Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Долгих И.А. – Гумерова М.Р. на решение Отрадненского городского суда Самарской области от 4 декабря 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования Долгих И.А. к Матвеевой Л.Н. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение Долгих И.А., и ее представителя Гумерова М.Р., поддержавших доводы жалобы, возражение относительно доводов жалобы представителя Матвеевой Л.Н. – Наумовой Т.В., судебная коллегия

установила:

Долгих И.А. обратилась в суд с иском к Матвеевой Л.Н. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, указав в обоснование, что на основании договора купли-продажи от 8 ноября 2019 года приобрела у Матвеевой Л.Н. в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, назначение: жилое помещение, общей площадью 71,4 кв.м, стоимостью 3 000 000 рублей.

13 ноября 2019 года произведена государственная регистрация права собственности Долгих И.А. на указанную квартиру, номер регистрации №.

При заключении договора купли-продажи ответчик скрыла то обстоятельство, что в квартире произведена самовольная, незаконная перепланировка квартиры, без соответствующих разрешений, с нарушением строительных, противопожарных и санитарных норм.

При проведении самовольной перепланировки увеличена площадь санузла, что привело к тому, что часть помещения санузла находится над и под жилой комнатой, что противоречит п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» и п. 9.22. Свода правил 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Кроме того, уменьшена площадь кухни, в связи с чем, над и под жилой комнатой находится помещение кухни (газифицированное помещение), что противоречит п. 2.8 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования».

Истец предпринимала попытку узаконить произведенную перепланировку, в связи с чем, заказала технический план и техническое обследование квартиры в МУП «АрхПроект». По результатам обследования экспертной организацией произведенная перепланировка признана не соответствующей требованиям строительных норм, рекомендовано восстановить перегородки согласно техническому паспорту жилого помещения от 15 июня 2005 года.

Истец не может также использовать спорную квартиру для проживания, поскольку в квартире низкий напор воды, из-за чего не работает водонагревательное оборудование и отсутствует горячее водоснабжение, что подтверждается актом ООО «КСК г. Отрадного» от 18 марта 2020 года.

В квартире отсутствует возможность технического обслуживания и устранения аварийных ситуаций систем водоснабжения и водоотведения многоквартирного жилого дома, вследствие того, что в результате самовольной перепланировки замурованы системы водоснабжения и водоотведения, в том числе общедомовые.

Управляющая компания выдала Долгих И.А. предписание от 18 марта 2020 года об устранении нарушений и предоставлении доступа к инженерным коммуникациям.

Истец считает, что выявленные недостатки приобретенной квартиры делают невозможным согласование перепланировки и переустройства квартиры, невозможным использование квартиры для проживания, поскольку в квартире отсутствует горячее водоснабжение, проживание в такой квартире опасно для жизни и здоровья, в связи с нарушениями устройства газифицированных помещений, что подтверждается техническим заключением по факту перепланировки помещений <адрес>, выполненным МУА «АрхПроект».

Поскольку Матвеевой JI.H. при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 8 ноября 2019 года сокрыта юридически значимая информация о недостатках объекта недвижимости приобретаемого истцом, то в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи спорной квартиры от 8 ноября 2019 года подлежит расторжению.

Кроме того, истцом понесены убытки в связи с проведением кадастровых работ по выполнению технического плана приобретенной квартиры в размере 9 679 рублей, за выполнение технического заключения по факту перепланировки - 4514 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Долгих И.А. просила суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 8 ноября 2019 года, заключенный между нею и Матвеевой Л.Н.; взыскать с Матвеевой Л.Н. денежные средства в размере 3 000 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 8 ноября 2019 года; возвратить квартиру в собственность Матвеевой Л.Н.; взыскать с Матвеевой Л.Н. убытки в сумме 9679 рублей за выполнение технического плана квартиры, 4 514 рублей - за выполнение технического заключения по факту перепланировки помещений квартиры, а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Долгих И.А. – Гумеров М.Р. просит отменить решение суда, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, в порядке, предусмотренным статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (в данном случае жилое помещение используется для проживания).

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам п. 2 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.2).

Из материалов дела следует, что 8 ноября 2019 года Долгих И.А. (покупатель) и Матвеева Л.Н. (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанному договору купли-продажи, зарегистрированному в установленном законом порядке 13 ноября 2019 года, продавец продал, а покупатель приобрел за 2 950 000 рублей в собственность квартиру № общей площадью 71,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>

В пункте 4.4. договора купли-продажи указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем его визуального осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

Указанный договор купли-продажи содержит существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор исполнен сторонами в полном объеме, денежные средства и жилое помещение переданы и получены, что не оспаривается сторонами.

10 марта 2020 года Долгих И.А. направила в адрес Матвеевой Л.Н. требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также о возврате денежных средств в размере 3 000 000 рублей, со ссылкой на существенные нарушения договора купли-продажи, выражающиеся в том, что после вселения в квартиру обнаружены множественные скрытые недостатки квартиры, не оговоренные в договоре купли-продажи – самовольная перепланировка, в результате которой увеличена площадь санузла, в связи с чем часть помещения санузла находится над и под жилой комнатой, в результате уменьшения площади кухни над и под жилой комнатой находится помещение кухни (газифицированное помещение), что противоречит техническим нормам и правилам. Также в квартире низкий напор воды, в связи с чем, не работает водонагревательное оборудование и отсутствует горячее водоснабжение. Поскольку в результате незаконной перепланировки замурованы системы водоснабжения и водоотведения, в том числе общедомовые, то отсутствует возможность технического обслуживания и устранения аварийных ситуаций систем водоснабжения и водоотведения многоквартирного жилого дома.

Из материалов дела следует, что судом по ходатайству стороны истца назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ».

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» от 29 октября 2020 года № 2020/452 в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, произведены переустройство и перепланировка.

Квартира №47, расположенная по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм, предъявляемым к жилым помещениям по следующим условиям:

- часть ванной, расположена над жилой комнатой, находящейся этажом ниже, что является недопустимым условием п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»: в квартирах не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;

- часть ванной, расположена над жилой комнатой, находящейся этажом ниже, что является недопустимым условием п. 24 Постановления правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»: Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях;

- квартира не оборудована автономными дымовыми пожарными извещателями, что не соответствует требованиям п. 7.3.5 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»: жилые помещения квартир и общежитий (кроме санузлов, ванных комнат, душевых, постирочных, саун) следует оборудовать автономными дымовыми пожарными извещателями, соответствующими требованиям нормативных документов по пожарной безопасности;

- квартира не оборудована отдельным краном, для присоединения шланга внутриквартирного пожаротушения, что не соответствует требованиям п. 7.4.5 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»: На сети хозяйственно-питьевого водопровода в каждой квартире следует предусматривать отдельный кран диаметром не менее 15 мм для присоединения шланга, оборудованного распылителем, для использования его в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения для ликвидации очага возгорания. Длина шланга должна обеспечивать возможность подачи воды в любую точку квартиры;

- высота над подиумом в кухне 2,34 м, что не соответствует п.5.8 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»: высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах IA, 1Б, 1Г, 1Д и IIA, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических подрайонах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей и под ними определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м. В жилых комнатах и кухнях квартир, расположенных в этажах с наклонными ограждающими конструкциями или в мансардном этаже, допускается уменьшение относительно нормируемой высоты потолка на площади, не превышающей 50%;

- отсутствует разрешение и согласованный проект перепланировки и переустройства квартиры, что является нарушением статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации: переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Стоимость приведения квартиры в исходное состояние в ценах 4 квартала 2020 года составляет 470 612 рублей 16 копеек.

Элементы произведенной в квартире перепланировки (переустройства) не носят скрытый характер, могут быть визуально определены.

По результатам строительно-технической экспертизы экспертом сделан вывод о том, что произведенные в <адрес> по адресу: <адрес>А, переустройство и перепланировка обеспечивают безопасность жизни и здоровья граждан, проживающих в этой квартире. Квартира пригодна для проживания и эксплуатации.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора суд обоснованно принял во внимание заключение эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» от 29 октября 2020 года № 2020/452, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимый стаж экспертной работы, имеет квалификацию «инженер-строитель». Само заключение составлено с осмотром жилого помещения истца, объективно, обоснованно, на основании специализированной литературы, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имелось.

Суд первой инстанции, исследовав заключение эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» от 29 октября 2020 года № 2020/452 в совокупности с другими доказательствами по делу, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Долгих И.А. к Матвеевой Л.Н. о расторжения договора, возврате уплаченной за товар суммы, убытков, поскольку истцом не представлено доказательств того, что приобретенная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, не пригодна для проживания. Истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком обязательств по договору. Долгих И.А., приобретая дорогостоящее недвижимое имущество, осматривала жилое помещение перед приобретением, она имела возможность привлечь специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции настоял на назначении судебной строительно-технической экспертизы, судом выбрано экспертное учреждение, стоимость экспертизы в котором превышает стоимость экспертизы, в учреждениях, предложенных истцом, не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из материалов дела 14 августа 2020 года в суд первой инстанции поступило ходатайство представителя истца Гумерова М.Р. о назначении судебной экспертизы, в котором предложено несколько экспертных организаций (т.1, л.д. 123-124).

Как усматривается из определения Отрадненского городского суда Самарской области от 27 августа 2020 года судом первой инстанции поручено проведение экспертизы ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ».

Согласно ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу ст. 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы суд указывает наименование суда; дату назначения экспертизы и дату, не позднее которой заключение должно быть составлено и направлено экспертом в суд, назначивший экспертизу; наименования сторон по рассматриваемому делу; наименование экспертизы; факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; фамилию, имя и отчество эксперта либо наименование экспертного учреждения, которому поручается проведение экспертизы; представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования; особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы; наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.

По смыслу вышеприведенных процессуальных норм, регламентирующих порядок назначения экспертизы, определение конкретной экспертной организации является прерогативой суда, рассматривающего дело, и осуществляется на основе оценки совокупности всех фактов: возможности проведения заявленной экспертизы, квалификации экспертов, стоимости и сроков проведения экспертизы, местоположения экспертной организации и т.д.

Получив информацию от разных экспертных организаций, суд первой самостоятельно выбирает экспертную организацию с учетом вышеназванных критериев.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции обоснованно принял в качестве доказательства по делу экспертное заключение от 29 октября 2020 года № 2020/452 от 29 октября 2020 года, выполненное ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ», наряду с иными доказательствами по делу, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы, является последовательным. Экспертное заключение подготовлено экспертом Старовойтовым В.М., имеющим необходимое для проведения подобного рода экспертиз образование, квалификацию и экспертные специальности, стаж экспертной работы.

Кроме того, указание о несогласии с выводами экспертизы не может свидетельствовать о необоснованности выводов эксперта.

Кроме того, экспертное заключение от 29 октября 2020 года № 2020/452 от 29 октября 2020 года, выполненное ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ», стороной истца не оспорено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Судебной коллегией не принимается представленное стороной истца заключение специалиста от 14 января 2021 года № 2020.12-511, подготовленное ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», согласно которому экспертное заключение от 29 октября 2020 года № 2020/452 от 29 октября 2020 года, выполненное экспертом ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ», проведено не в полном объеме, данные используемые экспертом и полученные в ходе исследования не подтверждены, что ставит под сомнение обоснованность и достоверность полученных выводов, в качестве доказательства по делу по следующим основаниям.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

При этом суду первой инстанции такое ходатайство ответчиком не заявлялось, невозможность его заявления в суде первой инстанции по причинам, не зависящим от него, не была обоснована.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Отрадненского городского суда Самарской области от 4 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Долгих И.А. - Гумерова М.Р. оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>