Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 26 февраля 2020 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда Пермского края от 21 октября 2019 года, которым постановлено:

«Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 11.05.2018 г. №07/007, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае и ФИО1. Обязать ФИО1 освободить нежилые помещения (гаражные боксы) общей площадью 172,6 кв.м, расположенные по адресу: г.Пермь, ул.****, возвратить их по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае от договора от 11.05.2018 г. №**, изложенного в уведомлении от 13.03.2019 г. №07-19-1783, ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца ТУ Росимущества по доверенности ФИО2, пояснение представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - ТУ Росимущество) обратилось с иском к ФИО1 о возложении обязанности освободить нежилые помещения (гаражные боксы), общей площадью 172,6 кв.м, расположенные во вспомогательном сооружении лит.Г3, составляющие часть объекта недвижимого имущества лит.А,А1,а,а1,а2,аЗ,Г,Г1,Г2,ГЗ,Г4,1-8,1,11 (кадастровый номер **) по адресу: г.Пермь, ул.****; возврате помещений по акту приема-передачи в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что 11.05.2018 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) по результатам открытого аукциона заключен договор аренды №07/007. Предметом договора аренды являются нежилые помещения (гаражные боксы) общей площадью 172,6 кв.м, расположенные во вспомогательном сооружении лит.Г3, составляющие часть объекта недвижимого имущества лит. лит.А,А1,а,а1,а2, а3,Г,Г1.Г2,Г3,Г4,1-8,1,11 (кадастровый № **) по адресу: г.Пермь, ул.****. Целевое назначение имущества - для предоставления услуг по ремонту транспортных средств (п.1.1 договора аренды). Одновременно арендатору переданы права пользования частью земельного участка, которая занята указанным имуществом и необходима для его использования и свободного доступа к нему (п. 1.1 договора аренды). Указанное недвижимое имущество передано арендодателем арендатору 11.05.2018 года по акту приема-передачи. Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора арендная плата установлена в соответствии с протоколом аукциона от 10.04.2018 без учета стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, а также НДС. Арендатор обязан вносить арендную плату за имущество за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в полном объеме (п.4.1). Договор на оказание коммунальных услуг б/н заключен ФИО1 26.09.2018. Согласно пункту 6.2.2 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке путем направления соответствующего уведомления в письменной форме арендатору за 2 месяца до даты расторжения договора. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении. 13.03.2019 ТУ Росимущества ФИО1 направлено уведомление №07-19-1783 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 11.05.2018 и освобождении арендованных помещений в срок до 13.05.2019. Получив уведомление о расторжении договора, ФИО1 спорные помещения не освободила, сообщила о своем несогласии с расторжением договора аренды. ТУ Росимущества Письмом от 23.05.2019 года №07-19-4234 повторно уведомило ФИО1 о расторжении договора аренды, дополнительно указав на неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору, а именно: нарушение п.п. 4.1, 4.3 договора аренды, в результате чего образовалась задолженность в размере 54 570,79 руб. (по состоянию на 15.05.2019); нарушение п.п. 1.2, 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора на оказание коммунальных услуг, заключенного 26.09.2018 года, выразившееся в невозмещении в федеральный бюджет стоимости потребленных им коммунальных услуг в период с 26.09.2018 по 31.03.2019 включительно. Таким образом, сумма образовавшейся задолженности за указанный период за потребленные коммунальные услуги составила 74 025,11 рублей. 29.05.2019 от арендатора поступило заявление б/н, в котором она вновь выразила свое несогласие с расторжением договора аренды. При этом каких-либо возражений относительно образовавшейся задолженности по арендной плате и коммунальным услугам либо доказательств ее погашения не представлено. На основании п.п. 6.2.2, 6.3 договора договор аренды от 11.05.2018 года №** является досрочно расторгнутым. В связи с тем, что нежилые помещение арендатором не освобождены, истец просил заявленные требования удовлетворить (л.д.2-7).

В процессе рассмотрения дела исковые требования ТУ Росимущества уточнены, сформулированы следующим образом: расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 11.05.2018 №**; обязать ФИО1 освободить нежилые помещения (гаражные боксы), общей площадью 172,6 кв.м, расположенные по адресу: г.Пермь, ул.****, возвратить их по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента вступления решения в законную силу. В обоснование требований указано, что ответчиком не исполняется обязанность по оплате коммунальных услуг, внесению арендной платы, что в соответствии с п.6.3 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора (л.д.110, 111).

ФИО1 обратилась со встречным иском к ТУ Росимущества о признании одностороннего отказа ТУ Росимущества от договора №** от 11.05.2018, изложенного в уведомлении от 13.03.2019 № 07-19-1783, недействительным. В обоснование требований указано, что пункт 6.3 договора аренды, предусматривающий право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора, не предоставляет право арендодателю на односторонний внесудебный отказ от договора, сам договор подлежит расторжению в судебном порядке как и требование об освобождении помещений (л.д.99).

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласна ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает, что определением Арбитражного суда Пермского края от 08.06.2018 в связи с оспариванием итогов аукциона судом приняты обеспечительные меры в виде запрета ТУ Росимущества и ИП ФИО1 совершать какие-либо действия в отношении объекта торгов – спорных помещений. Обеспечительные меры сняты судебным приставом 12.11.2018. Таким образом, только с указанного времени объект стало возможным использовать арендатору. Считает недействительным уведомление от 13.03.2019 о внесудебном расторжении договора аренды, договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Не основанными на законе являются и требования арендодателя об освобождении помещений без предъявления соответствующего иска о расторжении договора. Также указывает, что не была надлежащим образом извещена о времени месте рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции участвовала представитель истца ТУ Росимущества – ФИО2, представитель ответчика ФИО1 – ФИО3. Иные участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 11.05.2018 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, №**, по условиям которого (п.1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение недвижимое имущество: нежилые помещения (гаражные боксы), расположенные во вспомогательном сооружении лит.Г3, составляющие часть объекта недвижимого имущества лит. А,А1,а,а1,а2,а3,Г,Г1,Г2,Г3,Г4,1-8, I, II (кадастровый № **), адрес объекта: г.Пермь, ул.****, общей площадью 172, 6 кв.м. Цель использования: для предоставления услуг по ремонту транспортных средств.

Срок аренды имущества установлен с 11.05.2018 по 11.04.2023 (п.1.3).

Согласно п.2.2.2, 2.2.10 договора арендатор обязан в пятидневный срок с момента подписания договора оформить с соответствующими организациями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги; ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы. По окончании срока действия договора или при его расторжении арендатор обязан освободить занимаемое имущество не позднее трех дней после окончания действия настоящего договора (п.2.2.13).

В соответствии с протоколом аукциона от 10.04.2018 за указанное в п.1.1, договора имущество арендная плата устанавливается (без учета коммунальных и эксплуатационных услуг и НДС) в сумме 585 024 руб. в год, 48 752 руб. в месяц, а в дальнейшем в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п.4.2, настоящего договора. Арендатор обязан внести арендную плату за имущество каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в полном объеме (п.4.1.)

Согласно п.6.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п.4.1, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения, а также при ненадлежащем исполнении арендатором условий договора по оплате за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.

Согласно договору на оказание коммунальных услуг от 26.09.2018, заключенному между ТУ Росимущество и ФИО1, ТУ Росимщество обеспечивает и предъявляет к возмещению ФИО1 стоимость полученных услуг по тепло-, водо-, электроснабжению и водоотведению в пределах отпущенных мощностей в арендуемых помещениях, а потребитель обязуется возмещать понесенные коммунальные услуги в федеральный бюджет (л.д. 44).

Ответчиком арендные платежи и оплата коммунальных услуг своевременно не вносились, в связи с чем образовалась задолженность.

Истцом в адрес ответчика направлялись уведомления с требованием оплатить имеющуюся задолженность, расторгнуть договор и освободить занимаемые помещения: претензия от 13.03.2019 (л.д. 29), уведомление о расторжении договора и освобождении занимаемых помещений от 23.05.2019 (л.д.31), уведомление о расторжении договора и освобождении занимаемых помещений от 13.06.2019 (л.д.32), уведомление об оплате услуг от 26.04.2019 (л.д. 33-34).

Согласно акту осмотра государственного имущества от 15.05.2019, составленному коллегиально сотрудниками ТУ Росимущества в присутствии администратора автомойки М., задолженность ФИО1 по арендной плате по состоянию на указанную дату составляет 54 570,79 руб., задолженность по возмещению в федеральный бюджет за потребленные коммунальные услуги за период с сентября 2018 по март 2019 - 74 025,11 руб.. В акте указаны показания приборов учета по электроэнергии и холодному водоснабжению (л.д.46).

В июле 2019 ТУ Росимущество обратилось к мировому судье судебного участка №21 г.**** с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ФИО1 задолженности по оплате потребленных коммунальных услуг за период с 26.09.2018 г. - по 31.03.2019 г. в сумме 74 025,11 руб. (л.д.80-83).

ФИО1 никаких мер по погашению имеющейся задолженности не предприняла, доказательств иного ответчиком не представлено.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных ТУ Росимущества в Пермском крае исковых требований о расторжении договора аренды и возложении на ФИО1 обязанности освободить спорные нежилые помещения. Суд исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, что является основанием для досрочного расторжения договора.

Одновременно суд указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1, поскольку ТУ Росимущества с учетом уточнения заявлены исковые требования о расторжении договора аренды, права ответчика направлением уведомления об одностороннем отказе от договора не нарушены.

Коллегия считает возможным согласиться с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права (ст.ст. 606, 608, 614, 619, 622, 450, 309, 310 ГК РФ), регулирующих спорные правоотношения.

Установив обстоятельства по делу, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что доказательств надлежащего исполнения условий договора ответчик не представила, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 11.05.2018 № 07/007 и возложении обязанности освободить нежилые помещения подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный объект ФИО1 смогла использовать только после 12.11.2018, с момента снятия наложенных определением Арбитражного суда Пермского края от 08.06.2018 обеспечительных мер, судебной коллегией отклоняется. Из постановления судебного пристава-исполнителя от 12.11.2018 (л.д.101) следует, что судебным постановлением Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-18792/2018, вступившим в законную силу 09.06.2018, были приняты меры обеспечения иска в виде запрета ТУ Росимущества в Пермском крае и ИП ФИО1 совершать какие-либо действия в отношении нежилых помещений площадью 172, 6 кв.м по ул.**** в г.Перми, Управлению Росреестра по Пермскому краю – совершать регистрационные действия в отношении данного объекта. Принятие обеспечительных мер в указанном объеме не ограничивало права ответчика по пользованию спорным имуществом, переданным на праве аренды, по его прямому назначению – для предоставления услуг по ремонту транспортных средств. Каких-либо объективных доказательств того, что спорные помещения в указываемый период времени арендатором не использовались, доступ в них был прекращен, осуществлен запрет заниматься деятельностью, определенной условиями договора аренды, заявителем жалобы не представлено, судом не установлено. Напротив, материалами дела подтверждено, что соответствующие коммунальные ресурсы за указанный период времени арендатором потреблялись. В связи с этим оснований для освобождения от арендной платы за указанный период не имеется.

Довод жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении встречных исковых требований, судебной коллегий отклоняется.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Принимая во внимание, что истец ТУ Росимущество с учетом уточненных исковых требований, принятых судом, просило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества в связи с существенным нарушением условий договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что уведомлением от 13.03.2019 о расторжении договора аренды во внесудебном порядке права ответчика не нарушены. Квалификация данного уведомления в качестве недействительного, принимая во внимание факт пользования ответчиком спорным помещением до настоящего времени, права ответчика не восстановит, поскольку договор расторгнут судом по другим основаниям.

Ссылка представителя заявителя в суде апелляционной инстанции на отсутствие оснований для удовлетворения требований о расторжении договора в связи с тем, что размер задолженности по арендной плате составляет менее двухмесячной арендной платы, судебной коллегией отклоняется, поскольку в соответствии с пп. «г» п.6.3 договора договор аренды подлежит расторжению, в том числе, в случае ненадлежащего исполнения арендатором условий договоров по оплате за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги. Факт неисполнения обязательств по оплате коммунальных услуг истцом доказан.

Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания в суде первой инстанции не влекут отмену решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Из материалов дела следует, что 11 октября 2019 года состоялось предварительное судебное заседание, в котором определено продлить подготовку по делу и назначить судебное заседание на 21.10.2019 на 10 час. 30 мин. (предварительное судебное заседание), на 10 час. 45 мин. (основное судебное заседание) (л.д.126). Согласно расписке об извещении о времени и месте рассмотрения дела представитель ответчика ФИО3 был извещен о судебном заседании на 21.10.2019 на 10 час. 30 мин. (предварительное судебное заседание), на 10 час. 45 мин. (основное судебное заседание). В материалах дела имеется телефонограмма от 14.10.2019 об извещении ответчика с информацией о судебном заседании, назначенном на 21.10.2019 на 10 час. 30 мин. (предварительное судебное заседание), на 10 час. 45 мин. (основное судебное заседание) (л.д. 131).

При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика нельзя признать обоснованными.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Ленинского районного суда г.Перми от 21 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: