Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Царёвой Екатерины Сергеевны, Цой Марины Сергеевны, Губа Лидии Викторовны, Смирнова Игоря Николаевича на решение Конаковского городского суда Тверской области от 25.08.2020, которым, с учётом определения того же суда от 07.10.2020 об исправлении описки:

в удовлетворении иска Царёвой Екатерины Сергеевны, Цой Марины Сергеевны, Губа Лидии Викторовны, Губа Анастасии Михайловны, Смирнова Игоря Николаевича к администрации муниципального образования сельское поселение «Завидово» Конаковского района Тверской области, ООО «Терра Нова», кадастровому инженеру Капустиной Дарье Сергеевне, администрации Конаковского района Тверской области о признании здания жилым домом блокированной застройки, прекращении права собственности на квартиры, признании права общей долевой собственности на блоки в здании, признании права собственности на земельные участки под блоками, установлении границ земельного участка при жилом доме, признании недействительным решения об отказе в предоставлении земельных участков, признании недействительным постановления главы администрации сельского поселения «Завидово» Конаковского района Тверской области №354 от 13.06.2019, признании недействительными результатов межевания земельного участка, признании границ земельного участка не установленными в соответствии с требованиями действующего законодательства, признании решения суда основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, - отказано.

Судебная коллегия

установила:

Царёва Е.С., Цой М.С., Губа Л.В., Губа А.М., Смирнов И.Н. обратились в суд с иском, уточнённым в порядке ст.39 ГПК РФ, к администрации муниципального образования сельское поселение «Завидово» Конаковского района Тверской области (далее сельское поселение «Завидово»), в котором просили суд:

- признать здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки, состоящим из трёх автономных блоков;

- прекратить право общей долевой собственности Царёвой Екатерины Сергеевны и Цой Марины Сергеевны на квартиру №№ в этом здании, признать за ними право общей долевой собственности на блок №1 в этом здании, по 1/2 доли в праве за каждой;

- прекратить право общей долевой собственности Губа Лидии Викторовны и Губа Анастасии Михайловны на квартиру №№ в этом здании, признать за ними право общей долевой собственности на блок №2 в этом здании, 2/3 доли в праве - за Губа Лидией Викторовной, 1/3 доли в праве – за Губа Анастасией Михайловной;

- прекратить право собственности Смирнова Игоря Николаевича на квартиру №№ в этом здании, признать за ним право собственности на блок №3 в этом здании;

- установить границы земельного участка при указанном жилом доме из земельного участка с кадастровым номером № с координатами характерных точек границ согласно приложению №7 к заключению экспертов №583/20 от 03.02.2020;

- признать право общей долевой собственности на земельные участки площадью 781,2 кв.м и 122,1 кв.м под блоком №1 указанного дома с координатами характерных точек границ согласно приложению №8 к заключению экспертов №583/20 от 03.02.2020 за Царёвой Екатериной Сергеевной и Цой Мариной Сергеевной, по 1/2 доли в праве за каждой;

- признать право общей долевой собственности на земельный участок площадью 712,0 кв.м под блоком №2 указанного здания с координатами характерных точек границ согласно приложению №9 к заключению экспертов №583/20 от 03.02.2020 за Губа Лидией Викторовной - 2/3 доли в праве, и Губа Анастасией Михайловной - 1/3 доли в праве;

- признать за Смирновым Игорем Николаевичем право собственности на земельный участок площадью 986,2 кв.м под блоком №3 указанного здания с координатами характерных точек границ согласно приложения №11 к заключению экспертов №583/20 от 03.02.2020;

- признать недействительным решение администрации муниципального образования сельское поселение «Завидово» об отказе в предоставлении истцам земельных участков под указанным жилым домом;

- признать недействительным постановление главы администрации сельское поселение «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории»;

- признать недействительными результаты межевания земельного участка площадью 730 кв.м с кадастровым номером №, выполненного кадастровым инженером Капустиной Дарьей Сергеевной;

- признать границы земельного участка с кадастровым номером № не установленными в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- признать решение суда основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке площадью 730 кв.м с кадастровым номером №, с постановкой на кадастровый учёт земельных участков под блоками №1-3 в указанном выше здании.

В обоснование требований о признании строения, расположенного по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки, прекращении права собственности на квартиры и признании права собственности на жилые блоки и расположенные под ними земельные участки, истцы указали, что они являются собственниками квартир в этом доме, но по всем признакам это здание является жилым домом блокированной застройки, состоящим из трёх автономных блоков, имеющих самостоятельные выходы на обособленные земельные участки. Считая, что данный дом не является жилым домом блокированной застройки, а относится к многоквартирным домам, администрация сельского поселения «Завидово» отказывает истцам в предоставлении им земельных участков, расположенных под жилыми блоками и фактически используемых истцами и их правопредшественниками для ведения личного подсобного хозяйства и эксплуатации жилого дома. Ссылаясь на положения ст.39.20 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), ч.10 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и ч.1 ст.42.8 Федерального закона «О кадастровой деятельности», истцы считали, что за ними должно быть признано право собственности на жилые блоки и на соответствующие земельные участки в границах, существующих на местности фактически более 15 лет.

В обоснование требований о признании недействительными постановления главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» и результатов межевания земельного участка площадью 730 кв.м с кадастровым номером № истцы указали, что решение об образовании данного земельного участка принято, а определение его границ осуществлено в нарушение приведённых выше и других норм законодательства, без учёта существующих фактически более 15 лет границ земельных участков, которые находятся в пользовании истцов, без согласования с ними; границы спорного участка определены аналитическим методом, то есть без выхода на место, пересекают границы принадлежащих истцам земельных участков и накладываются на строение указанного выше жилого дома.

В судебном заседании истец Смирнов И.Н. и представитель истцов – адвокат Герчиков В.Р. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика - администрации сельского поселения «Завидово», Красикова И.В. поддержала позицию администрации, выраженную в возражениях на иск, согласно которой законодательство и строительные нормы, на которые ссылаются истцы в обоснование требований о признании многоквартирного дома жилым домом блокированной застройки, не распространяются на спорный дом, так как он не отвечает установленным в них критериям автономности и независимости, в том числе имеет общий чердак и подполье, реконструкция и технический учёт квартир истцов как жилых блоков не проводился. Выводы судебной экспертизы о соответствии спорного дома требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки, не подтверждаются результатами обследования и противоречат действующему законодательству.

Требования истцов о незаконности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и образования земельного участка под многоквартирным домом, в котором они проживают, а также о незаконности отказа в предоставлении им земельных участков рядом с данным многоквартирным домом, не основаны на положениях ст.39.20 ЗК РФ и не учитывают, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, а не домов или жилых блоков, земельный участок под этим домом образован администрацией в соответствии с требованиями ч.4 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Данный земельный участок до 08.08.2018 в составе земельного участка с кадастровым номером № находился в федеральной собственности. После передачи его в муниципальную собственность администрация в рамках предоставленных ей законом полномочий утвердила схему расположения земельного участка под указанным многоквартирным домом и после проведения кадастровых работ поставила его на кадастровый учёт. Со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Участки, на которые истцы просят признать право собственности, не сформированы, не являются объектами кадастрового учёта, документов, подтверждающих возникновение у истцов права собственности на них, нет.

Представитель ответчиков - ООО «Терра Нова» и кадастрового инженера Капустиной Д.С., Махалёв А.В. иск не признал, поддержал письменные возражения, согласно которым земельные участки, на которые претендуют истцы, в существующих границах не могут являться объектами прав как не соответствующие по своей форме требованиям п.6 ст.11.9 ЗК РФ. При проведении кадастровых работ кадастровый инженер и землеустроительная организация руководствовались схемой расположения земельных участков на кадастровом плате территории, утверждённой постановлением главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019, данными ЕГРН и использовали аналитический метод определения границ земельного участка под многоквартирным домом, что разрешено законодательством. При определении площади земельного участка учитывалась сложившаяся дорожная сеть, расположение многоквартирного жилого дома относительно дороги. Правовых оснований для согласования границ земельного участка с истцами не имелось. Доводы истцов о том, что границы земельного участка под многоквартирным домом пересекают границы самого дома, необоснованны. Границы дома не внесены в ЕГРН.

В отзыве на иск ответчик - администрация Конаковского района Тверской области, разрешение требований о признании многоквартирного дома жилым домом блокированной застройки оставила на усмотрение суда, в остальной части иска возражала против его удовлетворения по приведённым выше доводам других ответчиков.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление Росреестра по Тверской области, в письменном отзыве возражало относительно требований о признании права собственности на земельные участки, указанные истцами, поскольку такие участки как объект недвижимости не образованы в установленном законом порядке. Кроме того, считали, что данные требования, как и требования о признании границ земельного участка с кадастровым номером № неустановленными, основаны на ненадлежащем способе защиты права.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области, в письменном отзыве указало, что дом, в котором проживают истцы, является многоквартирным, земельный участок под ним образован администрацией сельского поселения «Завидово» в соответствии с требованиями действующего законодательства. В силу того, что ранее эти земли относились к землям лесного фонда и не могли быть предоставлены гражданам, у истцов не имеется оснований для признания права собственности на указываемые ими земельные участки.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов Царёвой Е.С., Цой М.С., Губа Л.В., Смирнова И.Н. – адвокат Герчиков В.Р. просит решение суда как незаконное и необоснованное отменить, принять новое решение об удовлетворении всех исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что суд немотивированно отверг вывод заключения экспертизы №583/20 от 03.02.2020 о том, что спорный дом относиться к категории жилых домов блокированной застройки. Выводы суда о том, что чердак дома является общим, и что отсутствуют сформированные земельные участки для использования каждого жилого блока, не основаны на фактических обстоятельствах дела. Отсутствие технических планов на жилые блоки не может являться основанием для отказа в этих требованиях.

Считает незаконным отказ в удовлетворении требований о признании недействительным постановления главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» и о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером № и производных от них требований, отмечая, что в результате издания оспариваемого постановления главы администрации и проведённых кадастровых работ под спорным жилым домом образован земельный участок, границы которого пересекают земельные участки, которыми владеют истцы, и накладываются на строение жилого дома и придомовые постройки, что подтверждается заключением экспертов.

Обращает внимание, что использованный при постановке на кадастровый учёт указанного земельного участка аналитический метод определения его границ нарушает интересы собственников жилого дома и в силу Приказов Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 №921 и от 01.03.2016 №90 не подлежит применению для земельных участков из земель населённых пунктов, а также противоречит Приказу Минстроя РФ от 07.03.2019 №153/пр и требованиям п.10 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Кроме того, послужившее основанием для формирования данного земельного участка оспариваемое постановление главы администрации сельского поселения «Завидово» вынесено без учёта положений ст.46 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), предусматривающих проведение публичных слушаний по проектам планировки территории и проектов межевания территории в составе документации по планировке территории.

Ссылаясь на положения абз.2 п.7 ст.36 и ст.39 ЗК РФ, п.10 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и ч.1 ст.42.8 Федерального закона «О кадастровой деятельности», полагает, что границы земельных участков под квартирами истцов подлежат установлению с учётом существующих фактически с 1970-х годов границ и с учётом их мнения.

В возражениях на апелляционную жалобу и дополнительных письменных пояснениях ответчики – администрация сельского поселения «Завидово» и ООО «Терра Нова», повторяя доводы возражений на иск, указывают, что правовые и фактические основания для признания спорного дома жилым домом блокированной застройки и для признания результатов межевания земельного участка под данным многоквартирным домом недействительными отсутствуют.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Смирнов И.Н. и представитель истцов – адвокат Герчиков В.Р. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика - администрации сельского поселения «Завидово» Алленова И.Г. и представитель ответчика - ООО «Терра Нова» Махалёв А.В. возражали против удовлетворения жалобы, поддержав доводы письменных возражений на неё.

Остальные участники процесса, извещённые о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в суд не явились, в соответствии со ст167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого рода нарушения, выразившиеся в несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и в неправильном применении норм материального права, допущены судом по данному делу при разрешении исковых требований об оспаривании процедуры формирования и межевания земельного участка под спорным жилым домом.

В остальной части решение является законным и обоснованным.

В целом, судом первой инстанции при соблюдении принципа состязательности и равноправия сторон, а также при верном распределении обязанностей по доказыванию, исследованы и оценены по правилам ст.67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, правильно установлены обстоятельства данного дела, которые приведены в обжалуемом решении.

В частности, судом установлено и усматривается из материалов дела, что истцы являются собственниками квартир в одноэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, а именно:

- Царёва Е.С. и Цой М.С. являются сособственниками квартиры №№, по 1/2 доли в праве у каждой, на основании договора купли-продажи от 17.06.2004;

- Губа Л.В. и Губа А.М. являются сособственниками квартиры №№, с 2/3 и 1/3 долями в праве соответственно, Губа Л.В. - на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 18.01.1993 и на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.09.2010, Губа А.М. – на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.09.2010;

- Смирнов И.Н. является собственником квартиры №3 на основании договора о приватизации от 16.06.1994 и решения Конаковского городского суда Тверской области от 04.04.2013.

Указанные жилые помещения по данным технического и кадастрового учёта, а также по сведениям, содержащимся в ЕГРН, учтены именно как квартиры. С заявлениями в орган, осуществляющий государственный кадастровый учёт, об изменении кадастровых сведений о данном объекте недвижимости как о жилом доме блокированной застройки истцы не обращались.

Из материалов дела и пояснений сторон также усматривается, что данный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым №, который находится в собственности сельского поселения «Завидово» с 04.09.2018, а до этого времени находился в федеральной собственности в составе земель лесного фонда. На этом же земельном участке расположено ещё несколько многоквартирных жилых домов, которые, как и спорный дом, возведены в 1960-1970-х годах на землях гослесфонда, выделенных для образования Безбородовского гослесохотхозяйства (ГЛОХ или ГООХ), и были предоставлены работникам ГООХ вместе с приусадебными (приквартирными) земельными участками. Однако документов, подтверждающих выделение таких земельных участков гражданам-правопредшественникам истцов по данному делу или самим истцам, не имеется.

После передачи данных земель в муниципальную собственность, администрация сельского поселения «Завидово», реализуя предоставленные ей положениями ч.4 ст.16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» полномочия по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами, заключила с ООО «Терра Нова» договор от 07.05.2019 №1/3 на проведение кадастровых работ, в рамках которого Обществом и кадастровым инженером Капустиной Д.С. проведены кадастровые работы по образованию в составе земельного участка с кадастровым номером № семи земельных участков под многоквартирными жилыми домами, в том числе земельного участка под спорным домом.

Подготовленная кадастровым инженером схема расположения этого и других земельных участков под многоквартирными жилыми домами утверждена постановлением главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории», после чего эти земельные участки поставлены на кадастровый учёт. Спорному земельному участку при постановке на кадастровый учёт присвоен кадастровый номер №, его площадь составляет 730 кв.м.

Как следует из заключения судебной экспертизы №583/20 от 03.02.2020, спорный жилой дом, представляющий собой одноэтажное здание с пятном застройки 278 кв.м, находится в границах земельного участка с кадастровым номером №. Однако границы этого земельного участка не соответствуют границам фактически сложившегося землепользования при жилом многоквартирном доме, зафиксированных забором. В частности, площадь фактического землепользования при данном доме составляет 2621,6 кв.м, при этом индивидуальное землепользование при квартире №№ составляет 903,3 кв.м, при квартире №№ - 712,0 кв.м, при квартире №№ - 986,2 кв.м, часть придомовой территории площадью 20,1 кв.м находится в совместном пользовании проживающих в квартире №№ и квартире №№ На приквартирных земельных участках имеются принадлежащие истцам хозпостройки, в том числе капитальные, которые не вписываются в границы земельного участка с кадастровым номером №.

Разрешая исковые требования о признании спорного здания жилым домом блокированной застройки и квартир истцов – жилыми блоками в таком доме, а также о прекращении права собственности на квартиры и признании права собственности на жилые блоки в здании, суд первой инстанции верно учитывал эти и другие обстоятельства дела, правильно руководствовался приведёнными в решении положениями ч.2 и 3 ст.16 ЖК РФ, определяющими правовой статус земельных участков под многоквартирными жилыми домами, п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ, п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Постановлением Правительства России от 28.01.2006 №47, СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утверждёнными Постановлением Госстроя России от 22.03.2001 №35, определяющими понятия: «многоквартирный дом», «квартира в многоквартирном доме», «жилой дом блокированной застройки», «блок жилой автономный» и требования к такого рода объектам, и пришёл к обоснованному выводу о том, что спорное здание не отвечает нормативным требованиям для признания его жилым домом блокированной застройки, а квартир истцов – автономными жилыми блоками, ввиду того, что чердачные помещения, расположенные над квартирами истцов, не являются автономными.

Кроме того, судом верно отмечено, что весь спорный жилой дом изначально расположен на едином земельном участке, под каждой квартирой истцов, которые они считают блоками, земельные участки не формировались, что также не позволяет отнести данный дом к жилому дому блокированной застройки.

В связи с этим, суд справедливо отказал в удовлетворении названных требований истцов.

Выводы заключения судебной экспертизы №583/20 от 03.02.2020 (в строительно-технической части) и показания эксперта Сергиенко Г.А. о том, что спорное здание относится к категории жилых домов блокированной застройки, обоснованно отвергнуты судом как не учитывающие приведённые в решении нормативные требования, предусматривающие полную физическую независимость и автономность жилого блока, и то обстоятельство, что обслуживание чердачного помещения в спорном доме без использования двух общих входов в него (при наличии трёх квартир) невозможно.

Соглашаясь с данными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что в силу положений ч.7 ст.41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учёт и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

В силу приведённой нормы закона и разъяснений, содержащихся в п.5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, часть жилого дома не может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она не является обособленной и изолированной и имеет вспомогательные помещения общего пользования.

Доводы апелляционной жалобы об обратном как не учитывающие приведённые нормы права и фактические обстоятельства дела отвергаются судебной коллегией.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что требования истцов о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки фактически направлены на изменение существующего статуса объекта недвижимости, в то время как изменение любых характеристик объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости происходит на основании изменения сведений государственного кадастра недвижимости.

Изменение кадастровых сведений об объекте недвижимости производится уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами на основании заявления собственника с приложением технического плана объекта недвижимости, содержащего новые сведения о данном объекте (п.1 ст.3, п.1 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, изменение статуса объекта недвижимости возможно в заявительном порядке при соблюдении требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, требований соответствующих технических регламентов.

Суд не является органом технического и кадастрового учёта и не вправе решать вопрос об отнесении объекта недвижимости к тому или иному виду, подменяя собой уполномоченные на это компетентные органы.

Поскольку отсутствуют основания для удовлетворения требования истцов о признании многоквартирного жилого дома жилым домом блокированной застройки, то и производные требования о прекращении права собственности истцов на квартиры и о признании за ними права собственности на жилые блоки в здании, о признании недействительными решений администрации сельского поселения «Завидово» об отказе в предоставлении истцам земельных участков, а также о признании права собственности истцов на находящиеся фактически в их пользовании земельные участки, также обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Разрешая требования в части признания недействительными постановления главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» и результатов межевания земельного участка с кадастровым номером №, признании его границ не установленными и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о данном земельном участке, суд первой инстанции руководствовался положениями пп.3 п.1 ст.11.3 ЗК РФ, предусматривающими в качестве одного из оснований для образования земельных участков утверждённую схему расположения земельного участка на кадастровом плате территории, Приказом Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 №90, предусматривающим в качестве одного из методов определения координат характерных точек границ земельного участка аналитический метод, и п.1 ст.39 Федерального закона «О кадастровой деятельности», определяющим порядок согласования местоположения границ земельных участков, и указал, что нарушений данных нормативных положений при проведении кадастровых работ по установлению границ земельного участка под спорным многоквартирным жилым домом не допущено.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.

Определяя правовой статус земельных участков, которые находятся в фактическом пользовании истцов, следует учитывать их объяснения и показания свидетелей ФИО13, принимавшего участие в строительстве данного многоквартирного дома и проживавшего в нём по завершению строительства, ФИО14, работавшего руководителем Безбородовского ГООХ в 1970-х – 1980 годах, и ФИО15, работавшей председателем существовавшей в 1985 году сельской администрации - Мокшинского сельского совета народных депутатов, согласно которым данный дом построен в конце 1970-х годов на землях госохотхозяйства, при вселении в него гражданам предоставлялись приквартирные земельные участки для ведения подсобного хозяйства или под огороды. При проведении земельной реформы в 1992 году все предоставленные ранее земельные участки были закреплены за владельцами квартир на праве пожизненного (наследуемого) владения, а впоследствии - на праве собственности. Однако соответствующих журналов и актов на землю не сохранилось.

У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в том, что приквартирные земельные участки, на которые в настоящее время претендуют истцы, фактически были предоставлены ранее проживавшим в этом доме семьям, поскольку общеизвестным является факт того, что в рассматриваемое время в сельской местности, как члены колхозов и совхозов, так и рабочие и служащие, и работники социальной сферы обеспечивались земельными наделами для подсобного хозяйства или для огорода.

На самовольный захват спорных земельных участков не ссылались и ответчики по данному делу.

Напротив, из имеющихся в деле документов, в том числе переписки с администрацией Мокшинского сельского поселения, кассовых чеков о внесении лицами, владевшими спорными квартирами ранее, платы за переоформление земельных участков, усматривается, что спорные приквартирные земельные участки использовались на законном основании.

Необходимо учитывать, что предоставление земельных участков в сельской местности гражданам, проживающим в квартирах, в том числе на землях лесного фонда, прямо предусматривалось действовавшими в рассматриваемый период положениями ст.60, 67, 114 Земельного кодекса РСФСР 1970 года.

Согласно п.2 СНиП II-В.1-54, утверждённых Госстроем СССР 01.01.1955 и действовавших на момент возведения спорного многоквартирного жилого дома, земельный участок, на котором располагался этот дом, относился к селитебной зоне малоэтажной застройки сельского поселения. По своим техническим характеристикам спорный многоквартирный жилой дом относится к усадебному типу застройки, для обеспечения эксплуатации которых, в том числе хозяйственной, предусматривались приквартирные земельные участки, минимальный размер которых составлял 600,0 кв.м.

Материалами дела также подтверждено и не оспаривалось ответчиками, что квартиры в данном многоквартирном доме были приватизированы правопредшественниками истцов и перешли в собственность истцов по предусмотренным законом основаниям. С момента приватизации этих квартир гражданами ни их право, ни право их правопреемников владеть и пользоваться приквартирными земельными участками, а также расположенными на них строениями, органами местного самоуправления не оспаривалось.

При этом, в действовавшем в прошлом и в действующем в настоящее время земельном законодательстве последовательно применяется принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также принцип признания и сохранения возникших ранее прав граждан на землю (ст.37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, пп.5 п.1 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, п.1, 3 и 9.1 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В частности, в силу абз.2 и 3 п. 9.1 ст.3 указанного Федерального закона, в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему довведения в действиеЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии сфедеральным закономтакой земельный участок не может предоставляться в частную собственность; Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Таким образом, следует признать, что истцы на законном основании владеют и пользуются приквартирными земельными участками, расположенными рядом со спорным многоквартирным домом, несмотря на отсутствие в деле документов, подтверждающих их права на них и определяющих их размеры и местоположение их границ.

Вместе с тем, поскольку в системе действующего законодательства государственная регистрация права собственности каждого из истцов на часть земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом, невозможна (см. ч.4 ст.37 ЖК РФ), реализация ранее возникших и признаваемых законом прав истцов на землю возможна и должна обеспечиваться посредством учёта их прав и законных интересов при образовании земельного участка под многоквартирным жилым домом.

В частности, в силу п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.4 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент формирования спорного земельного участка), формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ), в Постановлении от 28.05.2010 №12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме (ч.1 и 2 ст.36 ЖК РФ), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен (ст.16 данного Федерального закона).

Из частей 2-5 ст.16 указанного Федерального закона (с учётом разъяснений, приведённых в п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учёта.

При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учёт, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п.67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22).

Также, согласно разъяснениям, содержащимся в п.68 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учётом подведомственности дел действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по разработке документации по планировке территории (ст.45 и 46 ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Учитывая, что в рассматриваемом случае требования о признании межевания недействительным и оспаривании постановления об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории истцами объединены с требованиями о праве на спорный земельный участок, то в силу ст.16.1 Кодекса административного судопроизводства РФ, названные требования подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Представителем администрации сельского поселения «Завидово» и представителем ООО «Терра Нова» и кадастрового инженера Капустиной Д.С. указывается на то, что формирование и постановка на кадастровый учёт спорного земельного участка произведены с соблюдением требований действующего земельного, градостроительного и жилищного законодательства, в том числе отмечается, что формирование земельного участка под спорным многоквартирным жилым домом осуществлено на основании пп.3 п.1 ст.11.3 ЗК РФ – в соответствии с утверждённой главой администрации схемой расположения земельного участка на кадастровом плате территории, и в соответствии со ст.11.4 ЗК РФ, которая не предусматривает составление проекта межевания территории при разделе земельного участка.

Однако данные доводы судебная коллегия признает необоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утверждённой схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утверждённого проекта межевания территории с учётом положений, предусмотренныхп.3настоящей статьи.

В силу пп.4 п.3 ст.11.3 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент издания постановления главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019) образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

В соответствии сп.2 ст.6Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний в соответствии состатьями 5.1и46ГрК РФ.

Из содержания данных норм закона следует, что в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории, которые до их утверждения подлежат общественному обсуждению или публичным слушаниям, чем гарантируется учёт мнения всех заинтересованных лиц, права и законные интересы которых могут быть затронуты при образовании земельного участка под многоквартирным домом (ч.1 ст.5.1 ГрК РФ).

Ссылки ответчиков на положения пп.4 п.3 ст.11.3 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ, которая не действовала на момент принятия оспариваемого постановления), предусматривающие возможность образования земельного участка в отсутствие утверждённого проекта межевания территории в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, в целях его предоставления собственникам расположенных на нём зданий, сооружений, отвергаются судебной коллегией как не учитывающие положения ст.42, 43 и 46 ГрК РФ, согласно которым возможность образования земельного участка в отсутствие утверждённого проекта межевания территории в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, обусловливается предварительным выделением такого элемента планировочной структуры при разработке и утверждении проектов планировки территории и проектов межевания территории, что в свою очередь требует проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории в порядке, предусмотренном ст.5.1 ГрК РФ.

Данных о том, что утверждённая постановлением главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории разработана и утверждена с учётом ранее выделенного в установленном порядке элемента планировочной структуры (района, микрорайона, квартала, иного элемента, предусмотренного Приказом Минстроя России от 25.04.2017 №738/пр), ответчиками после разъяснения им приведённых обстоятельств, подлежащих доказыванию, суду апелляционной инстанции не представлено.

Ссылки ответчиков на положения ст.11.4 ЗК РФ и их доводы о том, что эта норма не предусматривает составление проекта межевания территории при разделе земельного участка, также отвергаются судебной коллегией как не учитывающие, что при применении данной правовой нормы, являющейся общей, нельзя не учитывать специальные нормы о порядке образования земельного участка под многоквартирным жилым домом, а именно приведённые выше положения пп.4 п.3 ст.11.3 ЗК РФ (как в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления главы администрации, так и в действующей редакции) и п.2 ст.6Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», предусматривающие обязательное проведение общественных обсуждений или публичных слушаний при установлении границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в отсутствие выделенных элементов планировочной структуры и разделения на земельные участки застроенных территорий, как это имеет место в рассматриваемом деле.

Помимо этого, принимая во внимание приведённые выше выводы судебной коллегии о том, что истцы по данному делу являются законными владельцами прилегающих к дому приквартирных земельных участков, при подготовке межевого плана следовало учитывать положения ч.3 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым, в случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования, а также положения п.4 ст.11.2 ЗК РФ, согласно которым образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Также в соответствии с ч.1 ст.42.8 Федерального закона «О кадастровой деятельности» при выполнении комплексных кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков оно определяется исходя из сведений, содержащихся в документах, предусмотренных ч.10 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В случае отсутствия в указанных в ч.10 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документах сведений о местоположении границ земельных участков оно определяется в соответствии с утверждённым в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утверждённом проекте межевания территории сведений о таких земельных участках местоположение их границ определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительного законодательства с учётом границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закреплённых с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, красных линий, которые обозначают существующие границы территорий общего пользования.

По мнению Минэкономразвития России, выраженном в абзаце седьмом пункта 3 письма от 14.12.2012 №27701-ПК/Д23, при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка кадастровый инженер может использовать как картографическую основу государственного кадастра недвижимости, карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, так и документы, хранящиеся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, материалы и данные из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов, материалы инвентаризации, ситуационные планы, подготавливаемые бюро технической инвентаризации, генеральные планы (планы застройки) территорий садоводческих, огородных и дачных объединений граждан, утверждённые в установленном порядке, и иные документы.

Из указанных нормативных актов следует, что кадастровый инженер может использовать картографическую основу (карты, планы) и иные документы при условии подтверждения фактического местоположения границ земельного участка.

Согласно пп. «е» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта, с элементами озеленения и благоустройства.

Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 №1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации» в числе задач государственного учёта жилищного фонда в РФ определено получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства объектов жилищного фонда.

Согласно п.1.4, 2.1 и 2.2 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, при производстве технической инвентаризации в отношении объектов недвижимости подлежат учёту конструктивные элементы зданий, планы земельных участков с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зелёные насаждения и т.п.). При обследовании земельного участка домовладения максимально используются планы ранее произведенных геодезических съемок.

Как разъяснено в п.6 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.03.2019№153/пр, при образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что при подготовке схемы расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории, а также межевого плана, кадастровым инженером Капустиной Д.С. какая-либо картографическая основа, а также технический паспорт дома не использовались, сложившееся фактически землепользование, находящиеся на земельном участке капитальные строения (гаражи, сараи и др.), используемые собственниками квартир в данном доме, коммунально-бытовые нужды собственников квартир не учитывались. Права истцов на приквартирные земельные участки площадью не менее 600 кв.м, о чём указано выше, во внимание не принимались.

Как указывали ответчики, границы спорного земельного участка определялись аналитическим методом с учётом сложившейся дорожной сети, расположения многоквартирного жилого дома относительно дороги, что в данном случае нельзя признать обоснованным, поскольку применение указанного метода определения границ земельного участка нарушает права собственников помещений многоквартирного дома на получение земельного участка в порядке и размерах, установленных законом, и площадью, достаточной для обслуживания многоквартирного жилого дома, с учётом сложившегося на протяжении длительного периода порядка пользования приквартирными земельными участками.

При таких обстоятельствах исковые требования в части признания недействительными постановления главы администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» в части утверждения схемы расположения спорного земельного участка, результатов его межевания, признании его границ неустановленными и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о данном земельном участке являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу п.2 ст.328 ГПК РФ решение в части отказа в удовлетворении данных исковых требований подлежит отмене с принятием в названных частях нового решения об удовлетворении указанных исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Царёвой Екатерины Сергеевны, Цой Марины Сергеевны, Губа Лидии Викторовны, Смирнова Игоря Николаевича удовлетворить частично.

Решение Конаковского городского суда Тверской области от 25.08.2020, с учётом определения того же суда от 07.10.2020 об исправлении описки, в части отказа в удовлетворении исковых требований Царёвой Екатерины Сергеевны, Цой Марины Сергеевны, Губа Лидии Викторовны, Смирнова Игоря Николаевича к администрации муниципального образования сельское поселение «Завидово» Конаковского района Тверской области о признании недействительным постановления администрации сельского поселения «Завидово» №354 от 13.06.2019 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории»; признании недействительными результатов межевания земельного участка площадью 730,0 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, выполненного кадастровым инженером Капустиной Дарьей Сергеевной, отменить, постановить в указанной части новое решение.

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования сельское поселение «Завидово» Конаковского района Тверской области от 13.06.2019 №354 в части утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № с кадастровым номером № площадью 730,0 кв.м (ныне кадастровый номер №), образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №.

В признании постановления администрации муниципального образования сельское поселение «Завидово» Конаковского района Тверской области от 13.06.2019 №354 недействительным в остальной части отказать.

Признать недействительными результаты межевания земельного участка площадью 730,0 кв.м с кадастровым номером № (прежний кадастровый номер №), образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № и расположенного по адресу: <адрес>, выполненного кадастровым инженером Капустиной Дарьей Сергеевной.

Настоящее судебное постановление является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресному ориентиру: <адрес>.

В остальной части решение Конаковского городского суда Тверской области от 25.08.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Царёвой Екатерины Сергеевны, Цой Марины Сергеевны, Губа Лидии Викторовны, Смирнова Игоря Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий Л.Г. Буланкина

Судьи С.В. Василевский

М.В. Гудкова