Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов Дёминой Н.Н., Дёмина Н.А. действующего в интересах Д.М,Н, на решение Московского районного суда г. Калининграда от 23 марта 2022 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения Дёминой Н.А., поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО «Специализированный застройщик «КПД Монтаж» по доверенности Глухова А.В., возражавшего против жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Дёмина Н.Н., Дёмин Н.А., действующий в интересах несовершеннолетнего Д.М,Н, обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «КПД Монтаж», указав, что между ними был заключён договор № участия долевого строительства от 02.09.2019 года, на основании которого им передана квартира № в доме № по 31.12.2019 года и по условиям которого приведенная площадь, подлежащая оплате, была определена договором в размере 77,07 кв.м с понижающим коэффициентом 0,7, что противоречит Приказу Минстроя РФ от 25.11.2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», которым понижающий коэффициент установлен 0,3. С учетом этого п.1.3 договора в части указания в данном пункте приведенной площади 77,07 кв.м с понижающим коэффициентом 0,7 для холодных помещений является недействительным, и оплата за квартиру произведена в большем размере ввиду применения неправильного коэффициента. Кроме того, не соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» п.3.2 и п.3.3 договора, предусматривающие установление цены с указанием на возмещение затрат застройщика, и стоимость вознаграждения 5 % от цены договора.

На основании изложенного, с учётом уточненного иска, истец просил признать недействительными п.1.3 в части, п.3.2 и п.3.3 договора № от 02.09.2019 года долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по (жилой дом № 3 по ГП), взыскать излишне уплаченные денежные средства в связи с неправильным применением коэффициента балкона в пользу Дёминой Н.Н. в сумме 20 104 руб., штраф в сумме 10 052 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., в пользу Дёмина Н.А. 30 156 руб., штраф в сумме 15 078 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб.

Суд, рассмотрев дело, постановил решение, которым исковые требования Дёминой Надежды Николаевны, Дёмина Никиты Александровича, действующего в интересах несовершеннолетнего Д.М,Н, оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Дёмина Н.Н., Дёмин Н.А. действующий в интересах Д.М,Н, просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивают на том, что пункты 3.2 и 3.3 в договоре № от 02 сентября 2019 года противоречат Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и должны быть приведены в соответствие. Не соглашаясь с выводами суда о том, что в пункте 1.3, в части приведённой общей площади, имела место техническая ошибка в расчетах, указывают, что когда Дёмина Н.Н. подписывала договор долевого участия, застройщик пояснил ей как образовалась приведённая общая площадь равная 77.07 кв.м (74.84 + 3.19 - 0.96 = 77.07), где 74.84 кв.м - проектная общая площадь; 3.19 кв.м - площадь балкона; 0.96 кв.м - площадь балкона умноженная на коэффициент 0.3, поэтому на момент подписания договора у Дёминой Н.Н. не возникло сомнений в правильности условий договора. Ссылаются на то, что цена договора (пункт 3 договора № 3/88 долевого участия в строительстве от 02.09.2019 г.) рассчитана согласно пункту 1.3 за проектную общую приведённую площадь равную 77.07 кв.м (74.84 + 0.7 х 3.19), к площади балкона применён К=0.7. Однако в действительности, проектная общая приведённая площадь равна 75.8 кв.м (74.84 + 0.3 х 3.19), так как К=0.3. Из данного расчёта следует, что истцы должны были заплатить за 75.8 кв.м.

Представителем ООО «Специализированный застройщик «КПД Монтаж» поданы письменные возражения на жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Дёминой Н.Н., Дёминым М.Н. и ООО Специализированный застройщик «КПД-Монтаж» 02.09.2019г. был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Черниговская в г. Калининграде (жилой дом № 3 по ГП), зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № 3 по ГП по и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать квартиру с условным номером 88 на 4 этаже в 3 подъезде (секции), площадью помещения 74, 84 кв.м, проектной общей площадью 78, 03 кв.м, проектной общей приведенной площадью 77, 07 кв.м, количеством комнат 3, количество балконов 1, площадью балкона 3, 19 кв.м (п.1.3 договора), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Из п. 1.3.1 договора следует, что при подписании настоящего договора площадь квартиры определена, исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с изменением в проектную документацию.

Согласно п. 1.3.2 договора изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации после ввода объекта в эксплуатацию возможно на +/- 0, 5 кв.м, это отражается в акте приема-передачи, но не влияет на цену договора.

Согласно п. 1.3.3. договора участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ч. 5 ст.15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Сторонами в п.3.1 договора определена цена договора 3 050 000 руб.

В п.3.2 договора определено, что цена договора –размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительство (ч1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.Цена договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, включая затраты на освоение и инженерное обустройство земельного участка, а также затрат (компенсации) на существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру (далее-затраты застройщика) и на оплату услуг застройщика, а также сумму денежных средств, которая может быть получена застройщиком в результате экономии затрат на строительство. Данная сумма определяется на момент ввода объекта в эксплуатацию как финансовый результат застройщика.

Согласно п. 3.3 договора стоимость вознаграждения услуг застройщика составляет 5, 0% от цены договора.

В соответствии с п. 3. 6 договора цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Исходя из положений п. 4. 1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Внесение изменений, дополнений, уточнений положений договора возможно только с обоюдного согласия сторон с подписанием письменного соглашения (п. 7.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области 13.09.2019г.

По акту приема-передачи № от 30.12.2019г. застройщик передал истцам Дёминым в общую совместную собственность 3-комнатную квартиру №, подъезд (секция) 3, на 4 этаже, по данным государственного кадастра недвижимости площадью 74, 5 кв.м, проектной площадью 78, 03 кв.м, включающей в себя в том числе площадь холодного помещения.

Истцу Дёминой Н.Н. принадлежит 2/5 в праве собственности на квартиру, а несовершеннолетнему Д.М,Н, -3/5 в праве собственности на указанную выше квартиру.

Ссылаясь на нарушение застройщиком требований законодательства в части определения цены договора с учетом неверно установленного понижающего коэффициента для балкона, в связи с этим, переплату по договору денежных средств, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Оценив предоставленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь условиями заключенного между сторонами договора, подписанного без замечаний и возражений, положениями ст. ст. 421, 424, 555 ГК РФ, ст. ст. 4, 5, 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный Закон № 214-ФЗ), суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для признания условий договора в части определения цены недействительными, поскольку цена договора определена сторонами за объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) в целом, не зависела от площади конкретных помещений квартиры, в том числе площади холодного помещения, являлась окончательной и изменению не подлежала. Поскольку истцам по акту приема-передачи передан объект долевого строительства, который по площади соответствует условиями заключенного между сторонами договора, застройщиком права истцов, как потребителей, нарушены не были.

Выводы суда судебная коллегия находит верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истцов не усматривает.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Анализ приведенных выше положений материального закона, регулирующих спорные правоотношения сторон, фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств позволил суду сделать правильный и обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований, поскольку стороны предусмотрели в договоре условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях (п.1.3.2).

В рассматриваемом случае стороны определили цену договора, как сумму денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика и установили твердую цену, не подлежащую изменению, что не противоречит положениям ст. ст. 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Вопреки доводам жалобы истцов, стороны в договоре не предусмотрели расчет цены квартиры, исходя из стоимости квадратного метра, в связи с этим применяемый понижающий коэффициент к площади балкона не мог влиять на согласованную сторонами цену договора.

Кроме того, из плана-схемы квартиры, приложенной к договору и подписанной сторонами, суд установил, что квартира истцов по проекту состоит из жилых помещений площадью 18, 88 кв.м, 16, 68 кв.м, 11, 17 кв.м, помещения кухни 12, 29 кв.м, коридора 6, 26 кв.м, коридора 3, 75 кв.м, ванной комнаты 3, 72 кв.м, туалета 1, 56 кв.м и балкона 3, 19 (0, 96).

Таким образом, проектная площадь помещений квартиры по схеме составляет 74, 84 кв. м, без учета площади холодного помещения 3, 19 (с понижающим коэффициентом 0,3- 0, 96).

Площадь балкона не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру (п.1.3.3 договора).

По акту приема-передачи квартир № от 30.12.2019 г. истцам передана квартира по данным из ГКН площадью 74, 5 кв.м, с отступлением по данным БТИ менее чем на 0,5 кв.м., что не является основанием для изменения цены договора.

Следовательно, истцам передан объект, соответствующий условиям заключенного между сторонами договора, в связи с чем каких- либо нарушений прав участников долевого строительства застройщиком допущено не было.

В целом все изложенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции по существу, сводятся к несогласию с выводами суда, изложенными в обжалуемом судебном постановлении и направлены на иную оценку доказательств по делу, а потому основанием к отмене решения суда являться не могут.

С учетом изложенного, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы, которые не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 23 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 06 июля 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: