Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 20 июля 2021 года по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области о признании недействительным в части распоряжения органа местного самоуправления и договора аренды.

Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражений на неё, объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области с учетом уточнений о признании п.1 Распоряжения Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области от 09 декабря 2020 года №-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – нежилое здание проходной завода «Металлист» <адрес>» о передаче земельного участка сроком на 49 лет с 18 октября 2019 г. недействительным в части, а именно исключении из п.1 данного распоряжения «с 18 октября 2019 года». А также изменении срока договора аренды №23 от 09 декабря 2020 года, установленного п.2.1 договора аренды с 18 октября 2019 года по 17 октября 2068 года на срок с 09 декабря 2020 года по 08 декабря 2069 года, признании п.7.2 договора аренды о вступлении в силу договора аренды с момента государственной регистрации и распространении действия на правоотношения сторон, возникшие с 18 октября 2019 года недействительным.

В обоснование исковых требований указано на то, что с 2010 года истец является собственником нежилого здания – свинофермы общей площадью 955,7 кв.м. по адресу: <адрес>, промплощадка ОАО «Завод Дормаш», однако с 2016 года не может оформить договор аренды земельного участка под зданием по причине отказа Главы Верхнеуфалейского городского округа, поскольку земельный участок расположен в производственной зоне, виды разрешенного использования которого не предусматривают ведение сельскохозяйственного производства, в частности животноводства. С заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду обращался в орган местного самоуправления вплоть до 04 декабря 2019 года. Тогда же устно истцу была дана рекомендация об изменении назначения здания со свинофермы на иной вид, разрешенный в данной зоне. 11 ноября 2020 года истцом было изменено целевое назначение здания со свинофермы на склад материалов, а 22 января 2021 года представителю истца был выдан договор аренды земельного участка от 09 декабря 2020 года и акт приема-передачи земельного участка от 09 декабря 2020 года. В нарушение положений п.1 ст.328 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключен с 18 октября 2019 года, то есть не с даты передачи земельного участка, а ранее, когда у истца не возникли права и обязанности по аренде данного земельного участка. В нарушение законодательства пункт 7.2 договора аренды земельного участка распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 18 октября 2019 года. Арендодатель в соответствии с положениями ст.ст.606,611,614 Гражданского кодекса РФ вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком с момента передачи его арендатору, однако из представленной истцом в материалы дела переписки с органом местного самоуправления наглядно видно, что истцу, начиная с 2016 года было отказано в заключении договора аренды земельного участка, земельный участок истцу не передавался, следовательно, истец не мог владеть им и пользоваться. Таким образом, моментом фактической передачи земельного участка является момент подписания акта приема-передачи – 09 декабря 2020 года, а не ранее, как и обязанность вносить арендные платежи.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области по доверенности ФИО3 исковые требования не признала.

Третье лицо Администрация Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явилась, извещена.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что 22 января 2021 года истцу передан для ознакомления договор аренды №32 от 09 декабря 2020 года и акт приема-передачи земельного участка. В связи с распространением коронавирусной инфекции был введен запрет на посещение здания Администрации Верхнеуфалейского городского округа в декабре 2020 года – январе 2021 года. Поэтому ознакомиться с текстом договора в здании Администрации Верхнеуфалейского городского округа у истца не было возможности, как до подписания, так и во время подписания. Проект договора истцу не направлялся. При этом истец является экономически слабой стороной. Суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что условия договора типовые, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование содержания отдельных условий договора. Полагает, ответчик своими действиями неправомерно извлек прибыль, включив в договор аренды земельного участка пункты о распространении действия договора на прошедший период с 18 октября 2019 года, обязав истца вносить арендную плату за прошедшее время, при этом права аренды у истца на тот период времени не было. Судом первой инстанции не дана оценка доводам истца, что арендная плата является встречным предоставлением, и следовательно, подлежит оплате только после фактической передачи земельного участка, подтвержденной актом приема-передачи. Считает, что судом не применены положения п.1 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что при рассмотрении дела, судом первой инстанции были грубо нарушены нормы материального и процессуального права, судом не исследовались и не оценены доводы и ряд доказательств, представленных истцом в материалы дела, что позволило суду формально подойти к рассмотрению дела и разрешению спора между сторонами.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец ФИО1, ответчик Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа, третье лицо Администрация Верхнеуфалейского городского округа в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, заслушав объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО4, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 26 мая 2010 года ФИО1 приобрел в собственность по договору купли-продажи у ОАО «Завод Дормаш» нежилое одноэтажное здание, используемое под свиноферму общей площадью 955,37 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, промплощадка ОАО «Завод Дормаш», договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.

23 мая 2016 года ФИО1 обратился в Администрацию Верхнеуфалейского городского округа с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, но письмом от 20 июня 2016 года получил отказ. Ему было предложено выбрать разрешенный вид использования в соответствии с градостроительным регламентом для производственной зоны, установленный Правилами землепользования и застройки Верхнеуфалейского городского округа.

18 января 2017 года ФИО1 обратился к Главе Верхнеуфалейского городского округа, к Председателю Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа с заявлением о решении вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Верхнеуфалейского городского округа, утвержденные решением Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 29 ноября 2012 года №42, в которых изменить виды разрешенного использования построенных на земельном участке объектов. Письмом Главы Верхнеуфалейского городского округа от 17 февраля 2017 года №332 на данное обращение ФИО5 сообщено, что предложение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Верхнеуфалейского городского округа в соответствии со ст.17 гл.4 указанных Правил рассмотрено на заседании Комиссии по землепользованию и застройке (протокол №12 от 16.02.2017 г.) и принято решение в целях определения и обоснования параметров вносимых изменений в градостроительное зонирование с учетом существующей застройки и планируемого развития территории, определения необходимости установления зон с особыми условиями использования рекомендовать разработать проект планировки территории, устанавливающий характеристики планируемого развития территории, в том числе, требуемые границы отвода земельного участка для размещения свинофермы в соответствии с техническим регламентом.

Дополнительно сообщено, что по обращению правообладателей земельного участка <адрес> Администрацией Верхнеуфалейского городского округа принято решение о подготовке документации по планировке территории, на котором расположено существующее здание свинофермы.

23 октября 2019 года ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес> от 05 ноября 2019 года ему было разъяснено, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов невозможно, так как разрешенное использование земельного участка не соответствует назначению объекта недвижимости расположенного на нем. Для дальнейшего рассмотрения его заявления по существу, необходимо привести в соответствие назначение нежилого объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <адрес>

На обращение ФИО1 по вопросу заключения с ним договора аренды, письмом Главы Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 19 марта 2020 года предложено изменить назначение нежилого здания –свинофермы на разрешенное использование в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Возможность использования существующего нежилого здания-свинофермы, построенного в 1982 году, в целях, установленных градостроительным регламентом для производственной зоны и соответствия требованиям технических регламентов подтверждается заключением специализированной организации.

После изменения истцом на основании заключения кадастрового инженера наименования здания со свинофермы на склад материалов и внесения соответствующих изменений в ЕГРН, Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа вынесено Распоряжение от 09 декабря 2020 года №1330-р «О предоставлении и заключении договора аренды земельного участка, местоположение: участок, расположенный в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир-нежилое здание проходной завода «Металлист», <адрес>» о предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 74:27:0103003:49 площадью 4705 кв.м., разрешенное использование – под производственные (промышленные) предприятия различного профиля, с соблюдением санитарно-защитных зон сроком на 49 лет с 18 октября 2019 года ( с даты постановки земельного участка на кадастровый учет) по 17 октября 2068 года.

09 февраля 2021 года между Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа и ФИО1 был заключен договор №32 аренды земельного участка на основании вышеуказанного Распоряжения, со сроком действия договора на 49 лет с 18 октября 2019 года по 17 октября 2068 года (п.2.1 договора). Начисление арендной платы производится с 18 октября 2019 года ( п.3.4 договора). Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 18 октября 2019 года. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 09 декабря 2020 года. От арендатора договор аренды и акт приема-передачи подписала представитель ФИО1 по доверенности ФИО2

В соответствии с п.п.1,2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений. Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на предшествующий его заключению период (в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения) является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор.

Оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые пункты распоряжения и договора аренды не противоречат действующему законодательству, согласованы сторонами на момент заключения договора, соответствуют обстоятельствам фактического использования земельного участка, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцу не была предоставлена возможность ознакомиться с проектом договора аренды и Распоряжением от 09 декабря 2020 года №1330-р, договор подписан супругой истца, при этом истец является экономически слабой стороной, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку договор аренды действительно подписан представителем истца- ФИО2, действующей от имени истца по доверенности, из материалов дела усматривается, что представитель имеет высшее юридическое образование. Доказательства, подтверждающие отсутствие для истца возможности ознакомиться с проектом договора аренды, в материалы дела не представлены.

Не согласие апеллянта с условиями Распоряжения и договора аренды в части распространения договора аренды на прошлое время, не влечет отмену решения суда, поскольку данное условие согласовано сторонами. Истец фактически с 2010 года использует предоставленный в аренду земельный участок в связи с нахождением на нем здания, принадлежащего истцу на праве собственности. Площадь предоставленного в аренду земельного участка не оспаривается истцом. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о том, что арендная плата является встречным предоставлением, и следовательно, подлежит оплате только после фактической передачи земельного участка, подтвержденной актом приема-передачи, являются несостоятельными, так как данные обстоятельства были исследованы судом, им дана надлежащая оценка. Из материалов дела усматривается, что с 2016 года истец неоднократно обращался в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, предоставления земельного участка в аренду, но получал отказ по причине несоответствия наименования здания виду разрешенного использования земельного участка.

Не влекут отмену решения суда указания в апелляционной жалобе на то, что ответчик своими действиями неправомерно извлек прибыль, включив в договор аренды условие о распространении договора на прошедшее время и обязав истца оплачивать арендную плату за прошедший период, поскольку данное условие согласовано сторонами на момент подписания договора, земельный участок фактически использовался истцом с 18 октября 2019 года, в силу ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

По указанным выше причинам является несостоятельным и довод апеллянта о том, что до даты заключения договора аренды встречного предоставления со стороны органа местного самоуправления не было, и следовательно, не имелось оснований для оплаты за пользование земельным участком за прошедший период.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не усматривает. Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, определены правоотношения, возникшие между сторонами, применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 20 июля 2021 года оставить без изменения,а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 октября 2021 года.