Гражданский кодекс часть 1

в обоснование требований истец указал, что 15.03.2012 с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8, ФИО9 заключен договор аренды № 4731 земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 4125 кв.м по адресу: , с целью завершения строительства подземных гаражей и спортивных сооружений на кровле строящихся подземных гаражей. Как следует из п. 1.5 договора, на арендуемом земельном участке имеется фундамент – объект, незавершенный строительством, - подземные гаражи и спортивные сооружения на кровле строящихся подземных гаражей, общая площадь застройки 145,7 кв.м. В соответствии с подп. 2.2.9 договора арендатор обязан соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно подп. 2.2.10 договора арендаторы обязаны не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на земельном участке. Согласно акту осмотра от 15.07.2021 КУМИ администрации г. Иркутска санитарное состояние земельного участка неудовлетворительное, земельный участок захламлен строительным мусором. Пунктом 4.6 договора предусмотрена уплата штрафа за неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств по договору, в том числе обязательств, указанных в разделе «особые условия», в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года. Согласно расчету арендной платы на 2021 год годовая арендная плата составляет 833091 руб. 2 коп. 19.07.2021 ответчики письменно предупреждены о необходимости оплатить штраф, который до настоящего времени не оплачен.

Просил суд взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 штраф за неисполнение п. 2.2.10 договора аренды от 15.03.2012 № 473 земельного участка с кадастровым номером Номер изъят - 833091 руб. 20 коп.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, иск не признали, обратились со встречным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что в акте осмотра от 15.07.2021 не указаны основания проведения проверки, какие нормы права нарушены арендаторами. Предыдущая проверка спорного земельного участка закончена 07.07.2021 (прошло 45 дней после окончания проверки), установлено удовлетворительное санитарное состояние земельного участка. Как результат проверки предупреждение не предусмотрено ст. 7.1 административного регламента (утв. постановлением администрации г. Иркутска от 23.05.2012 № 031-06-1054/12). В размещенном на сайте администрации г. Иркутска плане проверка указанного участка плановой не значится. Арендаторы не извещались о предстоящей проверке. Более того, проверка проводилась через 45 дней после окончания предыдущей проверки того же объекта с теми же вопросами.

Просили суд признать незаконными акт осмотра земельного участка от 15.07.2021 б/н и предупреждение администрации г. Иркутска от 19.07.2021 № 505-71-4102/21.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27.01.2022 в удовлетворении исковых требований администрации г. Иркутска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Признаны незаконными акт осмотра земельного участка от 15.07.2021 б/н и предупреждение администрации г. Иркутска от 19.07.2021 № 505-71-4102/21.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Иркутска - ФИО5 просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, мотивируя тем, что ответственность за нарушение обязательств, ответственность за которые не предусмотрена отдельными пунктами раздела 4 договора аренды, предусмотрена п. 2.2.10 договора. Признанные незаконными документы обусловлены нормами гражданского законодательства, но не публично-властными полномочиями администрации г. Иркутска по осуществлению муниципального земельного контроля в границах муниципального образования.

В письменных возражениях представитель ФИО1 – ФИО6 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад, объяснения представителя администрации г. Иркутска ФИО7, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО2 – ФИО10, просившего об оставлении решения суда без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене полностью по основаниям п.п. 1-4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ (неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права), исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.03.2012 администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8, ФИО9 (арендатор) заключен договор аренды № 4731 земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 4 125 кв.м, по адресу: . Договор действует с 01.04.2012 по 31.12.2016 (п. 1.7 договора).

Цель использования земельного участка - для завершения строительства подземных гаражей и спортивных сооружений на кровле строящихся подземных гаражей (п. 1.6 а).

На арендуемом земельном участке имеется фундамент - объект незавершенный строительством подземные гаражи и спортивные сооружения на кровле строящихся подземных гаражей, общая площадь застройки - 145,7 кв.м (п. 1.5).

15.07.2021 главным специалистом отдела аренды земельных участков земельного департамента КУМИ администрации г. Иркутска ФИО13 составлен акт осмотра земельного участка № б/н. В результате осмотра установлено, что санитарное состояние земельного участка на момент осмотра неудовлетворительное, земельный участок захламлен строительным мусором (нарушение п.п. 2.9, 2.2.10 договора). К акту приложена фототаблица.

20.07.2021 администрацией г. Иркутска ответчикам направлено предупреждение со ссылкой на ст. 309 ГК РФ, п.п. 2.2.9, 2.2.10, 4.6 договора о необходимости оплатить штраф – 833901 руб. 20 коп.

Разделом 2 договора аренды регламентированы права и обязанности сторон. Так, согласно п. 2.1 арендодатель обязан: 2.1.1 передать объект арендатору по передаточному акту в течение 3 дней с момента подписания договора; 2.1.2 принять объект с его принадлежностями от арендатора в случае окончания срока действия договора (при его расторжении, прекращении); 2.1.3 не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующего законодательству РФ; 2.1.4 не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование природных ресурсов, находящихся на земельном участке, если иное не предусмотрено законодательством РФ и соглашением сторон; 2.1.5 осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом.

В соответствии с п. 2.2. арендатор обязан: 2.2.1 принять объект в порядке, установленном п. 2.1.1 договора; 2.2. при предоставлении объекта под строительство зданий, строений, сооружений приступить к строительству объекта после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке; 2.2.3 использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в п. 1.6 договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природном объекту; 2.2.4 своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора; 2.2.5 ежегодно, не позднее 15 января, обращаться в комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска для получения расчета арендной платы на текущий год; 2.2.6 не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе не передавать право аренды земельного участка в залог и не вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также не передавать земельный участок в субаренду без письменного согласования арендодателя; 2.2.7 сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством и указанные в кадастровой карте; 2.2.8 в течение 45 дней с момента подписания договора (дополнительного соглашения) обратиться за его регистрацией в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией; 2.2.9 соблюдать при использовании объекта требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 2.2.10 не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на земельном участке; 2.2.11 обеспечить свободный доступ на объект представителю арендодателя и контролирующих органов, в рамках их компетенции; 2.2.12 выполнять условия эксплуатации городских подземных, наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.д., не препятствовать их ремонту и обслуживанию, а также рекультивации нарушенных земель; 2.2.13 по окончании срока действия договора или при его расторжении передать объект арендодателю в последний день действия договора по акту в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора; 2.2.14 не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года предоставлять арендодателю платежные документы, свидетельствующие о внесении арендной платы.

Разделом 4 договора регламентирована ответственность сторон. Согласно п. 4.1 за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором.

В соответствии с п. 4.3 договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 2.2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в двукратном размере годовой арендной платы.

В соответствии с п. 4.4 договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п.п. 2.2.4, 3.4 договора арендатор оплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 4.6 договора за неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств по договору, в том числе обязательств, указанных в разделе «Особые условия» арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

В силу п. 6.1 договора арендатор считается надлежащим образом уведомленным по всем условиям договора аренды (изменение размеры арендной платы, иных условий договор) по истечении 10 дней с даты направления ему корреспонденции (расчета арендной платы, уведомления о расторжении договора, предупреждения и других документов заказным письмом с уведомлением по месту нахождения (для юридического лица) и по месту регистрации (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) либо по адресу, о котором арендатор письменно уведомил арендодателя, либо вручении корреспонденции арендатору или его представителю под роспись.

Разрешая спор, отказывая в иске администрации г. Иркутска о взыскании с ответчиков штрафа, суд первой инстанции исходил из того, что договором не предусмотрена ответственность конкретно в виде штрафа или неустойки за нарушение п. 2.2.10 договора, из п. 4.6 договора непонятно, какие обязательства относятся к иным.

Принимая во внимание, что к иным обязательствам можно отнести все обязанности, предусмотренные п. 2.2, в связи с чем за неисполнение любой из обязанностей администрация г. Иркутска вправе требовать уплаты штрафа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований администрации г. Иркутска следует отказать.

Оценивая доводы встречного искового заявления, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п. 4, 5, 10, 14 Положения о порядке осуществления муниципального земельного контроля в Иркутской области (утв. Постановлением Правительства Иркутской области от 12.02.2015 № 45-пп), п.п. 2.1, 2.2, 7.1 административного регламента осуществления муниципального земельного контроля в границах городского округа муниципального образования город Иркутск (утв. постановлением администрации г. Иркутска от 23.05.2012 № 031-06-1054/12), принимая во внимание отсутствие доказательств уведомления арендаторов о проведении проверки, что в акте осмотра земельного участка от 15.07.2021 № б/н не указано время составления акта, реквизиты правового акта о проведении проверки, реквизиты ежегодного плана проведения проверок (при проведении плановой проверки), учитывая, что предупреждение не предусмотрено в качестве результата осуществления муниципального земельного контроля, пришел к выводу, что акт осмотра земельного участка от 15.07.2021 б/н и предупреждение администрации г. Иркутска от 19.07.2021 № 505-71-4102/21 следует признать незаконными.

С выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, исходя из следующего.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 2.2.9 в обязанности арендатора входит соблюдать при использовании объекта требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В обязанности арендатора входит не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на земельном участке (п. 2.2.10).

Принимая во внимание, что при толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование), такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела, приведенное в п. 4.6 условие договора регламентирует наступление имущественной ответственности в виде штрафа в размере годовой арендной платы за неисполнение отличных от невнесения арендной платы обязательств, в том числе за загрязнение, захламление арендованного земельного участка.

Поскольку по условиям договора на арендатора возложена обязанность не допускать загрязнения, захламления земельного участка, п. 4.6 договора предусмотрена ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств по договору, арендодатель вправе требовать применения соответствующей меры имущественной ответственности к арендатору в случае установления факта неисполнения (ненадлежащего исполнения) соответствующей обязанности.

Анализ условий заключенного сторонами договора аренда показал, что, исходя из условий договора аренды, проведение проверки исполнения условий договора арендатором, составление соответствующего акта, является обязанностью арендодателя, что предусмотрено п. 2.1.5, направление предупреждения арендатору также предусмотрено условиями договора в разделе «особые условия» (п. 6.1).

При таких данных, поскольку в силу п. 2.1.5 арендодатель обязан осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом, акт от 15.07.2021 в рамках муниципального земельного контроля не составлялся, а оформлен в связи и в соответствии с договором аренды, как и предупреждение арендатору о необходимости оплатить соответствующий штраф, направление которого предусмотрено условиям договора аренды (п. 6.1), оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имелось.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы администрации г. Иркутска о том, что признанное незаконным предупреждение от 19.07.2021 № 505-71-4102/21 является соблюдением претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, содержит информацию о нарушении арендаторами условий договора аренды земельного участка от 15.03.2021 № 4731, а не норм земельного законодательства. Признанный незаконным акт осмотра от 15.07.2021 также составлен в рамках исполнения договора аренды земельного участка, о чем свидетельствует условие об обязанности арендодателя осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверки соответствующим актом.

Как следует из материалов дела, 15.05.2021 специалистом КУМИ администрации г. Иркутска проведен осмотр земельного участка, установлено, что арендуемый земельный участок находится в антисанитарном состоянии, территория захламлена бытовым, строительным мусором, что свидетельствует о нарушении п.п. 2.2.9, 2.2.10 договора.

По сообщению ответчиков от 31.05.2021, на земельном участке находятся строительные материалы:

1. трубы Д 530 – 2 шт. по 12 м и гофрочехол, предназначены для устройства отвода дождевой воды как при строительстве, так и при дальнейшей эксплуатации;

2. железобетонные (ж/б) изделия, для укрепления основания проездов приобретены обломки железобетонных изделий, которые будут измельчаться и использоваться в укреплении основания проездов и подъездных дорог к объекту;

3. также обнаружено небольшое количество бытового мусора (бутылки стеклянные и пластиковые, шины от легковых автомобилей и другой мелкий бытовой мусор). Бытовой мусора неоднократно вывозился, но члены соседнего гаражного кооператива № 273 постоянно кидают бытовой мусор в котлован. Не имеют полномочий применять меры ответственности к членам гаражного кооператив, планируют установить видеокамеры.

07.06.2021 произведен совместный осмотр земельного участка в присутствии арендаторов и главного специалиста отдела аренды земельных участков земельного департамента КУМИ администрации г. Иркутска, в ходе которого установлено, что арендуемый земельный участок не имеет ограждения, доступ свободный, на земельном участке вырыт котлован, в котором стены частично укреплены бетонными блоками. На арендуемом земельном участке имеется железобетонные гараж (кадастровый Номер изъят), трубы, железобетонные плиты, блоки. Со слов арендаторов, трубы будут использованы для водоотведения, железобетонные плиты и блоки будут измельчены и использованы для укрепления основания внутриплощадных территорий, дорог, проездов, а также подъездных путей, так как состав грунта суглинки мягко пластичные. На арендуемом участке проведена уборка от бытового мусора, автомобильных покрышек.

Согласно акту осмотра от 15.07.2021, в присутствии арендаторов земельного участка ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4 главным специалистом отдела аренды земельных участков ФИО13 земельного департамента КУМИ администрации г. Иркутска проведен осмотр земельного участка. Как установлено в ходе осмотра, арендуемый земельный участок не имеет ограждения, доступ свободный, на земельном участке находятся полуразрушенные бетонные плиты, фундаментные блоки, вырыт котлован, в котором стены частично укреплены бетонными блоками. На арендуемом земельном участке имеется железобетонный гараж, произрастают деревья и кустарники. Санитарное состояние арендуемого земельного участка на момент осмотра неудовлетворительное, захламлен строительным мусором (нарушение п. 2.2.9, 2.2.10 договора). К акту осмотра приложена фототаблица с иллюстрациями.

Поскольку факт захламления арендованного земельного участка подтвержден актом осмотра от 15.07.2021, доказательств обратного ответчиками не представлено, а условиями договора аренды предусмотрена имущественная ответственность за захламление арендованного земельного участка в виде штрафа в размере годовой арендной платы, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Иркутска по делу не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Принимая во внимание неделимость предмета обязательства не допускать загрязнения арендованного земельного участка, штраф следует взыскать с ответчиков солидарно.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По расчету истца, штраф, определяемый в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года, составил 833091 руб. 20 коп.

Принимая во внимание, что заявленный ко взысканию штраф явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия приходит к выводу уменьшить размер такого штрафа до 150000 руб.

По основаниям ст. 103 ГПК РФ с каждого из ответчиков в доход соответствующего бюджета следует взыскать госпошлину по 1050 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 января 2022 года по гражданскому делу № 2-402/2022 по иску администрации г. Иркутска к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, о взыскании штрафа по договору аренды земельного участка; по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, к администрации г. Иркутска о признании акта осмотра земельного участка и предупреждения незаконными отменить полностью.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации г. Иркутска к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, удовлетворить частично.

Взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, солидарно в пользу администрации г. Иркутска штраф за неисполнение п. 2.2.10 договора аренды от 15 марта 2012 года № 4731 земельного участка с кадастровым номером Номер изъят – 150000 руб. (сто пятьдесят тысяч рублей).

В удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа в большем размере отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, к администрации г. Иркутска о признании незаконными акта осмотра земельного участка от 15 июля 2021 года б/н, предупреждения администрации г. Иркутска от 19 июля 2021 года № 505-71-4102/21 отказать.

Взыскать с ответчика ФИО1 в доход соответствующего бюджета госпошлину – 1050 руб. (одна тысяча пятьдесят рублей).

Взыскать с ответчика ФИО2 в доход соответствующего бюджета госпошлину – 1050 руб. (одна тысяча пятьдесят рублей).

Взыскать с ответчика ФИО3 госпошлину в доход соответствующего бюджета – 1050 руб. (одна тысяча пятьдесят рублей).

Взыскать с ответчика ФИО4, в доход соответствующего бюджета госпошлину – 1050 руб. (одна тысяча пятьдесят рублей).

Судья-председательствующий В.О. Шабалина

Судьи Н.Н. Шишпор

С.А. Кулакова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 07.06.2022

Судья Хижаев А.Ю. УИД 38RS0035-01-2021-006294-26

Судья-докладчик Кулакова С.А. по делу № 33-4295/2022