Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика -комитета градостроительства администрации г.Ставрополя в лице полномочного представителя ФИО1

на решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 29 июля 2021 года

по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к комитету градостроительства администрации г.Ставрополя о признании объекта незавершенного строительства жилым домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании квартир в жилом помещении отдельным блоком жилого дома блокированной застройки,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

установила:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском (в последствии уточненным) к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании объекта незавершенного строительства жилым домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании квартир в жилом помещении отдельным блоком жилого дома блокированной застройки. В обоснование заявленных требований истцы указали, что начиная с «29» октября 2004 года между истцами и ООО «Производственный комбинат блочного строительства» были заключены договоры о поручении строительства четырехквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ……... Фактически между истцами и ООО «Производственный комбинат блочного строительства» были заключены договоры долевого участия в строительстве жилья, поскольку на момент их заключения жилой дом находился в стадии строительства и с выбранными земельными участками они приобретали по однокомнатной квартире. В соответствии с заключенными договорами ООО «Производственный комбинат блочного строительства» должно было завершить строительство жилого дома и после ввода его в эксплуатацию передать истцам по однокомнатной квартире общей площадью 50 кв.м., с внутренней отделкой, обустройством мансардного этажа, а истцы в свою очередь внести определенную сумму в кассу ООО «Производственный комбинат блочного строительства», что они и сделали в указанные в договорах сроки. Однако ООО «Производственный комбинат блочного строительства» обязательства по договорам не исполнил в полном объеме, в отношении исполнительного директора ООО «Производственный комбинат блочного строительства» ФИО6 было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества и присвоения и растраты чужого имущества. Поскольку по состоянию на 2006 года земельный участок за № 14 относился к землям Администрации МО Татарского сельсовета Шпаковского районного, истцы обратились с исковым заявлением в Шпаковский районный суд СК к ООО «Производственный комбинат блочного строительства» о признании права собственности на 1/4 доли объекта незавершенного строительством - четырехквартирного жилого дома готовностью 75%, расположенного по адресу: …….. Заочным Решением Шпаковского районного суда от 15 августа 2006 года исковые требования о признании права собственности на 1/4 доли объекта незавершенного строительством - четырехквартирного жилого дома готовностью 75%, расположенного по адресу:….., удовлетворены в полном объеме. Далее истцы зарегистрировали свои права собственности по 1/4 доли объекта незавершенного строительством - четырехквартирного жилого дома готовностью 75%, расположенного по адресу: ……, в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ставропольскому краю, получили свидетельства о праве собственности. Протоколом общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ….., от 17 августа 2020 года принято решение об изменении целевого назначения земельного участка с кадастровым номером: ……:115, на котором расположен четырехквартирный жилой дом, с четырехквартирного жилого дома на блокированная жилая застройка. Протокол был сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Согласно выписке из ЕГРН от 21.07.2021 года земельный участок с кадастровым номером: ……:115, площадью 885 кв.м., расположенный по адресу: …… имеет вид разрешенного использования под блокированную жилую застройку. Далее истцами был заказан межевой план на раздел земельного участка по адресу: ….., на четыре самостоятельных блока, регистрация которого возможна при признании четырехквартирного жилого дома домом блокированной застройки. Истцами произведен реальный раздел четырехквартирного жилого дома по адресу: …….., на блоки, подготовлены технические планы для последующего кадастрового учета. 13 апреля 2021 года истцы обратились в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением на выдачу разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства четырехквартирного жилого дома под блокированный жилой дом, по адресу: ……. предоставив необходимую документацию, в частности проекты на реконструкцию, технические планы на помещения и документы, подтверждающие право собственности на жилой объект. 15 апреля 2021 года Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя был выдан отказ в предоставлении услуги, рекомендовано обратиться в суд для разрешения данного вопроса.

В исковом заявлении истцы просят: признать четырехквартирный жилой дом, 75% готовности, расположенный по адресу: ……, блокированным жилым домом; прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 по 1/4 доли в праве собственности на четырехквартирный жилой дом с кадастровым номером ……:468, расположенный по адресу: ……; признать жилое помещение - квартиру 1, общей площадью 51,2 кв.м., расположенную по адресу: ……, принадлежащую на праве собственности ФИО3, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки; признать жилое помещение - квартиру 2, общей площадью 51,1 кв.м., расположенную по адресу: …… принадлежащую на праве собственности ФИО2, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки; признать жилое помещение - квартиру 3, общей площадью 50,8 кв.м., расположенную по адресу: ……, принадлежащую на праве собственности ФИО4, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки; признать жилое помещение - квартиру 4, общей площадью 87,2 кв.м., расположенную по адресу: ……, принадлежащую на праве собственности ФИО5, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки.

Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 29 июля 2021 года исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 - удовлетворены.

Суд постановил:

Признать четырехквартирный жилой дом, 75% готовности, расположенный по адресу: ……, блокированным жилым домом.

Прекратить право общей долевой собственности по 1/4 доли в праве собственности на четырехквартирный жилой дом с кадастровым номером …..:468, расположенный по адресу: ….., за ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5.

Признать жилое помещение - квартиру 1, общей площадью 51,2 кв.м., расположенную по адресу: ….., принадлежащую на праве собственности ФИО3, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки.

Признать жилое помещение - квартиру 2, общей площадью 51,1 кв.м., расположенную по адресу: …. принадлежащую на праве собственности ФИО2, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки.

Признать жилое помещение - квартиру 3, общей площадью 50,8 кв.м., расположенную по адресу: ……, принадлежащую на праве собственности ФИО4, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки.

Признать жилое помещение - квартиру 4, общей площадью 87,2 кв.м. расположенную по адресу: ….. принадлежащую на праве собственности ФИО5, отдельным блоком жилого дома блокированной застройки.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей в отношении объекта недвижимости.

В апелляционной жалобе ответчик -комитет градостроительства администрации г.Ставрополя в лице полномочного представителя ФИО1 просит отменить решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 29 июля 2021 года, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считает, что спорный объект нельзя отнести к дому блокированной застройки, поскольку он имеет элементы общего имущества, в частности земельный участок. Кроме того, в спорном случае возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком в размере площади, определенной Правилами, судом не исследовалась. Подчеркивает, что суд признал жилые помещения в многоквартирном доме отдельными блоками жилого дома блокированной застройки, оставив без внимания тот факт, что объект не введен в эксплуатацию и подвергся самовольной реконструкции. Правовых оснований для прекращения долевой собственности не имелось, как не имелось и правовых оснований для признания спорных объектов отдельными блоками жилого дома блокированной застройки.

В возражениях на апелляционную жалобу, поступивших в Ставропольский краевой суд, истцы в лице полномочного представителя ФИО7, просят обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещались Ставропольским краевым судом о дне судебного заседания надлежащим образом и своевременно.

В судебное заседание истцы и представитель ответчика не явились.

Представитель истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4 – ФИО7, с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила оставить решение суда без изменения.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет (http://kraevoy.stv.sudrf.ru).

Принимая во внимание вышеизложенное, а так же то, что информация о дне судебного заседания в соответствии с ч.7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее ГПК РФ) размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о рассмотрении настоящего гражданского дела при установленной явке.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Спор возник в связи с изменением назначения жилых помещений, принадлежащих истцам.

Как установлено, истцам жилые помещения в здании с назначением «четырехквартирный жилой дом» принадлежат на праве общей долевой собственности. Назначение земельного участка было истцами изменено на основании протокола общего собрания.

При обращении к ответчику – в комитет градостроительства администрации города Ставрополя, истцами получен отказ в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>, по тем основаниям. что представленный ими проектная документация не соответствовала требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (проектируемый объект находится вне зоны допустимого размещении объектов капитального строительства).

Полагая свои права нарушенными, истцы обратились в суд с упомянутыми требованиями.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ, одним из способов защиты права является его признание в судебном порядке. Признание права в судебном порядке осуществляется в исковом производстве, основной чертой которого является наличие спора о праве.

Существующим законодательством (ст. 49 ГрК РФ и ст. 222 ГК РФ) предусмотрены внесудебная и судебная процедура признания прав на недвижимое имущество, и обе процедуры основаны на том, что земельные участки должны принадлежать лицам на законном основании, а объекты прав должны соответствовать разрешенному использованию земельных участков и зоне застройки.

По смыслу предписаний, содержащихся в Градостроительном кодексе Российской Федерации, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49), под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49).

В силу предписаний, содержащихся в ч. ч. 3, 4 и 6 ст. 37 поименованного кодекса, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов; в отличие от основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, выбираемых физическими лицами - правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства - самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется на основании соответствующего решения главы местной администрации с соблюдением процедур, предусмотренных ст. 39 этого же кодекса.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ….:115, расположенный по адресу: ……, имеет вид разрешенного использования «Блокированная жилая застройка:, сведения о зарегистрированных правах – отсутствуют ( л.д. 21 т.1).

Учитывая содержание пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П, частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Вместе с тем, учитывая положения части 2 статьи 49 ГрК РФ, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому), и каждой такой части соответствует земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования, то такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки. Таким образом, одним из основных признаков дома блокированной застройки является проживание семьи в блоке, расположенном на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Однако, данные положения закона судом первой инстанции при вынесении решении учтены не были. Возможность признания прав за истцами на блоки жилого дома в жилом доме возможна при наличии у каждого из них права на отдельный земельный участок под блоком.

Судом не учтено, что в настоящее время занимаемое истцами здание имеет назначение «нежилое здание», и поименовано как «незавершенный строительством объект «четырехквратирный жилой дом». Таким образом, изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства возможно при соблюдении градостроительного регламента и с соблюдением процедур, предусмотренных статьей 39 Градостроительного кодекса РФ.

Истцами указано на реальный раздел здания между всеми собственниками – участниками общей долевой собственности, в силу п. 1 ст. 252 ГК РФ, однако, такого соглашения не представлено. Суд, ссылаясь на полномочия собственников, отраженных в ст. 209 ГК РФ, также не привёл доказательств принадлежности земельного участка истцам, что позволяло бы им произвести раздел земельного участка, и выделить в собственность каждого из них земельный участок, отвечающий требованиям Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утв. Решением Ставропольской городской Думы от 28.06.2021 №572.

Кроме того, суд не является органом технического учета и не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду, подменяя собой уполномоченные на это органы, действия которых истцом не оспорены.

Исковое заявление фактически направлено на изменение статуса недвижимости, в то время как изменение любых характеристик объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости.

Суд, устанавливая наличие спора о праве с ответчиком, не принял во внимание положения ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", согласно которой к вопросам местного значения разрешение вопросов, связанных с изменением статуса объекта недвижимого имущества (с жилого дома на дом блокированной застройки) как основного вида разрешенного использования.

Кроме того, комитет градостроительства администрации г. Ставрополя не является надлежащим ответчиком по требованиям о признании прекращенным права общей долевой собственности истцов, поскольку данный орган не обладает каким-либо субъективным правом на объект недвижимости, принадлежащий истцам.

Учитывая вышеприведенные основания в совокупности и давая анализ доводам апелляционной жалобы, суд соглашается с позицией ответчика и полагает необходимым отменить постановленное решение с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 29 июля 2021 года отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании объекта незавершенного строительства жилым домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании квартир в жилом помещении отдельным блоком жилого дома блокированной застройки – отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 15.02.2022.