Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Журавлевой Г.М.,
судей	Плехановой С.В., Халаевой С.А.,
при секретаре	Магдич И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 6» в лице представителя Катанаева А.П. на решение Калининского районного суда города Тюмени от 05 августа 2020 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Зеленкова А.В. – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Строительное управление № 6» в пользу Зеленкова А.В. денежные средства в счет уменьшения стоимости излишне оплаченной площади жилого помещения в размере 41 276 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в размере 20 000 руб., штраф в сумме 15 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Строительное управление № 6» в доход бюджета муниципального образования г.Тюмень государственную пошлину в размере 2 038 руб.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Зеленков А.В. обратился в суд с иском к ООО «Строительное управление № 6» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 60 233 руб., разницы в площади жилого помещения в размере 41 276 руб., штрафа.

Требования мотивированы тем, что 29 ноября 2017 года между ООО «Строительное управление № 6» (застройщик) и истцом (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <.......>. Объектом долевого строительства является квартира № 97, расположенная в секции 357.А на 12 этаже, вторая на площадке слева направо, площадью по проекту 43,26 кв.м, состоящей из одной комнаты, площадью 18,63 кв.м, из четырех помещений вспомогательного использования, площадью 24,63 кв.м (кухня – 13,52 кв.м, прихожая – 5,93 кв.м, ванная – 3,02 кв.м, санузел – 2,16 кв.м), а также площадью лоджии 4,89 кв.м. Ответчик принял на себя обязательство ввести дом в эксплуатацию в декабре 2018 года и не позднее 6 месяцев с момента его ввода в эксплуатацию передать дольщику. 05 сентября 2019 года на основании акта приема-передачи квартиры в собственность застройщик передал, а дольщик принял квартиру №97 с указанием общей площади квартиры 42,3 кв.м. Считает, что застройщиком допущена просрочка исполнения обязательств по передаче квартиры в установленный срок, период просрочки составил с 01.07.2019 по 05.09.2019, а также передан объект меньшей площадью, чем была оплачена дольщиком, с разницей 0,96 кв.м.

Истец в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Логинова В.О. в судебном заседании требования своего доверителя поддержала.

Представитель ответчика Важенина А.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, просила применить к требованиям о взыскании неустойки и штрафа положения ст. 333 ГК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик ООО «Строительное управление № 6» в лице представителя Катанаева А.П..

В апелляционной жалобе просит об изменении решения суда первой инстанции в части взыскания денежных средств в счет уменьшения стоимости излишне оплаченной площади жилого помещения в размере 41 276 руб., соответственно штрафа, отказав в удовлетворении исковых требований в данной части.

Указывает, что 05 сентября 2019 года по акту приема-передачи истцу передана однокомнатная квартира №97 общей площадью 42,3 кв.м, что меньше на 0,96 кв.м, чем было предусмотрено договором. Объектом долевого строительства являлась квартира общей площадью по проекту 43,26 кв.м, площадь – проектная и подлежала уточнению на основании данных технической инвентаризации, адрес объекта и его характеристики могли быть уточнены после окончания строительства дома и корректировались сторонами в соответствии с данными инвентаризации в акте приема-передачи квартиры. Цена договора 1 860 000 руб. включает в себя сумму денежных затрат на возмещение затрат на строительство объекта в размере 1 514 100 руб. и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 345 900 руб., является фиксированной и изменению не подлежит, определена за весь объект в целом, а не как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства, не поставлена в зависимость от стоимости 1 кв.м помещения; определена на основании свободного волеизъявления сторон.

Считает, что возможное отличие площади квартиры следует из согласованного сторонами абз.2 п. 1.4 договора участия в долевом строительстве.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что п.1.5 договора ущемляет права потребителя в части оплаты объекта большей площадью и фактическим получением объекта меньшей площади, чем ожидал дольщик.

Полагает, что данный пункт договора закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства, поскольку разница в площади могла измениться в пользу любой из сторон, что обусловлено особенностями строительства. При подписании договора истец принял условие п.1.5 договора, согласовав стоимость объекта в твердой цене, что соответствует ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Условия договора истцом не оспорены, судом недействительными не признаны.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены и изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <.......> от 29 ноября 2017 года застройщик ООО «Строительное управление № 6» принял на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по ГП-357 по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, жилой район «<.......>», ввести дом в эксплуатацию в декабре 2018 года и не позднее 6 месяцев с момента его ввода в эксплуатацию передать дольщику Зеленкову А.В. квартиру № 97, в секции 357.А, на 12 этаже, вторая на этажной площадке слева направо, площадью по проекту 43,26 кв.м, состоящую из одной комнаты, площадью 18,63 кв.м, из четырех помещений вспомогательного использования, площадью 24,63 кв.м: кухни – 13,52 кв.м., прихожей – 5,93 кв.м, ванной – 3,02 кв.м, санузла – 2,16 кв.м, а также площадью лоджии 4,89 кв.м.

Цена договора составляет 1 860 000 руб., которую истец оплатил, что ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 1.8 договора срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома установлен в декабре 2018 года, объект долевого участия должен быть передан истцу не позднее шести месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, то есть в срок до 01 июля 2019 года, однако обязательства ответчиком исполнены в срок не были, квартира была передана дольщику по акту приема-передачи от 05 сентября 2019 года.

Судом установлен период просрочки с 01.07.2019 по 04.09.2019 (66 дн.).

Также судом установлено, что по акту приема-передачи от 05 сентября 2019 года истцу была передана квартира со следующими характеристиками: общей площадью 42,3 кв.м, состоящая из одной комнаты, площадью 18,4 кв.м, из четырех помещений вспомогательного использования, площадью 23,9 кв.м, площадью лоджии 4,6 кв.м. Площадь переданного истцу объекта на 0,96 кв.м меньше, чем было предусмотрено договором. В денежном эквиваленте указанный размер составляет 41 276 рублей. Стороной ответчика не оспаривалась площадь передаваемого истцу объекта долевого строительства.

Как следует из п. 1.4 указанного договора, площадь объекта долевого строительства является проектной и уточняется по данным технической инвентаризации. Фактическая площадь объекта подлежит уточнению после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Частично удовлетворяя заявленные Зеленковым А.В. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец условия договора долевого участия по оплате строительства доли исполнил надлежащим образом, тогда как ответчик свои обязательства по вводу жилого дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцу в срок до 01 июля 2019 года не исполнил, допустив просрочку.

Также суд исходил из того, что пункт 1.5 договора участия в долевом строительстве ущемляет права потребителя в части оплаты объекта большей площадью и фактическим получением объекта меньшей площади, нежели ожидал дольщик.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку со стороны ответчика имело место нарушение принятых на себя обязательств, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет уменьшения стоимости излишне оплаченной площади жилого помещения в сумме 41 276 рублей, с учетом заявления о применении ст.333 ГК РФ неустойка в размере 20 000 рублей и штраф в сумме 15 000 рублей. С ответчика также в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2 038 рублей.

Принимая решение, суд правильно руководствовался и обоснованно исходил из того, что отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон об участии в долевом строительстве) и Законом РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Решение суда в части взыскания неустойки сторонами не оспаривается, в связи с чем предметом оценки суда апелляционной инстанции не является.

Проверяя доводы апелляционной жалобы ответчика в части взыскания денежных средств в счет уменьшения стоимости излишне оплаченной площади жилого помещения в размере 41 276 руб., соответственно штрафа, судебная коллегия находит их заслуживающими внимания.

Отклоняя доводы ответчика о том, что согласно договору площадь квартиры являлась проектной и подлежала уточнению на основании данных технической инвентаризации, цена договора фиксированная и изменению не подлежит, суд указал, что предусмотренная п. 1.5 договора фиксированность и неизменность цены договора ущемляет права потребителя в части оплаты объекта большей площадью и фактическим получением объекта меньшей площади, нежели ожидал дольщик; общая площадь дома, указанные в договоре и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию не изменились, соответственно поскольку общая площадь всего объекта недвижимости не изменилась, не подлежала изменению и общая площадь передаваемого истцу объекта недвижимости.

С такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Учитывая положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, на 0,96 кв.м (43,26-42,3).

Между тем согласно договору от 29 ноября 2017 г. указанные в п.1.4 договора площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. Фактическая площадь объекта, приобретаемого дольщиком, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Адрес объекта и его характеристики могут быть уточнены после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого находится объект, и получения разрешения на его эксплуатацию и корректируется сторонами в соответствии с данными инвентаризации в акте приема-передачи квартиры в собственность.

Согласно п.1.5 договора цена договора составляет 1 860 000 руб. и включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта в размере 1 514 100 руб. и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 345 900 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Из буквального толкования договора участия в долевом строительстве не следует, что цена договора - произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства, поставлена в зависимость от стоимости 1 кв.м помещения.

Таким образом, цена договора является фиксированной и изменению не подлежит, определена за весь объект в целом, и определена на основании свободного волеизъявления сторон.

Вывод суда о том, что п. 1.5 договора ущемляет права потребителя, судебная коллегия считает безосновательным, поскольку никем не оспорен, недействительным не признан.

Не может согласиться судебная коллегия с выводами суда и о том, что общая площадь дома, указанные в договоре и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию не изменились, общая площадь всего объекта недвижимости не изменилась, не подлежала изменению и общая площадь передаваемого истцу объекта недвижимости.

Так, согласно договору участия в долевом строительстве от 29.11.2017 общая площадь многоквартирного дома 17 394,43 кв.м, площадь проектная.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 24 июля 2019 г. фактическая общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта 17 516,6 кв.м, которая изменилась (увеличилась) за счет площади нежилых помещений (245,8 кв.м), не предусмотренных по проекту, и разницы между площадями встроенно-пристроенных помещений (л.д.29 об.). При этом общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) уменьшилась с 11 178,69 кв.м. (по проекту) до 11 172,3 кв.м (фактически) (л.д.30 об.)

Пункт 2.3 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве содержит лишь условие о том, что изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом, в размере не более пяти процентов от указанной площади является несущественным и не является основанием для расторжения настоящего договора. Буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае допустимого изменения площади за вычетом стоимости 5% (либо менее 5%) разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Судебная коллегия считает, что выводы суда, по которым он отступил от правил толкования условий договора, являются не обоснованными.

Учитывая изложенное, решение суда в данной части подлежит отмене, с отказом в удовлетворении требования о взыскании разницы в площади жилого помещения в размере 41 276 рублей.

Поскольку решение суда отменено в части взыскания разницы в площади жилого помещения, подлежат изменению сумма штрафа и размер государственный пошлины.

Взысканный судом размер неустойки с учетом заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ составил 20 000 рублей.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей размер штрафа составит 10 000 руб. (20000/2), с учетом заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, принятое судом первой инстанции во внимание, штраф подлежит снижению до 9 000 рублей.

Размер государственной пошлины составит 800 рублей.

Иных доводов, влекущих отмену постановленного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Тюмени от 05 августа 2020 года отменить в части удовлетворения требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости излишне оплаченной площади жилого помещения, в указанной части принять новое решение об отказе в удовлетворении требований, изменить в части взыскания штрафа и государственной пошлины.

Изложить резолютивную часть решения в новой редакции:

Исковое заявление Зеленкова А.В. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Строительное управление № 6» в пользу Зеленкова А.В. неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия 20 000 рублей, штраф 9 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Строительное управление № 6» в доход муниципального образования городской округ город Тюмень государственную пошлину 800 рублей.

Председательствующий:

Судьи коллегии: