Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела с использованием системы видеоконференц-связи с Солнцевским районным судом города Москвы в открытом судебном заседании в городе Чите 19 ноября 2020 гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» к Д.М.Х. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Д.М.Х. – Я.Р.В.

на решение Железнодорожного районного суда города Читы от 18 марта 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» с Д.М.Х. задолженность по договору займа № 01-08/2018 от 06.08.2018 по состоянию на 27.11.2019 года:

-сумму основного долга в размере – 15 000 000 рублей;

-проценты за пользование займом по состоянию в размере 3505530,05 рублей;

- неустойку в сумме 510805,92 рублей;

- договорную неустойку в размере, равном 7,25 % годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и уплате процентов за пользование займом, начиная с 28.11.2019 до момента фактического исполнения обязательства;

- государственную пошлину в размере 66 000 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога:

- нежилое помещение – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №,

- объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №,

- объект незавершенного строительства проектируемое назначение: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №,

- объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №

- административное здание - <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, мансарда, в том числе подземных – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №,

- нежилое здание – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №,

-<данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>; виды разрешенного использования: <данные изъяты>, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №,

принадлежащие Д.М.Х..

Реализовать указанное имущество с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену предмета залога в размере 51 463 000 рублей».

Заслушав доклад судьи Щ.И.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

генеральный директор ООО «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» Б.Б.Б. обратился в суд с уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ иском, ссылаясь на то, что <Дата> между истцом и ответчиком был заключен договор займа № на сумму 15 000 000 рублей на срок до <Дата> под 27 % годовых. Заемные денежные средства были перечислены ответчику в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от <Дата>. Заемщик взятые на себя обязательства не исполняет с <Дата>. Истец направил в адрес ответчика претензию от <Дата>№, в которой просил в течение 15 календарных дней с даты предъявления требования возвратить сумму займа, уплатить проценты за пользование займом и договорную неустойку. Однако от получения почтовой корреспонденции ответчик уклоняется. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между истцом и ответчиком был заключен договор ипотеки от <Дата>№. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа, заемщик передал в залог (ипотеку) залогодержателю (займодавцу) принадлежащее заемщику на праве собственности недвижимое имущество: нежилое помещение – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м.; объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты>; объект незавершенного строительства проектируемое назначение: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты>%; объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты>%; административное здание - <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м.; нежилое здание – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м.; нежилое здание – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м.; категория земель: земли <данные изъяты>; виды разрешенного использования: <данные изъяты>, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №. Примет залога оценен сторонами в 49 433 000 рублей, согласно отчету об оценке от <Дата> ООО «Центр оценки имущества и бизнеса». С учетом уточнения просил суд взыскать с ответчика в пользу ООО «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевый инвестиционный комбинированный фонд «БАЙКАЛ Кредитный» сумму основного долга в размере – 15 000 000 рублей; проценты за пользование займом по состоянию на <Дата> в размере 3 505 530,05 рублей; неустойку по состоянию на <Дата> в сумме 510 805,92 рублей; договорную неустойку в размере, равном 7,25 % годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и уплате процентов за пользование займом, начиная с <Дата> до момента фактического исполнения обязательства; государственную пошлину в размере 66 000 рублей. Обратить взыскание на предмет залога. Реализовать заложенное имущество с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 49 433 000 рублей (т.1 л.д.3-14, уточнения т.2 л.д.10-11).

Определением Железнодорожного районного суда города Читы от 24 декабря 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Производство по делу приостановлено (т.2 л.д.99-108).

Определением от 26 февраля 2020 года производство по делу возобновлено (т.2 л.д.249).

Судом постановлено приведенное выше решение (т.3 л.д.20-33).

Определением Железнодорожного районного суда города Читы от 03 июня 2020 года представителю ответчика Д.М.Х. – Я.Р.В. восстановлен срок для подачи апелляционной жалобы (т.3 л.д.75-77).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Д.М.Х. – Я.Р.В. просит решение суда отменить, назначить проведение дополнительной экспертизы, на разрешение которой поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость кирпичного забора, расположенного по периметру земельного участка, а также стоимость железных ворот, установленных на данном заборе, бетонного покрытия по всему участку и благоустройства территории. Также просит отказать истцу в удовлетворении требования о взыскании неустойки, и уменьшить размер процентов за пользование займом. Указывает, что определением суда от <Дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Д.М.Х., полагает, что в данную стоимость должна быть включена оценка объектов, расположенных по адресу: <адрес>, а именно кирпичный забор, с установленными железными воротами в количестве трех штук, а также бетонного покрытия, расположенному практически по всему участку и благоустройства территории. Отмечает, что названные объекты неразрывно связаны с комплексом зданий, расположенных по адресу: <адрес>, при этом в определение суда о назначении экспертизы они включены не были. С размером неустойки, процентов за пользование займом, а также неустойки (штрафа) в размере равном 7,25% годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и уплате процентов за пользование займом начиная с <Дата> и до момента фактического исполнения обязательств не согласен, полагает их несоразмерными последствиям нарушенного обязательства (т.3 л.д.56-61).

В возражениях и дополнениях к ним представитель ООО Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» по доверенности З.Е.Д. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик Д.М.Х. в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявлял, направил своего представителя.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями частей 1,2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё и дополнениях к ним, заслушав представителя ответчика Я.Р.В., представителя истца З.Е.Д., судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно пункту 2 статьи 819 Гражданского кодекса РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 указанного кодекса, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно пункта 1 статьи 809 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <Дата> между ООО «УК «БАЙКАЛ», действуя в качестве доверительного управляющего (Д.У.) Закрытым паевым инвестиционным кредитным фондом «БАЙКАЛ», в лице генерального директора Б.Б.Б. (займодавец) и Д.М.Х. (заемщик) заключен договор займа №, в соответствии с которым займодавец обязуется передать в собственность заемщика на условиях срочности, возвратности и платности денежные средства в сумме 15 000 000 рублей, сроком до <Дата>, под 27% годовых (т.1 л.д.27-34).

Заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа в срок, предусмотренный договором, а также уплатить проценты за пользование суммой займа.

Согласно платежному поручению № от <Дата> займодавец исполнил свои обязательства по договору займа в полном объеме (т.1 л.д.38).

При этом заемщик надлежащим образом не производит оплату в счет погашения долга по договору займа, согласно графику платежей (т.1 л.д.35-36), в связи с чем у него образовалась задолженность.

Займодавцем в адрес Д.М.Х. была направлена досудебная претензия, с просьбой возвратить ООО «УК «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевый инвестиционный комбинированный фонд «БАЙКАЛ Кредитный» сумму займа в размере 15 000 000 рублей, проценты за пользование займом в размере 1 549 371,21 рублей и неустойку в размере 18 038,10 рублей (т.1 л.д.46-50), которая в досудебном порядке удовлетворена не была, что послужило основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 2.2 договора займа предоставление суммы займа займодавцем заемщику осуществляется только при условии предоставления заемщиком займодавцу следующего обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору, а именно заключение между сторонами договора ипотеки.

Согласно пункту 2.1 договора ипотеки № от <Дата> (т.1 л.д.55-65) предметом залога является принадлежащее залогодателю на праве собственности следующее недвижимое имущество (объект недвижимости):

- нежилое помещение – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата>;

- административное здание - нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, мансарда, в том числе подземных – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата>;

- нежилое здание – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата>;

- земельный участок, категория земель: <данные изъяты>; виды разрешенного использования: <данные изъяты>, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата>.

Пунктом 3.1 договора ипотеки установлено, что предмет залога оценивается сторонами в 49 433 000 рублей, согласно отчету № от <Дата> (т.1 л.д.99-231).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, представителем ответчика Я.Р.В. частично соглашаясь с исковыми требованиями, указал на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости изменилась, в связи с чем заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Определением Железнодорожного районного суда города Читы от 24 декабря 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «СУДЭКС-Чита» (т.2 л.д.99-108).

Согласно заключению эксперта № рыночная стоимость нежилого помещения – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки <Дата> года, с учетом округления составляет 696 129 рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - проектируемое назначение: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: <данные изъяты>, расположенное по адресу<адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки <данные изъяты>, с учетом округления составляет 780 890 рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства проектируемое назначение: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки <Дата>, с учетом округления составляет 7 359 844 рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки февраль 2020 года, с учетом округления составляет 6 653 796 рублей; рыночная стоимость административного здания - <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, мансарда, в том числе подземных – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки февраль 2020 года, с учетом округления составляет 26 197 691 рублей; рыночная стоимость нежилого здания – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки февраль 2020 года, с учетом округления составляет 1 275 033 рублей; рыночная стоимость нежилого здания – <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки февраль 2020 года, с учетом округления составляет 3 630 327 рублей; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: <данные изъяты>; виды разрешенного использования: <данные изъяты>, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, собственность, № от <Дата> по состоянию на дату оценки февраль 2020 года, с учетом округления составляет 4 869 291 рублей (Вывод № 1) (т.2 л.д.143-246).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, сославшись на вышеприведенные нормы, приняв во внимание заключение эксперта №, установив факт существенного нарушения заемщиком обязательств по договору займа, который является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, установив начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации с публичных торгов в размере 51 463 000 рублей.

Решение суда в части размера взысканной задолженности, ответчиком не оспаривается, выходить за пределы доводов апелляционной жалобы у судебной коллегии оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности взысканных в пользу истца неустойки в размере 510 805,92 рублей и процентов за пользование займом в размере 3 505 530,05 рублей, а также неустойки (штрафа) в размере равном 7,25% годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и по уплате процентов за пользование займом, начиная с <Дата> и до момента фактического исполнения обязательства, судебной коллегией отклоняются.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что Д.М.Х. свои обязательства по договору займа <Дата> исполняет ненадлежащим образом, что повлекло к образованию задолженности в предъявленном размере.

Представленный истцом расчет проверен судом первой инстанции и признан арифметически правильным. Оснований не согласится с таким выводом суда, у судебной коллегии не имеется, поскольку заемщиком нарушались условия договора и займодавцем обоснованно начислены на сумму долга неустойка и проценты за пользование денежными средствами по дату фактической уплаты суммы задолженности, в соответствии с условиями договора.

Ссылка в апелляционной жалобе на наличие оснований для отказа истцу во взыскании процентов по договору займа, ввиду их несоразмерности последствиям нарушенного обязательства, судебной коллегией отклоняется, поскольку такой довод основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как указывалось выше, статьей 809 Гражданского кодекса РФ предусмотрено что, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Заключая договор займа с истцом, ответчик Д.М.Х. не возражал против установленной договором процентной ставки за пользование кредитом в размере 27% годовых, о чем свидетельствует его личная подпись в договоре.

В последующем заемщиком условия договора не оспаривались, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для освобождения ответчика от уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами в размере, расчитаном истцом в соответствии с условиями договора займа.

Оценивая доводы апелляционной жалобы в части несогласия ответчика с размером неустойки, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе и неустойкой.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Таким образом, неустойка предусмотрена как способ обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств размер неустойки.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013, указано, что применение судом статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам, возникающим из кредитных правоотношений, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договоров займа по возврату процентов за пользование суммой займа и суммы основного долга подтвержден материалами дела, заявленные истцом требования о взыскании неустойки, являлись обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Размер неустойки также устанавливался сторонами при заключении договора в п. 6.2, и был определен в размере ключевой ставки ЦБ РФ на день заключения договора займа (7,25% годовых), что не дает суду оснований для её уменьшения.

Требование истца о взыскании неустойки в размере равном 7,25% годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и по уплате процентов за пользование займом, начиная с 28.11.2019 и до момента фактического исполнения обязательства, является правом заимодавца в силу положений ст. 330 ГК РФ, о чем указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в связи с чем, оснований для отказа в его удовлетворении у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживаемыми внимание доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости включения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, по адресу: <адрес>, в стоимость предмета залога, подлежащего реализации на публичных торгах.

Как установлено по делу и указывалось выше, в числе прочих объектов предметом залога, обеспечивающем исполнение обязательства по возврату долга Д.М.Х., является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции при проведении оценки экспертом АНО «СУДЭКС-Чита» установлено, что рыночная стоимость данного объекта недвижимости на дату оценки февраль 2020 года, с учетом округления, составляет 4 869 291 рублей.

При этом, земельный участок входит в комплекс объектов, являющихся предметом залога и подлежащих реализации на торгах как единый объект, что и было установлено судом первой инстанции, определившем при вынесении оспариваемого решения начальную продажную цену предмета залога в размере 51 463 000 рублей.

Также по делу установлено, что на земельном участке располагаются: кирпичный забор, железные ворота в количестве трех штук; бетонное покрытие земельного участка; благоустройство земельного участка, включающее посаженные деревья (голубые ели), беседки, освещение, газон и т.д., а также капитальный гараж (завершенный строительством объект недвижимости, не прошедший регистрацию в установленном порядке).

Из ответа эксперта АНО «СУДЭКС-Чита» П.В.В., поступившего в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, следует, что при проведении экспертизы на основании определения Железнодорожного районного суда г. Читы стоимость приведенных выше объектов недвижимости и благоустройства участка не определялась. Стоимость участка определялась как свободного (т. 3, л.д. 124).

Не оспаривая наличие на участке указанных объектов, представитель истца в письменных возражениях на жалобу указала, что их оценка не должна производиться и увеличивать начальную стоимость предмета залога на торгах, поскольку между сторонами не заключался договор ипотеки на данные объекты.

Судебная коллегия не соглашается с такой позицией стороны истца, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона об ипотеке иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

В силу пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

По смыслу Гражданского кодекса РФ неотделимым улучшением земельного участка может быть только объект неразрывно связанный с землей.

В силу статьи 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Аналогичные положения содержит и пункт 1 статьи 340 Гражданского кодекса РФ - права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

Учитывая изложенное, при определении стоимости земельного участка для его реализации с публичных торгов надлежало установить его стоимость с учетом всех расположенных на нем и неразрывно связанных объектов, в том числе благоустройств и завершенного строительством, но незарегистрированного в установленном порядке, здания гаража, независимо от того, входили ли названные объекты в предмет договора ипотеки. Иная оценка противоречила бы установленному пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, Д.М.Х., являясь собственником земельного участка, вправе был возводить на нем дополнительные объекты в соответствии с его целевым назначением, что не нарушает условия заключенного между сторонами договора ипотеки.

Таким образом, с учетом условий договора ипотеки и положений ст.ст. 64, 65 Закона об ипотеке, возведенное на земельном участке здание с составляющими его помещениями, именуемое капитальным гаражом, также находится в залоге у Общества.

Другие спорные объекты - забор, ворота, благоустройство относятся к принадлежностям главной вещи (статья 135 Гражданский кодекс РФ), предназначены для ее обслуживания и сами по себе самостоятельными объектами гражданских прав не являются. Назначение таких объектов - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок, устройство для защиты или предупреждения проникновения (пункт 2 статьи 262 Гражданского кодекса РФ).

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представителем ответчика было заявлено ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы, мотивированное тем, что при проведении судебной оценочной экспертизы в суде первой инстанции, не была дана оценка следующим объектам недвижимости, расположенным на земельном участке по адресу: <адрес>, а именно: кирпичному забору, расположенному по периметру земельного участка, железным воротам в количестве трех штук; бетонному покрытию земельного участка; благоустройству земельного участка, включающему посаженные деревья (голубые ели), беседки, освещение, газон и т.д., а также капитальному гаражу.

Ходатайство о проведении по делу дополнительной судебной экспертизы заявлялось представителем ответчика в суде первой инстанции, однако в его удовлетворении было необоснованно отказано, юридически значимые обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены не были, в связи с чем определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 13 августа 2020 года по делу назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, производство которой поручено АНО «СУДЭКС-Чита».

Согласно заключению эксперта № рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом расположенных на нем: кирпичного забора, железных ворот, бетонного покрытия, благоустройств (посажанных деревьев (голубые ели), беседки, освещения, газона и т.д.), по состоянию на дату производства экспертизы, с учетом округления составляет 13 819 896 рублей (Вывод № 1). Рыночная стоимость капитального гаража, расположенного в границах земельного участка по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки сентябрь 2020 года, с учетом округления составляет 7 495 773 рублей (Вывод № 2) (т.3 л.д.162-230).

Таким образом, в соответствии с письменными пояснениями эксперта, проводившего дополнительную оценочную экспертизу, общая стоимость всего комплекса строений, сооружений, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, с учетом имеющихся улучшений, составляет 72 778 669 рублей (т.4 л.д.17-20).

В то же время, определяя начальную продажную стоимость предмета залога, судебная коллегия обращает внимание на то, что судом первой инстанции при разрешении данного вопроса не были учтены положения статьи 54 Закона об ипотеке.

Как указано в подпункте 4 пункта 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая изложенное, судебная коллегия изменяет решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены предмета залога, определив её в размере 58 223 000 рублей (72 778 669 рублей х 80%).

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда города Читы от 18 марта 2020 года в части установления начальной продажной цены предмета залога изменить.

Установить начальную продажную цену предмета залога в размере 58 223 000 рублей.

В остальной части решения Железнодорожного районного суда города Читы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Я.Р.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: