Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды за период с июля 2017 года по август 2019 года в размере 170279 рублей 65 копеек и пени в размере 102267 рублей 44 копейки. В обоснование требований указала, что между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Вента» заключен договор аренды земельного участка от 03.08.2006 № 2-756, расположенного по адресу: ..., площадью 9930 кв.м. для завершения строительства зданий (лит. А, Б, В) и строительства автосервисного и общественного центра с последующей их эксплуатацией. Строительство автосервисного и общественного центра завершено ООО «Вента», разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 31.07.2009. 26.03.2012 зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое помещение, площадью 256,1 кв.м. с кадастровым номером №:4184 и на нежилое помещение, площадью 124,6 кв.м. с кадастровым номером №:4701 расположенные по адресу .... В силу закона она обязана была в силу ранее заключенного с другим собственником договора аренды выплачивать арендную плату, что ей сделано не было. В результате ненадлежащего исполнения условий договора аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, часть которой ею погашена в период рассмотрения дела и исковые требования в этой связи были уточнены. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по неустойке за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.07.2017 по 23.10.2019 в размере 76189 рублей 28 копеек, а также пени, начисленные на взысканную сумму по решению Железнодорожного районного суда города Екатеринбурга от 10.08.2017 за период с 25.07.2017 по 23.10.2019 года в размере 37661 рубль 45 копеек.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 заявленные требования не признала, выражая несогласие с очередностью зачисления уплачиваемых ею сумм, просила в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на необоснованность начисления пени за период с 2017 года.

Решением Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 25.12.2019 иск удовлетворен частично, суд взыскал с ФИО2 в пользу Администрации города Екатеринбурга пени за период с 11.07.2017 по 23.10.2019 в размере 30000 рублей, пени, начисленные на взысканную сумму по решению Железнодорожного районного суда города Екатеринбурга от 09.08.2017, за период с 25.07.2017 по 23.10.2019 в размере 8150 рублей, всего 38 150 рублей. Взыскал с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3447 рублей.

Не согласившись с таким решением, истец ФИО2 в лице представителя ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части взыскания пени отменить и принять в этой части новое решение об отказе в иске, ссылаясь на свое несогласие с расчетом задолженности ввиду неверного зачета поступающих платежей. Полагает, что суд необоснованно не учел, что ответчик не заключала договор аренды земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 поддержала доводы жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации", разъяснениями в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство").

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 03.08.2006 Администрация города Екатеринбурга с ООО «Вента» заключила договор аренды № 2-756 на срок с 27.10.2005 по 26.10.2008 с последующей пролонгацией на земельный участок площадью 9930 кв.м. с кадастровым номером №:0022 по ул. ... для завершения строительства зданий лит. А, Б, В и строительства автосервисного и общественного центра.

Строительство автосервисного и общественного центра завершено, ООО «Вента» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2009.

26.03.2012 зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое помещение, площадью 256,1 кв.м. с кадастровым номером №:4184 и на нежилое помещение, площадью 124,6 кв.м. с кадастровым номером №:4701 расположенные по адресу ....

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Вента» утратило статус арендатора в связи с передачей недвижимости ФИО2, в связи с чем для нее наступили последствия, предусмотренные статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перемены лиц в обязательстве к новому арендатору ФИО2 переходит обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном при передаче земельного участка в аренду правопредшественнику ООО «Вента».

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он основании на законе и подтверждается материалами дела.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации(Далее-ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ дата, из абзаца второго п.3 ст.552 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Исходя из указанного, ФИО2 должна нести расходы по договору аренды земельного участка от 03.08.2006 № 2-756, расположенного по адресу: ... с дополнительным соглашением.

При определении размера задолженности суд первой инстанции взял за основу расчет истца, учел факт внесения платежей ответчиком 23.10.2019 в счет погашения задолженности по арендной плате в размере 200448 рублей 28 копеек. Вместе с тем, суд первой инстанции, установив, что ответчиком были нарушены сроки внесения арендной платы за период с июля 2017 года по август 2019 года, с учетом того, что решение Железнодорожного районного суда города Екатеринбурга от 09. 08.2017 исполнено в полном объеме только 23.10.2019, пришел к верному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению. При этом суд первой инстанции приняв во внимание заявление ответчика о снижении неустойки снизил размер начисленной неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с расчетом и порядком зачета вносимых сумм не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, с учетом вывода о снижении начисленных пени по договору.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что ФИО2 не является участником договора арены обусловлен неверным толкованием норм материального права, в частности положений абзаца второго п.3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", что в совокупности с принципом платности использования земли не освобождает её от внесения платы за землю.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что ответчик, несмотря на то, что в 2017 году с неё в судебном порядке уже взыскивалась задолженность, не предпринимает действий, направленных на оформление права пользования земельным участком в установленном законом порядке, своевременно плату не вносит, погашает задолженность лишь при рассмотрении дела в суде, заявляя при этом о несоразмерности предусмотренной договором неустойки, что может быть истолковано истцом как извлечение выгоды со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 25.12.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий А.Н Суханкин

Судьи В.А.Зайцева

ФИО1