Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шайхиева И.Ш. апелляционную жалобу ФИО3, ФИО4 на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года, которым постановлено:

исковые требования Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО ГЖФ при Президенте РТ, фонд) удовлетворить;

взыскать в солидарном порядке с ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО1 в пользу НО ГЖФ при Президенте РТ текущий долг по платежам (в том числе по платежам за «задатки на приобретение права использования» и «задатки на право оформления будущей собственной квартиры в собственность») на 21 октября 2020 года по договору социальной ипотеки № 1633000118 от 28 октября 2006 года в размере 158 851,22 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 434,93 руб.;

взыскать с ФИО3, ФИО4, ФИО4 действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1 пользу НО ГЖФ при Президенте РТ расходы по уплате государственной пошлины по 3 022,83 руб.;

в удовлетворении встречного иска ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО1 к НО ГЖФ при Президенте РТ о признании площади квартиры по адресу: <адрес> равной 60,3 кв.м; обязании внести соответствующие изменения в Договор, Протокол, а именно в п.п. 1.2, 2.3 слова «62,7 кв.м» заменить словами «60,3 кв. м»; обязании внести соответствующие изменения в Договор, Протокол, а именно в п. 2.3, слова «46,28315489 кв.метров», заменить «43,88315489 кв. метров»; обязании засчитать оплаченные платежи, датой и суммой согласно квитанций в размере 1 444 444,53 руб. в счет задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность за общую площадь 60,3 кв.м; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня, следующего за днем вынесения судом решения, до дня фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга в размере 46 380,97 руб., расходов по оплате государственной пошлины, - отказать.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения ФИО6, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

НО ГЖФ при Президенте РТ обратилась к ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 с иском о взыскании денежных средств, указав в обоснование на то, что 28 октября 2006 года стороны заключили договор социальной ипотеки. Во исполнение условий заключенного договора фонд передал ФИО5 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на условиях выкупа, о чем 1 февраля 2007 года сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, являющийся актом приема-передачи квартиры.

В связи с рождением у ФИО3 и ФИО4 ребенка, в качестве члена семьи в договор социальной ипотеки и учетное дело включен ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

После рождения у З-вых в семье ребенка они должны были обратиться в фонд для переподписания протокола выбора на измененный состав семьи. Не обращение З-вых не является доказательством отсутствия ФИО2 в составе участников договора социальной ипотеки и не может служить основанием для отказа в требованиях к несовершеннолетнему лицу.

Условиями п. 3.1.7 договора предусмотрена обязанность ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия неоплаченных квадратных метров путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права оформления права собственности на квартиру.

Пунктом 2.2 протокола выбора установлена первоначальная стоимость одного квадратного метра квартиры в размере 14 010 руб. Срок рассрочки внесения задатка составляет 144 месяцев.

По истечении срока соглашения З-вы обязаны были обратиться в межрегиональное представительство фонда для оформления измененного примерного графика платежей. Данный график в части внесения денежных средств является примерным и может изменяться с учетом поступивших денежных средств, то есть если граждане в текущем месяце не выкупают указанные в примерном графике квадратные метры, цена невыкупленной части увеличивается на 7% согласно постановлению Кабинета Министров РТ от 2 августа 2007 года № 366.

Таким образом, обязанностью З-вых является внесение суммы задатков, обеспечивающих выкуп 0,74019596 кв.м квартиры, с учетом изменения стоимости неоплаченных кв.м.

Согласно п. 2.6 протокола выбора размер ежемесячного изменения стоимости неоплаченных кв.м квартиры составляет 7 % годовых.

З-вы в нарушение условий договора и норм действующего законодательства не исполняют свои обязательства по ежемесячной оплате выкупных платежей за квартиру.

Из графика внесения денежных средств следует, что по состоянию на 30 июля 2019 года З-вы должны были выкупить 62,7 кв.м квартиры, а фактически выкупили 38,34109828 кв.м, невыкупленными остаются 24,35890172 кв.м. Следовательно, за ними числится задолженность по внесению суммы задатков на право оформления квартиры в собственность в размере 811 845,56 руб.

Кроме того, согласно условий договора предусмотрена обязанность вносить сумму задатков на приобретение права использования неоплаченных квадратных метров (наем), которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров на ставку найма, действовавшую в период использования невыкупленных квадратных метров.

Просроченная задолженность по задаткам на приобретение права использования по состоянию на 30 июля 2019 года составляет 850,77 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности составляет 812 696,33 руб.

НО ГЖФ при Президенте РТ, уточнив иск в связи с внесением З-выми в ходе разбирательства спора денежных средств, просила взыскать в солидарном порядке с ФИО7 текущий долг по платежам (в том числе по платежам за «задатки на приобретение права использования» и «задатки на право оформления будущей собственной квартиры в собственность») на 21 октября 2020 года по договору социальной ипотеки в размере 158 851,22 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 434,93 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

ФИО6, не согласившись с иском, обратились со встречными требованиями, мотивируя тем, что 30 октября 2019 года по результатам обмера Пестречинским подразделением АО «БТИ РТ», произведенного 29 октября 2019 года, им стало известно, площадь их квартиры составляет 60,3 кв.м, это на 2,4 кв.м меньше площади, предусмотренной договором и протоколом. Соответственно, протокол не отражает достоверные сведения, в связи с чем требует внесения изменений.

В период с 16 ноября 2006 года по 31 октября 2019 года они оплатили денежные средства в счет оплаты задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность по договору в сумме 1 444 444,53 руб. за все 60,3 кв.м, однако фондом учтены только часть денежных средств в размере 1 334 882,06 руб. за 56,3319252 кв.м. Таким образом, фондом не зачтено 109 562,47 руб. и 3,98 кв.м.

В счет оплаты задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность не учтены квитанции от 17 апреля 2007 года на сумму 6 500 руб., от 9 апреля 2019 года на сумму 5 000 руб., от 11 ноября 2013 года на сумму 4 000 руб., от 31 октября 2019 года на сумму 76 987,92 руб.

НО ГЖФ при Президенте РТ систематически в период с 15 марта 2007 года по 31 октября 2019 года незаконно удерживались денежные средства на общую сумму 32 574,55 руб. в виде платежей по задаткам на приобретение «Права пользования» (найм), в то время как договором данные платежи не предусмотрены и обязанностей по их уплате у них не имеется.

Ими произведено 68 платежей и дата исполнения своих обязательств по оплате следует считать датой внесения платежа ими в банке, в то время как фондом данные платежи систематически принимаются к оплате другой датой и соответственно по завышенной стоимости.

Кроме того, они не брали на себя обязательства ежемесячно вносить плату за пользование невыкупленными метрами квартиры. Однако в нарушение заключенного договора систематически списывались денежные средства за найм, ссылаясь при этом на то, что данное обязательство возникло согласно п. 5 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 2 августа 2007 года № 366, в то время как ими договор и протокол подписаны, 28 октября 2006 года и 14 марта 2007 года соответственно, до дня вступления в силу указанного постановления.

Обязанности по уплате найма за неоплаченную часть общей площади жилого помещения у них не имеется.

ФИО6, уточнив требования, просили признать площадь квартиры равной 60,3 кв.м; возложить обязанность внести соответствующие изменения в договор, протокол, а именно в п. 1.2, 2.3 слова «62,7 кв.м» заменить словами «60,3 кв.м», также внести соответствующие изменения в п. 2.3, слова «46,28315489 кв.м», заменить «43,88315489 кв.м»; возложить обязанность на НО ГЖФ при Президенте РТ засчитать оплаченные ими платежи, датой и суммой согласно квитанций в размере 1 444 444,53 руб. в счет задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность за общую площадь 60,3 кв.м; взыскать уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня, следующего за днем вынесения судом решения, до дня фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга в размере 46 380,97 руб.

Суд первой инстанции иск НО ГЖФ при Президенте РТ удовлетворил, ФИО5 в удовлетворении встречного иска отказал.

В апелляционной жалобе ФИО6 просят решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что судом оставлено без оценки уменьшение общей площади квартиры на 3,6 кв.м, которое произошло после уточнения её площади, что отражено в техническом паспорте от 29 октября 2019 года. 28 июля 2020 года заявителями направлен запрос в НО ГЖФ при Президенте РТ о предоставлении документов, подтверждающих основания для признания их членами СИПК «Строим будущее», также предоставить устав СИПК «Строим будущее» в редакции на момент заключения договора ипотеки, однако ответ на запрос не получен. В связи с этим суд обязал НО ГЖФ при Президенте РТ предоставить данные сведения, но запрашиваемая информация не представлена, ввиду чего ошибочен вывод суда первой инстанции о том, что они являются членами СИПК «Строим будущее», следовательно, удержание взносов неправомерно. Кроме того, суд первой инстанции сделал вывод, что у них имеется обязанность осуществлять плату за найм согласно ч. 1 ст. 153 и ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 2 августа 2007 года № 366, который является неверным, поскольку договор между сторонами заключен до дня вступления в силу указанного постановления; а договор найма не заключался, размер найма не установлен, коммунальные платежи оплачиваются заявителями самостоятельно в полном объеме. График погашения ипотеки, на который ссылается суд первой инстанции, не является неотъемлемой частью договора и протокола, он является примерным и не может устанавливать размер ставки найма и размера членских взносов.

НО ГЖФ при Президенте РТ, Пестречинское подразделение АО «БТИ РТ» о дне судебного заседания извещены, в суд апелляционной инстанции не явились.

В судебном заседании ФИО6 апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.

Дело в апелляционном порядке согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не сообщивших суду об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщик) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Как следует из материалов дела, 28 октября 2006 года между НО ГЖФ при Президенте РТ и семьей З-вых заключен договор социальной ипотеки № 1633000118.

В соответствии с данным договором, НО ГЖФ при Президенте РТ» передала ФИО5 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на условиях выкупа, о чем 1 февраля 2007 года сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, являющийся актом приема-передачи квартиры.

Пунктом 2.2 протокола выбора установлена первоначальная стоимость одного квадратного метра квартиры в размере 14 010 руб.

Срок рассрочки внесения задатка согласно п. 2.5 протокола выбора составляет 144 месяца.

По истечении срока соглашения З-вы обязаны были обратиться в межрегиональное представительство фонда для оформления измененного примерного графика платежей. Данный график в части внесения денежных средств является примерным и может изменяться с учетом поступивших денежных средств, то есть если граждане в текущем месяце не выкупают указанные в примерном графике квадратные метры, цена невыкупленной части увеличивается на 7 % согласно постановлению Кабинета Министров РТ от 2 августа 2007 года № 366.

Согласно п. 2.6 протокола выбора размер ежемесячного изменения стоимости неоплаченных квадратных метров квартиры составляет 7 % годовых.

Обязанностью З-вых является также своевременное внесение платы за пользование невыкупленными метрами квартиры (п. 2.3, 3.1.6., 3.1.9 договора).

Из графика внесения денежных средств следует, что по состоянию на 30 июля 2019 года З-вы должны были выкупить 62,7 кв.м квартиры, а фактически выкупили 38,34109828 кв.м, то есть невыкупленными оставалась 24,35890172 к.м.

По состоянию на 22 октября 2019 года З-вы должны были выкупить 62,7 кв.м, а фактически выкупили 56,10110424 кв.м, таким образом, долг составляет 6,59889576 кв.м.

Задолженность по внесению суммы задатков на право оформления в собственность составила 223 802,56 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных кв.м (6,59889576) на текущую цену 1 кв.м (33 915,15 руб.).

Просроченная задолженность по «задаткам на приобретение права использования» по состоянию на 22 октября 2019 года составляет 1 159,86 руб.

По состоянию на 15 ноября 2019 года З-вы должны были выкупить 62,7 кв.м, а фактически выкупили 58,37111959 кв.м, таким образом, долг составляет 4,32888041 кв.м.

Задолженность по внесению суммы задатков на право оформления в собственность составила 146 814,64 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных кв.м (4,32888041) на текущую цену 1 кв.м (33 915,15 руб.).

Просроченная задолженность по «задаткам на приобретение права использования» по состоянию на 15 ноября 2019 года составляет 1 180, 67 рублей.

Срок рассрочки по выкупу жилого помещения истек в марте 2019 года, что подтверждается примерным графиком внесения денежных средств по договору.

Согласно представленным сведениям НО ГЖФ при Президенте РТ, после 15 ноября 2019 года З-выми платежи не осуществлялись; по состоянию на 21 октября 2020 года они должны выкупить 62,7 кв.м, фактически выкупили 58,37111959 кв.м, долг - 4,32888041 кв.м. Задолженность по внесению суммы задатков на право оформления в собственность составила 157 427,89 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных кв.м (4,32888041) на текущую цену 1 кв.м (36 366,88 руб.). Просроченная задолженность по «задаткам на приобретение права использования» по состоянию на 21 октября 2020 года составляет 1 423,33 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск НО ГЖФ при Президенте РТ, мотивировал наличием предусмотренных договором и законом оснований для взыскания просроченной задолженности, что подтверждается представленными по делу письменными доказательствами, общая задолженность З-вых по состоянию на 21 октября 2020 года составляет 158 851,22 руб.; оснований для сомнения в правильности представленных НО ГЖФ при Президенте РТ расчетов о сумме задолженности не имеется.

Одновременно суд, отказывая в удовлетворении встречного иска З-вых, указал на то, что в соответствии с п. 2.3 протокола общая площадь квартиры по данным БТИ по СНиП 31-01-2003* составляет 62,7 кв.м, указанная площадь квартиры является расчетной, она учитывается для определения стоимости квартиры, в этой части условия протокола действительны, между тем а З-вы просят уменьшить площадь квартиры и произвести перерасчет выкупленных кв.м, что фактически ведет к изменению условий договора в части площади квартиры, безусловных оснований для признания площади квартиры равной 60,3 кв.м не имеется; в части оспаривания задолженности и возложении обязанности засчитать оплаченные ими платежи в размере 1 444 444,53 руб., суд исходил из того, что они, являясь членами СИПК «Строим будущее», несут обязанность уплачивать предусмотренные ее уставом членские взносы, а обязанность по внесению платы за пользование (найм) невыкупленными квадратными метрами жилого помещения прямо предусмотрено законом и условиями договора социальной ипотеки.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы З-вых по следующим основаниям.

Анализ содержания заключенного между сторонами договора социальной ипотеки и подписанного ими протокола участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, позволяет сделать вывод о том, что сторонами согласовано условие в части определения площади жилого помещения в размере 62,7 кв.м без отделки, на основании которой произведен расчет платежей.

В момент заключения договора социальной ипотеки, проведения конкурса, выбора квартиры и подписания протокола участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры З-вы действовали добровольно, согласившись с указанными в протоколе условиями предоставления квартиры без отделки. При этом на момент заключения договора социальной ипотеки и на момент приема квартиры площадь жилого помещения указана в размере 62,7 кв.м, до сентября 2019 года З-выми не оспаривалась площадь, в рамках настоящего дела ими не представлено доказательств, подтверждающих в связи с чем произошло уменьшение площади квартиры. В судебном заседании представитель БТИ Пестречинского района РТ пояснил, что уменьшение площади могло произойти за счет произведенного З-выми ремонта в квартире. Данный довод представителя БТИ З-выми не опровергнут допустимыми доказательствами. Поэтому их утверждение, что суд разрешил спор основываясь лишь на предположениях, на законность решения не влияет; суд учел, что в 2006 году замер площади указанной квартиры БТИ был произведен в состоянии без отделочных работ и с учетом поправочных значений лоджи. В связи с приведенным судебная коллегия отклонила заявление З-вых о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу, в связи с чем площадь квартиры уменьшилась.

Таким образом, предусмотренных ст. 450, 451 ГК РФ оснований для изменения условий заключенного сторонами договора у суда первой инстанции не имелось, при таких данных доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению.

В апелляционной жалобе заявителей также приводится довод, что суд первой инстанции необоснованно признал их членами СИПК «Строим будущее», поскольку НО ГЖФ при Президенте РТ не представила допустимых доказательств, подтверждающих данное обстоятельство.

По материалам дела следует, что договор социальной ипотеки З-вы заключили с НО ГЖФ при Президенте РТ в лице СИПК «Строим будущее».

Судебная коллегия находит приведенный довод заявителей ошибочным, так как согласно п. 7 ч. 3 ст. 1 Федерального закона «О кредитной кооперации» членский взнос - это денежные средства, вносимые членом кредитного кооператива (пайщиком) на покрытие расходов кредитного кооператива и на иные цели в порядке, который определен уставом кредитного кооператива. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «О кредитной кооперации» кредитный кооператив не вправе предоставлять займы лицам, не являющимся членами кредитного кооператива (пайщиками); между тем, а З-вы фактически пользуются таким займом.

Таким образом, З-вы, заключив договор социальной ипотеки, фактически приняли обязанность уплачивать предусмотренные уставом СИПК «Строим будущее» членские взносы.

Довод апелляционной жалобы заявителей о том, что постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 2 августа 2007 года № 366, на которое ссылался суд первой инстанции относительно их обязанности по внесению платы по задаткам на приобретение права использования, также не влечет отмену судебного решения.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем).

Как следует из п. 2.3 договора социальной ипотеки «право использования» - возмездная возможность использования гражданином «неоплаченных квадратных метров» будущей собственной квартиры» со дня подведения итогов. Размер платы за «право использования» соответствует действующей ставке найма.

В силу п. 3.1.6 договора социальной ипотеки, гражданин обязан ежемесячно увеличивать сумму «задатка» по итогам «выбора» с целью обеспечения «права использования» «неоплаченных квадратных метров» выбранной будущей собственной квартиры».

З-вы, подписывая договор социальной ипотеки и протокол участия, выбора и передачи «будущей собственной квартиры», согласились на участие в выборе «будущей собственной квартиры» на условиях, содержащихся в республиканских нормативных актах, регулирующих отношения по государственной поддержке в улучшении жилищных условий нуждающихся граждан, вставших на учет по социальной ипотеке, следовательно, стали членами СИПК «Строим будущее».

Постановление Кабинета Министров РТ № 366 от 2 августа 2007 года обязательно для исполнения сторонами договора социальной ипотеки, которым утвержден Порядок предоставления гражданам жилых помещений и Порядок определения условий и сроков рассрочки платежей граждан по Программе социальной ипотеки.

Согласно п. 2 и 5 «Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке» предусмотрено, что наем - передача жилого помещения в соответствии с гражданским и жилищным законодательствами за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы определяется в соответствии с действующим законодательством. Заявитель с момента оформления протокола выбора квартиры оплачивает наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения.

Таким образом, обязанность по внесению платы за пользование (найм) невыкупленными квадратными метрами жилого помещения прямо предусмотрено законом и условиями договора социальной ипотеки.

Судебная коллегия с учетом приведенных обстоятельств приходит к выводу, что апелляционная жалоба З-вых не содержит оснований для отмены решения суда по делу, поэтому их апелляционная жалоба подлежит отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3, ФИО4 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи