Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агрофирма «Благодатенская», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009, недействительными договоры купли-продажи земельных долей №7 от 02.08.2016, №26 от 04.08.2016, №29 от 04.08.2016, №34 от 04.08.2016 и применении последствий недействительности сделок, расторжении арендных отношений поступившее по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Рыльского районного суда Курской области от 13 апреля 2022 г., которым постановлено об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований,

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), к ООО «Агрофирма «Благодатенская» ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными: договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009; договоров купли-продажи земельных долей №7 от 02.08.2016, №26 от 04.08.2016, №29 от 04.08.2016, №34 от 04.08.2016 и применении последствий недействительности сделок, расторжении арендных отношений. В обоснование заявленного иска ссылался на то, что он, являясь собственником в порядке наследования по завещанию, одной земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 14549000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный в границах МО «, в июне 2021 г. узнал, что ООО «Агрофирма «Благодатенская» является сособственником 63 земельных долей в указанном земельном участке. 06.11.2009 между сособственниками долей в праве общей долевой собственности указанного земельного участка и ЗАО Агрофирма «Благодатенская», реорганизованной 26.10.2010 в ООО Агрофирма «Благодатенская», был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1. Данный договор аренды был подписан 222 участниками общей долевой собственности, владеющими 275 долями в земельном участке, который зарегистрирован в ЕГРН 12.11.2009, регистрационная запись №. По условиям заключенного договора аренды арендатор имеет право по истечению срока действия договора, то есть после 06.11.2024, в преимущественном порядке, на возобновление договора на новый срок или на выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности при прочих равных условиях перед другими лицами (п.4.1.2 раздела 4). Таким образом, данное условие оспариваемого договора предполагает покупку арендатором земельных долей после 06.11.2024, с уведомлением других собственников о продаже земельных долей и условиях продажи. Таким образом, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного право выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (п.4.4.5). В нарушение условий договора ООО АФ «Благодатенская», по сделкам купли-продажи приобрело земельные доли до истечения срока действия договора, став собственником более 50% в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, при этом арендодатели не уведомлялись о продаже земельных долей. ООО АФ «Благодатенская», злоупотребляя правом в арендных отношениях, выделяет в счет своих земельных долей земельные участки, давая самому себе согласие, занижает размер арендной платы. Просил признать заключенные договоры купли-продажи № 7 от 02.08.2016 между ФИО2 и ООО АФ «Благодатенская», №26 от 04.08.2016 между ФИО3 и ООО АФ «Благодатенская», №29 от 04.08.2016 между ФИО4 и ООО АФ «Благодатенская», №34 от 04.08.2016 между ФИО5 и ООО АФ «Благодатенская» недействительными сделками и применить последствия их недействительности; признать недействительным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009; расторгнуть с ним (истцом) договор аренды, как с собственником 1/275 земельных долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1, ответчики ООО «Агрофирма «Благодатенская», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, извещенные о судебном заседании, своих представителей не направили. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Курского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, материалам дела, не имеется.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотреных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1, в порядке наследования по завещанию, является собственником 1/275 доли в земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14549000 кв.м, находящегося в границах Курской области. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.04.2021.

06.11.2009 между доверенным лицом ФИО6, действующим от имени участников долевой собственности и генеральным директором ЗАО АФ «Благодатенская» ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1, с кадастровым номером №, площадью 14245500 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, », сроком на 15 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию (номер регистрации № от 12.11.2009).

26.10.2010 ЗАО АФ «Благодатенская» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования в ООО АФ «Благодатенская», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ. До настоящего времени названный договор аренды земельного участка от 06.11.2009 действует, сторонами не расторгнут.

Пунктом 1 ст. 166, ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из заявленных требований, истец просил признать недействительным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009 со ссылкой на ст.168 ГК РФ, а также на злоупотреблением правом арендатора.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, основываясь на совокупности исследованных доказательствах, оценка которым дана в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды от 06.11.2009 недействительным.

Судом установлено, что заключая договор аренды, стороны согласовали его существенные условия, в том числе размер арендной платы, которая составляла на одну земельную долю в натуральном выражении 1000 кг (п.3.3), в денежном эквиваленте – 1600 руб. (п.3.4), по взаимному соглашению сторон установлено, что вместо передачи зерна арендная плата может быть выплачена денежными средствами по среднерыночной стоимости подлежащего передачи зерна сложившейся в данном регионе на дату выплаты (п.3.5), в срок до 15 сентября каждого года (п.3.8). Также предусмотрены иные выплаты по случаю смерти арендодателя (п.3.6) и в размере ставки земельного налога (п.3.7), в сроки, установленные п.3.8, со дня предоставления соответствующих документов.

Как усматривается из материалов гражданского дела договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 06.11.2009 соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такого рода договорам, волеизъявлению собственников земельных долей, в том числе ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4, принявших условия договора аренды, получавших арендную плату. Отсутствие споров со стороны арендодателей относительно заключения договора аренды в течение длительного периода времени также свидетельствует о том, что данный договор соответствует воле и интересам собственников земельных долей.

При таких обстоятельствах, выводы суд об отсутствии законных оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 06.11.2009, является верным, а доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельными.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. п. 1 и 4 ст. 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. п. 1 - 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов

Пунктом 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в его собственности.

Требования ФИО1 о признании недействительными сделок, заключенных по договору купли – продажи: №7 от 02.08.2016 между ФИО2 и ООО АФ «Благодатенская», №26 от 04.08.2016 между ФИО3 и ООО АФ «Благодатенская», №29 от 04.08.2016 между ФИО4 и ООО АФ «Благодатенская», №34 от 04.08.2016 между ФИО5 и ООО АФ «Благодатенская», обосновываются положениями ст. 168 ГК РФ, а именно приведены доводы о том, что ООО АФ «Благодатенская», с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не вправе было приобретать в собственность земельные доли у указанных лиц до 06.11.2024 (окончание срока действия договора аренды), и кроме того общество не предоставило другим участникам общей долевой собственности преимущественное право покупки указанных долей.

Так, договором аренды №1 от 06.11.2009 определены права арендатора, в том числе п.4.1.2 – по истечению срока действия договора в преимущественном порядке на возобновление договора на новый срок или выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности на участок при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, а также обязанности арендодателя, в том числе п.4.4.5 – обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора после окончания срока его действия или право выкупа земельных долей в праве общей долевой собственности на участок при прочих равных условиях перед другими лицами, то есть в данном случае условиями договора аренды регламентировались права арендатора и обязанности арендодателя не в период действия договора аренды.

Как следует из материалов гражданского дела, на момент заключения оспариваемых истцом договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности: № 7 от 02.08.2016 между ФИО2 и ООО АФ «Благодатенская», №26 от 04.08.2016 между ФИО3 и ООО АФ «Благодатенская», №29 от 04.08.2016 между ФИО4 и ООО АФ «Благодатенская», №34 от 04.08.2016 между ФИО5 и ООО АФ «Благодатенская», ООО АФ «Благодатенская» являлось сособственником земельных долей в праве общей долевой собственности и арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, использовало указанный земельный участок на основании договор аренды №1 от 06.11.2009, а потому при продаже ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 принадлежащих им земельных долей, указанным лицам не требовалось извещать других участников долевой собственности о намерении продать свои земельные доли.

Поэтому доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что ООО АФ «Благодатенская» в нарушение условий договора аренды от 06.11.2009, в период его действия, были приобретены по договорам купли-продажи спорные земельные дели, принадлежащие ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, без уведомления остальных участников долевой собственности о намерениях отчуждения земельных долей с указанием цены, срока и порядка оплаты, что является незаконным, отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Учитывая нормы действующего законодательства, а также то обстоятельство, что истец ФИО1 не является стороной оспариваемых договоров или лицом, которому законом предоставлено право его оспаривать, а также не может быть признан заинтересованным лицом, обладающим в силу ст.166 ГК РФ правом на обжалование оспариваемых сделок, при отсутствии доказательств, что оспариваемые сделки нарушают его права и законные интересы, не имеют правового значения доводы истца о признании договоров купли – продажи недействительными.

Кроме того, судом обоснованно было учтено, что ответчиками ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 оспариваемые истцом договоры купли-продажи земельных долей в установленном порядке не обжаловались, не отменялись и не изменялись.

Согласно положениям части 1 статьи 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск, а части 2 названной статьи суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Поскольку признание иска ответчиками ФИО2 и ФИО3 в части признания исковых требований ФИО1 о признании недействительными сделок договоров купли-продажи земельных долей №7 от 02.08.2016 и №26 от 04.08.2016, соответственно, и применении последствий недействительности сделок, противоречит закону, так как истец ФИО1 не является стороной по договорам купли-продажи, при этом стороны по указанным договорам не наделяли последнего полномочиями по оспариванию этих договоров, а указанные ответчики исковые требования об этом не заявляли, районный суд обоснованно не принял признание иска ответчиками ФИО2 и ФИО3 в указанной части исковых требований.

Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям ст.619 п.1-3 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что при заключении договора аренды №1 от 06.11.2009 земельного участка, с кадастровым номером №, предмет договора и его существенные условия, порядок изменения, расторжения и прекращения договора (п.п.5.1-5.3), сторонами были согласованы, земельный участок без каких-либо замечаний был передан арендатору, который оплачивал арендную плату за пользование земельным участком, что не отрицалось сторонами в судебном заседании, о чем также свидетельствуют представленные платежные поручения об оплате обществом арендной платы за 2019-2021 г.г. в виде денежных средств ФИО1

Доказательств нарушения обществом, как арендатором, своих обязанностей по договору аренды земельного участка, влекущих его расторжение, а также доказательств невыплаты ООО арендной платы арендодателям более двух раз подряд, в материалах дела не имеется.

Согласно ч.1 ст. 14 Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В данном случае земельный участок, с кадастровым номером №, находится в долевой собственности более чем пяти лиц, а поскольку расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, потому для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо соответствующее решение общего собрания, которое не проводилось, что не отрицали стороны в судебном заседании. При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований истца о расторжении с ним договора аренды не имеется.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Изложенные в решении выводы суда мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, оснований к отмене решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Рыльского районного суда Курской области от 13 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: