Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ваш агент» ФИО1 на решение Советского районного суда г. Брянска от 21 ноября 2019 г. по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ваш агент» о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ваш агент» ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ФИО3, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ФИО2 ФИО4, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 11 июля 2017 г. между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ваш агент» (далее - ООО АН «Ваш агент», Общество) был заключен агентский договор, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства изменить вид разрешенного использования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с жилого на нежилое помещение. Полная стоимость услуг составила 80 000 руб. В качестве обеспечения исполнения своих намерений истцом был выплачен аванс в размере 40 000 руб.

Однако ответчиком в разумный срок обязательства по договору исполнены не были.

Истец обратился к ответчику с претензией о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств в размере 40 000 руб., в связи с существенным нарушением условий договора, выразившихся в неисполнении его условий и возврате уплаченных денежных средств в размере 40 000 руб. Данная претензия Обществом оставлена без удовлетворения.

С учетом уточненных исковых требований ФИО2 просил расторгнуть агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО АН «Ваш агент»; взыскать с ООО АН «Ваш агент» в его пользу денежные средства в размере 57 252 руб., из которых 40 000 руб. - аванс, уплаченный по договору,7 252 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами,10 000 руб. - компенсация морального вреда.

Определением Советского районного суда г. Брянска от 28 июля 2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечена ФИО3

Решением Советского районного суда г. Брянска от 21 ноября 2019 г. исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Суд расторг агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО АН «Ваш агент». Суд взыскал с ООО АН «Ваш агент» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 40 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20 октября 2018 г. по 21 ноября 2019 г. в сумме 3 255,34 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО АН «Ваш агент» ФИО1 просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что ответчиком были выполнены услуги по агентскому договору на оплаченную истцом сумму. Полагает, что истец в одностороннем порядке расторг спорный договор, не оплатив оставшуюся сумму по договору, в связи с чем договор не был исполнен в полном объеме. Считает, что судом не дана оценка всем доказательствам, имеющимся в материалах дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 ФИО4 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, суду не сообщал об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, заслушав объяснения представителя ООО Агентство недвижимости «Ваш агент» ФИО1, ФИО3, представителя ФИО2 ФИО4,судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (заказчик)и ООО АН «Ваш агент» (агент) в лице директора ФИО3 был заключен агентский договор №.

В соответствии с п. 2.1 договора ответчик принял на себя обязательства изменить вид разрешенного использования жилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с жилого на нежилое помещение. Согласно п. 5 договора полная стоимость услуг составила 80 000 руб.

В качестве обеспечения исполнения своих намерений, в соответствии с п. 5 договора, истцом был выплачен аванс в размере 40 000 руб., который входит в полную стоимость вознаграждения агента. Оставшуюся сумму вознаграждения заказчик должен выплатить в день получения документов на право собственности (п. 5.3 договора).

Срок действия договора установлен с момента его подписания и до полного исполнения сторонами своих обязанностей (п. 8.1 договора).

Для выполнения указанного поручения истцом ФИО3 была выдана нотариальная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года. Указанной доверенностью истец уполномочил Острову Т.Н. быть его представителем во всех компонентных предприятиях, учреждениях, организациях по вопросу перевода из жилого помещения в нежилой фонд квартиры по вышеуказанному адресу.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является жилым помещением.

В связи с неисполнением взятых на себя обязательств по агентскому договору ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику досудебную претензию, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Суд, рассматривая заявленный иск, пришел к выводу о том, что ответчиком существенно были нарушены условия агентского договора, выразившие в лишении истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем, удовлетворил заявленный иск в части расторжения договора, заключенного между сторонами. Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии со ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно условиям агентского договора Общество взяло на себя обязательства совершить от имени истца юридические и иные действия, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, оформить, получить и передать по акту приема-передачи заказчику документы на право собственности на нежилой объект в разумные сроки, а ФИО2 выплатить вознаграждение агенту в размере 80 000 руб. Договор считается полностью исполненным сторонами после государственной регистрации права собственности заказчика на объект, а также проведения расчетов по настоящему договору (п. 8.3 договора).

Истцом выплачен аванс ответчику в размере 40 000 руб.

В силу п. 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

В агентском договоре, заключенном между сторонами, не определен конкретный срок его исполнения, а указано на разумные сроки его исполнения (п. 4.2.1).

Статья 23 ЖК РФ определяет порядок перевода жилого помещения в нежилое.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений и рассмотрении дела в суде первой инстанции) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Аналогичные требования к документам содержатся в Административном регламенте по предоставлению муниципальной услуги «Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое на территории г. Брянска», утвержденном постановлением Брянской городской администрации от 5 мая 2017 г. № 1530-п.

Из материалов дела следует, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор-заявка № в ГУП «Брянскоблтехинветразации» на изготовление технического паспорта на <адрес> (л.д. 120), ДД.ММ.ГГГГ был выдан технический паспорт на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком заказана топосъёма земельного участка, топосъемка земельного участка изготовлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106, 121). ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика подано заявление о подготовке градостроительного плана земельного участка (л.д. 108). Градостроительный план получен истцом ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, ответчиком подготовлен протокол общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме.

В суде апелляционной инстанции ФИО3 не отрицала то обстоятельство, что услуги по предоставлению указанных документов были оплачены ФИО2

Оценивая нарушения существенных условий договора ответчиком, которые выразились в неисполнении условий договора по переводу жилого помещения в нежилое в разумные сроки, и которые привели к ущербу для истца, в результате чего он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцом выполнены определенные работы по сбору документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, однако судебная коллегия считает, что данные работы не привели к выполнению взятых на себя обязанностей Обществом по условиям договора.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое необходимо представить технический паспорт такого помещения.

Однако в силу ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

Из содержания вышеуказанных норм Жилищного кодека следует, что для перевод жилого помещения в нежилое, заявитель указанной услуги вправе не предоставлять технический паспорт жилого помещения. Таким образом, у ответчика в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации необходимости в заказе и получении техпаспорта, а в последующем и предоставлении данного документа в компетентный орган, не было.

Из материалов дела следует, что Обществом была осуществлена работа по подготовке компетентными органами градостроительного плана и топосъемки земельного участка. Однако, как следует из положений статьи 23 ЖК РФ, для перевода из жилого помещения в нежилое не требуется предоставление градостроительного плана и топосъемкиземельного участка. В соответствии с ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Из условий агентского договора не следует, что ответчик обязан был осуществить выполнение работ по сбору иных документов, кроме тех, которые необходимы были для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.

В соответствии с п. 4.2.1 агентского договора агент обязан был оформить, получить и передать по акту приемки-передачи заказчику документы на право собственности на нежилой объект в разумные сроки.

Таким образом, условия заключенного сторонами договора не содержат конкретный срок его исполнения, а предусматривают разумные сроки его исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Условия агентского договора не были исполнены в разумные сроки, так как с момента его заключения (ДД.ММ.ГГГГ) и на момент обращения истца с досудебной претензией (ДД.ММ.ГГГГ) прошел год и три месяца. Ответчиком не были исполнены обязательства и после предъявления истцом досудебной претензии. С учетом установленных по делу обстоятельств судебная коллегия считает, что суд обоснованно пришел к выводу о том, что со стороны Общества имело место существенное нарушение условий договора, которые привели к тому, что истец был лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора.

Ссылка апелляционной жалобы на то, что Обществом были выполнены работы по получению ряда документов в рамках заключенного договора, в частности, градостроительного плана и топосъемки земельного участка, протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, не влияет на оценку спорных правоотношений, так как указанные документы в силу действующего законодательства не требовались для перевода жилого помещения в нежилое.Из предоставленного представителем ответчика протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что голосование должно было проходить по вопросу реконструкции многоквартирного жилого дома, однако предметом агентского договора, заключенного между сторонами, это не являлось.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска от ФИО3 были поданы заявления о подготовке градостроительного плана земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 108).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 заместителем начальника Управления по строительству и развитию территории г. Брянска было направлено письмо, в котором разъяснялось, что для рассмотрения обращения заявителя по вопросу оформления градостроительного плана необходимо направить в Управление протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из пояснений представителя ответчика, с целью подготовки протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и РАЮ был заключен субагентский договор к агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому РАЮ брал на себя обязательства совершить действия по сбору подписей жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 100%, для оформления протокола с целью исполнения ООО АН «Ваш агент» своих обязательств по агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Само содержание данного субагентскогодоговора противоречитправовой природе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как предусматривает обязанность РАЮ по сбору подписей указанных лиц в размере 100%.

В материалы дела представителем ответчика представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, проводимого в форме заочного голосования по адресу: <адрес> (л.д. 109-114). Согласно данному протоколу начало приема решения ДД.ММ.ГГГГ, последний день приема решений – ДД.ММ.ГГГГ Участвовали в голосовании 109 собственников жилья (100%). По результатам голосования по первому вопросу принято решение изменить вид разрешенного использования жилого помещения № с жилого на встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах и реконструировать указанное помещение в соответствии с проектной документацией. Из данного протокола следует, что за принятие данного решения проголосовали единогласно 109 собственников помещений многоквартирного дома.

Судебная коллегия считает, что суд обоснованно критически отнесся к вышеуказанному протоколу общего собрания, исходя из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ (в редакции, действующей на 2017 г.) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 937/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядок передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Протокол общего собрания не мог быть оформлен в рамках субагентского договора, так как договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а голосование проходило с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения субагентского договора. Имеет место несоответствие в дате протокола собрания (ДД.ММ.ГГГГ) и датах проведения голосования (ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Кроме того, номера квартир с 58 по 86 в протоколе отсутствуют, в тоже время квартиры с номерами с 1 по 5, с 7 по 9, 11, с 13 по 17, с 19 по 22, с 27 по 28, с 32 по 33, с 35 по 38 повторяются дважды. Так, под номером 18 значится квартира № 17, площадью <данные изъяты> кв.м, собственником является ПНВ Под номером 45 значится та же квартира № 17, однако собственником значится БТВ Аналогичные записи имеют квартиры № 29, 48 и другие. В разделе «фамилия, имя, отчество» указаны только фамилии, имена и отчества отсутствуют, в разделе«документ, удостоверяющий личность», отсутствуют паспортные данные собственников квартир.

Довод апелляционной жалобы о том, что со стороны Общества имело место частичное исполнение условий договора, на сумму, уплаченную истцом в размере 40 000 руб., не может являться основанием для отмены решения суда ввиду следующего.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2). Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4).

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны, а потому интересы сторон договора не нарушены.

Если договор имеет длящийся и исполняемый по частям характер и при этом соответствующие этапы исполнения между собой настолько тесно связны, что прекращение договора на одном из последующих этапов из-за нарушения договора одной из сторон лишает ранее полученное другой стороной какой-либо для нее ценности, такое расторжение должно давать право требовать двустороннего возврата того, чем стороны успели обменяться до расторжения.

Судебная коллегия считает, что суд обоснованно не произвел зачет стоимости выполненных Обществом работ по сбору документов в связи с тем, что агентский договор имел длящийся характер, этапы по сбору документов были неразрывно связаны между собой и целью его исполнения являлся перевод жилого помещения в нежилое, в связи с чем, полученное по договору ФИО2 к моменту вынесения решения судом о расторжении договора не имело для истца интереса. Кроме того, как установлено судом, протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части голосования по первому вопросу (по квартире истца) был составлен с многочисленными нарушениями, а градостроительный план земельного участка был выдан на основании данного протокола.

Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее. Как следует из материалов дела на момент рассмотрения дела по существу не осуществлен перевод спорной квартиры из жилого помещения в нежилое. С 9 июня 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым часть 2 статьи 23 ЖК РФ дополнена пунктами 6 и 7, согласно которым для перевода жилого помещения в нежилое необходимо, в том числе предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6) и согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 7). Таким образом, порядок перевода жилого помещения в нежилое в настоящее время усложнен предоставлением новых дополнительных документов, получение которых зависит от волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 450 и главы 60 ГК РФ, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 40 000 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

С учетом положений вышеуказанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации суд взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, аргументированно изложенная в обжалуемом судебном акте, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд постановил решение в соответствии с нормами материального права, при рассмотрении дела не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

РешениеСоветского районного суда г. Брянска от 21 ноября 2019 г. по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ваш агент» о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Ж.В. Марина

Судьи Е.А. Киселева

Е.В. Кулешова