Гражданский кодекс часть 1

по иску администрации города Екатеринбурга к ФИО2, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 16.03.2022.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 26.03.2020 сроком на 10 лет), поддержавшей доводы жалобы, представителя истца ФИО4 (доверенность от 10.08.2021 сроком на 1 год), возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО2, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее по тексту – МУГИСО), просила признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом площадью 44,6 кв.м. с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>, признать недействительными заключенные между МУГИСО и ФИО2 договор аренды земельного участка № Т-49/0270 от 17.03.2021, соглашение от 17.03.2021 о расторжении договора аренды № Т-363/0940 от 02.10.2020, применить последствия недействительности сделки в виде возвращения сторон в отношения из договора аренды земельного участка № Т-363/0940 от 02.10.2020.

Свои требования истец мотивировал тем, что 02.10.2020 между МУГИСО и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона <№> от 16.09.2020 заключен договор аренды земельного участка № Т-363/0940, по условиям которого ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1329 кв.м. с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, сроком до 15.09.2040 с условием внесения ежегодной арендной платы 937000 рублей. 12.01.2021 ФИО2 в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 44,6 кв.м. с кадастровым <№>, расположенный на указанном земельном участке. Жилой дом расположен по адресу: <адрес>А, год завершения строительства 2020. 03.02.2021 ФИО2 подано заявление о заключении договора аренды в отношении земельного участка для целей эксплуатации существующего жилого дома. 17.03.2021 между МУГИСО и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № Т-363/0940 от 02.10.2020. На основании подп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между указанными сторонами 17.03.2021 заключен договор аренды земельного участка № Т-49/0270, согласно условиям которого ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 329 кв.м. с кадастровым <№> с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, сроком до 02.02.2070 с условием внесения ежегодной арендной платы 4 310 рублей 34 копейки. Согласно п.1.2 указанного договора, на участке расположен жилой дом площадью 44,6 кв.м. с кадастровым <№>. В результате проведенного истцом обследования установлено, что комплекс строительных работ, обеспечивающий надежность конструкции в течение срока службы, выполнен не в полном объеме: не выполнена отделка фасада, гидроизоляция конструкций фундамента, входная группа, и не осуществлена электрификация. Указанное свидетельствует о том, что ФИО2 возвел на спорном земельном участке строение и зарегистрировал право собственности в упрощенном порядке на строение, которое жилым домом не является, не соответствует требованиям п. п. 12, 13 Положения о признании помещения жилым помещением, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации <№> от 28.01.2006. Заинтересованность администрации г. Екатеринбурга в оспаривании сделок состоит в недополученном размере арендной платы, подлежащая уплате в большем размере, чем по договору аренды № Т-49/0270 от 17.03.2021 (4 310 рублей 34 копейки), а именно – 932689 рублей 66 копеек, которая полностью отчисляется в местный бюджет.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца по доверенности ФИО5 на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 против удовлетворения иска возражала. В письменных возражениях ответчик просил в иске отказать, указав, что возведенный им жилой дом является объектом капитального строительства, возведен в соответствии с проектной документацией. Согласно техническому паспорту объект окончен строительством. Жилой дом подключен к электричеству, водоснабжение осуществляется из скважины, расположенной на земельном участке, а также из колонки питьевой воды, расположенной по ул. Молодежи. Гидроизоляция выполнена 09.12.2020, однако в связи с недостатками работ, производились мероприятия по их устранению, о чем свидетельствует акт от 01.06.2021. На дату регистрации права собственности, жилой дом окончен строительством. С 26.10.2020 дом подключен к электричеству.

Ответчик МУГИСО в письменных возражениях разрешение спора оставил на усмотрение суда, указал, что 04.02.2021 ФИО2 обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположено здание, в аренду для индивидуального жилищного строительства, с которым представил документы о нахождении на земельном участке жилого дома площадью 44,6 кв.м. с кадастровым <№>. Ввиду представления ФИО2 всех необходимых документов, оснований для отказа в заключении договора аренды у Министерства не имелось. Размер годовой платы рассчитан на основании Постановления Правительства Свердловской области № 82-ПП от 20.02.2020, Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4365 от 26.12.2020. Размер арендной платы за 2021 год составил 3 920 рублей 64 копейки.

В отзыве на иск АО «Екатеринбургская электросетевая компания» просило о рассмотрении дела в их отсутствие, указало, что ФИО2 обратился с заявлениями на технологическое присоединение вводных устройств объектов индивидуального строительства, расположенных на смежных земельных участках с кадастровыми номерами <№>. Технологическое присоединение объекта индивидуального строительства осуществлено только на земельном участке с кадастровым номером <№>. В отношении земельных участков с кадастровыми <№> договоры находятся в стадии исполнения, не имеют электрического присоединения от сетей АО «Екатеринбургская электросетевая компания».

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО в своем отзыве на исковое заявление просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда (л.д. 138-141 том 2).

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 16.03.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик ФИО2 подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что в полномочия органа местного самоуправления проверка индивидуального жилого дома техническим и санитарно-гигиеническим требованиям не входит. С 26.10.2020 жилой дом подключен к электроснабжению по временной схеме от столба, расположенного у дома <адрес>, договор на электроснабжение дома по постоянной схеме заключен 01.01.2022. Водоснабжение дома осуществляется посредством скважины, расположенной на земельном участке, а также из колонки питьевой воды, расположенной по <адрес>. Канализование производится в оборудованный выгреб. Кадастровые работы, выполненные при подготовке технического плана, необходимого для постановки индивидуального жилого дома на кадастровый учет, также как и действия Росреестра по постановке объекта на учет никем не оспорены. Заключение, выполненное экспертом ФИО6, не является надлежащим допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом применены недействующие СП и ГОСТ, что свидетельствует об отсутствии у эксперта соответствующей квалификации и опыта. СП 55.13330.2016 не включен в утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации № 985 от 04.07.2020 перечень национальных стандартов и сводов правил, применение которых обязательно. Несоответствие жилого дома требованиям СП 55.13330.2016 не может являться основанием для признания дома незаконченным строительством и для отказа в предоставлении земельного участка. Нормативные акты не содержат указаний на автономность присоединения к сетям или понятия автономные сети. Понятие автономная сеть электроснабжения и водоснабжения в действующем законодательстве отсутствует, в отношении индивидуальных жилых домов проектно-строительная декларация не изготавливается. Действующим законодательством не установлен запрет на подключение одним абонентом принадлежащих ему объектов капитального строительства, используя одну общую сеть электроснабжения, подключенную к единой точке присоединения к центральным электрическим сетям. Вывод эксперта о недостаточности электрической мощности для обеспечения электричеством трех жилых домов является голословным, поскольку расчет этому не произведен. В настоящее время в отношении всех домов получены самостоятельные договоры на электроснабжение. Невыполнение работ по устройству крыльца, гидроизоляции фундамента, отсутствие внутренних дверных блоков, отливов откосов, подоконников у окон, наружной отделки фасада не подтверждают невозможность эксплуатации жилого дома по назначению. Судом необоснованно не принято в качестве доказательства представленное в опровержение доводов эксперта ФИО6 заключение специалиста ФИО7 от 14.03.2022, а также рецензия специалиста ФИО8, расчет фактической нагрузки на сети электроснабжения специалиста ФИО9 Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку оспаривается не право ответчика ФИО2 на участок, а неосновательное обогащение в виде неуплаченной суммы арендных платежей, которые могут быть заявлены ко взысканию в рамках ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО4 просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 по доверенности доводы жалобы поддержала.

Представитель истца ФИО4 по доверенности против доводов жалобы возражала.

Ответчик Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, третьи лица Управление Росреестра по Свердловской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО, АО «ЕЭСК» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом посредством направления извещений почтой, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, эксперта, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.10.2020 между МУГИСО и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона <№> от 16.09.2020 заключен договор аренды земельного участка № Т-363/0940, по условиям которого ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 329 кв.м. с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, сроком до 15.09.2040 с условием внесения ежегодной арендной платы 937 000 рублей.

12.01.2021 ФИО2 в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0106074:186, расположенный на указанном земельном участке. Согласно сведениям ЕГРН, объекту присвоен адрес: <адрес>, год завершения строительства 2020.

03.02.2021 ФИО2 обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка для целей эксплуатации существующего жилого дома, 17.03.2021 между МУГИСО и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № Т-363/0940 от 02.10.2020. В тот же день 17.03.2021 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № Т-49/0270 без проведения торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с условиями которого ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 329 кв.м. с кадастровым номером <№> с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, сроком до 02.02.2070 с условием внесения ежегодной арендной платы 4 310 рублей 34 копейки. В п. 1.2 договора указано, что на участке расположен жилой дом площадью 44,6 кв.м. с кадастровым <№>.

В соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При таком случае ставка арендной платы определяется в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 №82-ПП и составляет 0,150 (для вида разрешенного использования – размещение жилого дома), что является льготной ставкой арендной платы.

Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Приобретение земельного участка на таких льготных условиях не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка. Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18, Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <№> и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <№> от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и установив, что на момент проведения осмотра 19.05.2021 на объекте не выполнена отделка фасада, гидроизоляция конструкций фундамента, входная группа и электрификация, по состоянию на 16.08.2021 основной вход со стороны дома не имеет ограждения от метеорологических осадков, дополнительный вход не оборудован крыльцом и не имеет ограждения от осадков, тамбур отсутствует, помещение оборудовано приборами освещения, имеется вытяжная вентиляция, на кухне выполнена подводка водоснабжения и канализации, установлены электрические конвекторы, водоотведение осуществляется в септик, водоснабжение осуществляется от расположенной на участке с кадастровым <№> скважины, а электроснабжение от подключенного дома по адресу: <адрес>, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы <№> от 28.01.2022, проведенной экспертом СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области ФИО6, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент регистрации права собственности на жилой дом 12.01.2021 на земельном участке располагался объект незавершенного строительства, который зарегистрирован в упрощенном порядке без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который использовать в качестве жилого невозможно. Земельный участок передан в аренду ФИО2 с нарушением требований действующего законодательства, что посягает на публичные интересы, касающиеся использования земельных участков.

С учетом того, что видом разрешенного использования земельного участка является индивидуальная жилая застройка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент оформления льготной аренды земельного участка на нем должно было располагаться капитальное строение - индивидуальный жилой дом, оконченный строительством. Для приобретения земельного участка на льготных условиях объект должен обладать не только признаками капитальности, но и характеристиками жилого дома и завершенности строительства. Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Характеристики недвижимого имущества приведены в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), характеристики объектов капитального строительства – в п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здания, строения, сооружения, за исключением временных построек), характеристики индивидуальных жилых домов – в ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.02.2016 № 19-КГ15-48).

В соответствии с заключением экспертизы спорный объект на дату его постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности ФИО2 обладал признаками объекта недвижимости (имеет фундамент, обеспечивающий прочную (неразрывную) связь с землей), имел состав помещений, соответствующий рекомендациям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», на момент регистрации права собственности являлся объектом незавершенного строительства, поскольку не были выполнены автономные подключения к основным инженерным сетям, таким как хозяйственно-питьевое водоснабжение и электроснабжение, без которого невозможно отопление дома. На момент регистрации строение не было подключено к сети электроснабжения АО «Екатеринбургэнергосбыт», а в отсутствие технологического подключения к электроснабжению данный объект можно считать неотапливаемым, так как отопление объекта предусмотрено электроконвекторами. Также отсутствует автономное подключение к сетям холодного водоснабжения. Подключение к водозаборной скважине соседнего участка с кадастровым <№> не может рассматриваться как наличие снабжения холодной водой объектов на земельном участке с кадастровым <№>, так как у собственника земельного участка со скважиной нет обязательств по снабжению водой соседних участков. Объект невозможно эксплуатировать по назначению без подведенных автономных коммуникаций.

Являясь арендатором трех рядом расположенных земельных участков, ответчик ФИО2 возвел на них три одинаковых строения площадью около 40 кв.м. Энергоснабжение строений, расположенных на участках <№>, осуществлялось от точки присоединения энергопринимающих устройств, расположенных в строении на участке <№>. Водоснабжение строений, расположенных на участках <№>, осуществлялось от скважины, расположенной на участке <№>.

Подключение спорного объекта на участке <№> к сетям сетевой компании осуществлено только в период рассмотрения спора: 26.01.2022 составлены акты о выполнении технических условий и об осуществлении технологического присоединения, а 01.03.2022 заключен договор энергоснабжения в отношении спорного объекта (л.д. 102-111 том 3).

Автономное водоснабжение же отсутствовало до вынесения решения суда первой инстанции. В соответствии с документами, представленными ответчиком судебной коллегии и исследованными в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гидроскважина на земельном участке <№> по <адрес> была оборудована только 15.05.2022, то есть уже в период рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что строение необходимо признать объектом незавершенного строительства, по назначению его эксплуатировать невозможно.

Доводы жалобы ответчика о том, что выводы эксперта ФИО6 основаны на недействующих нормативных актах, а также сводах правил ГОСТ, не обязательными для применения, что СП 55.13330.2016 не включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, применение которых обязательно, не могут быть признаны состоятельными, поскольку обеспеченность жилого дома необходимыми инженерными системами установлена действующими федеральными нормативными актами, обязательными к применению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт изложенные в заключении выводы поддержала, пояснила, что при составлении заключения руководствовалась СП 55.13330.2016, постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, а примененные определения, положения действительны в любой редакции.

В статьях 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относится жилой дом. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47, положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункты 1, 2).

Таким образом, действие данного нормативного акта распространяется на жилые дома, в том числе, частной собственности.

В соответствии с пунктами 12-15 Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Инженерные системы, а также наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны обеспечивать в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

В соответствии с апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 09.08.2018 № АПЛ18-285 пункт 12 Положения не содержит запрета на оборудование жилых помещений автономными инженерными системами и не ограничивает право граждан на выбор способа отопления и водоснабжения жилого помещения.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что на момент регистрации прав спорный дом не был подключен ни к централизованным, ни к необходимым автономным системам коммуникаций, не был оборудован автономной системой энергоснабжения и отопления.

Подключение строения к коммуникациям, расположенном на другом арендованном ФИО2 участке, не свидетельствует об обеспеченности инженерными сетями спорного дома, поскольку земельные участки и построенные на них дома являются самостоятельными объектами недвижимости, каждый из них должен быть оборудован своими собственными инженерными системами через подключение к центральным сетям или к своим собственным автономным источникам, то есть самостоятельным, функционирующим независимо от кого-либо, чего-либо.

Из ответа АО «Екатеринбургэнергосбыт» на запрос от 30.08.2021 следует, что по земельным участкам с кадастровыми номерами <№> процедура технологического присоединения на текущий момент не завершена.

Из материалов дела следует, что с ФИО2 был заключен договор на технологическое присоединение энергопринимающих устройств на спорном участке, а также выданы технические условия, которые не предусматривали той схемы, которую использовал ответчик. Как следует из ответа АО «Екатеринбургская электросетевая компания» от 23.09.2021, электроснабжение земельных участков <№> по ответвлению от участка <№> не предусмотрено (л.д. 152 том 2).

В соответствии с Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении» (статьи 2, 7) водоснабжение объектов капитального строительства осуществляется через централизованную или нецентрализованную систему холодного водоснабжения (колодцы, колонки общего пользования).

В рамках рассмотрения настоящего дела администрацией г. Екатеринбурга предоставлены сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Департамента архитектуры, согласно которым в границах улиц Молодежи-Уральских рабочих имеется централизованная сеть - водопровод d-150 и водопровод d-300.

При начале строительства дома ФИО2 принято проектное решение об использовании подземных вод участка <№> для обеспечения водоснабжения жилого дома путем обустройства личной скважины. На момент регистрации права собственности скважина на указанном участке оборудована не была, коллективной скважины проектной документацией не предусматривалось.

Кроме того, водоснабжение дома на участке <№> с использованием подземных вод участка <№> (несмотря на то, что арендатором обоих участков является один человек) недопустимо в силу закона, поскольку в соответствии с абзацем третьим статьи 19 Закона РФ "О недрах" подземные воды, имеющиеся в границах земельного участка и используемые собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд, не могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому, а значит, не могут обеспечивать нужды строения, расположенного на другом участке, при том, что права на него самостоятельны и могут быть отчуждены. Используемая ответчиком фактически схема водоснабжения не соответствовала требованиям закона, а значит, дом не мог считаться обеспеченным водоснабжением.

Отражение сети автономной канализации к дому (выгреб), скважины, сети автономного водопровода, электрической сети, электрического столба на топографической съемке ООО «Геокомплекс» объекта при фактическом отсутствии на момент регистрации права собственности на жилой дом автономной скважины, подключенного электроснабжения не свидетельствует о том, что жилое помещение было обеспечено инженерными системами.

Мнение заявителя относительно недопустимости заключения судебной экспертизы является субъективным, поскольку данное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом показаний эксперта, данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, тогда как представленное ответчиком заключение специалиста ФИО7, рецензия на заключение экспертизы специалиста ФИО8 не отвечают требованиям ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергают установленных судом обстоятельств отсутствия автономных инженерных сетей, основаны на субъективном толковании норм права.

Таким образом, выводы суда о том, что строение на участке <№> как на момент регистрации на него права собственности, так и на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции не отвечало обязательным требованиям к жилому дому, а значит, не могло считаться объектом завершенного строительства и повлечь переоформление прав истца на льготную аренду земельного участка без проведения торгов, являются верными. Данные обстоятельства влекут недействительность сделок – соглашения о расторжении договора аренды и нового договора аренды, а также реституцию в виде возврата сторон в правоотношения аренды от 02.10.2020, оформленной по результатам торгов с рыночной арендной платой, предложенной ответчиком в ходе аукциона.

Сделки являются ничтожными по основаниям пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как посягающие на публичные интересы и принципы добросовестного поведения. Земля наряду с другими природными ресурсами должна защищаться государством как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Закрепляя в статье 36 право каждого иметь в частной собственности землю и предполагая прежде всего ответственное отношение самих собственников к его осуществлению, Конституция Российской Федерации возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для его реализации необходимые условия. Обеспечивая реализацию указанных конституционных требований, законодательство о земле может предусматривать для граждан и других субъектов землепользования необходимость соблюдения специальных условий, касающихся вопросов землеустройства и сделок с земельными участками. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены земельным законодательством и предусматривают приоритетно выкуп (аренду) участка по рыночной стоимости на торгах. Особенности предоставления в собственность земельных участков арендаторам в связи с правами на объект недвижимости предусмотрены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, являются льготными, следовательно, подлежат неукоснительному соблюдению.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения.

Поскольку земельный участок был передан ответчику в льготную аренду с нарушением требований действующего земельного законодательства, у ответчика отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка, сделки являются ничтожными, как посягающее на публичные интересы, касающиеся использования и предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (наличие оснований и соблюдение порядка предоставления). Указанная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2016 N 306-ЭС15-20155, от 14.08.2017 N 310-ЭС17-10620, а также в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.09.2017 N 1795-О.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Перечень оснований для признания права отсутствующим исчерпывающим не является.

В соответствии со статьей 2, 7 данного закона основополагающим принципом ведения Единого государственного реестра недвижимости является достоверность его сведений.

Судом установлено, что на момент внесения в ЕГРН (12.01.2021) сведений о праве собственности ответчика на спорный капитальный объект (12.01.2021) строение представляло собой объект незавершенного строительства, не обладающий признаками жилого дома. Вместе с тем, по сведениям ЕГРН объект является зданием с назначением «жилой дом».

Истец как орган, осуществляющий полномочия по использованию и распоряжению публичными землями, вправе предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права на объект, сведения о котором в ЕГРН не соответствуют действительности, зарегистрированное право на который на земельном участке создает угрозу нарушения публичных интересов, связанных с использованием и предоставлением земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Регистрация права собственности на объект недвижимости ответчика как на жилой дом произведена безосновательно в отношении объекта незавершенного строительства, не обладающего всеми признаками индивидуального жилого дома, следовательно, зарегистрированное 12.01.2021 право ответчика на жилой дом обоснованно признано отсутствующим.

Из акта проведенного 23.06.2022 обследования следует, что на территории частично огороженного земельного участка расположено одноэтажное строение на фундаменте, при входе в строение имеется площадка с двумя ступеньками, на окнах имеются откосы и отливы. Панели фасада строения оштукатурены. К зданию подведено электричество, имеется скважина, оборудовано водоснабжение строения. Помещения в строении оборудованы дверными блоками, на окнах имеются подоконники.

Поскольку предметом спора являлась обоснованность регистрации права собственности на объект по состоянию на дату этой регистрации и обоснованность заключения договора льготной аренды на дату его заключения, пригодность дома для проживания, что подтверждено актом обследования от 23.06.2022, не влияет на правильность решения суда, поскольку действительность сделки проверялась на момент ее совершения.

Оспаривание зарегистрированного права является комплексным вещно-правовым способом защиты, в рамках которого оцениваются, в том числе, основания для кадастрового учета и регистрации прав, данные требования предъявляются к титульному владельцу, что не требует заявления самостоятельных требований об оспаривании действий кадастрового инженера и государственного регистратора.

Не является основанием для отмены решения суда и приводимая в апелляционной жалобе ссылка на судебные акты по административным делам, поскольку судебная практика не является источником права в правовой системе Российской Федерации и суд при разрешении спора должен руководствоваться видами нормативных правовых актов, указанными в ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылки заявителя жалобы на неверно избранный истцом способ защиты права являются несостоятельными, поскольку истцом избран надлежащий способ защиты права с учетом принципа достоверности сведений ЕГРН, постановки строения на кадастровый учет 12.01.2021 как оконченного строительством жилого дома. Отказ истцу в заявленном иске воспрепятствует взысканию неосновательного обогащения за период фактического окончания строительства дома после его регистрации в публичном реестре.

Оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просил суд апелляционной инстанции ответчик, не имеется, поскольку в силу части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов, а таких сомнений в заключении эксперта не установлено. Несогласие ответчика с выводами эксперта само по себе к предусмотренным ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниям не относится.

Безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 16.03.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 – без удовлетворения.

В назначении по делу повторной экспертизы – отказать.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи В.А. Зайцева

Т.А. Тяжова