Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 - ФИО2, апелляционному представлению прокурора Пуровского района на решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 февраля 2020 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования п. Пурпе о признании незаконным отказа в продлении договора коммерческого найма жилого помещения и признании его заключенным на прежних условиях, по встречному исковому заявлению Администрации муниципального образования п. Пурпе Ямало-Ненецкого автономного округа к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и взыскании платы за коммерческий найм, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального образования п. Пурпе о признании незаконным отказа в продлении договора коммерческого найма жилого помещения и признании его заключенным на прежних условиях отказать.

Встречные исковые требования Администрации муниципального образования п. Пурпе Ямало-Ненецкого автономного округа к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и взыскании платы за коммерческий найм удовлетворить частично.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения от 18.12.2009 № 63, заключенный между Администрацией муниципального образования п. Пурпе и ФИО1, продленный решением Пуровского районного суда от 01.05.2015 на срок до 18.12.2019, прекращенным.

Выселить ФИО1, ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, уроженца <адрес>, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, снять с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1, ФИО3 освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3 задолженность по оплате за наем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения от 18 декабря 2009 года № 63 за период с 08 апреля 2017 года по 18 декабря 2019 года в размере 83 312 рублей 86 копеек.

Взыскать с ФИО1, ФИО3 в доход местного бюджета муниципального образования Пуровский район государственную пошлину в размере 150 рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Дряхловой Ю.А., заключение прокурора отдела прокуратуры ЯНАО Писаревой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с названным иском к ответчику Администрации муниципального образования п. Пурпе (далее - Администрация МО п. Пурпе), указав, что он является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора коммерческого найма жилого помещения от 18.12.2009 № 63, заключенного с Администрацией МО п. Пурпе сроком на 5 лет. В соответствии с п. 5.4 договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Однако истцу отказано в заключении договора на новый срок, в связи с принятием решения не сдавать в течение не менее года спорное жилое помещение в наем. В нарушение предусмотренных законом и договором требований истец менее чем за три месяца 11.11.2019 направил уведомление с требованием об освобождении жилого помещения, при этом не уведомил в течение трех месяцев об отказе в продлении договора найма. ФИО1 нарушений условий договора не допущено, им оплачены все платежи по договору, он продолжает пользоваться спорным жилым помещением на тех же условиях. Просит признать незаконным отказ Администрации МО п. Пурпе в продлении договора коммерческого найма жилого помещения от 18.12.2009 № 63 с ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признать договор коммерческого найма жилого помещения от 18.12.2009 № 63 продленным на тех же условиях и на тот же срок 5 лет до 18.12.2024.

Ответчиком Администрацией МО п. Пурпе заявлен встречный иск о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и взыскании платы за коммерческий найм, согласно которому Администрация МО п. Пурпе является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. 18.12.2009 между Администрацией МО п. Пурпе и ФИО1 заключен договор коммерческого найма сроком на 5 лет. Решением Пуровского районного суда ЯНАО от 01.06.2015 срок данного договора продлен до 18.12.2019. 11.12.2018 Администрация МО п. Пурпе уведомила ФИО1 об отказе в продлении договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Кроме того, 28.03.2017 ФИО1 направлено письмо с сообщением, что решением Собрания депутатов МО п. Пурпе от 16.03.2017 № 223 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения жилищным фондом коммерческого использования МО п. Пурпе, которым установлен размер годовой ставки платы за коммерческий найм жилого помещения в размере 2% от кадастровой стоимости занимаемого жилого помещения. ФИО1, получив письмо 08.04.2017, продолжает проживать в муниципальном жилом помещении, не внося за него плату, его задолженность за наем жилого помещения по состоянию на 31.01.2020 составляет 87 556 руб. 94 коп. 04.10.2019 представитель ФИО1 ФИО2 обратился с заявлением о намерении заключить договор коммерческого найма на новый срок, на что был дан ответ о том, что 11.12.2018 ФИО1 был уведомлен об отказе от продления договора коммерческого найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее года указанное жилое помещение. 11.11.2019 ФИО1 направлено напоминание об освобождении жилого помещения в срок не позднее до 18.12.2019, но жилое помещение не освобождено. Просит расторгнуть договор коммерческого найма, обязать ФИО1 и членов его семьи освободить спорное жилое помещение, снять ФИО1 и членов его семьи с регистрационного учета, взыскать с ответчика плату за коммерческий найм за период с 08.04.2017 по 31.01.2020 в размере 87 556 руб. 94 коп.

23.01.2020 определением Пуровского районного суда ЯНАО к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

29.01.2020 ответчик Администрация МО п. Пурпе уточнил исковые требования, просит расторгнуть договор коммерческого найма, выселить ФИО1 и ФИО3 из спорного жилого помещения, снять ФИО1 и ФИО3 с регистрационного учета, взыскать с ответчика плату за коммерческий найм за период с 08.04.2017 по 31.01.2020 в размере 87 556 руб. 94 коп.

17.02.2020 ответчик Администрация МО п. Пурпе уточнил исковые требования, просит взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО3 задолженность по оплате за наем жилого помещения в размере 87 556 руб. 94 коп.

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и ответчик по встречному иску ФИО3, представитель ответчика по первоначальному иску Администрации МО п. Пурпе не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО2 поддержал первоначальный иск, возражал против удовлетворения встречного иска, пояснил, что уведомление истца ФИО1 об отказе в продлении договора коммерческого найма жилого помещения за год до истечения его срока преждевременно, оно должно быть направлено за три месяца до окончания срока договора, чего Администрацией МО п. Пурпе сделано не было. При этом представитель ответчика в судебном заседании сообщил, что основанием для отказа в продлении договора коммерческого найма является решение о переводе жилого помещения из жилищного фонда коммерческого использования в социальное жилье. Пунктом 3.9 Положения о порядке управления и распоряжения жилищным фондом коммерческого использования МО п. Пурпе не предусмотрено таких оснований для отказа в предоставлении гражданину жилого помещения, как изменение назначения жилищного фонда. Согласно п. 3.4 данного Положения ФИО1 является добросовестным нанимателем. Считает, что решение не сдавать жилое помещение в наем в течение не менее года Администрацией МО п. Пурпе не принималось, так как никакого нормативного акта по этому вопросу нет, а Глава МО п. Пурпе не вправе единолично принимать такое решение. Взыскание задолженности за коммерческий найм жилого помещения незаконно, так как никаких дополнительных соглашений с ФИО1 по внесению платы за найм не заключалось, условия договора коммерческого найма не изменялись.

Представитель Администрации п. Пурпе ФИО4 первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, пояснив, что Администрация МО п. Пурпе надлежащим образом уведомила ФИО1 об отказе в продлении договора коммерческого найма в связи с тем, что спорное жилое помещение будет переведено из жилищного фонда коммерческого использования на социальный. В марте 2017 года ФИО1 было направлено письмо с сообщением, что решением Собрания депутатов установлена плата за найм жилого помещения, но ФИО1 плату за найм ни разу не вносил. Дополнительные соглашения к договору коммерческого найма не заключались.

Помощник прокурора Пуровского района ЯНАО ФИО5 полагала, что как первоначальный, так и встречный иск удовлетворению не подлежат.

Суд постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Приводит доводы о наличии оснований для продления срока действия договора аренды помещения.

И.о. прокурора Пуровского района Захаров С.С. в апелляционном представлении просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальные требования ФИО1, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, поскольку Администрацией МО п. пурпе нарушен порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, ответчиков своевременно об отказе в продлении договора не уведомили, решение наймодателя не сдавать жилое помещение в течение года не принималось, в материалы дела не представлялось.

Прокурор Писарева О.В. полагала, что решение суда незаконно и необоснованно, подлежит отмене по доводам, изложенным в апелляционном представлении.

Лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции не присутствовали, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора полагавшей, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является собственностью муниципального образования посёлок Пурпе, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из реестра муниципальной собственности поселка Пурпе от 15.01.2020 №150 (л.д. 38, 82-84).

18.12.2009 Администрацией МО п. Пурпе и ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения № 63, по условиям которого спорное жилое помещение передано ФИО1 и членам его семьи - супруге ФИО3 за плату во владение и пользование на срок с 18.12.2009 по 18.12.2014. Данный договор подписан и исполнен обеими сторонами (л.д. 32-35).

Решением Пуровского районного суда ЯНАО от 01.06.2015 срок действия договора найма (коммерческого) спорного жилого помещения от 18.12.2009 № 63 продлен на прежних условиях на срок до 18.12.2019.

В жилом помещении совместно с нанимателем по месту жительства зарегистрирована и проживает его супруга ФИО3

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 и удовлетворяя встречные исковые требования Администрации МО Пурпе, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку срок действия договора коммерческого найма истек, условиями договора не предусмотрена возможность продления срока его действия, в том числе в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем либо по иным основаниям, а наймодатель не выразил согласия заключить договор на новый срок, то указанный договор считается прекращенным, а ответчики подлежат выселению из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Вместе с тем, приходя к такому выводу, суд первой инстанции не учел следующее.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В отношении спорного жилого помещения между сторонами возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на 5 лет (с 18.12.2014 по 18.12.2019).

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель надлежащим образом предусмотренную п. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Из представленных в материалы дела доказательств не усматривается надлежащее исполнение Администрацией МО п. Пурпе указанной обязанности.

В подтверждение надлежащего извещения ФИО1 об отказе от заключения договора найма на новый срок, Администрацией МО п. Пурпе в материалы дела представлены два уведомления от 11.12.2018 и от 11.11.2019 о прекращении договора коммерческого найма, из которых следует, что Администрация уведомляет ФИО1 о том, что 18.12.2019 истекает срок действия договора коммерческого найма, ввиду чего необходимо в срок до 18.12.2019 освободить и сдать жилое помещение.

Между тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные уведомления не могут служить доказательством надлежащего уведомления ответчиков об отказе Администрации МО п. Пурпе от заключения договора найма на новый срок в связи с намерением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, по следующим основаниям.

Уведомление от 11.12.2018 направлено в адрес ФИО1 19.12.2018 и получено им 27.12.2018, что подтверждается представленной в материалы дела копией почтового уведомления о вручении. Указанное предупреждение, фактически за год до окончания срока действия договора коммерческого найма, судебная коллегия полагает преждевременным, существенно превышающим срок, установленный п.2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление от 11.11.2019 также не является надлежащим, поскольку направлено за 1 месяц до предстоящего прекращения договора аренды, то есть с нарушением срока, установленного п.2 ст. 684 ГК РФ.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым указать, что уведомления об отказе от продления договора и выселении, как 11.12.2018, так и 11.11.2019, направлялось только в адрес ФИО1, тогда как в указанном жилом помещении проживает и зарегистрирована ФИО3, которая также указана в качестве члена семьи нанимателя в договоре, является ответчиком по настоящему делу.

Таким образом, договор №63 от 18.12.2009 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, считается продленным на тех же условиях сроком еще на пять лет, ввиду чего ответчики, занимающие жилое помещение на законных основаниях, не могут быть выселены.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части признания договора найма расторгнутым, выселения и снятия с регистрационного учета ответчиков из жилого помещения подлежит отмене по основаниям п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с вынесением в данной части нового решения, об отказе в удовлетворении указанных требований.

Первоначальные исковые требования ФИО1 о признании незаконным отказа Администрации МО п. Пурпе в продлении договора коммерческого найма жилого помещения, признании договора продленным на тех же условиях, судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить.

Кроме того, судом первой инстанции удовлетворены исковые требования Администрации МО п. Пурпе о взыскании с ФИО1 задолженности по договору коммерческого найма жилого помещенияза период с 08.04.2017 по окончанию срока действия договора 18.12.2019 в размере 83 312 рублей 86 копеек.

В соответствии с п.2 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Как следует из п.3.1 Договора коммерческого найма жилого помещения №63 от 18.12.2009, плата за жилое помещение для ФИО1 не установлена.

После продления срока договора по решению Пуровского районного суда от 01.06.2015 решением Собрания депутатов МО п. Пурпе от 16.03.2017 № 223 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения жилищным фондом коммерческого использования МО п. Пурпе, четвертым разделом которого определен расчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) жилищного фонда коммерческого использования (л.д. 51, 54-58).

В соответствии с п.3 ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Об утверждённом Положении ФИО1 был уведомлен наймодателем 08.04.2017. При этом как установлено в судебном заседании, дополнительное соглашение к договору коммерческого найма жилого помещения №63, между сторонами не заключалось.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из данной правовой нормы следует, что для взыскания с приобретателя в пользу потерпевшего суммы неосновательного обогащения суду необходимо установить факт обогащения, его размер, а также лицо, неосновательно обогатившееся за счет потерпевшего.

Учитывая, что взысканные денежные средства не являются арендной платой, поскольку указанное условие сторонами в установленном законом порядке не согласовано, судебная коллегия приходит к выводу, что денежные средства в размере 83 312 рублей 86 копеек, являются неосновательным обогащением ФИО1, который был уведомлен о том, что вводится плата за занимаемое жилое помещение, однако каких-либо мер по заключению дополнительного соглашения, ее внесению не принял.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере, предусмотренном п. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации 2 699 рублей 38 копеек, от уплаты которой прокурор освобожден.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 февраля 2020 года отменить в части, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Администрации МО п. Пурпе удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации МО п. Пурпе в продлении договора коммерческого найма жилого помещения от 18.12.2009 № 63 с ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признать договор коммерческого найма жилого помещения от 18.12.2009 № 63 продленным на тех же условиях и на тот же срок 5 лет до 18.12.2024.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Муниципального образования п. Пурпе неосновательное обогащение за период с 08 апреля 2017 года по 18 декабря 2019 года в размере 83 312 рублей 86 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета муниципального образования Пуровский район государственную пошлину в размере 2 699 рублей 38 копеек.

Председательствующий А.Н. Шошина

Судьи Ю.А. Дряхлова

Е.А. Кравцова