Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Крюковой Ю.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-427/2021 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «ФАРТ» о признании права общей долевой собственности на земельный участок, уменьшении доли в праве общей долевой собственности, по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 февраля 2021 года. Заслушав доклад судьи Васильева С.А., судебная коллегия,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 (далее – истцы) обратились в суд с иском к ООО «ФАРТ» (далее – ответчик) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что 15.03.2007 года между каждым из истцов и ООО «ФАРТ» был заключены договора купли-продажи от 15 марта 2007 года, в соответствии с которым ООО «ФАРТ» продало, а истцы купили в общую долевую собственность недвижимое имущество: доли в комплексе магазинов смешанной торговли площадью 1038,9 кв.м., литер А, п/А. Этажность 1; навеса литер а площадью 10,1 кв.м; навеса литер a1 площадью 7,9 кв.м; навеса литре а2 площадью 11,6 кв.м; навеса литер а3 площадью 8,1 кв.м; навеса литер а4 площадью 10,1 кв.м, расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Впоследствии, по договору дарения от 18.04.2014 года, ФИО14 подарила своей внучке ФИО8 это недвижимое имущество.

ООО «ФАРТ», принадлежит НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН долей в этой же недвижимости.

23.10.2007 года между всеми участниками вышеуказанной недвижимости заключено соглашение о его реальном разделе. Соглашение было зарегистрировано истцами в установленном законом порядке.

После раздела недвижимости ФИО1 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли, назначение нежилое, площадью: общая 86,9 кв.м, Литер А, этаж: 1, комнаты: 1,2,5-10, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

ФИО3 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли 1 этаж, литер А, комнаты:23-27, литер п/а, комната 10. Этажность здания: 1. Площадь: общая 69.1 кв.м., кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

ФИО4 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли литер А, комнаты: 18-22. Площадью: общая 41.2 кв.м., Этаж:1. Этажность здания: 1, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

ФИО5 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли 1 этаж, литер А, комнаты: 38-42; литер п/А, комната 13. Этажность здания: 1. Площадь: общая 69.5 кв.м., кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

Недвижимое имущество: комплекс магазинов смешанной торговли площадью 1038,9 кв.м., литер А. п/А. Этажность 1; навеса литер а площадью 10,1 кв.м; навеса литер al площадью 7,9 кв.м; навеса литре а2 площадью 11,6 кв.м; навеса литер а3 площадью 8,1 кв.м; навеса литер а4 площадью 10,1 кв.м, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, располагается на земельном участке общей площадью 5687 кв.м., кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, собственником которого зарегистрирован ответчик ООО «ФАРТ». С момента перехода к истцам права общей долевой собственности на комплекс магазинов смешанной торговли истцы выплачивали ответчику компенсацию земельного налога.

В сентябре 2020 года, ООО «ФАРТ» направило истцам уведомление о необходимости в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключить с ООО «ФАРТ» договор аренды земельного участка, рассчитав размер оплаты за аренду 1 кв.м земельного участка.

Истцы полагая, что с момента приобретения права собственности на недвижимость, также приобрели право собственности и на земельном участке общей площадью 5687 кв.м, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, т.к. цена приобретения недвижимости включала и стоимость земельного участка, в связи с чем просили признать за ними право собственности на земельный участок в следующих долях: ФИО1 -869/10389 долей; ФИО2 - 1392/10389 долей; ФИО3 - 691/10389 долей; ФИО4 - 412/10389 долей; ФИО5 - 695/10389 долей и ФИО6 - 694/10389 долей. Долю ООО «ФАРТ» в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5687 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН просили уменьшить до 5636/10389 доли.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 февраля 2021 года исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «ФАРТ» о признании права общей долевой собственности на земельный участок - оставлены без удовлетворения в полном объеме.

С решением суда не согласились ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы повторяют позицию по делу указывая на наличие у истцов права собственности на часть земельного участка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на помещения в здании.

Апеллянты выражают несогласие с выводами суда о пропуске срока исковой давности, указывая, что о нарушении своего права им стало известно только в сентябре 2020 году, следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям истцами не был пропущен.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «ФАРТ», полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, посчитав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о месте и времени рассмотрения дела в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Принимая решение, суд руководствовался положениями ст.ст. 131, 235, 273, 420, 421, 432, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 ЗК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что в заключенных договорах купли-продажи от 15.03.2007 размер долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 5687 кв.м, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН переходящих от ответчика к истцам указан не был, доказательств, подтверждающих размер долей, на которые претендуют истцы, не предоставлено.

Кроме того, суд по заявлению ответчика применил к заявленным исковым требованиям срок исковой давности и указал, что срок исковой давности для истцов истек ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

С такими выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 273 данного Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 2007 года) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО1 (ФИО9) является собственником комплекса магазинов смешанной торговли, назначение нежилое, площадью: общая 86,9 кв.м, Литер А, этаж:1, комнаты: 1,2,5-10, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имущество приобретено у ФИО14 на основании Договора дарения от 18.04.2014 года. ФИО14 в сою очередь приобрела это имущество у ООО «ФАРТ» на основании договора купли-продажи от 15.03.2007 г. и соглашения о реальном разделе от 23.10.2007 г.

ФИО2 является собственником аптеки готовых лекарственных средств, номера на поэтажном плане: 29, 30, 32, 33, 34, 36. Этаж:1, Литер: А; номера на поэтажном плане: 11, 12, 11а, 12а, 126. Этаж: Подвал. Литер: п/А; Навес. Литер: а2. Площадью: общая 137.1 кв.м, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имущество приобретено у ООО «ФАРТ» на основании Договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и Соглашения о реальном разделе от 23.10.2007г.

ФИО3 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли 1 этаж, литер А, комнаты:23-27, литер п/а, комната 10. Этажность здания: 1. Площадь: общая 69.1 кв.м, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имущество приобретено у ООО «ФАРТ» на основании Договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2007 года и Соглашения о реальном разделе от 23.10.2007г.

ФИО4 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли литер А, комнаты: 18-22. Площадью: общая 41.2 кв.м, Этаж:1. Этажность здания: 1, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имущество приобретено у ООО «ФАРТ» на основании Договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2007 года и Соглашения о реальном разделе от 23.10.2007г.

ФИО5 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли 1 этаж, литер А, комнаты: 38-42; литер п/А, комната 13. Этажность здания: 1. Площадь: общая 69.5 кв.м, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имущество приобретено у ООО «ФАРТ» на основании Договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2007г. и Соглашения о реальном разделе от 23.10.2007г.

ФИО6 является собственником комплекса магазинов смешанной торговли, 1 этаж, литер А, комнаты:43-47; литер п/А, комната 14. Этажность здания: 1. Площадью: общая 69.4 кв.м, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имущество приобретено у ООО «ФАРТ» на основании Договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2007 года и Соглашения о реальном разделе от 23.10.2007г.До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями ст.ст. 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

В силу ст.ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Суд апелляционной инстанции, анализируя буквальное содержание договоров купли-продажи заключенных с ООО «ФАРТ», принимая во внимание положения п.2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, приходит к выводу о том, что установленная в договорах цена долей комплекса магазинов смешанной торговли в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Суд также не учел, что согласно разъяснений изложенных в п.15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018), если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ). (п.15).

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (п.11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

В развитие пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится (п.7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Доводы суда о недоказанности расчета истцами долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, также не могут быть признаны правильными, поскольку размер долей был определен истцами в соответствии с первоначальными долями в праве общей долевой собственности истцов на недвижимость – комплекс магазинов смешанной торговли, приобретенными истцами по договорам купли-продажи, а в последствии определенных в соглашении о разделе (л.д.30,49,67,71,75,83). Более того, сам ответчик не оспаривал размер долей исчисленных истцами (85-94).

Доводы ответчика ООО «ФАРТ» о том, что часть истцов производила отчуждение спорного имущества, а позже был произведен раздел долей в прав общей долевой собственности на объект недвижимости, не могли повлечь за собой отступление от установленного законом принципа единства земельного участка и расположенного на нем строения, в связи с чем, права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сохранились за истцами и (или) их правопреемниками.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, признании права общей долевой собственности на земельный участок кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5687 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в следующих долях: за ФИО1 в размере 869/10389 долей; за ФИО2 в размере 1392/10389 долей; за ФИО3 в размере 691/10389 долей; за ФИО4 412/10389 долей; за ФИО5 695/10389 долей; за ФИО6 в размере 694/10389 долей, уменьшении доли ООО «ФАРТ» в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5687 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН до 5636/10389 доли.

По мнению судебной коллегии, суд также неправомерно пришел к выводу об отклонении иска и на основании истечения срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком ООО «ФАРТ».

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 данного Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснений изложенных в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (п.10).

Ответчик, заявляя о применении срока исковой давности указал, что таковой истек 23.10.2010 года, то есть по истечении трех лет когда истцам стало известно о том, что земельный участок не перешел в долевую собственность истцов (л.д.158).

Соглашаясь с применением по делу срока исковой давности и отказывая в удовлетворении иска и по указанному самостоятельному основанию, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности надлежало исчислять с 15 марта 2007 года, когда были заключены сделки купли-продажи недвижимости и соответственно таковой истек 15 марта 2010 года, а по требованиям ФИО10 18 апреля 2017 года, поскольку правообладателем помещений она стала на основании договора дарения от 18 апреля 2014 года.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ) (абз.2 п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Из материалов дела следует, что истцам стало известно о нарушенном праве в сентябре 2020 года, когда ответчик направил каждому истцу уведомление с требованием о заключении договора аренды земельного участка (л.д. 85-94). При этом как уже было отмечено судом апелляционной инстанции, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ)(п.15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

При таких обстоятельствах срок исковой давности надлежало исчислять не со дня государственной регистрации перехода права собственности на помещения или же со дня заключения сделок, а со дня, когда истцы узнали о том, что ответчик оспаривает право истцов на земельный участок или его доли, путем предъявления к ним имущественных требований, связанных с использованием такого земельного участка.

При этом возможное несение ответчиком расходов в отношении земельного участка и (или) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, сами по себе не могут являться основанием для отклонения заявленного иска и вопрос о несении таких расходов не был предметом заявленного спора.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 февраля 2021 года отменить и принять по делу новое решение, которым иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «ФАРТ» о признании права общей долевой собственности на земельный участок, уменьшении доли в праве общей долевой собственности удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности на земельный участок кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5687 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в следующих долях:

за ФИО1 в размере 869/10389 долей;

за ФИО2 в размере 1392/10389 долей;

за ФИО3 в размере 691/10389 долей;

за ФИО4 412/10389 долей;

за ФИО5 695/10389 долей;

за ФИО6 в размере 694/10389 долей.

Долю ООО «ФАРТ» в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5687 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН уменьшить до 5636/10389 доли.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости относительно правообладателей земельного участка кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 17.08.2021