Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 26 июля 2022 года дело по апелляционной жалобе истца ФИО3 на решение Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года по гражданскому делу № 2-3/2022 по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» о признании одностороннего акта передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать данное помещение по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры, лоджии, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, взыскании излишне уплаченной по договору суммы, процентов за неправомерное удержание денежных средств, морального вреда и штрафа.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» о признании одностороннего акта от 16 февраля 2019 года передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать данное помещение по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры, лоджии, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 164 988,10 руб., взыскании излишне уплаченной по договору суммы в размере 164 168,82 руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 8 330,62 руб., морального вреда в размере 50 000 руб. и штрафа.

В обоснование исковых требований указал, что 26 апреля 2016 года заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве №, по которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многофункциональный комплекс и по получению разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ему помещение № на этаже, проектной площадью 85,1 кв.м. (с учетом лоджии/балкона). 15 декабря 2018 года с ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору, которым изменено функциональное назначение объекта долевого участия с нежилого на жилое – квартиру со свободной планировкой (без перегородок внутри). Общая проектная площадь была установлена 85,1 кв.м., в том числе с учетом лоджии, которая была указана застройщиком в Приложении № 1 к дополнительному соглашению. Стоимость объекта долевого участия (квартиры) составила 19 958 237,37 руб. Обязательства по оплате стоимости объекта истец выполнил полностью, что подтверждается справкой застройщика от 26 сентября 2019 года. Согласно п. 1.4 договора срок передачи объекта установлен не позднее 01 февраля 2019 года. Сообщение о завершении строительства, датированное 22 декабря 2018 года, было направлено истцу 21 января 2019 года и получено 01 февраля 2019 года. 06 февраля 2019 года истец явился для приемки квартиры, однако ввиду наличия строительных недостатков квартира не была принята, о чем представителем застройщика был составлен и подписан акт осмотра квартиры, принято обязательство устранить недостатки в течение 45 суток. 02 апреля 2019 года истец направил в адрес ответчика претензию о добровольном устранении недостатков и подписании двустороннего акта приема-передачи, передаче полного комплекта ключей и документов, выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия. Данная претензия вручена ответчику 11 апреля 2019 года. 21 мая 2019 года стороны повторно провели осмотр квартиры и установили, что не все недостатки устранены. 22 мая 2019 года истец повторно направил в адрес ответчика претензию. 06 июня 2019 года ответчик в ответе на претензию отказался устранять выявленные при повторном осмотре недостатки, а также выплачивать неустойку. 18 июня и 17 июля 2019 года истец снова обращался в адрес ответчика с просьбой заключить двусторонний акт приема-передачи и передать ключи от квартиры, данные требования были оставлены ответчиком без рассмотрения. 12 августа 2019 года ответчик направил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры от 16 февраля 2019 года, в котором указана площадь квартиры 86,1 кв.м., в характеристиках квартиры не указано наличие лоджии. Истец полагает, что односторонний передаточный акт является недействительным ввиду того, что составлен в нарушение требований закона и договора, не отражает реальной даты передачи – фактического исполнения обязательства со стороны застройщика, не отражает не только фактической площади квартиры, но и выдан в нарушение проектных документов без указания наличия лоджии и с неправильным расчетом фактической площади (так как в отношении лоджии применяется понижающий коэффициент). Направление истцу в августе 2019 года одностороннего акта от 16 февраля 2019 года расценивает как злоупотребление правом со стороны ответчика. Такая передача помещения является недействительной (оспоримой) сделкой, нарушает права и интересы истца. До настоящего времени ответчик обязательство по передаче квартиры не исполнил. 23 октября 2019 года Московским городским бюро Технической инвентаризации (первым территориальным управлением) произведены замеры квартиры и установлена общая площадь 84,2 кв.м., из которых: 66,0 кв.м. – жилая, 18,2 кв.м. – вспомогательная, а площадь лоджии – 1,1 кв.м. Таким образом, фактическая площадь квартиры составляет 85,3 кв.м. По требованию ответчика истцом была произведена доплата по договору за один полный кв.м. 234 526,88 руб., в противном случае ответчик отказывался предоставлять доступ к квартире. Данное требование истец считает неправомерным, а уплаченные им деньги, с учетом перерасчета пропорционально фактической площади квартиры по результатам обмеров, подлежат возврату в размере 164 168,82 руб. В соответствии со ст. 395 ГК РФ на данную сумму подлежат начислению проценты за неправомерное удержание денежных средств. С учетом увеличения исковых требований в части взыскания неустойки и процентов за неправомерное удержание денежных средств на дату судебного заседания истец просил признать односторонний акт передачи квартиры от 16 февраля 2019 года по договору участия в долевом строительстве № от 26 апреля 2016 года недействительным; обязать ответчика передать ФИО3 квартиру по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры и лоджии; взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия за период с 02 февраля 2019 года по 17 сентября 2021 года в размере 5 932 918,70 руб., а также неустойку по день фактической передачи объекта; взыскать с ответчика сумму излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 164 168,82 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 сентября 2019 года по 17 сентября 2021 года в размере 17 107,04 руб., а также рассчитанные по день фактического возврата удержанных денежных средств; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, пояснив, что по требованию об оспаривании одностороннего передаточного акта квартиры от 16 февраля 2019 года срок исковой давности, о применении которого просит ответчик, не пропущен, так как о составлении застройщиком данного акта истец узнал 23 августа 2019 года, получив его по почте. Ранее о существовании одностороннего передаточного акта квартиры застройщик не упоминал ни при совместных осмотрах объекта 06 февраля 2019 года, 21 мая 2019 года, ни в письменном отказе от 03 июля 2019 года на повторную претензию истца. Фактически данный акт был составлен гораздо позже, а не 16 февраля 2019 года. С доводами ответчика о том, что он должен был узнать об одностороннем передаточном акте при первоначальном направлении по почте 04 июня 2019 года, не согласен, так как первоначально оспариваемый акт был направлен ему не по тому индексу, в связи с чем возвращен отправителю. При подписании договора об участии в долевом строительстве, который распечатывал застройщик, истец указывал на несоответствие своего почтового индекса в реквизитах сторон, однако застройщик отказался изменить индекс, сославшись на технические причины. Поэтому в 2016 году он письменно уведомил застройщика об изменении почтовых реквизитов, в частности, указал верный почтовый индекс, однако данное почтовое отправление застройщиком не получено и возвращено за истечением срока хранения, по этой причине имелся риск не доставления ему по вине застройщика почтовой корреспонденции, направленной в его адрес. При этом на дату первоначального направления одностороннего передаточного акта (04 июня 2019 года) застройщик располагал данными о верном почтовом индексе, о чем свидетельствует дальнейшее направление истцу почтовой корреспонденции по надлежащему адресу. Недостатки, зафиксированные в актах осмотра квартиры от 06 февраля 2019 года и от 21 мая 2019 года, в настоящее время застройщиком частично устранены, но некоторые из них являлись существенными, делающими непригодным жилое помещение для использования в целях, предусмотренных договором, поэтому жилое помещение на момент осмотров не было готово к сдаче. В настоящее время в квартире также имеются не устраненные недостатки, препятствующие ее принятию, поэтому передача жилого помещения в одностороннем порядке является необоснованной. В техническом паспорте от 29 ноября 2019 года, изготовленном государственным учреждением – ГБУ МосгорБТИ на основании осмотра квартиры перед сдачей объекта в эксплуатацию, общая площадь квартиры указана 85,3 кв.м. Представленный застройщиком в материалы дела технический паспорт от 27 июля 2018 года, выполненный ООО «Единый кадастровый центр», в части общей площади спорного жилого помещения (86,1 кв.м.) считает недостоверным, так как паспорт изготовлен задолго до окончания строительных работ, в ходе которых конструктивные элементы (утепление, изоляция, обшивка) в квартире дополнялись, что повлияло на площадь квартиры в сторону ее уменьшения. Также указал, что технический паспорт ответчика, в отличие от представленного истцом технического паспорта, составлен на дом, а не на квартиру. В связи с большим объемом обследования одним исполнителем допускает, что фактически замеры квартиры при составлении технического паспорта от 27 июля 2018 года не производились. Требование застройщика о доплате за 0,8 кв.м. (86,1 – 85,3) являлось неправомерным. Завышение застройщиком общей площади квартиры подтверждено заключением судебной строительно-технической экспертизы. При этом, исходя из заключения эксперта, общая площадь квартиры составляет менее 85,3 кв.м., из которой истец исходил при подаче иска. С общей площадью квартиры, в том числе лоджии, указанной в заключении эксперта, согласен.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направил. В возражениях на иск просил отказать в удовлетворении исковых требований об оспаривании передаточного акта ввиду правомерной передачи помещения в одностороннем порядке и уклонения истца от подписания передаточного акта, отсутствия оснований для отказа истца от приемки помещения по двустороннему передаточному акту, истечения срока исковой давности по заявленному требованию. Истец, ссылаясь на незначительные недостатки, не препятствующие использованию помещения по назначению, от его приемки и подписания передаточного акта уклонился. Спор о площади объекта основанием для отказа от приемки помещения не является. По факту завершения строительства объекта площадь подлежит корректировке исходя из данных, установленных в результате кадастровых работ. Корректировка цены договора в случае увеличения площади производится в порядке, предусмотренном п.п. 4.4.1, 4.4.2 договора, путем доплаты. Отсутствие лоджии как отдельной функциональной зоны не является основанием для оспаривания передаточного акта. От получения одностороннего передаточного акта при проведении совместных осмотров жилого помещения, а также при направлении его почтовым отправлением в июне 2019 года истец уклонялся, и именно с того времени мог знать о составлении указанного акта и предполагаемом нарушении своих прав. Кроме того, своими действиями в виде получения ключей от квартиры дал основание застройщику полагаться на действительность одностороннего передаточного акта. Противоречивое поведение истца, заключающееся в отказе от передачи жилого помещения застройщиком наряду с фактическим получением ключей от спорного жилого помещения и использованием квартиры по назначению, свидетельствует о злоупотреблении правом. Поскольку просрочка исполнения обязательств по передаче объекта была вызвана исключительно бездействием истца, уклонившегося от приемки жилого помещения в соответствии с условиями договора, оснований для начисления неустойки не имеется. В случае, если суд придет к выводу о том, что просрочка допущена из-за промедления застройщика, просил снизить размер неустойки, явно несоразмерной наступившим последствиям, а также штрафа до разумной суммы в порядке ст. 333 ГК РФ. Не согласен с требованием о компенсации морального вреда, так как нематериальных благ спорное правоотношение не затрагивает, а также не доказан факт физических и нравственных страданий истца и их причинно-следственная связь с действиями ответчика.

Решением Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. С ООО «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» в пользу ФИО3 взысканы неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору № от 26 апреля 2016 года за период с 02 февраля 2019 года по 16 февраля 2019 года в размере 154 676,34 руб., сумма излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 164 168,82 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 сентября 2019 года по 31 марта 2022 года в размере 25 742,77 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 182 293,97 руб., государственная пошлина в возврат в размере 4 950 руб. С ООО «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» в пользу ФИО3 взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из суммы долга 164 168,82 руб. (с учетом ее последующего погашения), размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 01 апреля 2022 года по день фактического погашения долга (включительно).

В удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании одностороннего передаточного акта квартиры от 16 февраля 2019 года по договору участия в долевом строительстве № от 26 апреля 2016 года недействительным, обязании ООО «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» передать квартиру по договору участия в долевом строительстве № от 26 апреля 2016 года по двустороннему передаточному акту с указанием фактической площади квартиры и лоджии, взыскании неустойки в остальной части отказано.

С ООО «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» в доход бюджета муниципального образования «Пинежский муниципальный район» взыскана государственная пошлина в размере 1 995,88 руб.

С данным решением не согласился истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и взыскании компенсации морального вреда, принять по делу новый судебный акт. Указал, что поскольку доводы истца о наличии недостатков в спорном жилом помещении, возникших по вине ответчика, нашли подтверждение, истец в силу ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ вправе отказаться от подписания передаточного акта. Действия истца в данном случае не могут рассматриваться как уклонение либо отказ от принятия объекта, поскольку закон позволял участнику долевого строительства не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок. Поскольку акт приема-передачи объекта, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит ст.ст. 8, 12 Закона № 214-ФЗ и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, такой документ является недействительным. Вывод суда о том, что основанием для отказа дольщика от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только те, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, является ошибочным, основан на неверном толковании материального права. В решении суда указано, что содержание оспариваемого одностороннего передаточного акта относительно основных характеристик передаваемого помещения не противоречит применимому правовому регулированию. На момент заключения договора участия в долевом строительстве ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ не предусматривала указания в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства на основные характеристики помещения. Действующая редакция данной нормы введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ, вступившим в силу с 01 января 2017 года, который не содержит положений о его действии с обратной силой. Однако застройщик по своей инициативе указал в одностороннем акте основные характеристики передаваемого помещения, не соответствующие фактическим данным квартиры. Факт завышения ответчиком площади квартиры в одностороннем акте судом установлен. При этом суд пришел к выводу об отсутствии недобросовестных действий со стороны застройщика при указании в одностороннем акте площади квартиры в размере 86,1 кв.м., так как данная площадь указана в соответствии с техническим паспортом ООО «Единый кадастровый центр» на многоквартирный дом. Суд не учел, что ошибка в размере площади квартиры возникла именно в результате недобросовестных действий ответчика, который обеспечил доступ в помещение кадастровому инженеру, когда в нем не были завершены строительные работы (в лоджии отсутствовала обшивка из ГКВЛ). На стр. 19 заключения эксперта № указано, что устройство обшивки лоджии из ГКВЛ является проектным решением. На стр. 20 заключения экспертом сделан вывод, что на момент составления плана, являющегося неотъемлемой частью технического паспорта на МКД от 27 июля 2018 года, подготовленного ООО «Единый кадастровый центр», в лоджии отсутствовала обшивка из ГКВЛ. Застройщик, действуя недобросовестно, пригласил кадастрового инженера для проведения замеров на объекте до завершения строительных работ, представив для замеров помещение без обшивки ГКВЛ для увеличения площади квартиры в техническом паспорте с целью получения дополнительных денежных средств от участника долевого строительства. Принятие квартиры застройщиком неправомерно было обусловлено подписанием акта, в котором указана площадь квартиры, превышающая фактическую, а также уплатой денежной суммы за несуществующее превышение площади. Поскольку жилое помещение до сих пор не передано, с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01 февраля 2019 года по 02 апреля 2020 года и с 02 января 2021 года по день исполнения обязательств. Также истец не согласен с решением суда в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. Истец, выполнив обязательства по договору в полном объеме, лишен возможности своевременно вселиться в жилое помещение, постоянное ожидание от ответчика выполнения обязанностей по договору доставляет значительные неудобства истцу, в связи с чем он вынужден через суд добиваться восстановления своего нарушенного права. Заявленная сумма компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., с учетом понесенных нравственных страданий, является достаточной.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца ФИО4, поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 16 данного закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей на дату возникновения спорных правоотношений) для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; договор участия в долевом строительстве; передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено, что 26 апреля 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор №, по которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым № общей площадью 16 480 кв.м., находящемся у застройщика на праве собственности, расположенном по адресу: (далее – здание), и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену, после чего принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 16 мая 2016 года.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартамент), расположенное в здании, со следующими характеристиками: этаж , условный номер помещения , номер помещения на площадке – , проектная площадь помещения 85,10 кв.м., в том числе площадь лоджии/балкона (далее – помещение).

Проектная общая площадь помещения, указанная в п. 1.2 договора, определена на основании проектной документации и включает площадь основных, вспомогательных и встроенных помещений с учетом площадей неотапливаемых помещений лоджий/балконов.

Цена 1 кв.м. помещения составляет 234 526,88 руб. и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке (п. 4.2 договора).

Цена договора на момент его заключения составляет 19 958 237,37 руб., исходя из цены 1 кв.м. помещения, указанной в п. 4.2 договора, и проектной общей площади помещения, определенной в соответствии с проектной документацией (п. 4.3 договора).

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства помещение по передаточному акту не позднее 01 февраля 2019 года (п. 1.4 договора).

15 декабря 2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № участия в долевом строительстве от 26 апреля 2016 года, согласно которому п. 1.2 договора изменен, объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение в здании – квартира со свободной планировкой (без перегородок внутри помещения) и без проведения каких-либо отделочных работ (далее – квартира), которая имеет общую приведенную площадь (проектную) 85,1 кв.м., в том числе площадь комнат (проектная) 85,1 кв.м.

Положения о цене 1 кв.м. помещения в размере 234 526,88 руб. включены в п. 4.4 (п. 4.2 договора исключен). Пунктом 4.4.1 предусмотрено, что в случае, если общая приведенная площадь квартиры окажется больше проектной общей приведенной площади квартиры, участник осуществляет доплату денежной суммы, составляющую разницу между общей площадью квартиры и проектной общей площадью квартиры, умноженную на цену единицы площади.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 12 февраля 2019 года.

Цена договора оплачена истцом ответчику в полном объеме в сумме 19 958 237,37 руб., что подтверждено справкой застройщика.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом, расположенный по адресу: (многофункциональный комплекс), составленному ООО «Единый кадастровый центр» по состоянию на 27 июля 2018 года, общая площадь квартиры № составляет 86,1 кв.м., в том числе жилая – 84,2 кв.м., площадь лоджий, балконов, террас, веранд с учетом понижающего коэффициента – 1,9 кв.м.

В связи с завершением строительных работ в отношении всего объекта капитального строительства – многофункционального комплекса, расположенного по адресу: (строительный адрес: ), Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 22 декабря 2018 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

01 февраля 2019 года истцом получено уведомление от застройщика о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, участник предупрежден о последствиях в виде подписания одностороннего акта передачи объекта долевого строительства при уклонении или отказе участника от принятия объекта. Уведомление датировано 22 декабря 2018 года, фактически направлено истцу 21 января 2019 года (ШПИ №).

06 февраля 2019 года истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства:

1) скол на правом стеклопакете окна, окно № 1, комната № 2;

2) отсутствует уплотнительная резинка створки окна в комнате № 2, окно № 3;

3) нет возможности проверить ГВС и ХВС на момент осмотра;

4) царапины и задиры по всем створкам и рамам окон;

5) отсутствует фурнитура входной двери;

6) отсутствует уплотнительная резинка полотна и коробки входной двери;

7) частично отсутствуют заглушки монтажных отверстий коробки входной двери;

8) отклонение всех стен в лоджии от вертикальной оси от 20 мм до 30 мм;

9) разрыв пароизоляционной пленки по всем окнам;

10) отсутствует трассировка перегородок в квартире;

11) площадь лоджии не соответствует площади БТИ.

В акте установлен ориентировочный срок устранения недостатков, указанных в п.п. 1-9, 45 дней.

02 апреля 2019 года ФИО3 обратился к застройщику с претензией, в которой, сославшись на истечение срока устранения недостатков и их фактическое не устранение, просил в срок до 01 мая 2019 года устранить недостатки, указанные в акте осмотра от 06 февраля 2019 года, а также указал на наличие иных недостатков, которые не были отражены в акте от 06 февраля 2019 года, также просил их устранить (возвести перегородки вокруг санузлов, установить сантехнические приборы, сделать трассировку перегородок в соответствии с проектной документацией, выполнить гидроизоляцию «мокрых зон» (кухня, санузлы) согласно проектной документации), произвести новые замеры помещений квартиры, после чего пригласить его на подписание акта приема-передачи квартиры, выдать полный комплект ключей и обеспечить полный круглосуточный доступ на территорию жилого комплекса и в квартиру, указав, что строительные и отделочные работы в местах общего пользования не были завершены и не было свободного доступа ни на территорию жилого комплекса, ни в здания, ни в лифт, ни в квартиру. Данная претензия получена застройщиком 11 апреля 2019 года.

21 мая 2019 года истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, в котором зафиксированы следующие недостатки:

1) поцарапаны радиаторы отопления;

2) отсутствует накладка входной двери, фурнитура, нижняя заглушка;

3) повреждение монолитной стены;

4) отклонение стен лоджии от вертикальной оси;

5) площадь лоджии меньше указанной в замерах застройщика.

Недостаток, указанный в п. 5 (площадь лоджии меньше указанной в замерах застройщика), представитель застройщика в акте не подтвердил.

Сведений о сколе на правом стеклопакете окна, окно № 1, комната № 2; отсутствии уплотнительной резинки створки окна в комнате № 2, окно № 3; отсутствии возможности проверить ГВС и ХВС на момент осмотра; царапинах и задирах по всем створкам и рамам окон; отсутствии уплотнительной резинки полотна и коробки входной двери; разрыве пароизоляционной пленки по всем окнам; отсутствии трассировки перегородок в квартире акт от 21 мая 2019 года не содержит.

Кроме того, из показаний свидетелей ФИО1, ФИО2, видеозаписи посещения многофункционального комплекса от 22 и 27 марта 2019 года, объекта долевого строительства (квартиры) от 01 апреля 2019 года следует, что ФИО3 осматривал квартиру неоднократно с февраля 2019 года по май 2019 года. Как пояснили свидетели, квартиру открывал представитель застройщика, который в ходе осмотров не предлагал ФИО3 подписать двусторонний передаточный акт квартиры, заверяя о готовности устранить имеющиеся недостатки и пригласить истца на принятие объекта.

22 мая 2019 года ФИО3 вновь обратился к застройщику с претензией, в которой просил устранить указанные в акте от 21 мая 2019 года недостатки (заменить поврежденные радиаторы отопления; установить накладку входной двери, а также комплект фурнитуры и нижнюю заглушку технологического отверстия; устранить повреждение монолитной стены; устранить сверхнормативное отклонение стен лоджии от вертикальной оси; произвести повторные замеры площади лоджии), и указал на наличие иных недостатков, которые не были отражены в акте от 21 мая 2019 года, которые также просил устранить (восстановить изоляцию вертикальных вентиляционных каналов; произвести работы по исправлению искривления ввода трубы холодного водоснабжения; убрать из квартиры мусор; ввести в эксплуатацию и запустить все 6 лифтов корпуса В; возвести перегородки вокруг санузлов, установить сантехнические приборы, сделать трассировку перегородок в соответствии с проектной документацией, выполнить гидроизоляцию «мокрых зон» (кухня, санузлы) согласно проектной документации), произвести новые замеры помещений квартиры, после чего пригласить его на подписание акта приема-передачи квартиры, выдать полный комплект ключей и обеспечить полный круглосуточный доступ на территорию жилого комплекса и в квартиру. Данная претензия направлена в адрес застройщика 23 мая 2019 года, получена застройщиком 31 мая 2019 года.

04 июня 2019 года застройщиком по адресу, указанному ФИО3 в договоре участия в долевом строительстве № от 26 апреля 2016 года и в дополнительном соглашении к нему от 15 декабря 2018 года (), направлен односторонний акт передачи квартиры от 16 февраля 2019 года с указанием ее фактической площади в размере 86,1 кв.м. и окончательной стоимости в размере 20 192 764,75 руб., к которому приложена инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства. В одностороннем передаточном акте ФИО3 указано о наличии задолженности перед застройщиком по доплате цены договора в размере 234 526,88 руб.

Почтовое отправление по прибытии 08 июня 2019 года в место вручения () адресатом не получено, 10 июля 2019 года возвращено отправителю из-за истечения срока хранения (ШПИ №).

18 июня 2019 года ФИО3 обратился к застройщику с претензией, в которой указал, что застройщик после устранения большинства замечаний, выявленных и зафиксированных в результате осмотров 06 февраля 2019 года, 01 апреля 2019 года и 21 мая 2019 года, уклоняется от передачи помещения и подписания акта приема-передачи. Требовал обеспечить одновременное подписание сторонами акта приема-передачи и передачу ключей согласно условиям договора, просил направить ему уведомление о дате и времени подписания акта и передачи помещения. Данная претензия направлена в адрес застройщика 19 июня 2019 года, получена застройщиком 26 июня 2019 года.

03 июля 2019 года застройщик на обращение ФИО3 сообщил, что квартира построена застройщиком без отступлений от условий договора и требований технических регламентов, приведших к ухудшению ее качества, не имеет недостатков, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, в связи с чем отказ участника от подписания передаточного акта является необоснованным. Сообщение направлено в адрес ФИО3 04 июля 2019 года, получено адресатом.

17 июля 2019 года ФИО3 обратился к застройщику с просьбой сообщить о времени и месте подписания двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. В случае, если застройщиком оформлен односторонний акт приема-передачи, просил указать дату, указанную в акте, выслать его на почтовый адрес истца или сообщить об иной возможности его получения. Данное сообщение направлено 18 июля 2019 года, получено застройщиком 25 июля 2019 года.

12 августа 2019 года застройщиком по адресу ФИО3: вновь направлен односторонний передаточный акт квартиры от 16 февраля 2019 года, с приложением инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, который получен истцом 23 августа 2019 года (ШПИ №).

24 августа 2019 года ФИО3 получил ключи от спорного помещения, что подтверждается отметкой в журнале выдачи ключей от помещений и истцом не оспаривается.

27 августа 2019 года истец произвел доплату цены договора в сумме 234 526,88 руб. согласно одностороннему передаточному акту от 16 февраля 2019 года, что подтверждено платежным поручением, справкой застройщика от 26 сентября 2019 года.

26 ноября 2019 года Московским городским бюро Технической инвентаризации (первым территориальным управлением) составлен технический паспорт помещения: квартиры №, расположенной в , согласно которому общая площадь квартиры составляет 85,3 кв.м., в том числе жилая – 84,2 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента – 1,1 кв.м.

22 августа 2020 года истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ, по требованию о признании одностороннего акта передачи квартиры от 16 февраля 2019 года недействительным истцом не пропущен, поскольку первоначально акт передачи квартиры был направлен застройщиком с указанием неверного почтового индекса в адресе истца и не получен последним по независящим от него причинам, акт получен истцом 23 августа 2019 года.

Отказывая в удовлетворении требования о признании одностороннего передаточного акта от 16 февраля 2019 года недействительным, суд пришел к выводу о том, что ответчик вправе был составить такой акт в связи с неправомерным уклонением истца от принятия объекта, не имеющего недостатков, которые бы делали его непригодным для предусмотренного договором использования, отсутствием препятствий к реализации прав истца на государственную регистрацию права собственности на основании данного акта.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда в силу следующего.

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона (в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок) (ч. 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи) (ч. 6).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Таким образом, основанием для отказа дольщика от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только те, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

Пунктом 3.1.5 договора участия в долевом строительстве от 26 апреля 2016 года предусмотрено, что застройщик в течение 20 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, но не менее чем за четырнадцать рабочих дней до начала передачи и принятия помещения, направляет участнику сообщение о завершении строительства (создания) здания и о готовности помещения к передаче, а также предупреждает участника о необходимости принятия помещения и последствиях бездействия участника, предусмотренных настоящим договором.

Сообщение направляется участнику по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручается участнику лично под расписку.

Согласно п. 3.2.2 договора в течение 14 календарных дней с момента получения сообщения от застройщика о вводе здания в эксплуатацию и готовности помещения к передаче, при условии выполнения участником своих обязательств по оплате цены договора в полном объеме, участник принимает от застройщика по передаточному акту помещение, качество которого должно соответствовать проектной документации.

Если участник в оговоренный договором срок (при условии уведомления участника надлежащим образом) не прибыл для приемки помещения или иным образом уклоняется от передаточного акта, застройщик на пятнадцатый календарный день со дня получения вышеуказанного сообщения участником составляет односторонний акт о передаче помещения с указанием на эти обстоятельства. Обязательство застройщика передать помещение участнику считается исполненным надлежащим образом с момента оформления одностороннего акта о передаче помещения. С момента составления застройщиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения помещения возлагается на участника, а застройщик освобождается от ответственности за просрочку исполнения обязательства о передаче помещения.

Судом установлено, что обязанность по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о принятии объекта долевого строительства и о последствиях бездействия застройщиком исполнена.

В связи с уклонением истца от принятия помещения 16 февраля 2019 года ответчиком составлен односторонний передаточный акт передачи квартиры, в котором указано, что во исполнение ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 3.1.5 договора долевого участия в строительстве застройщик направил в адрес участника сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое получено участником 01 февраля 2019 года; после получения данного сообщения от застройщика участник не выполнил обязательство по принятию объекта долевого строительства.

В акте застройщик указал фактическую общую площадь объекта – 86,1 кв.м., из них площадь комнат – 86,1 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования отсутствует; уведомил об окончательной стоимости квартиры в соответствии с условиями договора в размере 20 192 764,75 руб. и наличии задолженности перед застройщиком по доплате цены договора в размере 234 526,88 руб. К акту приложена инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.

В связи с наличием между истцом и ответчиком спора о характере недостатков объекта долевого строительства, о его площади и составе судом по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «АрхОблЭкспертиза».

Согласно заключению эксперта № от 21 марта 2022 года, выполненному экспертом ФИО5, на момент осмотра 14 января 2022 года подтверждено наличие следующих недостатков объекта долевого строительства: дефект в лоджии в виде отклонения облицовки стен из ГКЛ по металлическому каркасу от вертикальной оси 13?18 мм (по правой стороне), 10?13 мм (по левой стороне). Дефект в виде отклонения стен лоджии от вертикальной оси был указан в актах от 06 февраля 2019 года и от 21 мая 2019 года. Установленный недостаток облицовки стен лоджии, а именно их несоответствие требованиям действующей НТД по отклонению от вертикали, не является препятствием к эксплуатации помещения по назначению, данный недостаток не влияет на потребительские свойства помещения, устраним без особого ущерба.

Иные недостатки, указанные в акте от 06 февраля 2019 года: скол на правом стеклопакете окна № 1, комната № 2, царапины и задиры по всем створкам и рамам окон, – не зафиксированы, устранены; отсутствие уплотнительной резинки створки окна № 3 в комнате № 2, отсутствие фурнитуры входной двери, отсутствие уплотнительной резинки полотна и коробки входной двери, частичное отсутствие заглушки монтажных отверстий коробки входной двери – являются малозначительными, на момент осмотра не зафиксированы, устранены; разрыв пароизоляционной пленки по всем окнам – на момент осмотра устранен путем частичной замены или проклейки мест разрыва малярным скотчем с промазкой герметизирующими составами, не является препятствием к эксплуатации окон по назначению, так как для его устранения требуется замена внутреннего слоя монтажного шва, полная замена оконных изделий не требуется.

Зафиксированные в акте осмотра от 21 мая 2019 года недостатки: отсутствие накладки входной двери, фурнитуры, нижней заглушки – являются малозначительными, на момент осмотра не зафиксированы, устранены; царапины радиатора отопления, повреждение монолитной стены – устранены (выполнена окраска радиаторов отопления, заделка выбоины монолитной стены в зоне около дверного проема размером (180?330)?430 мм, заполнено цементным раствором марки М400), вид и характер дефектов не указаны.

Стоимость устранения недостатков облицовки стен лоджии, внутреннего пароизоляционного слоя монтажного шва оконных блоков, выявленных на дату экспертного осмотра, составляет 26 870 руб., продолжительность выполнения данных работ, исходя из нормативной трудоемкости, составляет 5 рабочих смен.

Относительно отсутствия трассировки перегородок в квартире, зафиксированной в акте от 06 февраля 2019 года, экспертом установлено, что договор участия в долевом строительстве содержит сведения о свободной планировке площади помещения, т.е. без учета перегородок, перегородки в помещении отсутствуют, в связи с чем их трассировка не требуется.

Неотапливаемое помещение № 3 по плану следует рассматривать как лоджию. Относительно несоответствия площади лоджии, отмеченного в актах от 06 февраля 2019 года и от 21 мая 2019 года, экспертом указано, что разночтение в площади не является недостатком строительно-монтажных работ по возведению объекта.

Исходя из экспертного заключения, с учетом ошибочного округления площади одного из помещений, судом установлено, что общая приведенная фактическая площадь объекта долевого строительства (квартиры №, расположенной в многофункциональном комплексе по адресу: ) составляет 84,8 кв.м., в том числе площадь жилых помещений – 83,7 кв.м., площадь помещения вспомогательного использования (лоджии) с учетом понижающего коэффициента – 1,1 кв.м.

Данное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующую квалификацию, образование, стаж работы. Заключение эксперта сторонами не оспорено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Спор о площади объекта долевого строительства не является основанием для отказа в приемке помещения, так как его использованию не препятствует.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что характер и объем недостатков, как зафиксированных на момент осмотра жилого помещения 06 февраля 2019 года, так и в дальнейшем, не делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, следовательно, у истца отсутствовали основания для отказа от принятия объекта долевого строительства в соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие недостатков в спорном жилом помещении, возникших по вине ответчика, нашли подтверждение, истец в силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ вправе отказаться от подписания передаточного акта, основаны на неправильном толковании материального закона.

Основанием для отказа от подписания передаточного акта являются не любые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые не соответствуют требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно: условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Довод апелляционной жалобы о завышении ответчиком площади квартиры в одностороннем акте не свидетельствует о его недействительности, поскольку несоответствие площади не может расцениваться как недостаток объекта долевого строительства.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном указании ответчиком в передаточном акте основных характеристик помещения не влияет на законность решения суда.

Действующая на момент заключения договора участия в долевом строительстве редакция ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривала указания в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства на основные характеристики передаваемого помещения.

С 01 января 2017 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ в Федеральный закон № 214-ФЗ, в том числе в ч. 1 ст. 8, предусматривающие обязательное указание в передаточном акте основных характеристик помещения, являющегося объектом долевого строительства.

Вместе с тем, указание основных характеристик жилого помещения в передаточном акте, неточное указание общей площади и не указание лоджии в составе объекта не нарушает прав истца и не препятствует в регистрации права собственности на данный объект недвижимости с учетом положений ч. 11 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, судом установлено, что 24 августа 2019 года ФИО3 получил ключи от спорного помещения, что подтверждается отметкой в журнале выдачи ключей от помещений и истцом не оспаривается.

27 августа 2019 года истцом осуществлена доплата цены договора в сумме 234 526,88 руб. согласно одностороннему передаточному акту от 16 февраля 2019 года, что подтверждается платежным поручением, справкой застройщика от 26 сентября 2019 года.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Приняв от застройщика ключи от квартиры и осуществив доплату, указанную в одностороннем акте, истец своими конклюдентными действиями признал действительность одностороннего передаточного акта от 16 февраля 2019 года и дал основание застройщику полагаться на его действительность, последующее заявление истца о недействительности данного акта, поданное за 1 день до истечения срока исковой давности, свидетельствует о наличии со стороны истца злоупотребления правом и противоречит положениям ст. 10 ГК РФ.

Статьей 12 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания одностороннего передаточного акта, суд обоснованно отказал в удовлетворении требования об обязании ответчика передать объект долевого строительства по двухстороннему акту.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого участия за период с 02 февраля 2019 года по 17 сентября 2021 года в размере 5 932 918,70 руб., а также по день фактической передачи объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Пунктом 1.4 договора участия в долевом строительстве срок передачи объекта установлен не позднее 01 февраля 2019 года.

Односторонний передаточный акт составлен застройщиком 16 февраля 2019 года.

В связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки за период с 02 по 16 февраля 2019 года, поскольку составление 16 февраля 2019 года одностороннего передаточного акта о передаче объекта долевого строительства ответчиком истцу свидетельствует об исполнении им своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в указанную дату.

Довод апелляционной жалобы о том, что жилое помещение до сих пор не передано, с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01 февраля 2019 года по 02 апреля 2020 года и с 02 января 2021 года по день исполнения обязательств, опровергается материалами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка.

Разрешая требование о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, руководствуясь п.п. 4.4, 4.4.2 данного договора, учитывая цену единицы общей приведенной площади квартиры в 234 526,88 руб. за 1 кв.м., установленную судом общую площадь объекта долевого строительства в 84,8 кв.м., пределы заявленных истцом требований, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца переплату в размере 164 168,82 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму в порядке ст. 395 ГК РФ.

Решение суда в данной части не обжалуется и судебной коллегией не проверяется.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Решая вопрос о размере компенсации морального вреда, учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий и фактические обстоятельства, при которых он был причинен, длительность неисполнения обязательства, руководствуясь требованиями разумности и справедливости, суд обоснованно определил размер компенсации морального вреда в 20 000 руб.

Довод апелляционной жалобы о наличии оснований для взыскания компенсации морального вреда в размере 50 000 руб. является несостоятельным, поскольку заявленный размер явно завышен и не соответствует степени страданий истца.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что ответчик не исполнил требование истца в досудебном порядке, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 182 293,97 руб.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий	Н.П. Рассошенко

Судьи	К.А. Аксютина

	Н.В. Романова