Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» и ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, о признании у ФИО1 отсутствующим право собственности на недвижимое имущество, о погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон»

на решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от 21 января 2020 г.,

(судья Аксенова Ю.В.),

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» (ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон») обратилось в суд с иском к ООО «Феникс» и ФИО1, уточнив заявленные исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изменив предмет иска, просило признать отсутствующим у ФИО1 право собственности на недвижимое имущество - квартиры, расположенные в многоквартирном доме по адресу <адрес>-б, номера 1, 4, 36, аннулировать (погасить) записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации за ФИО1 права собственности на указанные объекты, а также взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что поименованные выше квартиры являлись объектами долевого строительства, имели строительные номера 101,104,136, и ранее 25.01.2013 в отношении них истцом с ООО «Кудеяр» (в настоящее время ООО «Феникс») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и последующие дополнительные соглашения к нему, которые были зарегистрированы Управлением Росреестра по Воронежской области. После принятия от застройщика указанных квартир, которым были присвоены по данным БТИ номера 1,4,36, по акту приема-передачи от 24.06.2019, истец обратился за регистрацией права собственности на них, но регистрация была приостановлена по тому основанию, что на указанные объекты зарегистрировано право собственности ответчика ФИО1 При этом, Договор долевого участия многоквартирного дома между застройщиком ООО «Кудеяр» и ФИО1 в отношении спорных квартир был заключен 13.09.2017, то есть позднее аналогичного договора с истцом, который уже был на момент заключения договора зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области (т.1 л.д.5-11, т.5 л.д.122-124).

Кроме того, истец ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» также обратился в суд с самостоятельным иском (по которому было возбуждено гражданское дело) к ответчикам ООО «Феникс» и ФИО1, с учетом уточнения исковых требований, просит признать недействительным договор участия в долевом строительстве №ЖКП-1/4 от 19.09.2017, заключенный между ООО «Кудеяр» (ООО «Феникс») и ФИО1 в отношении объектов – квартир со строительными номерами 1,4,36 многоквартирного дома по <адрес>, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата ФИО1 переданных им по указанному договору денежных средств и признания отсутствующими регистрационных записей о регистрации права собственности за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объектов недвижимости - квартир под номерами 1,4,36 в указанном многоквартирном доме.

Требования мотивированы ссылкой на те же обстоятельства, которые указаны как основание заявленных требований в рамках первоначального иска. Истцом указано, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома между застройщиком и истцом и все последующие дополнительные соглашения к нему были в установленном порядке зарегистрированы Управлением Росреестра, в связи с чем аналогичный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ФИО1 на эти же квартиры не мог быть заключен, а при заключении – не мог быть зарегистрирован (т.6 л.д.5-12, т.7 л.д.246-247).

Учитывая, что предметом иска по второму исковому производству является договор №ЖКП-1/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 13.09.2017, заключенный между ООО «Кудеяр» и ФИО1, в отношении спорных объектов долевого строительства квартир, имевших строительные номера 101,104,136, в доме № по <адрес>, на основании которого в последующем было зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанные квартиры (получившие номера 1,4,36), что предметом оспаривания по первому исковому производству является зарегистрированное за ФИО1 право собственности на объекты недвижимого имущества, основанием для регистрации которого явился оспариваемый по второму исковому производству договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный между ООО «Кудеяр» и ФИО1 13.09.2017, исходя из заявленных по обоим делам требований и оснований исков, учитывая, что участниками процесса являются одни и те же лица, что при указании оснований заявленных требований истец ссылается на одни и те же доказательства, определением суда от 24.12.2019 дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения (т.7 л.д.251-252).

Решением Нововоронежского городского суда Воронежской области от 21 января 2020 г. постановлено: в удовлетворении требований ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» к ООО «Феникс» и ФИО1 о признании сделки Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.09.2017 №ЖКП-1/4 недействительной и применении последствий ее недействительности, о признании у ФИО1 отсутствующим права собственности на недвижимое имущество – квартиры, расположенные по адресу <адрес>-б, номера 1,4,36, о погашении записи в едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности за ФИО1 на указанные объекты недвижимости отказать ( т. 8 л.д. 27,28-35).

В апелляционной жалобе истец ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное (т. 8 л.д. 62-71).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО1 на основании доверенности ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» - без удовлетворения (т.8 л.д. 79-84).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» на основании доверенности ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил об отмене решения суда по изложенным в ней основаниям.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. С учетом мнения лиц, участвующих в деле и в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и определением судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика ФИО1, проверив решение суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, обсудив которые, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, исследованным материалам дела судебной коллегией не установлено.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 8, 8.1 п.1 ст.131, п.1, п.2 ст.218, ст.219, п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ), ст. ст. 4, 48 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Кудеяр» (в настоящее время ООО «Феникс») на основании разрешения на строительство от 22.03.2012, выданного администрацией городского округа город Нововоронеж Воронежской области, являлся застройщиком многоквартирного дома в районе <адрес> ( строительная позиция 18, 1-ая очередь строительства), который предполагалось возводить на предоставленном ООО «Кудеяр» земельном участке с кадастровым номером №.

25.01.2013 между ООО «Кудеяр» и ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» заключен Договор №-П участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлись объекты – квартиры в указанном доме, общим количеством 79. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 06.02.2013, номер регистрации № (л.д.1-43 т.4).

В последующем между указанными лицами неоднократно заключались дополнительные соглашения к указанному выше договору участия о долевом строительстве многоквартирного дома, которыми изменялось количество и наименования объектов долевого участия, в том числе, в дополнительном соглашении №1 от 26.03.2013 в перечне таких объектов указаны квартиры со строительными номерами 101,104 (л.д.44-50 т.4), в дополнительном соглашении №2 от 01.07.2013 указанные объекты не были предусмотрены (л.д.78-80 т.4). При этом дополнительное соглашение №4 от 25.12.2013 предусматривало в качестве объектов долевого строительства квартиры, в том числе со строительными номерами №№ 101,104,136 (л.д.117-124 т.4), как и все последующие дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2013 №250113-П.

Все дополнительные соглашения также проходили государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Воронежской области (л.д.44-323 т.4), в том числе дополнительное соглашение №4 от 25.12.2013 зарегистрировано Управлением Росреестра по Воронежской области 10.01.2014, номер регистрации № (л.д.140 т.4).

Обосновывая заявленные требования, сторона истца ссылалась на то, что впервые все спорные объекты недвижимости (квартиры в указанном доме под номерами 1,4,36, а ранее объекты долевого строительства – квартиры со строительными номерами 101,104,136 соответственно) были отражены как объекты долевого строительства именно в Дополнительном соглашении №4 от 25.12.2013 между истцом и ООО «Кудеяр». Согласно указанному дополнительному соглашению, таких объектов (квартир) предусмотрено 119, общая стоимость которых по договору составила 248179200руб. (т. 4 л.д.120-123).

В подтверждение выполнения обязательств по уплате сумм по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома истцом представлены платежные поручения о перечислении средств со счета истца на счет застройщика, в которых в качестве назначения платежа указаны данные «платеж по дополнительному соглашению №4 от 25.12.2013 к ДУДС №250113-П (<адрес>)». Общая сумма перечисленных средств составила 50 001 600 рублей (л.д.162-168 т.2), при этом, в дополнительном соглашении также указано, что иная часть стоимости объектов долевого строительства уплачена ранее.

13.09.2017 между ООО «Кудеяр» и ФИО1 заключен Договор №ЖКП-1/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> (строительная позиция 18, 1-ая очередь строительства), предметом которого являлись объекты – квартиры в указанном доме со строительными номерами 101,104,136, а также 106, общая стоимость которых по договору составила 5609400рублей (т. 3 л.д.10-17).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Воронежской области 20.09.2017, номер регистрации № (т.3 л.д.17, л.д.33-49, л.д.68-83).

В подтверждение выполнения обязательств по уплате сумм по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома ответчиком ФИО1 представлен корешок к приходному кассовому ордеру №31 от 22.09.2017, согласно которому ответчиком внесена в кассу ООО «Кудеяр» сумма 5609400руб., в качестве основания платежа указан Договор №ЖКП-1/4 от 13.09.2017 (т.3 л.д.154).

В соответствии с Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным между застройщиком ООО «Кудеяр» и истцом, объекты долевого строительства определены, как расположенные по адресу: <адрес>:

квартира строительный номер 101 - этаж 2, количество комнат 2, секция 3, строительная площадь с учетом лоджий \балконов 75,64кв.м,

квартира строительный номер 104 - этаж 2, количество комнат 1, секция 3, строительная площадь с учетом лоджий \балконов 53,55кв.м,

квартира строительный номер 136 - этаж 9, количество комнат 2, секция 3, строительная площадь с учетом лоджий \балконов 75,64кв.м (т. 4 л.д.122).

Согласно оспариваемому договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенному застройщиком ООО «Кудеяр» с ответчиком ФИО1, объекты долевого строительства определены как расположенные по адресу <адрес>:

квартира строительный номер 136 - этаж 9, количество комнат 2, секция 3, строительная площадь с учетом лоджий \балконов 75,64 кв.м (л.д.15 т.3, л.д.95 т.5).

Очевидно, что адрес расположения строящегося многоквартирного дома в указанных выше договорах определен по-разному: договор с истцом - <адрес>, с ответчиком - <адрес>.

Судом установлено, признано сторонами и фактически не оспаривалось регистрационной службой, что указанные договоры участия в долевом строительстве заключены в отношении одного и того же многоквартирного дома, который первоначально обозначался указанием строительного адреса, в последующем – точным присвоенным адресом с цифровой и буквенной аббревиатурой. Установлено, что указанные договоры заключены в отношении одних и тех же описанных в договорах объектов такого строительства, учитывая совпадение строительного номера квартиры, площади, количества комнат, этажности, расположения по секциям, с совпадением графического изображения объектов.

В настоящее время ООО «Кудеяр» переименован в ООО «Феникс» (т. 2 л.д.191, 192-198, т.7 л.д.147).

26.12.2017 ООО «Феникс» (ранее ООО «Кудеяр») было завершено строительство многоквартирного дома по <адрес>, и получено разрешение о вводе объекта в эксплуатацию, выданное администрацией городского округа город Нововоронеж (т. 2 л.д.169).

Согласно данным службы технической инвентаризации (БТИ), строительные номера квартир в указанном доме получили номера во введенном в эксплуатацию доме: 101-1, 104-4, 136-36 (т. 2 л.д.172об.).

07.05.2019 между ООО «Феникс» и ответчиком ФИО1 составлен Акт приема-передачи квартир, согласно которому от застройщика ООО «Феникс» ФИО1 переданы 4 квартиры, расположенные в многоквартирном доме по <адрес>:

строительный №101, общая площадь квартиры 75,64кв.м, этаж 2, количество комнат 2, подъезд 1 (секция 3), кадастровый №,

строительный №106, общая площадь квартиры 75,64кв.м, этаж 3, количество комнат 2, подъезд 1 (секция 3), кадастровый №,

строительный №136, общая площадь квартиры 75,64кв.м, этаж 9, количество комнат 2, подъезд 1 (секция 3), кадастровый №,

строительный №104, общая площадь квартиры 53,55кв.м, этаж 2 количество комнат 1, подъезд 1 (секция 3), кадастровый № (т.3 л.д.32,90,113).

По заявлениям ФИО1 Управлением Росреетсра по Воронежской области были зарегистрированы права ФИО1 как собственника на указанные объекты, которые получили номера квартир в доме по <адрес>:

кадастровый № - квартира №1, зарегистрировано право собственности 17.06.2019 (т. 3 л.д.50-52, 63-22),

кадастровый № - квартира №36, зарегистрировано право собственности 17.06.2019 (т. 3 л.д.53-55, 108-129),

кадастровый № - квартира №4, зарегистрировано право собственности 18.06.2019 (т. 3 л.д.56-58, 85-1074 ).

24.06.2019 между ООО «Феникс» и истцом составлен Акт приема-передачи квартир, согласно которому от застройщика ООО «Феникс» истцу ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» переданы 11 жилых квартир, в том числе квартиры №№1,4,36 (т.2 л.д.172).

2-3 июля 2019 истец ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации права собственности на указанные выше спорные объекты (т.2 л.д.173,174,175).

Однако регистрация права собственности на все три объекта (спорные квартиры) была приостановлена по тому основанию, что на указанные объекты зарегистрировано право собственности ответчика ФИО1 (т.2 л.д.176,177,178).

Обращаясь в суд с иском, ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» ссылалось на те обстоятельства, что первоначально именно между ним и ООО «Кудеяр» в отношении спорных объектов был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, прошедший регистрацию в Управлении Росреестра по Воронежской области, тогда как договор долевого участия между застройщиком ООО «Кудеяр» и ФИО1 в отношении этих же объектов был заключен позднее аналогичного договора с истцом, в связи с чем договор долевого участия с ФИО1 не мог быть заключен, а при заключении – не мог быть зарегистрирован, в связи с чем этот договор является недействительным.

Согласно ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.ч.1,2 ст.167 ГК РФ).

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.

Согласно ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «Кудеяр» являлся застройщиком многоквартирного дома по <адрес> (строительная позиция 18, 1-ая очередь строительства), в связи с чем имел право вступать в отношения с иными лицами в рамках участия их в долевом строительстве указанного многоквартирного дома.

Заключенный и оспариваемый в рамках настоящего дела договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ООО «Кудеяр» и ФИО1 №ЖКП-1/4 от 13.09.2017 содержит все необходимые условия договора, как они определены Законом №214-ФЗ.

Оспариваемый договор долевого участия №ЖКП-1/4 от 13.09.2017 исполнен сторонами: в подтверждение оплаты стоимости договора ФИО1 представлен платежный документ; указанный договор прошел государственную регистрацию при одновременной подаче заявлений обеими сторонами договора; в последующем объекты долевого строительства переданы застройщиком дольщику по акту приема-передачи от 07.05.2019.

Суд правильно исходил из того, что никакие кассовые документы ООО «Феникс» суду не представлялись, при этом указанные документы не умаляют статус представленного ФИО1 документа, который является кассовым документом в соответствии с Указанием Банка России от 11.03.2014 №3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» (пункты 4, 4.1), а также, что ФИО1 в правоотношениях с ООО «Кудеяр» являлся потребителем, и на эти правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей». В силу п.3 ст.18 указанного Закона, отсутствие у потребителя кассового или товарного чека либо иного документа, удостоверяющих факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Судом учтено, что в деле правоустанавливающих документов имеется финансовая справка от 22.09.2017, выданная ООО «Кудеяр» ФИО1 и подтверждающая, что в соответствии с условиями договора №ЖКП-1/4 от 13.09.2019 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между ООО «Кудеяр» и ФИО1, денежные средства в размере 5609400 руб. внесены в кассу застройщика в полном объеме. Указанная справка была представлена ФИО1 к заявлению о регистрации права собственности на спорные объекты (л.д.84 т.3), а также в подлиннике - суду в судебном заседании (т.3 л.д.155).

Также, судом принято во внимание, что в производстве ГСУ ГУМВД России по Воронежской области находится уголовное дело по факту «двойных продаж квартир» в строящемся ООО «Феникс» многоквартирном доме, по которому и истец, и ответчик признаны потерпевшими (т.3 л.д.149-153, 159-161, 177-181, 193-194, 215-217, 218-220).

Исходя из вышеизложенного суд отклонил как несостоятельные доводы стороны истца о том, что не подтверждено поступление денежных средств от ФИО1 застройщику и что ФИО1 не доказал наличие у него указанных как сумма оплаты по договору денежных средств 5609400руб.

Поскольку в судебном заседании не установлены обстоятельства, которые бы позволили суду сделать вывод о том, что, заключая оспариваемый Договор участия в долевом строительстве 13.09.2017, ответчик ФИО1 действовал недобросовестно (ст.10 ГК РФ), данных о том, что ответчик ФИО1, заключая 13.09.2017 договор с ООО «Кудеяр», достоверно знал о наличии договора долевого участия истца с застройщиком в отношении этих же объектов, суду не представлено, судом правильно были отклонены доводы стороны истца о том, что при заключении указанного договора ФИО1 должен был убедиться, что объекты долевого строительства свободны от прав 3-х лиц, учитывая зарегистрированный договор долевого участия истца на эти же объекты долевого строительства, что он не запросил сведения о наличии зарегистрированных договоров в отношении спорных объектов.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», заключение должником договора купли-продажи в отношении одной и той же квартиры с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго, а иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с положениями Федеральных законов №214-ФЗ и 218-ФЗ подлежат государственной регистрации все договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Судом установлено, что на момент заключения 13.09.2017 договора между застройщиком ООО «Кудеяр» и ФИО1 договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома истца действительно был зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области. При этом, суд посчитал заслуживающими внимания доводы возражений ответчика ФИО1 о том, что осуществленные записи в ЕГРН о регистрации договоров долевого участия не является четким и ясным для понимания содержащихся в реестре сведений.

Указанные доводы возражений суд посчитал косвенно подтвержденными позицией третьего лица - Управления Росреестра по Воронежской области, изложенной в Сообщении на обращение истца от 13.09.2019 (т.3 л.д.171-173), а также содержанием Выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 24.09.2019, выданной по запросу истца (т.3 л.д.136-146).

Так, в соответствии с положениями п. 11 ст.48 Закона о государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ (в редакции от 02.08.2019), одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Как указано выше, Управлением Росреестра по Воронежской области были зарегистрированы права ФИО1 как собственника на спорные объекты недвижимости – квартиры в доме по <адрес> (зарегистрировано право собственности 17.06.2019), квартира №4 (зарегистрировано право собственности 18.06.2019), квартира №36 (зарегистрировано право собственности 17.06.2019).

Судом установлено, что и на квартиру, ранее имевшую строительный номер 106, а в последующем - №6, которая также являлась объектом долевого строительства по договору между ООО «Кудеяр» и ФИО1, было 12.07.2019 зарегистрировано право собственности истца ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» (т.7 л.д.128-133).

При этом, выписка из ЕГРН по состоянию на 24.09.2019 содержит указание на зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве по правообладателю ФИО1 в отношении объектов – квартир со строительными номерами №№ 101,106,136 - пункт 5.3 Выписки (т.3 л.д.138).

Управлением Росреестра по Воронежской области 12.07.2019 зарегистрировано право собственности ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» на квартиру №6, ранее являвшуюся объектом долевого строительства (строительный номер 106), но в отношении этого объекта даже по состоянию на 24.09.2019 значится зарегистрированным договор участия в долевом строительстве – пункт 5.6 Выписки (т.3 л.д.140).

Заключенные между истцом ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» и ответчиком ФИО1 договоры участия в долевом строительстве содержат отличающиеся по форме изложения данные о местоположении возводимого многоквартирного дома, при этом, адрес, указанный в договоре с истцом (<адрес>) является не таким определенным, как указанный в договоре с ответчиком (по <адрес>). Как следует из представленных суду документов, ООО «Кудеяр» являлся застройщиком двух многоквартирных домов (что явно следует из материалов уголовных дел, находящихся в производстве ГСУ ГУ МВД России по <адрес>), возведение которых предполагалось на земельном участке, который изначально был единым, а в последующем – разделен на 2 (с присвоением кадастровых номеров № и №). Оба эти дома определены как возводимые в районе <адрес>, при этом указанные дома были определены как 1-ая очередь строительства (по <адрес>) и 2-ая очередь строительства. Договор ответчика ФИО1 содержит указание на дом – строительная позиция 18, 1-ая очередь строительства. Ни один из договоров, представленных истцом, - первоначальный договор и дополнительные соглашения к нему - не содержат указания на очередь строительства.

Судом учтено, что указанная выше Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 24.09.2019 не содержит сведений при отражении данных об участнике долевого строительства ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» о местоположении многоквартирного дома (его адрес), что однозначно следует из пункта 5.6 Выписки (т.3 л.д.136-146).

То есть сведения, содержащиеся в Выписке, четко не отражают фактические данные в отношении объектов долевого строительства.

Косвенно указанное обстоятельство подтверждается также и фактическими данными о процедуре регистрации Управлением Росреестра по Воронежской области Дополнительного соглашении №14 от 20.03.2018 к договору участия в долевом строительств многоквартирного дома от 25.01.2013 №250113-П, заключенному между застройщиком ООО «Кудеяр» и истцом. С учетом даты заключения указанного дополнительного соглашения и его регистрации, эти события имели место позднее заключения оспариваемого договора долевого участия ответчиком ФИО1 и его регистрации (сентябрь 2017), но при этом, ни истец, ни регистрационная служба при указании объектов долевого строительства (квартиры со строительными номерами 101,104,136) не выявили также регистрацию договора в отношении этих же объектов и за ФИО1 (т.5 л.д.38-54).

Принимая во внимание изложенное выше, суд правильно указал в решении, что однозначно и четко проверить данные Единого государственного реестра недвижимости договоров участия в долевом строительстве, исходя из имеющегося у ответчика ФИО1 ресурса, фактически для потребителя не представлялось возможным. Кроме того, суд учитывал, что не представлены достоверные данные о содержании в ЕГРН договоров участия в долевом строительстве на дату заключения ФИО1 договора 13.09.2017.

В связи с изложенным, суд пришел к правильному выводу, что оснований признать заключенный между ответчиками ООО «Кудеяр» и ФИО1 договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ЖКП-1/4 от 13.09.2017 недействительным не имеется. При этом, поведение ООО «Кудеяр» судом не оценивалось.

Часть 2 статьи 13 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусматривает, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч.ч.1,2 ст.6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Закона).

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимости (квартиры №№1,4,36) были переданы ООО «Феникс» ФИО1 по акту приема-передачи от 07.05.2019 (т.3 л.д.32).

В судебном заседании не установлено, что указанные квартиры выбывали из владения ФИО1 Ответчик ФИО1 производит оплату начисляемых на квартиру платежей (т.3л.д.153,157,158, т.5 л.д.144-149), представил суду документы о производимых в квартирах ремонтных работах (т.3 л.д.222).

В связи с изложенным, у суда обоснованно возникли сомнения относительно того, что эти же квартиры в фактическое владение получил и истец по акту приема-передачи от 24.06.2019, учитывая, что на указанную дату уже было зарегистрировано право собственности ФИО1 в отношении этих квартир.

Руководствуясь положениями ст.398 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п.52 и п.61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд правильно указал, что исковые требования истца о признании права собственности ответчика ФИО1 отсутствующим могут быть удовлетворены только в случае установления обстоятельства, что истец в соответствии с данными ЕГРП, продолжает оставаться собственником и владельцем спорных квартир, а право ответчика зарегистрировано незаконно, при этом он не владеет этими квартирам, вследствие чего к нему не может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Исходя из совокупности изложенных выше обстоятельств, суд установил, что обязательство застройщика передать квартиры истцу возникло ранее аналогичного обязательства перед ответчиком ФИО1, но квартиры как объекты недвижимости ранее, чем истцу, переданы ответчику ФИО1 и находятся в его владении.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для удовлетворения требований ООО «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» о признании отсутствующим права собственности ответчика ФИО1 на объекты недвижимости, которые ранее являлись объектами долевого строительства, и принял решение об отказе истцу в иске.

Учитывая, что все иные требования истца (о применении последствий недействительности сделки, о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости) являются производными от основных требований, в удовлетворении которых истцу отказано, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу и в удовлетворении иных требований, в том числе и в компенсации судебных расходов в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины (в соответствии со ст.98 ГПК РФ).

Принимая во внимание установленные по делу конкретные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, основаны на переоценке представленных в материалы дела доказательств, фактически выражают несогласие с выводами суда, однако, по существу их не опровергают, оснований к изменению решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для изменения состоявшегося по делу решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от 21 января 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент» (Д.У.) ЗПИФ недвижимости «Протон» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: