Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 2 марта 2021 г. гражданское дело по иску Администрации г. Кургана к ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, АЛВ о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности,

по апелляционной жалобе ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА на решение Курганского городского суда Курганской области от 21 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи областного суда Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения представителя ответчиков ОАЮ, ОЕС, ОИА – ГАН, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Кургана обратилась в суд с иском к ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности.

В обоснование исковых требований указала, что О-й на праве общей долевой собственности, по 1/4 доле каждому, принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Постановлением Администрации г. Кургана от 14 мая 2019 г. ОАЮ и ОЕС разрешена продажа комнаты по указанному выше адресу при условии последующего оформления документов на покупку квартиры № по адресу: <адрес>, с правом собственности на несовершеннолетних ОИА и ОАА по 1/4 доле на каждого ребенка. Однако, О-й продали комнату, но доли в праве собственности на <адрес> для детей не приобрели, соответствующие документы в Администрацию г. Кургана не представили. Право собственности на проданное жилое помещение № в <адрес> зарегистрировано в установленном порядке за АЛВ Истец полагал, что сделка по продаже комнаты является недействительной, так как орган опеки и попечительства разрешения на отчуждение имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетним ОИА и ОАА, без приобретения им другого жилого помещения не выдавал, жилое помещение в соответствии с условиями выданного ответчикам разрешения родителями детей не приобретено.

Истец просил признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> заключенный 12 июля 2019 г. между ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, и АЛВ; прекратить зарегистрированное право собственности АЛВ на жилое помещение по указанному адресу, признать право общей долевой собственности ОАЮ, ОЕС, ОИА, ОАА на жилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, по 1/4 доле за каждым.

Определением судьи Курганского городского суда Курганской области от 21 мая 2020 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена АЛВ

В судебном заседании представитель истца Администрации г. Кургана по доверенности МТС на исковых требованиях настаивала.

Ответчики ОАЮ, ОЕС, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя.

Представитель ответчиков ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ОАА, а также несовершеннолетней ОИА, по доверенности ГАН в судебном заседании с иском не согласился, указал, что интересы несовершеннолетних детей оспариваемой сделкой не нарушены. О-й продали принадлежащую им и их несовершеннолетним детям комнату ответчику АЛВ и приобрели иное жилое помещение, не указанное в постановлении Администрации г. Кургана, поскольку квартира, которую они были намерены приобрести, было уже продано. О-й за счет личных денежных средств, а также за счет кредита, оформленного в ВТБ (ПАО) приобретена другая квартира, расположенная по адресу: <адрес> Указанная квартира находится в залоге у банка, поэтому доли детям в квартире не приобретены. Однако О-й оформили обязательство, удостоверенное нотариусом, о выделении каждому из детей по 1/4 доле в праве собственности на квартиру после погашения кредитных обязательств. Указал, что жилищные условия детей в результате приобретения квартиры по <адрес> фактически улучшились, так как площадь данной квартиры превышает площадь квартиры по <адрес>, в пользовании детей находятся изолированные комнаты.

Ответчик АЛВ в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, в заявлении просила рассмотреть дело без ее участия, полагала себя добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, в отзыве рассмотрение исковых требований оставил на усмотрение суда, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства Департамента социальной политики Администрации г. Кургана в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Курганским городским судом Курганской области 21 июля 2020 г. постановлено решение, которым исковые требования Администрации г. Кургана удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи жилого помещения №, расположенного по адресу<адрес>, заключенный 12 июля 2019 г. между ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, и АЛВ

Прекращено право собственности АЛВ на жилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>.

Признано право общей долевой собственности ОАЮ, ОЕС, ОИА, ОАА на жилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, в 1/4 доле за каждым.

С ОАЮ, ОЕС в равных долях в пользу АЛВ взысканы денежные средства в размере 300000 руб., уплаченные при подписании договора купли-продажи жилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации г. Кургана отказано.

С ОАЮ, ОЕС, АЛВ в равных долях в доход бюджета муниципального образования г. Кургана взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчики ОАЮ, ОЕС, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, подали апелляционную жалобу, в которой просят решение отменить и принять новое решение.

В обоснование жалобы указывают, что двухкомнатная квартира по <адрес> не была ими приобретена по причине ее продажи до заключения договора купли-продажи с АЛВ, а в трехкомнатной квартире по <адрес>, приобретенной с использованием кредитных денежных средств, доли детям согласно правилам Банка ВТБ (ПАО) не могли быть выделены. Доказательства данным обстоятельствам были представлены ответчиками при рассмотрении дела. Вместе с тем, О-й оформили у нотариуса обязательство, в соответствии с которым после погашения кредитных обязательств перед банком и снятии с квартиры обременения в виде ипотеки они оформят по 1/4 доле на каждого из детей в праве собственности на квартиру. Указанным обстоятельствам суд в решении не дал оценки. Полагают, что жилищные условия детей в связи с приобретением трехкомнатной квартиры по <адрес> фактически улучшены, так как у каждого из них в квартире в пользовании отдельная комната. Отметили, что в настоящее время ими оформляется рефинансирование кредита в ПАО Сбербанк, по условиям ипотечного кредитования которого категорического запрета на выдел долей в приобретаемом жилом помещении несовершеннолетним детям не имеется. Выражают несогласие с выводом суда о том, что АЛВ является недобросовестным приобретателем <адрес>. Сделка купли-продажи указанной квартиры была нотариально удостоверена, в связи с чем нотариус, проверила ее законность, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Таким образом, АЛВ, вопреки выводам суда, знала об обстоятельствах заключения сделки, однако она не могла знать о том, оформят ли О-й в последующем при покупке квартиры право долевой собственности в том числе на детей. Полагают, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации АЛВ предполагается добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное. По мнению ответчиков, довод Администрации г. Кургана о том, что при продаже спорной квартиры были ущемлены интересы несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным. Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений и возможности для злоупотребления правом, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не может иметь места с учетом положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (недопустимость при осуществлении гражданских прав злоупотребления правом). Возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов ОАЮ, ОЕС, ОИА по доверенности ГАН доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителя ответчиков, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия областного суда находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Конституция Российской Федерации в статье 38 (часть 2) предусматривает, что забота о детях, их воспитание - равное право и обязанность родителей.

Пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей, обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (пункт 3 статьи 60, пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 65).

В силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.

Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.

Из материалов дела следует, что ОАЮ и ОЕС являются родителями несовершеннолетних ОИА, <...> рождения, и ОАА, <...> рождения (свидетельства о рождении от 4 апреля 2006 г. серии I-БС №, от 31 августа 2011 г. серии I-БС №).

О-й на основании договора купли-продажи от 8 ноября 2016 г. на праве общей долевой собственности по 1/4 доле каждому принадлежала комната площадью 12 кв. м, расположенная по адресу<адрес>

К заявлению о выдаче предварительного разрешения был приложен предварительный договор купли-продажи от 7 мая 2019 г., заключенный между СНА, РЕВ и ОАЮ, ОЕС, несовершеннолетними ОИА, ОАА, в соответствии с условиями которого стороны договора обязались в срок до 6 июня 2019 г. заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации г. Кургана от 14 мая 2019 г. №ОАЮ и ОЕС разрешена продажа комнаты № по <адрес> при условии последующего оформления документов на покупку <адрес>, при условии оформления права собственности в указанной квартире на несовершеннолетних детей И и А по 1/4 доле каждой. Данным постановлением на ОАЮ и ОЕС возложена обязанность предоставить в отдел опеки и попечительства Департамента социальной политики Администрации г. Кургана в течение двух месяцев документы, подтверждающие право собственности несовершеннолетних в новом жилье.

Право собственности АЛВ на комнату в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 16 июля 2019 г.

Право общей совместной собственности ОАЮ и ОЕС на квартиру по указанному выше адресу зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25 июля 2019 г.

Обращаясь в суд с настоящим иском и требуя признать договор купли-продажи от 12 июля 2019 г. недействительным, Администрация г. Кургана ссылалась на то, что в результате совершенных сделок нарушены имущественные права и законные интересы несовершеннолетних, так как в собственность детей жилье не приобретено.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Администрации г. Кургана, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 167, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка по отчуждению спорной комнаты является недействительной, поскольку обязательное условие о последующем приобретении в собственность несовершеннолетних долей в ином жилом помещении не менее принадлежащих им в отчужденной комнате выполнено не было, оснований для признания АЛВ добросовестным приобретателем суд не усмотрел.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они противоречат нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО1», закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства (статьями 28 и 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 64 Семейного кодекса Российской Федерации) в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних. Между тем из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и части 2 статьи 38 Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства – в случаях их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником жилого помещения.

Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то ни было образом не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, по данному делу юридически значимыми и подлежащими установлению судом обстоятельствами являются обстоятельства соблюдения установленной законом процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетним недвижимого имущества и соблюдения их прав при приобретении новой недвижимости.

Признавая требования администрации обоснованными, суд первой инстанции исходил из того, что в результате совершенных сделок права несовершеннолетних не соблюдены.

Между тем, как следует из материалов дела, ОАЮ и ОЕС в результате заключения указанных выше сделок продано принадлежащая им и их несовершеннолетним детям на праве общей равнодолевой собственности комната площадью 12 кв. м, взамен приобретена квартира площадью 59 кв. м., состоящая из трех комнат.

Таким образом, в результате совершения названных сделок на каждого из детей будет приходиться по 14,75 кв. м жилой площади, вместо 3 кв. м в комнате <адрес>, следовательно, жилищные права детей улучшены.

Кроме того, согласно пояснениям ответчика ОЕС близи <адрес> расположено МБОУ «Лицей № 12», где обучается старшая дочь ОИА, что в том числе подтверждается справкой учащегося (л.д. 103).

Также судом не учтено, что квартира по адресу: <адрес>, приобретена О-й с использованием кредитных денежных средств в сумме 1600000 руб., предоставленных Банком ВТБ (ПАО) по договору от 23 июля 2019 г. №, заключенному с ОЕС

Обеспечением кредита является ипотека квартиры, приобретенной за счет кредитных денежных средств (пункт 8.1 индивидуальных условий кредитного договора от 23 июля 2019 г.).

В соответствии с пунктом 5.4 договора купли-продажи от 23 июля 2019 г. с момента государственной регистрации права собственности О-й на приобретенную квартиру объект недвижимости считается находящимся в залоге у кредитора – Банка ВТБ (ПАО) на основании статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ипотека в отношении приобретенной О-й квартиры зарегистрирована 25 июля 2019 г.

Судом первой инстанции также не учтено, что О-й обращались в банк по вопросу выделения несовершеннолетним ОИА и ОАА в квартире по <адрес> долей, в чем Банком ВТБ (ПАО) было отказано с указанием на то, что банк не согласовывает выделение несовершеннолетним детям долей в праве собственности на заложенную квартиру по ипотечному кредиту, так как наличие в залоге у банка недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, значительно увеличивает риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога в случае нарушения заемщиками своих обязательств по кредитному договору. В соответствии с условиями кредитного договора от 23 июля 2019 г. и внутренней нормативной документацией банк не осуществляет переоформление приобретенной квартиры (долей в квартире) в собственность несовершеннолетних детей заемщиков. Указано на возможность выделения долей детям в квартире после полного погашения кредита.

Таким образом, у ответчиков в силу политики банка отсутствовала объективная возможность приобрести (выделить) доли несовершеннолетним детям в приобретенной квартире.

В суде первой инстанции ответчики поясняли, что они намерены осуществить рефинансирование ипотечного кредита в ПАО Сбербанк, политика которого не предусматривает ограничений по выделению долей несовершеннолетним в квартире, обремененной ипотекой.

В суд апелляционной инстанции ОАЮ и ОЕС представили кредитный договор от 18 августа 2020 г. №, заключенный с ПАО Сбербанк, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой квартиры по адресу: <адрес>.

Право общей долевой собственности О-й на квартиру по указанному выше адресу в установленном порядке зарегистрировано 3 февраля 2021 г., о чем ответчиками представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 4 февраля 2021 г.

Таким образом, в результате совершения сделок купли-продажи несовершеннолетние ОИА и ОАА стали собственниками по 1/4 доле трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на долю каждой их них приходится по 14,7 кв.м. вместо 3 кв.м. в ранее занимаем жилом помещении.

При таких обстоятельствах, учитывая, что установленная законом процедура отчуждения принадлежащего несовершеннолетним недвижимого имущества ответчиками соблюдена, в результате совершенных сделок купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, и квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, права и законные интересы несовершеннолетних ОИА и ОАА соблюдены, судебная коллегия находит оспариваемое решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Администрации г. Кургана.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 21 июля 2020 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Кургана к ОАЮ, ОЕС, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ОИА, ОАА, АЛВ о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности отказать.

Судья-председательствующий:

Судьи: