Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 30 марта 2021 года, которым постановлено отказать в удовлетворении иска муниципальному образованию городского округа «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к ФИО2 АлексА.у, к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № 2421 от 8 ноября 2013 года (в ред. Дополнительного соглашения от 25 июля 2014 года) в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, принадлежащего ответчикам ФИО2 и ФИО1 по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25 декабря 2015 года № 42/43/68 и обязании ответчиков вернуть земельный участок с кадастровым номером <№>, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <№> по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Кольцовой Е.В., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее – КУМИ г. Волжска) обратилось в суд с иском с учетом уточнений к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора аренды от 8 ноября 2013 года № 2421 (в редакции дополнительного соглашения от 25 июля 2014 года) в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, образованного из земельного участка с кадастровым номером <№>, переданного ответчикам по договору уступки прав и обязанностей № 42/43/68 от 25 декабря
2015 года, и обязании возвратить указанный земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что на основании протокола о результатах аукциона от 18 октября 2013 года № 12/2013 КУМИ г.Волжска от имени арендодателя с закрытым акционерным обществом «Ариада» (далее– ЗАО «Ариада») заключен договор аренды выставленного на аукцион земельного участка № 2421 от 8 ноября 2013 года для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно договору арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет. 25 июля 2014 года ЗАО «Ариада» и КУМИ г.Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2421, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, по которому на основании протокола № 12/2013 от 18 октября 2013 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 5 марта 2014 года № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером <№>, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения. 29 декабря
2015 года ЗАО «Ариада» заключило договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды с ФИО2, ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>. Поскольку ответчики до настоящего времени не приступили к освоению земельного участка и не использовали по его целевому назначению, что является существенным нарушением договора аренды земельного участка, в добровольном порядке расторгнуть договор отказываются, заявлены указанные требования.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе муниципальное образование городской округ «Город Волжск» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Отказ суда в удовлетворении исковых требований считает необоснованным, поскольку с момента приобретения права аренды до настоящего времени ответчик не приступал к освоению земельного участка и не использовал спорный участок в течение трех лет по его целевому назначению
(статьи 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Установление обеспечительных мер в виде запрета проводить строительные работы на спорном земельном участке с кадастровым номером <№>, в соответствии с законодательством, не освобождает ответчиков от исполнения им существенных условий договора, в том числе и целевого использования земельного участка с учетом социальной значимости. Полагает, что ответчики как сторона в договоре аренды действовали недобросовестно и ненадлежаще исполняли обязательства по договору, что выразилось в непринятии действий, установленных законом для освоения и использования земельного участка по целевому назначению.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит изменить решение, исключив из его мотивировочной части четвертый абзац страницы 4 следующего содержания: «При указанных обстоятельствах, оснований для выводов о наличии договорных отношений между КУМИ г. Волжска и ФИО2, ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, не имеется»; третий абзац страницы 5 следующего содержания: «Поскольку земельный участок с кадастровым номером <№> входит в границы земельного участка с кадастровым номером <№>, находится в пользовании ЗАО «Ариада» на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 2421 от
8 ноября 2013 года, неиспользование до настоящего времени
ФИО2 и ФИО1 земельного участка по целевому назначению, не нарушает прав истца»; четвертый абзац страницы 5 следующего содержания: «При изложенных обстоятельствах, законом не предусмотрено право истца требовать расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, заключенного между ЗАО «Ариада» и ФИО2, ФИО1 и передаче земельного участка в муниципальную собственность».

В обоснование жалобы указывается, что указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По сведениям ЕГРН правообладателями (арендаторами) земельного участка с кадастровым номером <№> являются ФИО2 и ФИО1, а не ЗАО «Ариада». Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <№> был снят с кадастрового учета
20 октября 2014 года, в связи с чем он перестал существовать как объект права, и не может включать в себя какие-либо иные земельные участки. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№> между ЗАО «Ариада» и ФИО2 и
ФИО1 отсутствует, он не заключался.

Выслушав представителя ФИО2 ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ФИО2, проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене, изменению решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее –
ГПК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 8 ноября 2013 года КУМИ г. Волжска (арендодатель) и ЗАО «Ариада»
(арендатор) заключили договор № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов. Участок предоставлен арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды - 10 лет. Размер ежегодной арендной платы составляет 3783000 руб.

25 июля 2014 года КУМИ г. Волжска и ЗАО «Ариада» заключили дополнительное соглашение к указанному договору аренды, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, по которому на основании протокола от 18 октября 2013 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 5 марта
2014 года № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером <№>, а арендатор принимает 109 земельных участков, в том числе с кадастровым номером <№>, для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, центра общественно-делового и социального назначения. Размер годовой арендной платы за все земельные участки определен в размере 109079 руб. 28 коп.

30 декабря 2015 года ЗАО «Ариада» заключило договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 2421 от 8 ноября 2013 года с ФИО2, ФИО1 в отношении земельных участков, в том числе с кадастровым номером <№>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 9 ноября 2020 года по делу № А38-1272/2019 по иску муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитата по управлению имуществом к
ЗАО «Ариада» отказано в удовлетворении требований о расторжении договора аренды № 2421 от 8 ноября 2013 года и возврате земельных участков, за периоды с 1 января 2016 года по 31 декабря 2017 года и с
27 июня 2018 года по 30 ноября 2019 года с ЗАО «Ариада» в пользу муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом по указанному договору аренды взыскана арендная плата в сумме 10145134 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что неиспользование ФИО2 и ФИО1 земельного участка по целевому назначению не нарушает прав истца, поскольку земельный участок с кадастровым номером <№> входит в границы земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося в пользовании ЗАО «Ариада» на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 2421 от 8 ноября 2013 года.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Доводы апелляционной жалобы истца нельзя признать состоятельными.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ссылки в жалобе на то, что ответчики не приступали к освоению земельного участка и не использовали его по целевому назначению, допустимыми доказательствами не подтверждаются.

Составленный истцом акт осмотра земельного участка нельзя признать доказательством, с достоверностью подтверждающим факт неиспользования ответчиками земельного участка, поскольку данный акт составлен в одностороннем порядке, ответчики как арендаторы участка на осмотр не вызывались.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, предъявляя требование о расторжении договора в связи с неиспользованием его по назначению, истец не предлагал ответчику устранить такие нарушения (в случае их наличия). Имеющееся в материалах дела письменное предложение истца, направленное ответчикам, о расторжении договора аренды и возврате земельного участка предупреждением о необходимости исполнения обязательства не является.

В соответствии с пунктом 6.2.10 договора аренды земельного участка от 8 ноября 2013 года № 2421 арендатор обязался обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на образованных участках в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации в сроки, указанные в пункте 3.1 договора.

Истец, заявляя требования к ФИО2, ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> и обязании его вернуть в муниципальную собственность, указывает на то, что ответчики до настоящего времени не приступали к освоению земельного участка и не использовали по его целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания, при которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Вступившим в законную силу определением судьи Волжского городского суда Республики Марий Эл от 1 октября 2019 года по заявлению КУМИ г. Волжска в целях обеспечения иска ФИО2,
ФИО1 запрещено проводить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером <№>, совершать сделки, влекущие переход имущественных прав к иному лицу (включая договора залога, субаренды, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесения права на аренду участка или его части в уставной (вкладочный) капитал юридических лиц и др.) (л.д.84).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу
№ А38-1272/2019 от 9 ноября 2020 года, оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 года, с ЗАО «Ариада» в пользу муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом взыскан основной долг по обязательству, возникшему из договора аренды № 2421 от 8 ноября 2013 года, за периоды
с 1 января 2016 года по 31 декабря 2017 года и с 27 июня 2018 года по
30 ноября 2019 года в сумме 10 145 134 руб.; в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды № 2421 от 8 ноября 2013 года и о возврате земельных участков отказано (л.д.148-164).

Разрешая заявленные требования, руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, установив, что неиспользование до настоящего времени ответчиками ФИО2, ФИО1 земельного участка по его целевому назначению не нарушает прав истца; принимая во внимание отсутствие по настоящему спору оснований, достаточных для расторжения заключенного договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом судом также указано на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возможность использования ответчиком спорного земельного участка по его по целевому назначению в период действия обеспечительных мер, запрещающих проводить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером <№>.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно апелляционной жалобы.

Вопреки доводам Комитета, отказ в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка с ФИО2, ФИО1 и возложении на них обязанности возвратить арендованный земельный участок является обоснованным, а доводы жалобы об обратном несостоятельны в силу следующего.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания, при которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу положений статей 56 и 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Предъявляя требование о расторжении договора аренды земельного участка, истец в качестве существенного нарушения договора указывает на отсутствие совершенных ответчиками в течение трех лет после заключения договора действий свидетельствующих о начале освоения земельного участка и его использовании по его целевому назначению.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Договором аренды закреплено целевое назначение аренды земельного участка.

В силу пункта 3.1 договора максимальный срок выполнения работ по осуществлению комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка составляет 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 8 ноября 2023 года).

Кроме того, поскольку на день предъявления иска названный срок не истек, суд пришел к выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды земельного участка с ФИО2, ФИО1 и возложении на них обязанности возвратить арендованный земельный участок не имеется.

Проверяя доводы апелляционной жалобы ФИО2, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В решении суд первой инстанции в четвертом абзаце страницы 4 указал следующее: «При указанных обстоятельствах, оснований для выводов о наличии договорных отношений между КУМИ г. Волжска и
ФИО2, ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, не имеется».

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, в силу наличия заключенного
30 декабря 2015 года между ЗАО «Ариада» и ответчиками договора, по которому ЗАО «Ариада» передало права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 8 ноября 2013 года № 2421, ФИО2, ФИО1, является несоответствующим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об отсутствии договорных отношений между истцом и ответчиками, в связи с чем он подлежит исключению из мотивировочной части решения суда.

Иные оспариваемые ФИО2 суждения, изложенные в решении суда, к юридически значимым обстоятельствам, способным повлиять на иные спорные правоотношения, не относятся, в связи с чем оснований для их исключения из решения судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, решение суда является законным и обоснованным, нарушений и неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 30 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы муниципального образования - городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом, ФИО2 АлексА.а – без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения абзац четвертый страницы 4 следующего содержания: «При указанных обстоятельствах, оснований для выводов о наличии договорных отношений между КУМИ
г. Волжска и ФИО2, ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, не имеется.».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Волкова

Судьи Н.Г. Лоскутова

Е.В. Кольцова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено
29 июля 2021 года.

Определение20.08.2021