Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» к (ФИО)1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе (ФИО)1 на решение Сургутского городского суда от 25 июня 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» к (ФИО)1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с (ФИО)1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» задолженность по договору купли-продажи в размере 457 350,00 рублей, неустойку за просрочку платежа в размере 30 00 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 14 077,50 рублей, судебные расходы по оплате услуг эксперта в сумме 2185,68 рублей, а всего 503 613 (пятьсот три тысячи шестьсот тринадцать) рублей 18 копеек.

Обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности (ФИО)1 заложенное имущество - жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: (адрес).

Определить способ реализации заложенного имущества - жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: (адрес), публичные торги, установив начальную продажную цену при реализации 1 760 000 (один миллион семьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Установить к уплате после реализации имущества с публичных торгов жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: (адрес) следующие суммы: задолженность по договору купли-продажи в размере 457 350,00 рублей, неустойку за просрочку платежа в размере 30 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 14 077,50 рублей, судебные расходы по оплате услуг эксперта в сумме 2185,68 рублей.

В остальной части исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» к (ФИО)1 отказать.»

Заслушав доклад судьи Романовой И.Е., судебная коллегия

установила:

ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» (далее - Общество) обратилось в суд к (ФИО)1 с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что между Обществом и (ФИО)1 29.11.2016 года был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (номер).1-38, в соответствии с которым Общество передало ответчику в собственность квартиру, общей площадью 43,7 кв.м. с лоджией площадью 5,2 кв.м., расположенную по адресу: (адрес)., стоимостью 2 431 250 руб., оплата которой определена в следующем порядке: сумма в размере 1 200 000 руб. внесена ответчиком своими средствами на расчетный счет продавца до подписания договора купли-продажи, сумма в размере 1 231 250 руб. вносится ответчиком в течение 36 месяцев, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до 30 ноября 2019 года. В обеспечение исполнения обязательств ответчика по договору была произведена государственная регистрация в силу закона. В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик регулярно допускала просрочку уплаты периодических платежей, в связи с чем, с ответчика решением Сургутского городского суда от 17.05.2018 года, вступившим в законную силу 22.06.2018 года, за период с апреля 2017 года по февраль 2018 года взыскана задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере 354 315 руб., неустойка в размере 165 335 руб. 66 коп., а также уплаченная государственная пошлина в размере 8 397 руб., всего было взыскано 528 047 руб. 66 коп., во исполнение которого (ФИО)1 в добровольном порядке внесла оплату в размере 152 500 руб., однако, до настоящего времени погашение всей задолженности не произвела, названное решение не исполнила. По состоянию на 25.01.2019 года задолженность по договору купли-продажи квартиры составляет 376 211 руб., неустойка - 166 930 руб. 20 коп., сумма части стоимости квартиры, подлежащей досрочной оплате за период с февраля 2019 года по ноябрь 2019 года составляет 342 024 руб., общая сумма задолженности составляет 1 260 712 руб. 86 коп. В целях установления обоснованной цены квартиры для ее реализации истец обратился к независимому оценщику, согласно результатам оценки которого, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 27.04.2018 года составила 2 200 000 руб., при этом 80% от стоимости равно 1 760 000 руб. С учетом изложенного и уточненных исковых требований, истец просил суд взыскать с (ФИО)1 задолженность по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (номер).1-38 от 29.11.2016 года в размере 624 280 руб. 20 коп., в том числе: задолженность в размере 457 350 руб. и неустойка в размере 166 930 руб. 20 коп., а также взыскать расходы на проведение оценки рыночной стоимости заложенного имущества в размере 2 800 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 052 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 1 760 000 руб.; из стоимости заложенного имущества уплатить Обществу 798 012 руб. (л.д.3-5, 164).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик (ФИО)1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество не признали, просили снизить размер неустойки.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе (ФИО)1 просит решение суда отменить, предоставить ответчику отсрочку по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, сроком на 1 год. В обоснование жалобы указывает, что неуплата платежей в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры носит непредумышленный характер и связано исключительно с трудной жизненной и финансовой ситуацией ответчика. Так, (ФИО)1 с 26.04.2019 года находится в отпуске по беременности и родам, что подтверждается больничным листом (номер), в связи с чем, не имела реальную возможность своевременно погасить ранее взысканную и предъявленную истцом ко взысканию сумму задолженности. Указывает, что отказ суда в части не предоставления отсрочки ответчику по обращению взыскания на заложенное имущество сроком на 1 год является незаконным. (ФИО)1 в случае предоставления такой отсрочки имеет намерение погасить имеющуюся перед истцом задолженность, в том числе путем направления на погашение долга средств материнского капитала для того, чтобы сохранить право собственности на спорное жилое помещение, которое является для нее и ее несовершеннолетнего ребенка единственным местом жительства.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. На основании ч. 2 данной статьи, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент», осуществляя доверительное управление Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» (в настоящее время - ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория») (Продавец) 29.11.2016 года заключило с ответчиком (ФИО)1 (Покупатель) договор купли-продажи квартиры (номер) с рассрочкой платежа, расположенной по адресу: (адрес), по которому ответчик обязалась оплатить продавцу 2 431 250 руб., при этом согласно п. 4 договора оплата должна быть внесена Покупателем в следующем порядке: сумма в размере 1 200 000 руб. внесена Покупателем из собственных средств на расчетный счет Продавца до подписания настоящего договора, сумма в размере 1 231 250 руб. Покупатель вносит в рассрочку на 36 месяцев в соответствии с графиком платежей. Платежи производятся на протяжении всего срока рассрочки, в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет Продавца до 30.11.2019 года (л.д.11-13, 15).

В обеспечение исполнения обязательств ответчика является ипотека имущества в силу закона (п. 4.2).

Во исполнение условий договора, истец обязательства по данному договору исполнил в полном объеме, указанная квартира передана ответчику по передаточному акту 01 декабря 2016 года, где она значится зарегистрированной и проживает (л.д.14, 154), что сторонами не оспаривается.

Между тем, в нарушение обязательств, предусмотренных указанным договором, ответчиком не надлежаще исполняются обязанности по уплате периодических платежей, в связи с чем, образовалась задолженность перед истцом в размере 624 280 руб. 20 коп. Доказательств исполнения обязательств по оплате денежных средств за квартиру ответчиком (ФИО)1 не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что решением Сургутского городского суда от 17.05.2018 года с ответчика уже были взысканы денежные средства в счет оплаты основного долга и неустойки по вышеуказанному договору, а также расходы по оплате госпошлины в общей сумме 528 047 руб. 66 коп., которые в добровольном порядке до настоящего времени ответчиком не оплачены (л.д.8-10), что также сторонами, в том числе ответчиком, не оспаривается.

Установив указанные обстоятельства в соответствии с положениями статей 12, 309, 310, 329, 330, 421, 454, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие просроченной задолженности, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с (ФИО)1 задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 457 350 руб., неустойки за просрочку платежа, снизив ее размер на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с 166 930 руб. 20 коп. до 30 000 руб.

Выводы суда о допущенных ответчиком фактах несвоевременного внесения платежей в погашение задолженности по договору купли-продажи квартиры никем не оспариваются. Расчет истца судом проверен и признан соответствующим условиям кредитного договора, не нарушающим положения действующего законодательства. Иного расчета ответчиком не представлено.

Поскольку основные требования истца были удовлетворены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении производных требований Общества в части взыскания расходов по оплате государственной пошлины и оплате услуг эксперта, связанных с рассмотрением настоящего дела в суде.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 334, 348-349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора купли продажи квартиры (с рассрочкой платежа) от 29.11.2016 года и пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в данной части, учитывая, что ответчиком допущено нарушение сроков внесения платежей в погашение задолженности.

Обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом при разрешении спора не установлено, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответной стороной не приведено.

Кроме того, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в силу п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд первой инстанции принял во внимание отчет (номер) от 27.04.2018 года, составленный ООО «Сургутское бюро оценки» и представленный истцом, согласно которого рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 000 000 руб., и установил начальную продажную стоимость равной восьмидесяти процентам, в размере 1 760 000 руб., что соответствует требованиям положений пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» (л.д.17-128).

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указание в жалобе на то, что неисполнение обязательств обусловлено тяжелой жизненной ситуацией апеллянта, не является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы (ФИО)1, поскольку данные обстоятельства не освобождают ответчика от исполнения обязательства по договору. На момент заключения договора купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа) ответчик была подробно ознакомлена со всеми условиями договора, в том числе с ценой квартиры, порядком и сроками оплаты, а также штрафными санкциями за просрочку платежей, которые ей были ясны и понятны. Обязанность соблюдать заботливость и осмотрительность, просчитать возможные риски при заключении договора, правильно оценить свое материального положение и возможность соблюдать условия договора возлагаются на покупателя, чего ответчиком сделано не было.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в предоставлении отсрочки исполнения решения суда сроком на один год, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии правовых оснований для предоставления отсрочки.

Отсрочка реализации заложенного имущества в порядке п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является правом суда, реализация которого обусловлена предоставлением залогодателем доказательств, позволяющих прийти к выводу, что предоставление отсрочки приведет к наиболее эффективной защите интересов как залогодателя, так и залогодержателя. Вместе с тем, ответчиком не представлено допустимых, относимых и в совокупности достаточных доказательств того, что есть объективная необходимость для отсрочки реализации заложенного имущества.

Судебная коллегия отмечает, что залогодатель в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство. Должник не лишен возможности погасить долг не дожидаясь реализации заложенного имущества.

В данном случае, судом не было установлено оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда, исходя из представленных в материалы дела доказательств.

Между тем, судебная коллегия считает необходимым разъяснить, что ответчик не лишена права вновь обратиться в суд с самостоятельным заявлением о предоставлении рассрочки или отсрочки исполнения решения суда в порядке ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии принудительного исполнения.

Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сургутского городского суда от 25 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу (ФИО)1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Романова И.Е.

Судьи: Воронин С.Н.

Куликова М.А.