Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-42/2022 по иску ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича к Страхову Алексею Николаевичу о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору на возмещение коммунальных услуг,

по апелляционной жалобе представителя ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича – Долгова Игоря Александровича на решение Киквидзенского районного суда Волгоградской области от 26 апреля 2022 года, которым постановлено:

«Исковое заявление ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича к Страхову Алексею Николаевичу о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору на возмещение коммунальных услуг оставить без удовлетворения».

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Грековой Н.О., представителя истца – Долгова И.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, просившего решение суда отменить, иск удовлетворить, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ИП Глава КФК Ковалев Н.И. обратился в суд с иском к Страхову А.Н. о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору возмещения коммунальных услуг.

В обоснование заявленных требований указал, что 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор № <...> аренды нежилого помещения, по которому муниципальное образование передало Страхову А.Н. во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 8,3 кв.м., находящееся в административном здании общей площадью 150,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 31 марта 2014 года по 30 марта 2019 года, а Страхов А.Н. обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором.

Кроме того, 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор № <...> на возмещение коммунальных услуг, согласно которому муниципальное образование Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области обеспечивает Страхову А.Н. доступ к получению тепла (газоснабжения) и электрической энергии в объемах, предусмотренных настоящим договором, необходимых для обслуживания арендуемого нежилого помещения, расположенном по вышеуказанному адресу.

Страхов А.Н. по условиям договора в свою очередь возмещает затраты муниципальному образованию Киквидзенского муниципального района Волгоградской области за потребленные объемы газоснабжения и электрической энергии, приходящееся на указанное нежилое помещение.

1 декабря 2015 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и ИП КФХ Ковалевым Н.И. был заключен договор купли-продажи указанного административного здания. Свои обязательства муниципальное образование Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области выполнило в полном объеме, передав отвечающее условиям договора аренды нежилое помещение Страхову А.Н.

Указывает, что ответчик после смены собственника условия договора аренды и условия договора возмещения коммунальных услуг нарушает, арендную плату за аренду нежилого помещения не оплачивает, расходы по коммунальным услугам не возмещает.

21 апреля 2021 года в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена им без удовлетворения.

18 июня 2021 года в адрес ответчика был направлен акт приема-передачи нежилого помещения.

На момент подписания акта имелась задолженность в сумме 59605 рублей 40 копеек за период с 1 января 2016 года по 31 марта 2021 года, из которых 46598 рублей 40 копеек задолженность по арендной плате и 13007 рублей задолженность по возмещению затрат за коммунальные услуги.

Считает, что поскольку ответчик не погасил задолженность по арендной плате и не возместил затраты на коммунальные услуги, на данную сумму подлежат уплате проценты в размере 2082 рубля 03 копейки за период с 10 сентября 2018 года по 10 августа 2021 года.

На основании изложенного, просил взыскать с ответчика в свою пользу 113 195 рублей 13 копеек, из которых 46598 рублей 40 копеек задолженность по арендной плате по договору № <...> аренды нежилого помещения от 31 марта 2014 года, 4909 рублей 30 копеек задолженность по возмещению затрат за коммунальные услуги по договору № <...> на возмещение коммунальных услуг от 31 марта 2014 года, пени в размере 59 605 рублей 40 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2082 рубля 03 копейки, уплаченную государственную пошлину в размере 3625 рублей 86 копеек.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ИП Главы КФХ Ковалева Н.И. – Долгов И.А. оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит решение суда отменить, исковое заявление удовлетворить.

В своей жалобе указывает, что суд оставил без внимания позицию истца относительно доказанности наличия обязательства ответчика перед истцом по договору аренды принадлежащего последнему нежилого помещения. По мнению апеллянта, поскольку ответчик пользовался арендованным помещением после истечения договора аренды, указанный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истцом, вопреки выводам суда, были представлены в материалы дела все доказательства, подтверждающие предъявление ответчику счетов по оплате аренды и расходов по коммунальным услугам, кроме того, ответчику направлялся акт приема-передачи нежилого помещения и претензия, содержащая сумму задолженности по арендной плате и возмещения расходов по оплате коммунальных платежей. Однако ответчик свои обязательства не выполнил, за аренду помещения не заплатил, в связи с чем выводы суда об отсутствии у Страхова А.Н. задолженности перед истцом несостоятельны.

В своих возражениях Страхов А.Н. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

На основании п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор № <...> аренды нежилого помещения, по которому муниципальное образование передало Страхову А.Н. во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 8,3 кв.м., находящееся в административном здании общей площадью 150,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 31 марта 2014 года по 30 марта 2019 года, а Страхов А.Н. обязался уплачивать арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором.

Согласно приложению № <...> к данному договору, его цена (согласно извещению о проведении аукциона, срок аренды 5 лет) без НДС составляет 40 338 рублей. Арендная плата за месяц без НДС – 672 рубля 30 копеек, арендная плата за месяц с НДС – 793 рубля 31 копейка.

В силу п.3.2 договора, при просрочке оплаты в установленные договором сроки Страхов А.Н. уплачивает пени в размере 0,5% с общей суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Кроме того, 31 марта 2014 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. был заключен договор № <...> на возмещение коммунальных услуг, согласно которому муниципальное образование Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области обеспечивает Страхову А.Н. доступ к получению тепла (газоснабжения) и электрической энергии в объемах, предусмотренных настоящим договором, необходимых для обслуживания указанного нежилого помещения.

31 марта 2015 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и адвокатом Страховым А.Н. было заключено дополнительное соглашение № <...> к договору № <...> от 31 марта 2014 года, согласно которому приложение 1 к договору аренды № <...> от 31 марта 2014 года изложено в следующей редакции: индекс роста потребительских цен на товары и услуги для населения 1,083. Арендная плата за месяц без НДС 672,30х1,083=728,10 рублей. НДС (18%)=арендная плата х 18%=131,05 рублей. Арендная плата за месяц с НДС = арендная плата +НДС=859,15 рублей.

1 декабря 2015 года между муниципальным образованием Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области и ИП КФХ Ковалевым Н.И. был заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому сменился собственник указанного административного здания. Свои обязательства муниципальное образование Киквидзенский муниципальный район Волгоградской области выполнило в полном объеме, передав отвечающее условиям договора аренды нежилое помещение Страхову А.Н.

10 декабря 2015 года между ИП КФХ Ковалевым Н.И. и адвокатом Страховым А.Н. было заключено дополнительное соглашение № <...> к договору о передаче в аренду нежилого помещения от 31 марта 2014 года, согласно которому внесены следующие изменения в договор о передаче в аренду нежилого помещения № <...> от 31 марта 2014 года:

пункт 1.2. договора изложен в новой редакции:

1.2. Административное здание принадлежит на праве собственности ИП КФХ Ковалеву Н.И. на основании свидетельства о регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 декабря 2015 года сделана запись регистрации № <...>.

Пункт 2.2.2. изложить в следующей редакции:

п.2.2.2. Уплачивать арендную плату в срок до 1 числа следующего за отчетным месяцем в соответствии с расчетом, указанным в приложении № <...> к настоящему договору.

Пункт 2.2.3. исключен.

Пункт 2.2.4. договора изложен в следующей редакции:

п.2.2.4. Стоимость коммунальных услуг определяется согласно приложению № <...> к указанному договору по предъявленным счетам ИП КФХ Ковалевым Н.И.

Приложение № <...> к дополнительному соглашению № <...> от 10 декабря 2015 года к договору аренды № <...> от 31 марта 2014 года изложить в следующей редакции:

Приложение № <...> к дополнительному соглашению № <...> от 10 декабря 2015 года к договору аренды № <...> от 31 марта 2014 года: площадь 8,3 кв.м., цена договора (согласно извещению о проведении аукциона, срок аренды 5 лет) 40338 рублей. Индекс роста потребительских цен на товары и услуги населению в 2014 году =1,083. Арендная плата в месяц (НДС не облагается) 672,30х1,083=728,10 рублей.

Заключенное дополнительное соглашение № <...> к договору о передаче в аренду нежилого помещения от 31 марта 2014 года распространяет свое действие на период с 10 декабря 2015 года по 31 декабря 2015 года.

Разрешая требования истца по существу и отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не доказан факт неисполнения Страховым А.Н. условий указанных договоров перед новым собственником арендуемого помещения. Кроме того, судом указано, что сторонами дополнительное соглашение № <...> к договору аренды было заключено на срок до 31 декабря 2015 года, в дальнейшем не продлевалось, государственной регистрации эта сделка не подвергались, счета по оплате истцом в адрес ответчика не выставлялись, поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может признать данные выводы и суждения суда основанными на нормах права, при этом суд апелляционной инстанции полагает аргументированными доводы апелляционной жалобы представителя Ковалева Н.И. – Долгова И.А.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами была достигнута договоренность о сдаче в аренду истцом ответчику спорного нежилого помещения, в соответствующем вышеприведенном соглашении от 10 декабря 2015 года были определены условия по размеру арендной платы, стоимости коммунальных услуг, также подлежащих возмещению арендатором арендодателю, все существенные условия данной сделки согласованы сторонами без каких-либо разногласий.

Как усматривается из протокола судебного заседания от 15 марта 2022 года ( л.д. 61), ответчик не отрицал, что пользовался спорным помещением до 31 марта 2021 года.

Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом по договору аренды, не прошедшего государственную регистрацию, обращает внимание на следующее.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, в данном случае соглашение сторон, договорившихся о фактической пролонгации договора аренды нежилого помещения после смены его собственника на тех же условиях, является обязательным для сторон независимо от факта его регистрации.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска, поскольку материалами дела установлено уклонение ответчика Страхова А.Н. от исполнения договора аренды и дополнительного соглашения, а также отсутствует подтверждение оплаты арендной платы и коммунальных платежей за пользование недвижимым имуществом, Волгоградский областной суд полагает, что исковые требования ИП Главы К(Ф)Х Ковалева Н.И. подлежали частичному удовлетворению.

Вместе с тем, ответчиком Страховым А.Н. при рассмотрении дела судом первой инстанции было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно материалам дела, обращение в суд с иском представителем истца Долговым И.А. было инициировано 15 января 2022 года, поэтому с учетом положений ст. 200 ГК РФ задолженность по арендной плате и коммунальным платежам подлежит взысканию с 15 января 2019 года с учетом положений об исковой давности.

Согласно протоколу судебного заседания 15 марта 2022 года (л.д. 61) представитель истца Долгов И.А. суду первой инстанции пояснил, что ответчик пользовался спорным помещением до 31 марта 2021 года, в этот день Страхов А.Н. окончательно освободил арендуемую комнату, а документы и ключи от нежилого помещения были переданы Ковалеву Н.И. Эти же сведения содержаться в исковом заявлении Ковалева Н.И.

Соответственно, судебная коллегия приходит к выводу о необходимость взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в период с 15 января 2019 года по 31 марта 2021 года, что составляет : 19658 рублей 70 копеек - задолженность по арендной плате; 8198 рублей 28 копеек - задолженность по возмещению затрат за электроэнергию); 3927 рублей 58 копеек - задолженность по возмещению затрат за газ. При этом судебной коллегией принимается расчет, предоставленный истцом, исходя из определенного судом апелляционной инстанции периода просрочки обязательства.

Поскольку истцом в расчете, предоставленном суду апелляционной инстанции, самостоятельно снижены размер пени за невыполнение обязательств по оплате аренды до 17263 рублей 24 копеек, а также размер процентов за пользование чужими денежными средствами до 1 155 рублей 57 копеек (с учетом срока исковой давности), судебная коллегия соглашается с указанными суммами и полагает их арифметически верными.

Учитывая вышеперечисленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о нарушении Страховым А.Н. условий договора аренды и договора возмещения коммунальных услуг. Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований ИП Главы КФК Ковалева Н.И. к Страхову А.Н. о взыскании долга, пени и процентов по данным сделкам.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований, взыскании со Страхова А.Н. в пользу ИП Главы КФК Ковалева Н.И. задолженности за период с 15 января 2019 года по 31 марта 2021 года : по арендной плате - в размере 19658 рублей 70 копеек; по возмещению затрат за электроэнергию - в размере 8198 рублей 28 копеек, по возмещению затрат за газ - в размере 3927 рублей 58 копеек, а также пени за невыполнение обязанности по оплате арендной платы в размере 17263 рублей 24 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1155 рублей 57 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Киквидзенского районного суда Волгоградской области от 26 апреля 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича к Страхову Алексею Николаевичу о взыскании долга, пени и процентов по договору аренды нежилого помещения и по договору возмещения коммунальных услуг – удовлетворить частично.

Взыскать со Страхова Алексея Николаевича в пользу ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича задолженность по арендной плате с 15 января 2019 года по 31 марта 2021 года по договору № <...> аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 31 марта 2014 года в размере 19658 рублей 70 копеек.

Взыскать со Страхова Алексея Николаевича в пользу ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича задолженность в период с 15 января 2019 года по 31 марта 2021 года по договору № <...> на возмещение коммунальных услуг от 31 марта 2014 года в общей сумме 12125 рублей 86 копеек, из которых задолженность по возмещению затрат за электроэнергию - 8198 рублей 28 копеек, задолженность по возмещению затрат за газ - 3927 рублей 58 копеек.

Взыскать со Страхова Алексея Николаевича в пользу ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича пени за невыполнение обязанности по оплате аренды с 15 января 2019 года по 31 марта 2021 года по договору № <...> аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 31 марта 2014 года в размере 17263 рублей 24 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1155 рублей 57 копеек.

В остальной части исковые требования ИП Главы КФХ Ковалева Николая Ивановича к Страхову Алексею Николаевичу оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: