Гражданский кодекс часть 1

по иску акционерного общества "МФК ДжамильКо" к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестторгстрой", ФИО1 об изменении договора аренды, возложении обязанности,

по апелляционным жалобам акционерного общества "МФК ДжамильКо" и общества с ограниченной ответственностью "Инвестторгстрой" на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 06.12.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

акционерное общество "МФК ДжамильКо" (далее - общество "МФК ДжамильКо") обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестторгстрой" (далее - общество "Инвестторгстрой"), ФИО1 об изменении договоров аренды:

от 01.07.2014 N VII-01 МР-2014 в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 г. в размере 33,33 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по 31.10.2020 не более 24,681 рублей за 1 доллар США;

от 01.07.2014 N VII-01 N-2014 в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 г. в размере 33,33 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по 31.10.2020 не более 45 рублей за 1 доллар США;

и возложении обязанности подписать соответствующие дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.07.2014 N VII-01 МР-2014 и от 01.07.2014 N VII-01 N-2014 согласно проектам, приложенным к исковому заявлению.

Решением суда от 06.12.2021 иск удовлетворен частично. Суд изменил договоры аренды путем установления скидки в размере 50 % в отношении арендной платы (ее постоянной составляющей и 2-ой переменной составляющей) за период апрель-июль 2020 г. В остальной части иска суд отказал.

В апелляционной жалобе истец и ответчик общество "Инвестторгстрой" выражают несогласие с указанным судебным актом, просят его отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца - ( / / )4 поддержал доводы своей жалобы, возражал против доводов жалобы ответчика, представители ответчика общества "Инвестторгстрой" – ( / / )5, ( / / )6 и ( / / )7 возражали против доводов жалобы истца, поддержали свою жалобу.

Учитывая, что ответчик ФИО1, извещенная о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явилась, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие, просила о рассмотрении дела без нее, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, между обществом "Инвестторгстрой" и ФИО1 (арендодатель) и обществом "МФК ДжамильКо" (арендатор) были заключены договоры аренды помещений в здании по адресу: <адрес> для размещения магазинов "..." (договор от 01.07.2014 N VII-01 N-2014) и "..." (договор от 01.07.2014 N VII-01 МР-2014).

Срок действия договоров истек 31.03.2021.

Договоры предусматривали обязательство арендатора по внесению арендной оплаты, состоящей из постоянной и двух переменных частей: коммунальные услуги (1-ая переменная) и эксплуатационные услуги (2-ая переменная).

Постоянная и 2-ая переменная части арендной платы были установлены в долларах США с условием оплаты по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору от 10.01.2020 N VII-01 МР-2014 за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая переменная составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 24,681 рублей за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору от 10.01.2020 N VII-01 N-2014 за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая переменная составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 45 рублей за 1 доллар США.

В период с 28.03.2020 по 31.07.2020 работа ТРЦ ..." была ограничена на основании Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 N 100-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" в редакции Указа от 26.03.2020 N 143-УГ.

09.04.2020 в адрес общества "МФК ДжамильКо" поступило электронное письмо, подписанное юристом ТРЦ ... в котором объявлялось о принятом решении не начислять арендные и эксплуатационные платежи с 28.03.2020 до 01.05.2020 и одновременно предложены скидки на май 2020 г. в размере 33 % от арендной платы.

В дальнейшем стороны вступили в переписку по вопросу заключения дополнительных соглашений к договорам аренды в части условий о размере арендной платы.

В ходе переговоров были подготовлены проекты дополнительных соглашений, предусматривающие скидки в отношении постоянной и 2-ой переменной частей арендной платы с условием раскрытия арендатором сведений о выручке в своих магазинах за соответствующий период. Однако в данной части между сторонами возникли разногласия по вопросу, касающемуся порядка раскрытия и передачи арендодателю указанных сведений. Общество "МФК ДжамильКо" не согласилось с вариантом, предложенным обществом "Инвестторгстрой", полагая его неприемлемым, в связи с чем дополнительные соглашения к договорам аренды подписаны не были.

При этом, как указывает общество "МФК ДжамильКо", арендатор фактически приступил к исполнению договоров аренды на новых условиях, которые, по его мнению, состоят в следующем: для помещения, арендованного под магазин "...", скидка на период апрель-июль 2020 г. составляет - 99,99 %, за август 2020 г. - 33,33 %. Курс доллара США не превышает 45 рублей за 1 доллар США. Для помещения, арендованного под магазин "...", скидка на период апрель-июль 2020 г. составляет - 99,99 %, за август 2020 г. - 33,33 %. Курс доллара США не превышает 24,6810 рублей за 1 доллар США.

Общество "МФК ДжамильКо" полагает, что письмо от 09.04.2020, в котором арендодатель впервые поднял вопрос о неначислении арендной платы в связи с закрытием ТРЦ, а также неподписанные проекты дополнительных соглашений в совокупности с поведением арендодателя, не высказывающего возражений против частичной оплаты, которую производило общество в спорный период, свидетельствует о том, что стороны фактически изменили условия договора в указанной части, что и следует признать, одновременно обязав арендодателя подписать соответствующие проекты дополнительных соглашений, приложенных истцом к исковому заявлению. В случае если суд не согласится с таким подходом, общество "МФК ДжамильКо" полагало необходимым произвести снижение арендной платы за период закрытия ТРЦ на условиях, установленных законом.

Возражая против заявленного иска, общество "Инвестторгстрой" сослалось на то, что предоставление вышеуказанных скидок было обусловлено обеспечением в предусмотренном проектом соглашений порядке доступа к данным о финансовом состоянии торговых объектов арендатора (сведений о продажах), учитываемых при определении размера скидок, и возобновлением между сторонами арендных отношений по истечении срока действия договоров, то есть после 31.03.2021, однако общество "МФК ДжамильКо" такие условия не приняло, в связи с чем соглашение достигнуто не было.

Суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) и разъяснениями, приведенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, и пришел к выводу об обоснованности требований о снижении арендной платы ввиду невозможности использования арендатором арендованных помещений по независящим от сторон обстоятельствам в период закрытия торгового центра (апрель-июль 2020 г.). Суд посчитал необходимым уменьшить размер постоянной и 2-ой переменной части арендной платы на 50 %, указав, что такое снижение наиболее соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон. Суд не нашел оснований для уменьшения арендной платы за август 2020 г., отметив, что в этот период ТРЦ функционировал в обычном режиме. Отклоняя доводы иска об изменении курса доллара США, суд указал, что соответствующего соглашения на спорный период стороны не заключали. Не усмотрел суд оснований и для понуждения ответчиков к заключению дополнительных соглашений к договорам аренды на предложенных истцом условиях.

Не согласившись с таким решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.

Общество "МФК ДжамильКо" указывает, что суд оставил без оценки доводы истца о том, что стороны фактически согласовали изменения в договорах аренды, и в спорный период арендатор исполнял свои обязательства уже на измененных условиях. Суд же сосредоточил свое внимание на механизме снижения арендной платы в связи с введением антиковидных ограничений, который применяется в общем случае, и при этом не учел, что размер сниженной арендной платы должен быть определен не произвольно, а с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. По мнению истца, в рассматриваемой ситуации следует учитывать условия, которые были предложены другим арендаторам ТРЦ ...".

Общество "Инвестторгстрой" полагает, что достижению баланса интересов сторон способствовало бы уменьшение арендной платы не на 50 %, как решил суд, а на 30 %, как предлагал ответчик. Снижая размер 2-ой переменной части арендной платы, суд не учел, что закон не предусматривает возможности уменьшения размера компенсации эксплуатационных расходов арендодателя.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, возражениях на них, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

По смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Однако в данном случае отсутствуют основания считать, что стороны достигли соглашения об изменении условий договоров путем совершения конклюдентных действий.

Из материалов дела не следует, что в сложившуюся практику взаимоотношений сторон входило совершение действий по акцепту оферты, напротив, многочисленные изменения в заключенные договоры стороны, как правило, вносили путем подписания соответствующих письменных соглашений. В данном случае проекты дополнительных соглашений о порядке и условиях предоставления скидок в спорный период стороны не подписали потому, что общество "МФК ДжамильКо" не было согласно со всеми предложенными условиями, о чем и уведомило другую сторону. Доводы о том, что от подписания соглашений уклонился арендодатель, несостоятельны, поскольку именно последний, по утверждению истца, направил ему проекты этих соглашений.

Перечисление арендатором арендной платы в меньшем размере само по себе не свидетельствует о том, что с арендодателем согласованы изменения договора; стороны вели переговоры на этот счет как в течение спорного периода, так и после.

При этом истец ошибочно толкует разъяснения, изложенные в пункте 13 постановления Пленума N 49. Действительно, для квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме, однако это не означает, что акцептированы могут быть лишь некоторые условия оферты.

Исходя из положений статей 432, 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 12 вышеназванного постановления Пленума N 49, акцепт оферты должен быть полным и безоговорочным, а акцепт на иных условиях не допускается; ответ на оферту, который содержит иные условия, чем в ней предложено, считается новой офертой.

С учетом изложенного утверждения истца о том, что им акцептирована оферта ответчика, несостоятельны; наличие разногласий между сторонами по поводу условий оферты свидетельствует о недостижении соглашения об изменении договоров.

Таким образом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что стороны не достигли соглашения об изменении договоров аренды, следовательно, в спорный период действовали ранее согласованные условия о размере арендной платы, который может быть уменьшен на основании статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

При этом нормы указанного закона предоставляют арендатору право требовать уменьшения арендной платы, но не изменения методики ее расчета, в связи с чем в отсутствии соглашения между сторонами по вопросу валютного курса, применяемого для расчета арендной платы, отсутствуют правовые основания для установления курса доллара США, предложенного истцом.

Возражения сторон по поводу размера, на который суд уменьшил арендную плату, отклоняются.

Как следует из ответа на вопрос N 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, размер арендной платы определяется судом с учетом требований закона. В качестве примера в Обзоре приведена возможность определения размера сниженной арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вместе с тем уменьшение арендной платы должно производиться с учетом принципов соразмерности, разумности, справедливости и не должно нарушать баланс интересов сторон договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2021 N 303-ЭС21-22541).

Приняв во внимание установленные обстоятельства, учитывая, что договоры аренды прекратили свое действие и арендатор освободил арендуемые помещения, суд пришел к выводу о том, что баланс интересов сторон наилучшим образом обеспечит снижение арендной платы на 50 %.

Оснований для иной оценки обстоятельств дела коллегия не усматривает. Размер скидок, предоставленных другим арендаторам ТРЦ ...", в данной ситуации не может иметь ориентирующего значения, поскольку соглашения с указанными лицами заключены на условиях, которые сам истец ранее отклонил.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может состоять из постоянной и переменной части. Эксплуатационные расходы (расходы на содержание арендуемого имущества) могут быть включены в состав арендной платы как ее переменная часть. Согласно заключенным сторонами договорам указанные расходы составляют 2-ую переменную часть арендной платы.

Действующее законодательство не предусматривает возможность уменьшения переменной части арендной платы в связи с введением ограничительных мер в связи с ухудшением ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В отношении эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в отдельных случаях допускается лишь отсрочка, если сам арендодатель в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации освобожден от таких расходов и платежей (подпункт "е" пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439).

Уменьшение бремени эксплуатационных расходов арендатора возможно только по соглашению сторон договора, однако, как установлено выше, такое соглашение отсутствует.

При таких обстоятельствах оснований для уменьшения 2-ой переменной части арендной платы в период с мая по июль 2020г. у суда не имелось, в связи с чем решение суда в этой части подлежит изменению.

Также судом безосновательно не принято во внимание письмо от 09.04.2020, из которого определенно следует намерение арендодателя освободить арендатора от арендных и эксплуатационных платежей на период с 28.03.2020 по 30.04.2020. Освобождение должника от обязанности (прощение долга) может быть произведено кредитором в одностороннем порядке и не требует подписания отдельного соглашения или акцепта со стороны должника. В данном случае действия арендодателя, как следует из текста письма, были направлены на сохранение договорных отношений с арендаторами ТРЦ, то есть на достижение долгосрочного экономического интереса, в связи с чем являются правомерными и не могут быть квалифицированы как дарение, запрещенное между юридическими лицами (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

С учетом заявленных требований о предоставлении скидки в размере 99,99 % следовало удовлетворить иск в части, относящейся к заявленному периоду апрель 2020г., и изменить условия договоров аренды. При этом уменьшению подлежит не только постоянная, но и 2-ая переменная часть арендной платы, поскольку в указанный период арендодатель сам освободил арендатора от эксплуатационных расходов.

Судебный акт в этой части подлежит изменению.

Иные доводы сторон не имеют значения для дела и не влияют на его исход.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 06.12.2021 изменить в части удовлетворенных требований акционерного общества "МФК ДжамильКо", изложив в этой части резолютивную часть решения следующим образом:

изменить договоры аренды N VII-01 МР-2014 и N VII-01 N -2014 от 01.07.2014, заключенные между акционерным обществом "МФК ДжамильКо" и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестторгстрой", ФИО1, следующим образом:

установить скидку в отношении арендной платы (ее постоянной составляющей и 2-ой переменной составляющей) за апрель 2020г. – 99,99%;

установить скидку в отношении арендной платы (ее постоянной составляющей) за период май-июль – 50%.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:	Олькова А.А.
Судьи:	Некрасова А.С.
	Мехонцева Е.М.