Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 26 января 2021 года гражданское дело по апелляционным жалобам Куликовой Ольги Михайловны, Годзиной Ларисы Владимировны на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 16 июля 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Новоселовой Ангелины Николаевны к Саакяну Альберту Грантовичу, Гасымовой Ильхам Рагим кызы, Куликовой Ольге Михайловне, Гасымову Орхану Талеху оглы, Годзиной Ларисе Владимировне удовлетворить.

Признать за Новоселовой Ангелиной Николаевной право собственности на квартиру, площадью 39,4 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенную по адресу: ****

Прекратить ограничения (обременения) квартиры, площадью 39,4кв.м., с кадастровым номером ****, расположенной по адресу: **** в виде запретов на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества, о чем в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации: от 13.05.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-4; от 24.06.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-5; от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-7; от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-6; от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-8; от 09.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-10; от 09.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-9; от 30.01.2020 №33:05:130102:850-33/001/2020-11.

Решение является основанием к внесению изменений в ЕГРН.

Взыскать с Саакяна Альберта Грантовича в пользу Новоселовой Ангелины Николаевны судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб.

Взыскать с Саакяна Альберта Грантовича в доход бюджета муниципального образования Суздальский район Владимирской области судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 10351 руб.

Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., объяснения Новоселовой А.Н., просившей удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречных исков, объяснения Абибулаева Д.С., Куликовой О.М., представителя Годзиной Л.В. – Сторожук О.Г., возражавших против удовлетворения первоначального иска, просивших удовлетворить встречные иски, объяснения представителя УФК по Владимирской области – Гавриловой Е.В., оставившей разрешение спора на усмотрение суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Новоселова А.Н. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к Саакяну А.Г., Гасымовой И.Р.к, Куликовой О.М., Гасымову О.Т.о, Годзиной Л.В. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, освобождении от ареста (исключении из описи) квартиры, снятии с обременений в отношении квартиры, сведения о которых внесены в ЕГРН, регистрации перехода права собственности (т.1 л.д.5-6,177-179).

В обоснование иска указала, что между ней и Саакяном А.Г. заключен договор купли - продажи квартиры от 04.04.2019, предметом которого является квартира по адресу: ****. Зарегистрировать за собой право собственности на указанную квартиру она не может в виду обременений, внесенных в ЕГРН. О том, что в отношении квартиры имеются обременения, и о том, что продавец квартиры является должником по исполнительным производствам, ей известно не было. Договор купли-продажи был исполнен сторонами до регистрации обременений.

Истец Новоселова А.Н. в судебном заседании просила удовлетворить уточненный иск по указанным в нем основаниям.

Представитель истца Новоселовой А.Н.- Кряжев Л.Л. в судебном заседании просил удовлетворить уточненный иск по указанным в нем основаниям. Пояснил, что в 2014 году он и его супруга Кряжева Д.А. имели намерение приобрести у **** Г.А. спорную квартиру, о чем был составлен предварительный договор купли-продажи. В дальнейшем не представилось возможным заключить основной договор купли - продажи квартиры, **** Г.А. умер, и был заключен основной договор купли - продажи Новоселовой А.Н. с правопреемником продавца Саакяном А.Г. во исполнение обязательств по передаче в собственность квартиры, денежные средства за которую были уплачены в полном объеме ещё в 2014 году.

Ответчик Саакян А.Г., извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее в телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что иск признает (т.1 л.д.174,218,233).

Ответчик Куликова О.М., извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Представила письменные возражения на иск, в удовлетворении которого просила отказать. Указала, что до перехода прав на спорную квартиру к истцу в ЕГРН уже были внесены записи о запрете на производство рег.действий в отношении спорной квартиры, что исключает признание за Новоселовой А.Н. права собственности на неё. Полагала, что со стороны истца имеет место злоупотребление правами, так как её иск направлен на внеочередное полное удовлетворение её требований к Саакяну А.Г., являющемуся должником по исполнительным производствам, взыскателями по которым являются иные лица. В её пользу решение суда взысканы денежные средства вследствие неисполнения Саакяном А.Г. условий предварительного договора купли - продажи квартиры. (т.1 л.д.219,225,236-238).

Ответчик Гасымова И.Р.к, третье лицо Абибулаев Д.С., извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. (т.1 л.д.218,226-227)

Представитель ответчика Гасымовой И.Р.к, третьего лица Абибулаева Д.С.- Сторожук О.Г. в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Ответчики Гасымов О.Т.о, Годзина Л.В., извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. (т.1 л.д.218,219,222,228)

Третье лицо Кряжева Д.А. в судебном заседании просила удовлетворить уточненный иск. Пояснила, что в 2014 году они с супругом Кряжевым Л.Л. решили приобрести квартиру, о чем ею с **** Г.А. был заключен предварительный договор купли-продажи от 23.12.2014. Во исполнением обязательств по предварительному договору купли - продажи деньги за квартиру в полном объеме были переданы Саакяну А.Г., действовавшему в интересах **** Г.А. Впоследующем, у них отпала необходимость в указанной квартире, однако так как дом был сдан в эксплуатацию и деньги за квартиру были переданы, на семейном совете было принято решение о заключении основного договора купли - продажи квартиры с Новоселовой А.Н.- матерью её супруга. Указала, что не заявляет спор о правах на спорную квартиру, о возврате денежных средств, так как все права на указанную квартиру перешли от неё к Новоселовой А.Н.

Третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области, извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило. (т.1 л.д.218,224).

Третьи лица ОСП Суздальского района Владимирской области, судебный пристав-исполнитель Шитова Т.А., извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представили письменные возражения на иск, в удовлетворении которого просили отказать. (т.1 л.д.207-209,218,223).

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Куликова О.М. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что спорные отношения возникли из предварительного договора купли-продажи от 23.12.2014, заключенного между **** Г.А. и Кряжевой Д.А. и в связи со смертью **** Г.А. его права и обязанности перешли к его наследникам Сааякяну А.Г. и Шенаевой Э.Г., которая к участию в деле не привлекалась. Новоселова А.Н. предварительный договор не заключала, денежных средств за квартиру не вносила. Заключение договора уступки прав и обязанностей, возникших из предварительного договора, между Кряжевой Д.А. и Новоселовой А.Н. не доказано. По истечении срока действия предварительного договора у Кряжевой Д.А. возникло право требовать взыскания с Саакяна А.Г. неосновательного обогащения, а не передачи квартиры. Новоселова А.Н. и Кряжева Д.А. получили необоснованное преимущество перед иными кредиторами **** Г.А., которые не получили возмещение по аналогичным сделкам. В действиях указанных лиц имеются признаки злоупотребления правом. Переход права собственности по договору купли-продажи от 04.04.2019 к Новоселовой А.НЕ. от Саакяна А.Г. зарегистрирован не был в связи с имеющими ограничениями (обременениями) в отношении квартиры, в связи с чем Новоселова А.Н. не является собственником квартиры и не может заявлять требования об освобождении ее от ареста. До гос.регистрации перехода права собственности собственником квартиры остается Саакян А.Г., кредиторы которого вправе обратить взыскание на принадлежащее ему имущество. Новоселовой А.Н. избран ненадлежащий способ защиты права.

В апелляционной жалобе ответчик Годзина Л.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, Новоселова А.Н. денежные средства за квартиру не вносила, стоимость квартиры оплачена Кряжевой Д.А. по предварительному договору купли-продажи от 23.12.2014, обязательства по которому прекратились. Права и обязанности по предварительному договору от Кряжевой Д.А. к Новоселовой Н.А. в установленном порядке не передавались. Договор купли-продажи от 04.04.2019 является недействительным в силу ст.174.1 ГК РФ, поскольку 25.03.2019 судом уже были приняты меры по обеспечению иска иного лица в виде запрета гос.регистрации перехода права собственности на квартиру, которые были зарегистрированы 13.05.2019. О принятых обеспечительных мерах Новоселова А.Н. должна была знать. Договор купли-продажи от 04.04.2019 также является притворной сделкой, поскольку денежных средств за квартиру Новоселова А.Н. не передавала. На спорную квартиру в рамках исполнительного производства наложен арест с целью дальнейшего обращения взыскания для удовлетворения требований взыскателей.

Определением суда от 20.10.2020 ответчику Годзиной Л.В. восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда.

Истцом Новоселовой А.Н. принесены возражения на апелляционные жалобы, в удовлетворении которых просит отказать. Указывает, что принятые определением суда от 25.03.2019 обеспечительные меры в отношении спорной квартиры заменены иными обеспечительными мерами. Спорная квартира не относится к имуществу, за счет которого подлежат исполнению обязательства Саакяна А.Г. перед его кредиторами, в том числе Куликовой О.М. и Гасымовой И.Р. Решением суда права взыскателей не нарушены, прав в отношении спорной квартиры взыскатели не заявляют. Погашение задолженности Саакяна А.Г. возможно за счет иного принадлежащего ему имущества. Считает, что ей избран надлежащий способ защиты права. Стоимость квартиры оплачена по предварительному договору купли-продажи от 23.12.2014, обязательства по данному договору не прекратились, от **** Г.А. в порядке наследования перешли к Саакяну А.Г., от Кряжевой Д.А. по договору цессии - к Новоселовой А.Н.

Ответчиком Саакяном А.Г. принесены возражения на апелляционные жалобы, в удовлетворении которых просит отказать. Указывает, что заключенный между ним и Новоселовой А.Н. договор купли-продажи от 04.04.2019 является действительным, основанием для заключения договора явился предварительный договор купли-продажи от 23.12.2014, заключенный с Кряжевой Д.А., внесение денежных средств по договору, переход прав по договору к Новоселовой А.Н. Отмечает, что с иными лицами договоров в отношении спорной квартиры он не заключал.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.01.2021 осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчиков привлечены лица, являющиеся взыскателями по исполнительным производствам, возбужденным в отношении Саакяна А.Г., в пользу которых наложен арест и приняты обеспечительные меры в отношении спорной квартиры, Абибулаев Д.С., МУП «Суздальские коммунальные системы», ОМВД России по Камешковскому району Владимирской области, Хамрина М.К., ООО «Газпром межрегионгаз Владимир», УФК по Владимирской области, МИФНС России №10 по Владимирской области, УМВД России по г.Владимиру, УМВД России по Владимирской области, ООО УК УНР-17, УМВД России по г.Казани. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, как наследник Саакяна Г.А., привлечена Шенаева Э.Г.

В уточненном иске Новоселовой А.Н. также заявлены требования об обязании Управления Росреестра по Владимирской области произвести за ней гос.регистрацию права собственности на квартиру. (т.3 л.д.149).

Ответчиком Куликовой О.М. предъявлен встречный иск к Новоселовой А.Н., Саакяну А.Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019. Ссылается на недействительности договора, заключенного при наличии действующего ограничения (обременения) в отношении квартиры. Стороны договора были осведомлены о запрете рег.действий в отношении квартиры, но в нарушение закона заключили договор в целях сокрытия имущества должника Саакяна А.Г., нарушив права иных кредиторов, уменьшим объем имущества должника.

Ответчиком Абибулаевым Д.С. предъявлен встречный иск к Новоселовой А.Н., Саакяну А.Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019. Полагает, что договор является недействительной сделкой, заключенной при наличии действующего ограничения (обременения) в отношении квартиры, притворной сделкой, денежные средства по которой не передавались. Стороны договора были осведомлены о запрете рег.действий в отношении квартиры,

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики МУП «Суздальские коммунальные системы», ОМВД России по Камешковскому району Владимирской области, Хамрина М.К., ООО «Газпром межрегионгаз Владимир», МИФНС России №10 по Владимирской области, ООО УК УНР-17, Гасымова И.Р.к, Гасымов О.Т.о, Годзина Л.В. (извещались заказными почтовыми отправлениями с уведомлениями о вручении, т.3 л.д.144-147,155,164,167-171,200-201,204-206), ответчики, УМВД России по г.Владимиру, УМВД России по Владимирской области, УМВД России по г.Казани (извещались заказными почтовыми отправлениями с уведомлениями о вручении, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, т.3 л.д.146-147,158,161,183,186,189,207-208), ответчик Саакян А.Г. (извещался заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и телефонограммой, просил рассмотреть дело в его отсутствие, т.3 л.д.148,154,166,202), третьи лица ОСП Суздальского района Владимирской области, судебный пристав-исполнитель Шитова Т.А. (извещались заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и по электронной почте, т.3 л.д.148,157,181-182), третьи лица Шенаева Э.Г., Кряжева Д.А. (извещалась заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, т.3 л.д.148,159,165,172,203), третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области (извещалось заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, представило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, т.3 л.д.148,173) не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ без участия указанных лиц.

В связи с допущенными судом нарушениями норм процессуального права (п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ) решение суда подлежит отмене.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл.39 ГПК РФ, проверив доводы участвующих в деле лиц, а также представленные в материалы дела дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

В силу ч.1 ст.119 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение рег.действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

Как указано в п.50,п.51 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.

В силу п.2 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно разъяснениям, данным в п.96,п.97 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (п.2 ст. 174.1, п.5 ст.334, абз.2 п.1 ст.352 ГК РФ). Положения п.2 ст.174.1 ГК РФ не распространяются на случаи наложения ареста по требованиям, предполагающим возврат в натуре имущества, в отношении которого наложен арест, в частности об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возврате индивидуально-определенного имущества, переданного по недействительной сделке, об отобрании индивидуально-определенной вещи у должника, о возвращении имущества, составляющего неосновательное обогащение приобретателя.

Согласно п.1 ст.432, п.2 ст.433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.8.1, ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит гос.регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.ст.549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит гос.регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до гос.регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от гос.регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о гос.регистрации перехода права собственности.

В п.38,п.п.60-62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения, согласно, которым приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Отсутствие гос.регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до гос.регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по гос.регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о гос.регистрации перехода права собственности. Иск покупателя подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском к ним о гос.регистрации перехода права собственности.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ заключении и толковании договора", п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Согласно п.1 ст.382, п.1 ст.384, ст.398 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.(п.5).

Установлено, что согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от 23.12.2014, заключенному между продавцом **** Г.А., от имени которого действовал Саакян А.Г., и покупателем Кряжевой Д.А., стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры, ориентировочной проектной площадью 42 кв.м., строительный номер 14, расположенной на втором этаже строящегося дома, находящегося на земельном участке, примерно в 40 м по направлению на северо - восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, которая будет построена продавцом в срок до 2 квартала 2015 года включительно. Продавец ведет строительство жилого дома на основании Разрешения на строительство №RU 33502402-20-20, выданного 14.03.2014 администрацией МО Новоалександровского (сельского поселения) (п.1.1). Покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать покупателю квартиру, указанную в п.1.1 договора путем заключения договора купли-продажи (основного договора) после гос.регистрации права собственности продавца на неё в срок до 2 квартала 2015 года включительно, за сумму 1334000 руб. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п.1.1 договора квартиры. (п.1.2). Покупатель внес денежную сумму в размере 1334000 руб. продавцу в момент подписания предварительного договора (п.3.1). (т.1 л.д.197).

Согласно расписке от 23.12.2014, подписанной Саакяном А.Г., он принял от Кряжевой Д.А. 1344000 руб. по предварительному договору купли-продажи за строящийся объект: квартиру, проектной площадью 42 кв.м., строительный номер 14, расположенную на 2 этаже дома по адресу: **** (т.1 л.д.198).

Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.12.2014 применительно к положениям ст.431 ГК РФ, с учетом разъяснении, данных в п.43,п.47, а также в п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, поэтому правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Продавец по заключенному с Кряжевой Д.А. предварительному договору купли-продажи квартиры от 23.12.2014, **** Г.А. умер **** (т.1 л.д.221). Саакян А.Г. является сыном **** Г.А.

Как следует из сообщения нотариуса Лысковского района Нижегородской области, в состав наследственного имущества **** Г.А., принятого его сыном Саакяном А.Г. и дочерью Шенаевой Э.Г., вошли, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами ****, расположенные по адресу: **** (т.1 л.д.230-231). Саакяном А.Г. указанные земельные участки, перешедшие к нему в силу соглашения о разделе наследственного имущества, были объединенные в земельный участок с кадастровым номером ****, из которого образован земельный участок с кадастровым номером ****, на котором расположен дом №**** области (т.1 л.д.247-223, т.2 л.д.1-11,24-25). По указанному адресу правопредшественником Саакяна А.Г. - **** Г.А. был возведен незавершенный строительством объект на основании выданного ему администрацией МО Новоалександровское (сельское поселение) Суздальского района разрешения на строительство №RU 33502402-20-20, от 14.03.2014, признанного в дальнейшем незаконным. Затем разрешение на строительство №RU 5024002-591-2017 от 07.12.2017 было выдано Саакяну А.Г.

Основанием для гос.регистрации 01.03.2019 права собственности за Саакяном А.Г. на квартиру по адресу: ****, явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.12.2018 №RU 33501401-38, выданное администрацией МО Суздальский район Владимирской области, в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: **** (т.1 л.д.172-173).

01.04.2019 между Кряжевой Д.А. (цедент) и Новоселовой А.Н. (цессионарий) заключен договор цессии, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по предварительному договору купли-продажи от 23.12.2014, заключенному между цедентом и **** Г.А., право на заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **** (т3 л.д.242-243).

Согласно договору купли - продажи квартиры от 04.04.2019, заключенному между продавцом Саакяном А.Г. и покупателем Новоселовой А.Н., продавец продал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: ****, общей площадью 39,4 кв.м. (п.1). Стороны оценивают квартиру в 1344000 руб. Продавец продает, а покупатель покупает квартиру за 1344000 руб. (п.3,п.4). Расчет произведен до подписания договора, подтверждением оплаты является расписка продавца (п.5). Квартира передается покупателю в день подписания договора. При передаче квартиры составляется передаточный акт (п.8). Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента гос.регистрации перехода права собственности (п.12).(т.1 л.д.8).

04.04.2019 между продавцом Саакяном А.Г. и покупателем Новоселовой А.Н. подписан передаточный акт о передаче в соответствии с договором купли- продажи квартиры от 04.04.2019 квартиры, расположенной по адресу: **** (т.1 л.д.9).

Согласно расписке б/н, б/д, подписанной Саакяном А.Г., он получил от Новоселовой А.Н. 1344000 руб. за проданную им квартиру, расположенную по адресу: ****, по договору купли-продажи квартиры от 14.04.2019 (т.1 л.д.10).

Из указанных документов и объяснений Кряжевой Д.А., Новоселовой А.Н., Саакяна А.Г. следует, что договор купли-продажи квартиры от 04.04.2019 сторонами исполнен (денежные средства за квартиру уплачены продавцу, квартира передана покупателю).

24.05.2019 Новоселова А.Н. и Саакян А.Г. подали заявления в Росреестр о гос.регистрации перехода права собственности на квартиру. Гос.регистрация перехода права собственности не была произведена в связи с зарегистрированными в ЕГРН ограничениями (обременениями) в отношении квартиры. 02.12.2019 гос.регистрация перехода права собственности прекращена (т.1 л.д.11-12).

По состоянию на 26.01.2021 (дата принятия апелляционного определения), собственником квартиры, расположенной по адресу: ****, общей площадью 39,4 кв.м., по данным ЕГРН является Саакян А.Г. (т.3 л.д.177,192-194).

По состоянию на 26.01.2021 в ЕГРН имеются ограничения (обременения) в отношении квартиры, расположенной по адресу: **** в виде (т.3 л.д.43,45,177,192-194,195-199):

- запрета на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества, о чем в ЕГРН внесены записи о гос.регистрации от 13.05.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-4, от 24.06.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-5 на основании постановлений о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 07.05.2019, от 20.06.2019, вынесенных судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительного производства №28824/19/33019-ИП от 05.04.2019, возбужденного в порядке исполнения определения Суздальского районного суда Владимирской области от 25.03.2019 по делу №2-558/2019 по обеспечению иска Гасымовой И.Р. к Саакяну А.Г. о взыскании денежных средств по договору займа. (т.1 л.д.86,98,109-110).

Определением суда от 25.03.2019 запрещено Управлению Росреестра по Владимирской области совершать рег.действия перехода права собственности на принадлежащее Саакяну А.Г. имущество в пределах суммы исковых требований в размере 6260916 руб. Определением суда от 17.04.2019 принятые меры по обеспечению иска заменены другими мерами в виде запрета Управлению Росреестра по Владимирской области совершать рег.действия перехода права собственности в отношении 1/8 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером **** и 1/8 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенные по адресу: **** Определением суда от 29.04.2019 в удовлетворении ходатайства Гасымовой И.Р.к о замене обеспечительных мер иными мерами в виде запрета Управлению Росреестра по Владимирской области совершать рег.действия перехода права собственности в отношении принадлежащего Саакяну А.Г. имущества, в том числе квартиры по адресу: ****, отказано (т.1 л.д.82-86). Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 05.06.2019 по делу №2-558/2019 с Саакяна А.Г. в пользу Гасымовой И.Р.к взыскана задолженность по договору займа от 28.09.2017 в сумме 6000000 руб., проценты по ст.395 ГК РФ в размере 253561 руб. 64 коп. (т.1 л.д.87-90). Определениями суда от 24.06.2019, от 29.07.2019 в удовлетворении ходатайств Гасымовой И.Р.к о замене обеспечительных мер иными мерами в виде запрета Управлению Росреестра по Владимирской области совершать рег.действия перехода права собственности в отношении принадлежащего Саакяну А.Г. имущества, в том числе квартиры по адресу: ****, и в виде наложения ареста на принадлежащее Саакяну А.Г. имущество на сумму 6253561 руб. 64 коп. - отказано (т.1 л.д.92-93).

- запрета на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-6 на основании постановления о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 31.07.2019, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительного производства №60939/19/33019-ИП от 23.07.2019, возбужденного в порядке исполнения выданного Ленинским районным судом г.Владимира исполнительного листа №ФС№029991038 от 25.06.2019 по делу №2-2545/2019, с предметом исполнения: наложение ареста на имущество, принадлежащее Саакяну А.Г. в пределах суммы заявленных исковых требований в размере 1499400 руб. в пользу взыскателя Годзиной Л.В. (т.1 л.д.136-139, т.2 л.д.56).

Решением Ленинского районного суда г.Владимира от 12.09.2019 по делу №2-2545/2019 с Саакяна А.Г. в пользу Годзиной Л.В. взыскана неустойка по состоянию на 12.09.2019 в размере 660000 руб., неустойка с 13.09.2019 по день фактической передачи квартиры из расчета 1190 руб. за каждый день просрочки, штраф в размере 330000 руб.(т.2 л.д.57-59).

- запрета на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-7 на основании постановления о запрете рег.действий от 31.07.2019, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительного производства от 23.07.2019 №60940/19/33019-ИП, возбужденного в порядке исполнения выданного Ленинским районным судом г.Владимира исполнительного листа №ФС№029991039 от 25.06.2019 по делу №2-2548/2019, с предметом исполнения: наложение ареста на имущество, принадлежащее Саакяну А.Г. в пределах суммы заявленных исковых требований в размере 1467000 руб. в пользу взыскателя Гасымова О.Т.о. (т.1 л.д.113 оборот-115, т.2 л.д.51).

Решением Ленинского районного суда г.Владимира от 12.09.2019 по делу №2-2548/2019 с Саакяна А.Г. в пользу Гасымова О.т.о взыскана неустойка по состоянию на 12.09.2019 в размере 600000 руб., неустойка с 13.09.2019 по день фактической передачи квартиры из расчета 1000 руб. за каждый день просрочки, компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 302500 руб.(т.2 л.д.52-55).

- запрета на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-8 на основании постановления о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 31.07.2019, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительного производства от 31.07.2019 №63515/19/33019-ИП, возбужденного в порядке исполнения выданного Арбитражным судом Владимирской области исполнительного листа №ФС№030783157 от 26.07.2019 по делу №А11-10260/2019, с предметом исполнения: наложение ареста без ограничения права пользования на имущество, принадлежащее Саакяну А.Г. на сумму 6408780 руб. 82 коп. в пользу взыскателя Гасымовой И.Р.к (т.1 л.д.118 оборот-120);

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2019 по делу №А11-10260/2019 заявление Гасымовой И.Р.к. о признании Саакяна А.Г. несостоятельным (банкротом) принято к производству арбитражного суда. Определением Арбитражного суда Владимирской области от 27.11.2019 по делу №А11-10260/2019 заявление Гасымовой И.Р.к. о признании Саакяна А.Г. несостоятельным (банкротом) оставлено без рассмотрения. (т.3 л.д.246-249).

- запрета на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 09.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-9, на основании постановления о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 07.08.2019, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительного производства от 07.08.2019 №66494/19/33019-ИП, возбужденного в порядке исполнения определения Суздальского районного суда Владимирской области от 16.07.2019 по делу №2-940/2019 по обеспечению иска Куликовой О.М. к Саакяну А.Г., Шенаевой Э.Г. о взыскании денежных средств в виде ареста на имущество, принадлежащее Саакяну А.Г., в пределах заявленных требований на сумму 1977800 руб. (т.1 л.д.100 об-102, т.2 л.д.16-19,23);

Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 17.06.2020 по делу №2-12/2020 (2-940/2019) с Саакяна А.Г. в пользу Куликовой О.М. взыскано неосновательное обогащение в размере 1997800 руб., возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 12626 руб. 46 коп. (т.2 л.д.16-19)

- запрета на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 09.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-10, на основании постановления о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 07.08.2019, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительного производства от 07.08.2019 №66492/19/33019-ИП, возбужденного в порядке исполнения определения Суздальского районного суда Владимирской области от 16.07.2019 по делу №2-1030/2019 по обеспечению иска Куликовой О.М. к Саакяну А.Г. о взыскании денежных средств в виде ареста на имущество, принадлежащее Саакяну А.Г., в пределах заявленных требований на сумму 4034538 руб. 66 коп. (т.1 л.д.105 оборот-107,т.2 л.д.22).

Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 26.08.2019 по делу №2-1030/2019 с Саакяна А.Г. в пользу Куликовой О.М. взысканы задолженность по договорам займа от 08.10.2016, возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в общем размере 4060174 руб. 20 коп. (т.3 л.д.244-245).

- запрета Управлению Росреестра по Владимирской области совершать рег.действия, связанные с переходом права собственности: запись о гос.регистрации от 30.01.2020 №33:05:130102:850-33/001/2020-11, на основании определения Суздальского районного суда Владимирской области от 17.01.2020 о принятии мер по обеспечению иска Абибулаева Д.С. к Саакяну А.Г. о взыскании денежных средств по договору займа (т.1 л.д.72, т.2 л.д.20-21).

Заочным решением Суздальского районного суда Владимирской области от 20.05.2020 по делу №2-240/2020 с Саакяна А.Г. в пользу Абибулаева Д.С. взыскан долг по договору займа от 01.07.2019 в сумме 2500000 руб., проценты на сумму долга в размере 49097 руб. 22 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20945 руб. (т.2 л.д.20-21).

- запрета на совершение рег.действий, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 19.10.2020 №33:05:130102:850-33/094/2020-12 на основании постановления о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 14.10.2020, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УССП по Владимирской области в рамках сводного исполнительного производства №105734/19/33019-СД от 24.10.2019, возбужденного в отношении должника Саакяна А.Г. (т.3 л.д.97-124);

- запрета на совершение рег.действий, о чем в ЕГРН внесена запись о гос.регистрации от 20.11.2020 №33:05:130102:850-33/094/2020-13 на основании постановления о запрете рег.действий в отношении объектов недвижимого имущества от 18.11.2020, вынесенного судебным приставом - исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника Саакяна А.Г. в пользу взыскателей МУП «Суздальские коммунальные системы», ОМВД России по Камешковскому району Владимирской области, Куликовой О.М., Хамриной М.К., Абибулаева Д.С., ООО «Газпром межрегионгаз Владимир», УФК по Владимирской области, МИФНС России №10 по Владимирской области, УМВД России по г.Владимиру, УМВД России по Владимирской области, Гасымова О.Т.о, Годзиной Л.В., Гасымовой И.Р.к, ООО УК УНР-17, УМВД России по г.Казани. (т.3 л.д.125-129).

Судебным приставом-исполнителем ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области в рамках сводного исполнительного производства на квартиру наложен арест.

Приведенные ограничения (обременения), внесенные в ЕГРН, препятствуют Новоселевой А.Н. в гос.регистрации перехода права собственности на квартиру на основании заключенного с Саакяном А.Г. договора купли - продажи квартиры от 04.04.2019, в связи с чем Новоселова А.Н. обратилась в суд с настоящим иском.

Установлено, что имеющиеся в ЕГРН запреты (ограничения, обременения) в отношении квартиры зарегистрированы на основании судебных постановлений (постановлений судебного пристава-исполнителя), принятых для обеспечения исполнения денежных обязательств должника Саакяна А.Г. перед кредиторами (обязательства перед физическими лицами по гражданско-правовым договорам, обязательства из неосновательного обогащения, обязательства перед юридическими лицами по оплате жилищно-коммунальных услуг, обязательства по оплате административных штрафов, налогов и сборов, включая госпошлину). В отношении квартиры в рамках свободного исполнительного производства в отношении должника Саакяна А.Г. судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества). Таким образом, гос.регистрации перехода права собственности препятствуют обеспечительные меры, принятые судом (судебным приставом-исполнителем) по требованию кредиторов продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, то есть обстоятельства, препятствующие гос.регистрации, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых покупатель не является, и по иным основаниям, не имеющим отношение к покупателю. При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право кредиторов получить удовлетворение их денежных требований за счет имущества должника (продавца), в состав которого формально входит спорная квартира, либо право покупателя получить эту квартиру в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи. В свою очередь, право покупателя, которому передана квартира в рамках исполнения договора купли-продажи, требовать передачи квартиры в его собственность, обладает приоритетом перед интересами иных лиц, являющегося кредитором продавца по денежным обязательствам. Содержащееся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснения о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до гос.регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования. При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст.398 ГК РФ о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать гос.регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что гос.регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику. Более того, какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорную квартиру по денежным требованиям кредиторов возникли ранее правоотношений, связанных с приобретением спорной квартиры, в материалах дела отсутствуют. Как указывалось выше, Саакян Г.А. при заключении договора от 23.12.2014 принял на себя обязательство после создания объекта недвижимости передать его в собственность Кряжевой Д.А., обязательства Саакяна Г.А. в порядке наследования перешли к Саакяну А.Г. и исполнены им посредством заключения договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019 с Новоселовой А.Н., как с правопреемником Кряжевой Д.А. на основании договора цессии. Предварительный договор купли-продажи квартиры от 23.12.2014 и договор цессии от 01.04.2019 не противоречат закону, не оспорены и не признаны недействительными (незаключенными), письменная форма договоров соблюдена, требований о гос.регистрации договоров закон не содержит. Отсутствие оригинала предварительного договора купли-продажи от 23.12.2014, при наличии оригинала расписки о передаче (получении) денежных средств по нему, полученных в ходе судебного разбирательства объяснений Саакяна А.Г., Кряжевой Д.А. и Новоселовой А.Н., не опровергает факта заключения указанного договора. Являются несостоятельными и доводы кредиторов Саакяна А.Г. об отсутствии взаимосвязи между договором от 23.12.2014 и договором от 04.04.2019, учитывая факты правопреемства между **** Г.А. и Саакяном А.Г., а также между Кряжевой Д.А. и Новоселовой А.Н. Несостоятельны и доводы о прекращении обязательств по договору от 23.12.2014 с учетом указанного в нем срока заключения договора купли-продажи квартиры (п.1.2 договора), поскольку в силу п.3 ст.425 ГК РФ данный договор является действующим до момента окончания исполнения сторонами обязательства, и положения п.6 ст.429 ГК РФ применению не подлежат. Кроме того, заключение основного договора после прекращения действия предварительного договора (истечения установленного им срока заключения основного договора) не свидетельствуют о недействительности основного договора, поскольку указанное обстоятельство исходя из п.2 ст.1 ГК РФ никак не ограничивало стороны ни в возможности заключения основного договора, ни в возможности зачета в счет его оплаты денежной суммы, которая ранее была передана продавцу во исполнение предварительного договора и в отношении которой в ином случае он нес бы обязанность по ее возвращению покупателю.

Положениями ч.2 ст.442 ГПК РФ предусмотрено, что лица, не принимавшие участие в деле, при наличии спора о принадлежности имущества, на которое обращено взыскание, вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Предусмотренный ч.2 ст.442 ГПК РФ порядок применим и в настоящем деле при рассмотрении требований Новоселовой А.Н. об освобождении от ареста (исключении из описи), снятии ограничений (обременений) в отношении квартиры, приобретенной ею по договору купли-продажи, в отношении которой имеются препятствия для гос.регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом то обстоятельство, что обеспечительные меры наложены, в том числе, во исполнение судебных постановлений об обеспечении иска, не исключает необходимости защиты прав Новоселовой А.Н. именно в рамках искового производства, поскольку споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке применения мер по обеспечению иска, обращения взыскания на имущество должника во исполнение судебного постановления. Новоселова А.Н. не является участником судебных споров по искам третьих лиц к Саакяну А.Г. о взыскании денежных средств, в рамках которых (или в рамках исполнения судебных постановлений по которым) приняты обеспечительные меры (наложен арест). Новоселова А.Н. является законным владельцем квартиры, сделка по отчуждению которой совершена до принятия каких-либо обеспечительных мер. В п.10 договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019 указано, что до подписания договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, свободна от любых имущественных прав третьих лиц. По состоянию на 04.04.2019 в ЕГРН ограничения (обременения) в отношении квартиры зарегистрированы не были. В ЕГРН запись о гос.регистрации ограничения (обременения) в отношении квартиры внесена только 13.05.2019. То обстоятельство, что данный запрет был зарегистрирован во исполнение определения Суздальского районного суда Владимирской области от 25.03.2019 по делу №2-558/2019 по обеспечению иска, само по себе об осведомленности Новоселовой А.Н. о его наличии не свидетельствует, поскольку участником судебного спора она не являлась. Доказательства осведомленности Новоселовой А.Н. до заключения договора о наличии указанного определения суда отсутствуют. Не подтверждено материалами дела и то обстоятельство, что Саакяну А.Г., являющемуся ответчиком по делу №2-558/2019, было известно о принятых судом обеспечительных мерах на момент заключения договора купли-продажи от 04.04.2019. Впоследующем обеспечительные меры заменены судом иными мерами, не связанными с ограничениями (обременениями) в отношении квартиры. На момент заключения договора продавец не был ограничен в правах собственника, в том числе по отчуждению квартиры. Доводы о том, что Саакян А.Г. при заключении договора действовал противоправно, знал о наличии неисполненных денежных обязательств перед третьими лицами, не могут быть приняты во внимание, поскольку о недобросовестности Новоселовой А.Н. данные доводы не свидетельствуют и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении ее требований как лица, действующего добросовестно, и на законных основаниях приобретшего квартиру, иное в ходе судебного разбирательства установлено не было. По договору купли-продажи квартиры от 04.04.2019 Новоселова А.Н. является добросовестным покупателем. Оснований полагать о том, что Новоселова А.Н. при совершении сделки не проявила должной разумной осторожности и осмотрительности, не имеется. Приобретая квартиру, по возмездной сделке у лица, право собственности которого подтверждено наличием записи в ЕГРН, Новоселова А.Н. не могла и не должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. На момент заключения договора Саакян А.Г. являлся единственным собственником квартиры, право собственности которого было зарегистрировано в ЕГРН и не оспорено в установленном законом порядке. Каких-либо обоснованных доводов о недобросовестности покупателя квартиры кредиторами продавца не приведено, равно как и не представлено каких-либо доказательств. При этом наложение ареста и иные ограничения (обременения) квартиры нарушают права покупателя, предусмотренные действующим законодательством. При установленных обстоятельствах отсутствие гос.регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в связи с установленными ограничениями (обременениями) не является основанием для ограничения прав покупателя. Доводы об отсутствии у Новоселовой А.Н. права предъявления иска об освобождении квартиры от ареста, отмене запретов (обременений) по тому основанию, что переход права собственности на квартиру не зарегистрирован, собственником квартиры является Саакян А.Г. и исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до гос.регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, подлежат отклонению как противоречащие вышеуказанным нормам права и разъяснениям по их применению. Требования приобретателя квартиры об отмене установленных запретов (обременений) по распоряжению этой квартирой, которыми (запретами (обременениями)) обеспечивались права кредиторов по другим обязательствам, рассмотрены в исковом производстве, в ходе которого проверено наличие у истца вещного права на квартиру, добросовестность ее приобретения, фактическое исполнение сторонами обязательств по договору об отчуждении квартиры. В создавшейся ситуации, при которой в отношении покупателя недвижимости не может быть зарегистрирован переход права собственности в виду запретов (ограничений) в связи с обязательствами продавца перед третьими лицами, аналогичной по своим признакам уклонению продавца от гос.регистрации права собственности, имеются основания для снятия запретов (ограничений) и осуществлении гос.регистрации права собственности покупателя на фактически переданное ему имущество. Доводы о том, что удовлетворение иска приведет к тому, что Новоселова А.Н. получит удовлетворение своих требований к Саакяну А.Г. в ущерб иным кредиторам, несостоятельны, учитывая, что на спорную квартиру как на объект недвижимости иные кредиторы не претендуют и их требования сводятся к взысканию с Саакяна А.Г. денежных средств.

В силу п.2 ст.174.1 ГК РФ, разъяснений, данных в п.95 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества. Таких обстоятельств по настоящему делу не установлено. Доводы кредиторов продавца о том, что отмена запретов (ограничений) в отношении квартиры лишит их гарантий исполнения состоявшихся в их пользу судебных постановлений о взыскании денежных средств, не могут быть приняты во внимание, поскольку обеспечение прав кредиторов продавца не может быть осуществлено за счет добросовестного приобретателя спорной квартиры. Кроме того, по данным ЕГРН в собственности Саакяна А.Г. имеется и иное недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые здания, жилые помещения, объекты незавершенного строительства), в отношении которого также зарегистрированы запреты на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, в пользу тех же кредиторов продавца (т.3 л.д.46-59). Согласно открытым сведениям Росреестра кадастровая стоимость принадлежащих Саакяну А.Г. объектов недвижимости составляет более 20.000.000 руб. (т.3 л.д.251-271), тогда как по данным ОСП в отношении Саакяна А.Г. возбуждены исполнительные производства на общую сумму 19.518.182,91 руб., остаток долга на 30.12.2020 – 9.418.308,37 руб. (т.3 л.д.32-33). Из объяснений сторон следует, что принадлежащее должнику Саакяну А.Г. имущество судебным приставом-исполнителем оценено и передано на реализацию для погашения требований взыскателей, рыночная стоимость имущества превышает кадастровую стоимость.

Оценив доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права и разъяснениями по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для освобождения от ареста (исключения из описи), прекращении ограничений (обременений) квартиры в виде запретов на совершение рег.действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества, о чем в ЕГРН внесены записи о гос.регистрации, произведении гос.регистрации права собственности Новоселовой А.Н. на квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019.

Оснований для удовлетворения иных исковых требований Новоселовой А.Н., судебная коллегия с учетом разъяснений, данных п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", п.11, п.п.59-63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не находит. Надлежащим способом защиты права в данном случае является требование об освобождении квартиры от ареста (исключения из описи), прекращении зарегистрированных ограничений (обременений) квартиры, произведении гос.регистрации перехода права собственности.

Разрешая встречные исковые требования Куликовой О.М. и Абибулаева Д.С., судебная коллегия исходит из следующего.

В силу п.1 ст.166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. (п.2 ст.166 ГК РФ). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.(п.3 ст.166 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По смыслу п.2 ст.174.1 ГК РФ, разъяснений, данных в п.94 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (п.5 ст.334,348,349 ГК РФ).

Как указывалось выше, при заключении договора купли-продажи от 04.04.2019 какие-либо ограничения (обременения) в отношении спорной квартиры в ЕГРН зарегистрированы не были. Первый запрет был зарегистрирован 13.05.2019, то есть после заключения договора. С учетом изложенного, оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019 по тому основанию, что договор заключен при наличии действующего ограничения (обременения) в отношении квартиры, не имеется.

В силу п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст.ст.10,168 ГК РФ).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст.170 ГК РФ). По смыслу закона, сделки по отчуждению своего имущества должником являются мнимыми, если они заключены с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ, разъяснений, данных в п.87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Установлено, что договор купли-продажи квартиры от 04.04.2019 заключен в надлежащей форме и исполнен сторонами. Из содержания договора следует согласование сторонами всех его существенных условий (п.1 ст.432, п.1 ст.551,554, п.1 ст.555, 558 ГК РФ). Исполнение договора в части обязанности покупателя оплатить продавцу цену объекта недвижимости подтверждается в совокупности п.3.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.12.2014, распиской от 23.12.2014, договором уступки от 01.04.2019, п.5 договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019, распиской б/н б/д; исполнение договора в части обязанности продавца передать квартиру покупателю - п.8 договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019, передаточным актом от 04.04.2019, а также объяснениями Кряжевой Д.А., Новоселовой А.Н. и Саакяна А.Г., подтверждающими данные обстоятельства. Отвечающие требованиям гл.6 ГПК РФ доказательства, опровергающие фактическое исполнение сторонами договора, отсутствуют. Из содержания договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019 и последующего поведения его сторон следует, что действительная воля сторон была направлена на создание указанных в нем правовых последствий в виде возмездного перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Оснований полагать, что данная сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, не имеется. Отсутствуют и основания для квалификации данной сделки как притворной. Какую именно сделку прикрывает договор купли-продажи квартиры от 04.04.2019, истцом по встречному иску не указано. Обстоятельств, подтверждающих несоответствие сделки требованиям закона или иного правового акта, нарушения сделкой прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, совершения сделки с нарушением установленного ст.10 ГК РФ запрета на злоупотребление правом, в том числе с целью вывода имущества должника от возможного обращения взыскания со стороны кредиторов, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В случае признания недействительной данной сделки, подлежат применению последствия недействительности, указанные в п.1 ст.167 ГК РФ. Каким образом защита прав истцов по встречному иску с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, разъяснений, данных в п.95 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон договора всего полученного ей по сделке, не указано. Доказательств, что оспариваемая сделка нарушает права или охраняемые законом интересы кредиторов продавца, в том числе повлекла неблагоприятные для них последствия, не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 04.04.2019 не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 16 июля 2020 года отменить. Принять новое решение.

Исковые требования Новоселовой Ангелины Николаевны удовлетворить частично.

Освободить от ареста (исключить из описи), прекратить ограничения (обременения) квартиры, площадью 39,4 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенной по адресу: ****, в виде запретов на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества, о чем в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации: от 13.05.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-4; от 24.06.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-5; от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-6; от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-7; от 02.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-8; от 09.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-9; от 09.08.2019 №33:05:130102:850-33/001/2019-10; от 30.01.2020 №33:05:130102:850-33/001/2020-11; от 19.10.2020 №33:05:130102:850-33/094/2020-12; от 20.11.2020 №33:05:130102:850-33/094/2020-13.

Произвести государственную регистрацию права собственности Новоселовой Ангелины Николаевны на квартиру, площадью 39,4 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенную по адресу: ****, на основании договора купли-продажи квартиры от 4 апреля 2019 года.

Решение является основанием к внесению изменений в ЕГРН.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части Новоселовой Ангелине Николаевне – отказать.

Встречные исковые требования Куликовой Ольги Михайловны и Абибулаева Дилявера Сабриевича к Новоселовой Ангелине Николаевне. Саакяну Альберту Грантовичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 4 апреля 2019 года - оставить без удовлетворения.

Председательствующий П.А.Якушев

Судьи Е.В.Денисова

А.В. Удальцов