Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице директора ФИО4 на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 31 января 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать договор уступки прав аренды земельного участка от 09.01.2017 между ФИО5 и ФИО6 заключенным.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., выслушав представителя ФИО7, полагавшего, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия

установила:

ФИО6 обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, ФИО5 о признании заключенным договора уступки прав аренды на земельный участок.

Требования мотивированы тем, что 20.09.2016 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) был заключен договор № <.......> аренды земельного участка. По условиям договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1154 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Созоново, ул. <.......> для размещения индивидуальной жилой застройки. Согласно п. 3.1.4 договора, арендатор имеет право в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. 09.01.2017 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор уступки прав аренды земельного участка. ФИО5 09.01.2017 уведомил Департамент имущественных отношений о заключении договора уступки прав аренды земельного участка. 20.12.2017 Департамент имущественных отношений направил в адрес ФИО5 письмо о требовании заключить дополнительное соглашение к договору № <.......> об исключении п. 3.1.4. договора. Указывает, что 01.09.2017 произошла уступка права аренды земельного участка истцу. Считает, что договор № <.......> аренды земельного участка заключен с ФИО5 как с единственным участником торгов. Указывает, что на земельном участке возведен жилой дом. Просит признать договор уступки права аренды земельного участка от 09.01.2017 между ФИО5 и ФИО6 - заключенным.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Департамент имущественных отношений Тюменской области в лице директора ФИО4

В апелляционной жалобе директор просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Полагает, что нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Указывает, что ФИО5 не относится к числу перечисленных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен им на аукционе.

Считает, что признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его не проведению и подписание договора аренды земельного участка в соответствии с п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации является результатом аукциона.

Отмечает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права аренды земельного участка в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило ФИО5 по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В возражениях, поданных на апелляционную жалобу, истец ФИО6 в лице представителя ФИО8, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность обоснованность решения суда первой и инстанции судебная коллегия проверяет в пределах доводов апелляционной жалобы и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда незаконным и подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в связи с неправильным применением материального закона и несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В силу положений абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении" от 19 декабря 2003 года N 23 решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 указанного постановления, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда приведенным требованиям процессуального закона не соответствует.

Судом первой инстанции было установлено, что 20.09.2016 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО5 заключен договор № <.......> аренды земельного участка по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Созоново, кадастровый номер <.......>, предоставляемого для целей индивидуальной жилой застройки сроком с 20.09.2016 по 19.09.2036 (л.д.16-20).

Согласно п 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления (л.д.17).

09.01.2017 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по которому первый переуступил свои права аренды земельного участка по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Созоново, ул. <.......>, кадастровый номер <.......> истцу за плату в размере 35 000 рублей (л.д.21).

09.01.2017 в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области направлено уведомление о заключении договора уступки права требования между ФИО5 и ФИО6(л.д.22).

20.01.2017 года между ФИО6 и ООО "Карс" заключен договор подряда №11 на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Созоново, ул. <.......>.

20.12.2017 Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес ФИО5 направлено требование о подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Созоново, ул. <.......>, об исключении п. 3.1.4 договора (л.д.23).

29.05.2019 повторно в адрес ФИО5 направлена информация о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в срок до 24.06.2019 года, об исключении п 3.1.4 договора (л.д.24).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО5 не являлся победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании ч. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании этого суд пришел к выводу, что запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, к возникшим правоотношениям не применим. Также суд учел, что договор аренды земельного участка и договор уступки права аренды земельного участка, заключенный с истцом, недействительным либо незаключенным не признан, на указанном земельном участке расположен жилой дом, данное право никем не оспорено, недействительным не признано, следовательно, договор уступки прав аренды земельного участка от 09.01.2017 между ФИО5 и ФИО6 может быть признан заключенным.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют нормам материального права и установленным судом обстоятельствам.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из части 2 статьи 615 ГК РФ следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

Такое ограничение установлено пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015 с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», т.е. действовал, как на момент заключения договора аренды, так и на момент заключения договора переуступки права аренды земельного участка.

Таким образом, при установленных судом фактических обстоятельствах право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ иного - запрета такой переуступки.

В силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Согласно п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54

"О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" указано, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Таким образом, в силу императивного запрета, установленного п. 7 статьи 448 ГК РФ, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (за установленным в настоящее время исключением требований по денежным обязательствам). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Нарушение указанной императивной нормы права, влечет недействительность сделки. Такая сделка является ничтожной.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необоснованным является вывод суда о том, что договор переуступки права аренды на земельный участок заключен без проведения торгов и учитывая, что ФИО5 не являлся победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании ч.20 ст.39.12 ЗК РФ, запрет, установленный п.7 ст.448 ГК РФ, к возникшим правоотношениям не применим.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что, если арендатор не относится к числу перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, договор аренды земельного участка с ним может быть заключен только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1).

Согласно п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, в случае если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение 10 дней со дня подписания протокола обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

Признание аукциона несостоявшимся, не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды земельного участка, в соответствии с п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, является результатом аукциона.

Запрет, установленный п.7 ст. 448 ГК РФ, направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2018 N 308-ЭС18-15155 по делу N А32-29134/2017), а произвольная замена стороны в обязательстве фактически позволила бы арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В связи с этим указанный запрет распространяется также на случаи, когда торги признаны несостоявшимися. Данный вывод подтверждается также судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2018 N Ф06-34115/2018 по делу N А57-17101/2017).

Как следует из договора № <.......> аренды земельного участка (землеустроительное дело № 170483) от 20.09.16г. Департамент имущественных отношений Тюменской области и ФИО5 заключили договор аренды в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 68-2016/03-ТМР (л.д.16).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку условия, которые названы в п.7 ст. 448 ГК РФ являются существенными и необходимы для договора данного вида, п.3.1.4 Договора № <.......> от 20.09.16 г. является ничтожным, следовательно, Договор уступки права аренды земельного участка от 09 января 2017 года, является незаключенным.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания, а решение подлежащим отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 31 января 2020 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании заключенным договора уступки прав аренды земельного участка от 09.01.2017 года между ФИО5 и ФИО6, отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: