Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Соскал О.М. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании исполненным договора купли-продажи квартиры, защите прав владельца путем признания ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожных сделок и об обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, по встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, акционерному обществу «Россельхозбанк» о признании исполненным договора купли-продажи квартиры, признании ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожных сделок и об обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, по иску акционерного общества «Россельхозбанк» к ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины, по встречному иску ФИО2 к ФИО5, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры, признании незаключенным и не имеющим правовых последствий договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов по апелляционным жалобам представителя ФИО2, ФИО3 - ФИО6, действующего по доверенности, на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 19 июля 2021 года,

установила:

27 июня 2018г. ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании состоявшимся договора купли-продажи от 11 июня 2018г., заключенного между ней и ФИО5, защите прав владельца путем признания договоров уступки прав и перевода долга по предварительному договору купли-продажи от 27 апреля 2018г., заключенного между ФИО3 и ФИО2, между ФИО5 и ФИО2 от 22 мая 2018г. и 6 июня 2018г., ничтожными; применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 6 июня 2018г. (уточнения исковых требований от 12 июля 2018г., 20 июля 2018г., 29 октября 2018г., 12 февраля 2019г.). В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что на основании договора купли-продажи от 11 июня 2018 г. она приобрела у ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: **, которая передана ей по акту, договор был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Республике Тыва для регистрации, однако, 22 июня 2018г. ею получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, право собственности на квартиру зарегистрировано за иным лицом на основании договора купли-продажи от 6 июня 2018г. Как стало известно позднее, 15 марта 2018г. ФИО5 заключила предварительный договор купли-продажи квартиры с ФИО3 (срок заключения основного договора до 1 мая 2018г.), которая 27 апреля 2018г. уступила права и перевела долг по предварительному договору купли-продажи на имя ФИО2, с которым 6 июня 2018г. и заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры.

Полагает, что договор от 11 июня 2018г. между ней и ФИО5 состоялся, квартира передана, денежные средства продавцом получены, она является владельцем квартиры и добросовестным покупателем, а ФИО3 и ФИО2 по акту квартиру не получали. Считает, что договор между ФИО5 и ФИО2 мнимый и прикрывает сделку по переводу прав покупателя от 27 апреля 2018г. В свою очередь, договор уступки прав и перевода долга от 27 апреля 2018г. между ФИО3 и ФИО2 прямо противоречит закону, совершен со злоупотреблением правом, является притворной сделкой, прикрывающей отказ от заключения основного договора с ФИО5, а также получение заемных средств АО «Россельхозбанк», поскольку денежные средства от покупателя ФИО2 перечислены не продавцу, а иному лицу для передачи ФИО3 Договор купли-продажи квартиры от 6 июня 2018г., заключенный между ФИО5, за которую действовало иное лицо по доверенности, и ФИО2, является мнимой сделкой, поскольку совершался без каких-либо намерений и фактической передачи имущества, без его предварительного осмотра. Покупателя нашла ФИО3, а не продавец ФИО5 Ответчики ФИО3 и ФИО2 знакомы между собой и заключили мнимый договор без фактической передачи квартиры и денег. Полагает, что переуступка прав покупателя совершена неправомерно. Продавец ФИО5 имела право выбора покупателя и способа оплаты.

Считает, что заемные средства банка, полученные ФИО2 для приобретения спорной квартиры, предназначались ФИО3, которая имела право заключить основной договор, однако, уступила права покупателя квартиры в целях изменения цены квартиры и получения денег и целях получения прибыли ФИО4, которая, действуя по доверенности ФИО5 в сделках с ФИО3 и ФИО2 участвовала в своем интересе, злоупотребила предоставленными ей полномочиями, выйдя за пределы прав по доверенности от 7 марта 2018г. Сделка купли-продажи квартиры от 6 июня 2018г. является мнимой, поскольку заключена без намерений и фактической передачи квартиры, без предварительного ее осмотра со стороны ФИО2, который оплату в размере ** руб. не произвел. Оспариваемыми сделками нарушены ее права и законные интересы, как владельца спорной квартиры, поскольку она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности.

Определением суда от 29 октября 2018г. АО «Россельхозбанк» привлечено по делу третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском к ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 11 июня 2018г., заключенного между ФИО5 и ФИО1, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса), взыскании с ФИО5 расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В обоснование заявленных требований банк указал, что 6 июня 2018 между АО «Россельхозбанк» и ФИО2 заключен договор об ипотеке №, в соответствии с которым банк обязался перечислить денежные средства в сумме ** руб. на счет ФИО4, являвшейся представителем продавца ФИО5 по доверенности от 7 марта 2018г. жилого помещения по адресу: **, а ФИО2 обязался вернуть банку денежные средства и уплатить проценты. Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в установленном порядке с обременением в виде ипотеки в силу закона до окончания срока действия кредитного договора. По заявлению продавца квартиры ФИО5 денежные средства в сумме ** руб. перечислены 21 июня 2018г. Однако, бывший собственник квартиры ФИО5 не передала квартиру во владение ФИО2 Кроме того, ФИО5, не являясь собственником квартиры, продала ее 11 июня 2018г. ФИО1 В настоящее время ФИО1 оспаривает сделку между ФИО5 и ФИО2 В случае удовлетворения требования ФИО1 банк несет риск утраты залога, что нарушит права банка, как залогодержателя имущества. ФИО5 проявила недобросовестное поведение, поскольку должна была знать о последствиях совершения сделки со вторым покупателем, но не предприняла мер к ее предотвращению, и до момента сделки не сообщила ФИО2 и банку об отмене первой сделки купли-продажи с ФИО2

ФИО5 обратилась в суд со встречным иском (с учетом уточнения от 12 февраля 2019г.) к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО1 от 11 июня 2018г. исполненным, признании ничтожными договора уступки прав и перевода долга по предварительному договору купли-продажи от 27 апреля 2018г. между ФИО3 и ФИО2 ничтожным, признании недействительным договора купли-продажи от 6 июня 2018г. между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 6 июня 2018г., указывая на то, что на основании договора купли-продажи от 11 июня 2018г. ФИО5 продала ФИО1 квартиру по адресу: **. Квартира передана ФИО1, денежные средства покупателем уплачены. Позже стало известно, что на 15 июня 2018г. имеется договор купли-продажи от имени поверенного ФИО4 и ФИО2, поэтому сразу отменила доверенность на ФИО4, обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении данной сделки с квартирой, так как такого поручения она ФИО4 не давала. Данный договор был заключен на основании договора уступки прав и перевода долга по предварительному договору от 27 апреля 2018г. между ФИО3 и ФИО2 Однако, основной договор заключен 6 июня 2018г. по доверенности ФИО4 и на других условиях, тогда как должен был быть заключен до 1 мая 2018г. Полагает, что представитель ФИО4 действовала в своем интересе и интересах ФИО3, не намеревалась передавать ей деньги за квартиру, злоупотребила правом, вместо заключения основного договора с ФИО3, заключен незаконный договор с ФИО2 Считает, что договор купли-продажи от 11 июня 2018г. с ФИО1 состоялся. ФИО3 и ФИО2 квартиру по передаточному акту не получали, договор с ФИО2 является мнимым и прикрывает сделку по переводу прав покупателя от 27 апреля 2018г.

15 мая 2019г. ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО5 о признании его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: **, признании договора купли-продажи от 11 июня 2018г., заключенного между ФИО5 и ФИО1, незаключенным и не имеющим правовых последствий; взыскании государственной пошлины с ФИО5 и ФИО1 в солидарном порядке. При этом указывает, что на основании договора купли-продажи от 6 июня 2018г., заключенного от имени продавца ФИО5 уполномоченным лицом по доверенности от 7 марта 2018г. ФИО4, является собственником спорной квартиры. Для приобретения квартиры им получен кредит в АО «Россельхозбанк», которые он оплачивает, на квартиру имеется обременение в виде ипотеки в силу закона. Денежные средства в счет цены договора перечислены 21 июня 2018г.продавцу ФИО5, однако, последняя, приняв исполнение, не передала ему квартиру, предоставив ее ФИО1 Полагает, что, получив денежные средства в сумме ** руб., ФИО5 фактически одобрила сделку купли-продажи с ФИО2 Кроме того, сделка одобрена ФИО5 устно при рассмотрении данного вопроса на комиссии в банке, а также письменно на имя директора филиала банка, обязалась передать ФИО2 квартиру до 1 июля 2018г. На заседании комиссии банка ФИО5 не сообщила о том, что ею получены денежные средства от продажи квартиры от ФИО1 Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ФИО5 Договор купли-продажи квартиры от 11 июня 2018г. между ФИО5 в лице ее представителя К. и ФИО1 не прошел государственную регистрацию, поэтому не влечет правовых последствий.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 19 июля 2021 г. иск ФИО1 удовлетворен частично. Признан исполненным договор купли-продажи от 11 июня 2018 г. между ФИО1 и ФИО5 Признаны ничтожными договоры уступки права и переводы долга по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27 апреля 2018 г. между ФИО3 и ФИО2, между ФИО4 и ФИО2 от 22 мая 2018 г., договор купли-продажи квартиры от 6 июня 2018 г. между ФИО4 и ФИО2 Исключена из ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу: **. В остальной части иска ФИО1 отказано.

Встречный иск ФИО5 удовлетворен. Признаны ничтожными договоры уступки права и переводы долга по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27 апреля 2018 г. между ФИО3 и ФИО2, между ФИО4 и ФИО2 от 22 мая 2018 г., купли-продажи квартиры от 6 июня 2018 г. между ФИО4 и ФИО2 Исключена из ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу: **. В остальной части встречного иска ФИО5 отказано.

Иск АО «Россельхозбанк» к ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины оставлен без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к ФИО5, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры, признании незаключенным и не имеющим правовых последствий договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов солидарно оставлен без удовлетворения.

С решением суда не согласился представитель ФИО3 и ФИО2 – ФИО6, действующий по доверенностям, подал апелляционные жалобы, в которых просит решение суда отменить, принять новое решение, Считает, что судом первой инстанции не правильно дана правовая оценка всем юридически значимым обстоятельствам, выводы суда противоречивы и не соответствуют обстоятельствам и материалам дела. Продавец квартиры ФИО5 ни покупателю ФИО7, ни ФИО4 не сообщала и не предупреждала о том, что ею совершаются действия по продаже квартиры третьим лицам и 23 мая 2018 г. выдана еще одна доверенность другому лицу на продажу квартиры. Из смысла ст. 429 ГК и исходя из содержания условий договора от 15 марта 2018 г. сумма, перечисленная в размере **., не может являться задатком. Поскольку основной договор сторонами в срок, определенный спорной сделкой, а также в течение года не был заключен, предварительный договор утратил силу на основании п.6 ст. 429 ГК РФ, в связи с чем ответчик должен возвратить полученные от истца в качестве аванса денежные средства в размере **. Решением суда от 27 августа 2018 г. по делу № установлено, что ФИО3 предпринимала все возможные действия для заключения основного договора купли-продажи, установлено недобросовестное поведение ФИО5 Указанным решением с ФИО5 в пользу ФИО3 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере **., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **., а также расходы в сумме ** руб. ФИО5 приняла исполнение договора еще 16 марта 2018 г., не обращалась с иском об оспаривании сделки с ФИО3 При этом ФИО5 заявлением от 20 июня 2018 г. просила банк перечислить на ее личный счет денежные средства, причитающиеся от сделки с ФИО2 В банк об отказе или возврате этой оплаты не обращалась После поступления денежных средств не обращалась к нотариусу о зачислении на депозитный счет в подтверждение отказа от данной оплаты. ФИО4 действовала на основании доверенности от 7 марта 2018г., которой ФИО5 уполномочила ФИО4 продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению, заключать предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи, подписать передаточный акт, заключать дополнительные соглашения, с правом внесения в них изменений, с правом расторжения заключенных договоров, получения денежных средств и т.д. Данных о том, что доверенность была отозвана или признавалась недействительной на момент совершения сделки между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО2 в материалах дела не содержится. Договор купли-продажи с ФИО2 соответствует закону и совершен надлежащим лицом. К дате заседания комиссии АО «Россельхозбанк» (20 июня 2018г.) ФИО5 дважды получила денежные средства за одну и ту же квартиру: от ФИО3 ** руб. ** коп., от Чадамба ** руб. Однако, на заседании комиссии в банке 20 июня 2018 г. она не указала про это, более того, она изъявила согласие на продажу квартиры ФИО2, просила денежные средства перечислить на ее счет. Денежные средства в размере ** руб. перечислены банком на счет ФИО5 по ее заявлению 21 июня 2018г. Не согласен с доводом истца о мнимости сделки по переводу прав покупателя. Довод о том, что квартира со стороны ФИО5 не передавалась ФИО3 не может свидетельствовать о мнимости сделки, так как договор заключался с ФИО5, в процессе заключения которого стороны пришли к соглашению о том, что квартира будет передана 1 апреля 2018г., но ФИО5 уклонилась от этого обязательства. В связи с отказом ФИО5 продолжить сделку был заключен договор уступки прав требований ФИО2 и в последующем 6 июня 2018 г. заключен договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО2 Утверждение о том, что ФИО3 и ФИО2 знакомы между собой не подтверждается материалами дела. Договор уступки прав не имеет правового значения для сделки, заключенной между ФИО5 в лице ее представителя ФИО4 и ФИО8, поскольку не имело правовых последствий и не нарушало прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц. Полагает, что ФИО9 избрала неправильный способ защиты.

В ходе рассмотрения дела представитель ФИО3 и ФИО2 -ФИО6 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представители ФИО2-ФИО10 и ФИО11 также просили решение суда отменить, вынести новое решение.

ФИО1 и ее представитель ФИО12, представитель ФИО5-ФИО13 просили решение оставить без изменения.

Представитель АО «Россельхозбанк» ФИО14, выступающий по доверенности, просил решение суда отменить, удовлетворить иск банка.

ФИО5, ФИО3, ФИО2 и ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в их отсутствии на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 принадлежала на праве собственности квартира по адресу: **, на основании договора купли-продажи от 14 июня 2012г., которая приобретена ею за счет собственных и заемных средств ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва», право собственности зарегистрировано 19 июня 2012г.

Из договора займа от 14 июня 2012г. № 12-058, заключенного между ОАО «Агенство по ипотечному кредитованию Республики Тыва» и ФИО5, следует, что займодавец предоставил заемщику денежные средства в размере ** руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: **, обеспечением обязательств заемщика является ипотека квартиры в силу закона.

7 марта 2018г. ФИО5 выдала доверенность ФИО4 на один год без права передоверия третьим лицам, в соответствии с которой последняя вправе от имени ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, находящуюся по адресу: **, заключить предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи, подписать передаточный акт, заключать дополнительные соглашения, с правом внесения в них изменения, с правом расторжения заключенных договоров, получить причитающиеся доверителю денежные средства, а также получать любые документы, в том числе их дубликаты, подавать от имени доверителя любые заявления, в том числе, заявления, связанные с государственной регистрацией прав, регистрировать обременения (ограничения) прав, при необходимости снять обременения (ограничения прав), оплачивать от имени доверителя государственную пошлину и иные платежи, расписываться за доверителя, а также совершать иные фактические и юридические действия, связанные с выполнением перечисленных в доверенности поручений, предусмотренные действующим законодательством.

Доверенность, выданная ФИО5 на ФИО4, удостоверена 7 марта 2018г. нотариусом нотариального округа г. Кызыла А..

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 23 августа 2018г. по делу № иск ФИО3 к ФИО5 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами компенсации материального и морального вреда удовлетворен частично, с ФИО5 в пользу ФИО3 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ** коп., в счет понесенных судебных расходов ** руб.

При рассмотрении дела № судом установлено, что согласно предварительному договору купли-продажи спорной квартиры от 15 марта 2018г., заключенному между ФИО5 и ФИО3, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **, стоимость квартиры определена в размере ** руб., при этом указано, что договор купли-продажи указанной квартиры будет заключен до 1 мая 2018г. Покупатель передает Продавцу задаток в размере ** коп., указанная сумма включается в оплату квартиры, оставшуюся сумму в размере ** руб. ** коп. покупатель обязуется оплатить за остаток ипотечного займа ФИО5 до 22 марта 2018г.

Из расписки, подписанной ФИО3 и ФИО5, последняя получила денежные средства в сумме ** коп. от ФИО3 в качестве предварительной оплаты за покупку указанной квартиры.

Согласно квитанции от 16 марта 2018г. ФИО3 оплатила в филиале № 7701 Банка ВТБ ** руб. ** коп. получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5, также оплатила комиссию в сумме ** руб., что подтверждается приходно-кассовым ордером от 16 марта 2018г.

Согласно квитанции от 27 марта 2018г. ФИО3 оплачено в филиале № 7701 Банка ВТБ ** руб. ** коп. получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5, также оплачена комиссия в сумме ** руб. ** коп., что также подтверждается приходно-кассовым ордером от 27 марта 2018г.

2 апреля 2018г. ФИО15 оплатила в филиале № 7701 Банка ВТБ ** коп. получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5 за март 2018 г.

Таким образом, ФИО3 до 1 мая 2018 г. оплатила ФИО5 стоимость квартиры по предварительному договору от 15 марта 2018 г.

В связи с длительностью оформления квартиры ФИО3 отказалась оформлять основной договор купли-продажи и приобретать спорную квартиру.

27 апреля 2018г. между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (новый покупатель) заключен договор уступки прав и перевода долга, по условиям которого ФИО3 уступает, а ФИО2 принимает в полном объеме права требования, принадлежащие покупателю по предварительному договору купли-продажи от 15 марта 2018г. Наряду с уступкой прав покупатель передает, а новый покупатель ФИО2 полностью принимает на себя обязательства покупателя по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры (пункты 1.1 и 1.3).

В договоре имеется запись об ознакомлении с этими документами представителем продавца ФИО5 по доверенности ФИО4

14 мая 2018г. представителем ФИО5 – ФИО4 подано в Росреестр заявление о снятии со спорной квартиры обременения в виде ипотеки в силу закона.

22 мая 2018г. между ФИО5 (продавец) в лице представителя ФИО4, действующей по доверенности, и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **, цена квартиры определена в размере ** руб., из которых ** руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя, а ** руб. из кредитных средств, предоставленных покупателю ФИО2 (заемщику) по кредитному договору с АО «Россельхозбанк».

Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что ** руб. выплачиваются покупателем продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк» на следующих условиях: плательщик ФИО2, сумма аккредитива ** руб., получатель ФИО5 в лице ФИО4, действующая на основании доверенности от 7 марта 2018г.

Покупатель подтверждает, что до подписания договора квартира им осмотрена, при этом претензий по ее состоянию покупатель не имеет. Указанная квартира передается покупателю с момента заключения договора, который по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи. (п.14 договора)

8 июня 2018г. банком на имя представителя ФИО5 ФИО4 открыт аккредитив, для покрытия которого платежным поручением от 18 июня 2018г. № банк перечислил ** руб. на счет ФИО4

15 июня 2018г. Росреестром произведена регистрация переход права собственности на ФИО2 в отношении спорной квартиры и ипотеки в силу закону в пользу АО «Россельхозбанк».

15 июня 2018г. ФИО5 отменила свою доверенность, выданную 7 марта 2018г. ФИО4 16 июня 2018г. в 11 час. 13 мин. распоряжение об отмене доверенности представлено в Росреестр.

По результатам служебной проверки, проведенной в Тувинском региональном филиале АО «Россельхозбанк», выявлены нарушения со стороны работников банка при перечислении денежных средств ФИО4, поэтому платежным поручением от 21 июня 2018г. № денежные средства в сумме ** руб. перечислены на счет ФИО5

Судом установлено, что спорная квартира являлась предметом еще одного договора купли-продажи.

Так, 23 мая 2018г. ФИО5 выдала доверенность на имя К. по распоряжению квартирой по адресу: **, сроком на 2 месяца.

11 июня 2018г. между ФИО5 (продавец) в лице представителя по доверенности К., действующей по доверенности от 23 мая 2018 г., и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **, цена квартиры определена в размере ** руб. (пункты 1 и 6).

Согласно пункту 4 договора, продавец гарантирует, что на момент подписания договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Тыва от 22 июня 2018г. регистрация перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО5 к ФИО1 приостановлена, поскольку по состоянию на 22 июня 2018г. ФИО5 уже не является собственником квартиры, имеется запись в ЕГРН от 15 июня 2018г. о праве собственности другого лица на вышеуказанную квартиру на основании договора купли-продажи от 6 июня 2018г.

Истец ФИО1 полагает, что соглашение о передаче договора от 27 апреля 2018г., а именно уступка прав покупателя квартиры от ФИО3 к ФИО2, а также договоры купли-продажи квартиры от 22 мая 2018г. и 6 июня 2018 между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2 являются недействительными вследствие их мнимости и притворности, поскольку совершены со злоупотреблением правом, прикрывают отказ от заключения основного договора с ФИО5, а также получение заемных средств АО «Россельхозбанк», так как денежные средства от покупателя ФИО2 перечислены не продавцу, а ФИО4 для передачи ФИО3

Такие же доводы приведены во встречном исковом заявлении ФИО5

Разрешая спор, ссылаясь на ч. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168, ст. 305, ст.398 ГК РФ, п. 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд первой инстанции иск ФИО1 и встречный иск ФИО5 удовлетворил частично. Иск АО «Россельхозбанк» и встречный иск ФИО2 оставил без удовлетворения. При этом суд указал, что ключи от спорной квартиры продавец ФИО5 передала ФИО1 в день заключения договора купли-продажи, то есть 11 июня 2018г.,истец заселилась в квартиру после 15 июня 2018г. Следовательно, владение спорной квартирой передано ФИО1 ранее покупателя ФИО2, поэтому она является законным владельцем. 15 июня 2018г. ФИО5 сообщала банку об отмене доверенности от 7 марта 2018г., выданной на имя ФИО4, о приостановлении исполнения сделки купли-продажи с ФИО2 и неправомерном перечислении денежных средств ФИО4 Ипотека в пользу банка зарегистрирована 15 июня 2018г., а сделка между ФИО5 и ФИО1 заключена 11 июня 2018г. Суд отклонил довод о приоритете прав покупателя ФИО2 ввиду первенства в регистрации права на спорную квартиру, поскольку ФИО1 по воле продавца передано во владение жилое помещение путем передачи ключей и последующего вселения истца в нее. ФИО1 в соответствии со ст. 398 ГК РФ имеет приоритет в регистрации перехода права перед ФИО2, несмотря на тот факт, что последний уже зарегистрировал право на квартиру. Кроме того, суд указал, что ФИО2 не производил осмотр спорной квартиры перед ее покупкой, поэтому такое поведение ответчика нельзя признать разумным и осмотрительным. Соглашение о передаче договора от 27 апреля 2018, заключенное между ФИО3 и ФИО2 в части перевода долга без уведомления и согласия ФИО5, лично подписавшей предварительный договор, противоречит п.2 ст. 168 ГК РФ. С учетом того, что ФИО3 намеревалась в полном объеме передать права и обязанности по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры от 15 марта 2018г., то недействительность перевода обязанности (долга) покупателя по договору влечет недействительность всего соглашения о передаче договора. Кроме того, суд усмотрел ничтожность соглашения о передаче договора от 27 апреля 2018г. между ФИО3 и ФИО2, а также договоров купли-продажи квартиры от 22 мая 2018г. и 6 июня 2018г. между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2 вследствие их притворности и нарушения принципа добросовестности, поскольку денежные средства банка получены для передачи ФИО3, что было согласовано с ФИО5 Как только ФИО3 закрыла долг за ФИО5, последняя начала продавать квартиру через другие агентства. Оценив действия ФИО3, ФИО4 и ФИО2 суд пришел к выводу, что они не соответствуют поведению, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, направлены на повторную продажу квартиры по более высокой цене, без учета мнения продавца ФИО5 и без передачи последней денежных средств от продажи квартиры. При этом действия ФИО4, как поверенного не свидетельствуют о соблюдении ею обязанностей, предусмотренных ст. 974 ГК РФ, поскольку ею фактически допущена «двойная продажа» спорной квартиры.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласна по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что 7 марта 2018 г. ФИО5 выдала доверенность ФИО4 с целью продажи квартиры по адресу: **.

22 мая 2018г. - на момент заключения и подписания договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО5 (продавец) в лице представителя ФИО4, действующей по доверенности, и ФИО2 (покупатель) доверенность, выданная ФИО5 Сенди А.А., действовала. ФИО5 отменила свою доверенность, выданную 7 марта 2018г., только 15 июня 2018г., при этом распоряжение об отмене доверенности представила в Росреестр 16 июня 2018г. Право собственности ФИО2 на спорную квартиру было зарегистрировано в Росреестре. С учетом изложенного ФИО4 по поручению ФИО5 вправе была оформить договор купли-продажи спорного жилого помещения, передать документы в Росреестр для оформления перехода прав собственника.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что в целях приобретения в собственность спорной квартиры ФИО2 оформил кредитный договор с АО «Россельхозбанк» от 6 июня 2018г. №, получил в банке кредитные средства в размере ** руб. и в настоящее время оплачивает основной долг и проценты по кредиту.

Судом установлено, что ** руб. были перечислены получателю ФИО5 в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от 7 марта 2018г. Впоследствии на основании претензии ФИО5 в АО «Россельхозбанк» от 20 июня 2018 г. платежным поручением от 21 июня 2018г. № денежные средства в сумме ** руб. были перечислены на счет ФИО5

ФИО1, ФИО5 полагают, что соглашение о передаче договора от 27 апреля 2018г., а именно прав покупателя квартиры от ФИО3 к ФИО2, а также договоры купли-продажи квартиры от 22 мая 2018г. и 6 июня 2018г. между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО2 являются недействительными вследствие их мнимости и притворности, поскольку совершены со злоупотреблением правом, прикрывают отказ от заключения основного договора с ФИО5, а также получение заемных средств АО «Россельхозбанк», так как денежные средства от покупателя ФИО2 перечислены не продавцу, а ФИО4 для передачи ФИО3

Пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса определено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Доказательств того, что договор между ФИО3 и ФИО2 заключен мнимый, притворный, а также они между собой знакомы, не представлено.

Денежные средства полученные ФИО5 от ФИО3 по расписке в сумме ** коп. в качестве предварительной оплаты за покупку спорной квартиры, а также оплаченные 16 марта 2018г. в филиале № 7701 Банка ВТБ ** коп. получателю АО «АИЖК» в счет погашения обязательств по закладной № за ФИО5 взысканы решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 23 августа 2018г. по делу № иск ФИО3 к ФИО5 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами компенсации материального и морального вреда.

Для приобретения спорной квартиры ФИО2 заключил договор ипотеки с АО «Россельхозбанк» 6 июня 2018г., в соответствии с которым Банк обязуется перечислить денежные средства в размере ** руб. на счет представителя продавца квартиры по доверенности от 7 марта 2018г. ФИО4 для получения в собственность спорной квартиры, ФИО2 обязался вернуть денежные средства и оплатить проценты. Ипотеку ФИО16 в размере ** руб. оплачивает по настоящее время. Судом установлено, что денежные средства были перечислены впоследствии на счет ФИО5

Доказательств того, что денежные средства от продажи квартиры поступили ФИО3 не представлено.

В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО5 в лице К., действующей по доверенности, и ФИО1 государственную регистрацию не прошел, поэтому считается не заключенным.

Судебная коллегия усматривает со стороны ФИО5 злоупотребление правом, поскольку не отменив доверенность, выданную ФИО4, не предупредив о том, что ею выдана доверенность на продажу квартиры К., ФИО5 заключает договор купли-продажи с ФИО1 Кроме того, ФИО17 продавая квартиру ФИО1 увеличивает стоимость квартиры до ** руб., что также указывает на ее недобросовестное поведение. Также ФИО5 не поставила в известность ФИО1 о том, что ею выдана доверенность на ФИО4 7 марта 2018г., о заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО3, о том, что квартира находилась ранее в обременении (ипотека), имеется долг перед ФИО3, поскольку последняя ФИО3 выплатив ипотеку ФИО5, полностью заплатила стоимость квартиры, но впоследствии заключать основной договор купли-продажи отказалась, у ФИО18 имеется долг перед ФИО3

Поскольку договор купли-продажи спорного жилого помещения между ФИО1 и ФИО5 противоречит существу законодательного регулирования, нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц – ФИО2, АО «Россельхозбанк», кроме того, в нарушение ч. 2 ст. 558 ГК РФ право собственности ФИО1 на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем в силу положений п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сделка является ничтожной. Поэтому в иске ФИО1 и во встречном иске ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры между ФИО5 и ФИО1 исполненным, состоявшимся следует отказать. Не подлежит удовлетворению иск ФИО1 и встречный иск ФИО5 о применении последствий недействительности сделки купли-продажи между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО2, а также исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации перехода прав собственности по договору от 6 июня 2018 г.

Оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 и ФИО5 о признании договора уступки прав и перевода долга по предварительному договору купли-продажи от 27 апреля 2018 г. между ФИО3 и ФИО2, между ФИО4 и ФИО2 от 6 июня 2018 г. судебная коллегия не усматривает по вышеизложенным обстоятельствам.

Иск АО «Россельхозбанк» о признании договора купли-продажи от 11 июня 2018г., заключенного между ФИО1 и ФИО5. недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделки подлежит удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как разъяснено в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Банк, заявляя требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, избрал надлежащий способ защиты права, так как гражданским законодательством не установлен иной способ защиты нарушенного права; защита этого права возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки,

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученнее по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку ФИО1 утверждает, что ФИО18 передала ей квартиру и она проживает в спорной квартире, то необходимо применить последствия недействительности сделки и обязать ФИО1 вернуть ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: **, а ФИО5 обязать вернуть ФИО1 денежные средства в размере ** руб., полученные в счет стоимости спорной квартиры.

Судебная коллегия устанавливает, что решение суда в части возврата ФИО1 спорной квартиры ФИО18, и в части возврата ФИО5 денежных средств в размере ** руб. ФИО1 подлежит одновременному исполнению.

При применении последствий недействительности сделки и возврате сторон в первоначальное положение необходимо исходить из стоимости жилого помещения, указанной в договоре купли-продажи - ** руб.

Впоследствии ФИО5 обязана передать спорную квартиру ее собственнику ФИО2

Поскольку продавец ФИО5 заключила два договора купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО2, то ФИО1 вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора, однако такого требования не заявлено.

ФИО2 требования к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения не заявлялось, поэтому дело рассмотрено в пределах заявленных им требований.

Судебная коллегия полагает, что встречный иск ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем квартиры подлежит удовлетворению.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п.1 ст.302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО2 прошел государственную регистрацию, ФИО4 действовала от имени ФИО5 по доверенности, таким образом, доверитель имел право на отчуждение квартиры.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ФИО2 во встречном исковом заявлении просил признать договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО5 незаключенным и не имеющим правовых последствий. Данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку в ходе судебного разбирательства установлен переход права собственности на спорное жилое помещение ФИО2, то правовые последствия заключенного между ФИО1 и ФИО5 договора купли-продажи на ту же спорную квартиру наступили, следовательно, оснований для признания этого договора незаключенным не имеется, соответственно, нет оснований для констатации обстоятельства о том, что не имеется и правовых последствий. Кроме того, суд признал договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО5 ничтожным по иску АО «Россельхозбанк».

ФИО2 вправе был заявить иск к ФИО1 об истребовании имущества, однако, в настоящем деле такого иска не заявлялось.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2006 г., поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ФИО5 в пользу АО «Россельхозбанк» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., также необходимо взыскать с ФИО5 и ФИО1 солидарно в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 19 июля 2021 года отменить, принять по делу новое решение следующего содержания:

«Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании исполненным договора купли-продажи квартиры, защите прав владельца путем признания ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожных сделок и об обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ТРФ АО «Россельхозбанк» о признании исполненным договора купли-продажи квартиры, признании ничтожными договоров уступки права и перевода долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожных сделок и об обязании исключить сведения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Иск акционерного общества «Россельхозбанк» к ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **, заключенный 11 июня 2018 года между ФИО5 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО1 вернуть ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: **.

Обязать ФИО5 вернуть ФИО1 денежные средства в размере ** рублей, полученные в счет стоимости квартиры, расположенной по адресу: **.

Установить, что решение суда в части возврата ФИО1ФИО5 квартиры, расположенной по адресу: **, и в части возврата ФИО5ФИО1 денежных средств в размере ** рублей подлежит одновременному исполнению.

Взыскать с ФИО5 в пользу акционерного общества «Россельхозбанк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО5, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры, признании незаключенным и не имеющим правовых последствий договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: **, по договору купли-продажи от 6 июня 2018 года, заключенного между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2.

В остальной части иска ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО5 и ФИО1 солидарно в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение трех месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 марта 2022 года.

Председательствующий

Судьи