Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиНикулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе истицы Фаткуллиной Рузалии Салимовны на решение Приволжского районного суда города Казани от 15 февраля 2022 года, которым ей было отказано в удовлетворении иска к Гариповой Гузели Рауфовне о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого строения и взыскании денежных средств.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истицу и её представителя – адвоката Соколову Т. И., поддержавших жалобу, ответчицу, возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Фаткуллина Р. С. обратилась в суд с иском к Гариповой Г. Р. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств.

В обоснование своих требований истица указала, что 29 июня 2021 года между ней как покупателем и ответчицей как продавцом был заключён договор купли-продажи жилого строения без права регистрации проживания с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое некоммерческое товарищество (далее – СНТ) «Роса», <адрес>, - и земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного там же. Стоимость земельного участка составила 300 000 рублей, жилого строения – 400 000 рублей. Переход права собственности на объекты был зарегистрирован в установленном порядке.

На приобретённом истицей земельном участке находилась баня, которая в результате пожара, произошедшего 18 июля 2021 года, была повреждена огнём вместе с садовым домом. В постановлении № 88 об отказе в возбуждении уголовного дела от 27 июля 2021 года указано, что причиной пожара следует считать возгорание горючих конструкций потолочного перекрытия бани от разогретого дымохода её печи, который стал возможен вследствие монтажа дымохода без противопожарных разделок (отступок) от горючих конструкций потолочного перекрытия.

Истица указала, что поскольку на проданном ей ответчицей земельном участке вплотную к дому находилась баня с недостатками конструкции, эксплуатация которой представляла опасность для имущества, находящегося на участке, имущества соседей, жизни и здоровья людей, о чём истице не было сообщено при заключении договора купли-продажи, приобретение спорного недвижимого имущества повлекло для неё материальный ущерб, выразившийся в утрате самого строения, а также находившегося в нём имущества (мебели, бытовой техники, одежды). Истица в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, истица просила расторгнуть договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 29 июня 2021 года; взыскать с ответчицы 700 000 рублей, уплаченные по договору, а также судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 10 200 рублей и на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истица и её представитель – адвокат Соколова Т. И. поддержали требования.

Ответчица и её представители Губайдуллин А. М. и Гарипов С. Л. Возражали против удовлетворения иска.

Суд отказал в удовлетворении требований истицы.

В апелляционной жалобе истица просит об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска в полном объёме, повторяя его доводы, ссылаясь на устное сообщение соседа по даче о неисправности бани ответчицы. Автор жалобы считает необоснованным отказ суда в вызове и допросе в качестве свидетелей дочери истицы как заинтересованного в исходе дела лица и дознавателя органа пожарного надзора, который проводил проверку по факту пожара и выносил постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Апеллянт критикует вывод суда о том, что баня не являлась предметом купли-продажи и не передавалась по сделке покупателю.

Судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьёй 450 ГК РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором…

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Частью 1 статьи 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 451 ГК РФ:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

По делу установлено, что 29 июня 2021 года между истицей как покупателем и ответчицей как продавцом был заключён договор купли-продажи жилого строения без права регистрации проживания общей площадью 30 кв. м с кадастровым номером .... и земельного участка общей площадью 303 кв. м с кадастровым номером ...., расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Роса», <адрес>.

Стоимость земельного участка согласно условиям договора составила 300 000 рублей, жилого строения – 400 000 рублей, расчёт произведён между сторонами полностью.

Согласно передаточному акту от 29 июня 2021 года спорное недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого строения было передано продавцом покупателю, а 6 июля 2021 года зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты.

Согласно постановлению старшего дознавателя ОНД и ПР по городу Казани УНД и ПР ГУ МЧС России по Республике Татарстан от 27 июля 2021 года, 18 июля 2021 года в 00 часов 25 минут на пульт ЦППС 7 ПСО ФПС ГПС ГУ МЧС России по Республике Татарстан поступило сообщение о пожаре в бане, расположенной по адресу: город Казань, СНТ «Роса», садовый участок № 20. В ходе проверки сообщения о пожаре было установлено, что объектом пожара является одноэтажная баня, 5-ой степени огнестойкости, стены, перегородки и перекрытия которой деревянные, бревенчатые, с двухскатной кровлей, крытой металлическим листом по деревянной обрешётке. Баня электрифицирована, не газифицирована, отопление печное, в бане расположена металлическая печь на твёрдом топливе. Баня пристроена вплотную к садовому дому. В результате пожара баня повреждена огнём. Наиболее вероятной причиной пожара следует считать возгорание горючих конструкций потолочного перекрытия бани от разогретого дымохода её печи, который стал возможен вследствие монтажа дымохода бани без противопожарных разделок (отступок) от горючих конструкций потолочного перекрытия.

Полагая, что ответчица продала истице объект ненадлежащего качества, построенный с нарушениями и отступлениями от установленных строительных и противопожарных нормативов, и скрыла это обстоятельство от покупателя, истица просила расторгнуть договор купли-продажи и взыскать с продавца уплаченные по нему деньги.

Разрешая требования истицы, суд первой инстанции указал на отсутствие в спорном договоре условия о продаже бани и описания её характеристик как предмета сделки и сделал вывод о том, что она предметом купли-продажи не являлась. Суд сослался и на то, что гибель недвижимого имущества в результате повреждения его огнём после заключения договора, фактической передачи его покупателю и регистрации перехода права собственности на спорные объекты, не является по смыслу закона существенным изменением обстоятельств, ввиду которых исполнение договора невозможно, и договор подлежит расторжению.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на надлежащей оценке представленных сторонами доказательств, верном применении норм материального права.

Истицей не приведено предусмотренных законом оснований для расторжения договора, а указанные в иске таковыми не являются. Объективных и допустимых доказательств продажи недвижимости ненадлежащего качества, наличия в ней строительных недостатков, возникших по вине продавца, который скрыл эту информацию от покупателя, истицей не представлено. В отсутствие у истицы необходимых специальных познаний у неё не имелось препятствий для осмотра приобретаемого ею недвижимого имущества с участием специалиста, что ею не оспаривалось.

Частью 1 статьи 459 ГК РФ прямо предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, если иное не указано в договоре.

В данном случае предмет договора купли-продажи был передан покупателю 29 июня 2021 года на основании акта, а 6 июля того же года зарегистрирован переход права собственности на имущество к покупателю. Следовательно, риск случайной гибели предмета сделки перешёл к истице в день подписания акта приёма-передачи. Каких-либо оговорок относительно иного момента перехода этого риска в тексте договора, заключённого сторонами, не содержится.

Положения статьи 451 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы, поскольку гибель имущества в результате пожара после фактического исполнения договора не относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Ссылка истицы на выводы о причине пожара, изложенные в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, не может быть принята во внимание, поскольку возгорание горючих конструкций потолочного перекрытия бани от разогретого дымохода её печи, который стал возможен вследствие монтажа дымохода бани без противопожарных разделок (отступок) от горючих конструкций потолочного перекрытия, указано только как наиболее вероятная причина пожара. Доказательств монтажа дымохода с нарушениями нормативных требований в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы истицы не имеется.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани от 15 февраля 2022 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы Фаткуллиной Р. С. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 мая 2022 года.

Председательствующий:

Судьи:

Определение12.05.2022