Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 01 марта 2021 года дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КОМИСТРОЙМОСТ» о взыскании задолженности по договору аренды

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «КОМИСТРОЙМОСТ» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 16 сентября 2020 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично,

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КОМИСТРОЙМОСТ» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по состоянию на 26.05.2020 в размере 750000 рублей, неустойку по состоянию на 16.09.2020 в размере 750000 рублей, неустойку в размере 1% в день от суммы 750000 рублей за период с 17.09.2020 по день фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15700 рублей.

Заслушав доклад судьи Щелканова М.В., объяснения истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился с иском (с учетом уточнений от 03.08.2020) к Обществу с ограниченной ответственностью «КОМИСТРОЙМОСТ» (далее - ООО «КОМИСТРОЙМОСТ», общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1622000 рублей, из которой 820000 рублей – арендная плата за период с 14.12.2019 по 26.05.2020, 802000 рублей - неустойка за просрочку внесения платы за период с 14.12.2019 по 03.08.2020, а также неустойки за просрочку внесения платы (в отношении и взысканной задолженности) за период с 04.08.2020 по день уплаты суммы, расходов по уплате государственной пошлины, указав в обоснование требований на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 18.04.2019.

Суд принял приведенное выше решение.

С решением не согласен ответчик, которым подана апелляционная жалоба с требованием об отмене решения и отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 с 23.06.2016 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 кв.м. с кадастровым номером <Номер обезличен> местоположение установлено относительно ориентира (здание АЗС), почтовый адрес ориентира: <Адрес обезличен>

18.04.2019 ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» разместило на указанном земельном участке железобетонные конструкции (балки и плиты).

18.04.2019 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого, арендодатель передал за плату во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 2000 кв.м. из 1 кв.м., а арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Договор заключен на срок с 18.04.2019 по 16.06.2019.

18.04.2019 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

По истечении оговоренного в договоре срока аренды, ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» продолжило пользование земельным участком.

18.06.2019 ФИО1 направил в адрес ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» претензию, в которой указал на нарушение Обществом сроков оплаты арендных платежей, и возникновение в связи с этим задолженности в размере 668 500 рублей.

Тем же числом, ввиду продолжения пользования Обществом земельным участком, ФИО1 направил в ООО «КОМИСТРОЙМОСТЙ» требование о заключении договора аренды земельного участка на новый срок и увеличением арендной платы до 10 000 рублей в день.

Платежными поручениями от <Дата обезличена>, <Дата обезличена>, <Дата обезличена>, <Дата обезличена> ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» перечислило на счет ФИО1 в счет оплаты по договору аренды земельного участка от 18.04.2019 денежные средства на общую сумму 750 000 рублей, а 03.07.2019 направило в адрес ФИО1 письменный отказ от договора аренды, в котором гарантировало перечисление денежных средств за весь период аренды после получения оригинала подписанного договора.

Письменный отказ от договора аренды получен ФИО1 22.07.2019.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми по делу №2-515/2020 от 21.01.2020, установившим приведенные обстоятельства, взыскана с Общества с ограниченной ответственностью «КОМИСТРОЙМОСТ» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по состоянию на 13.12.2019 в размере 515 000 рублей, неустойка по состоянию на 13.12.2019 в размере 451 050 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7273 рубля 60 копеек, в удовлетворении встречных требований ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» к ФИО1 о признании договора аренды недействительным, применении последствий его недействительности.

Удовлетворяя требования истца, суд рот рассмотрении дела № 2- 515/2020, руководствуясь положениями п.2 статьи 610 ГК РФ, установил, что договор аренды прекращен по инициативе арендатора 22.10.2019, после чего у последнего возникла обязанность возвратить земельный участок арендодателю.

Ввидуне возврата Обществом земельного участка ФИО1, в отсутствии доказательств уклонения последнего от приемки имущества, суд при рассмотрении гражданского дела №2-515/2020 пришел к выводу о наличии у ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» обязанности по внесению арендной платы до момента возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи, исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 150 000 рублей.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 04.06.2020 решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми по делу №2-515/2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» без удовлетворения.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что возврат земельного участка осуществлен 26.05.2020, о чем составлен акт приема-передачи (возврата) земельного участка. Согласно данному акту в этот день ответчик вывез с земельного участка истца железобетонные изделия в количестве 12 штук.

Проанализировав условия договора, а также фактические обстоятельства дела, при рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу о том, что исходя из установленных по делу обстоятельств, периода, за который судом ранее была взыскана с ответчика задолженность по арендной плате (по 13.12.2019) и срока возврата земельного участка истцу (26.05.2020), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 14.12.2019 по 26.05.2020. Доказательств погашения задолженности за указанный период ответчиком не представлено. Как следует из решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми по делу №2-515/2020, арендная плата за декабрь 2019 года взыскана судом с учетом положения 4.9 договора аренды в сумме 150000 рублей, то есть за полный календарный месяц, в связи с чем суд взыскал с ответчика арендную плату за 5 полных календарных месяцев с учетом пункта 4.9 договора аренды, а именно с января 2020 года по май 2020 года включительно в размере 750000 руб.

Пунктом 6.2 договора на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, пунктом 6.2 договора аренды предусмотрена неустойка в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Рассматривая требование о взыскании неустойки, суд, не выходя за рамки заявленных требований, взыскал с ответчика с учетом п. 6.2 договора в пользу истца суммы неустойку на 16.09.2020 в размере 750000 рублей. Неустойка по условиям договора за данный период составляет 1875000 рублей. Также суд взыскал неустойку в размере 1% в день от суммы 750000 рублей за период с 17.09.2020 по день фактического исполнения обязательства

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к взысканной неустойки в сумме 750000 руб. суд не усмотрел.

Положения ст. 333 ГК РФ к неустойке, взыскиваемой на будущее время, не могут быть применены. Вопрос о несоразмерности данной неустойки может быть поставлен ответчиком после исполнения основного обязательства.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате, поскольку истец препятствовал в пользовании участком с 17.06.2019, что подтверждается представленным письмом.

Судебная коллегия отклоняет данный довод по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

В рамках рассматриваемого дела спорным является период с 14 декабря 2019 года по 26 мая 2020 года.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды земельного участка от 18.04.2019, заключенного между сторонами, арендодатель вправе при наличии за арендатором задолженности по арендным платежам прекратить свободный доступ арендатору в арендуемый земельный участок и произвести удержание имущества арендатора, находящегося на территории земельного участка до момента полного погашения задолженности. Указанное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать арендные платежи, в том числе, и в тот период, когда доступ арендатора на арендованную территорию был ограничен.

Данный пункт фактически регулирует вопросы удержания имущества (ст. 359 ГК РФ).

Пунктом 4.1 договора аренды от 18.04.2019 предусмотрен размер ежемесячной арендной платы в сумме 150000 рублей.

Оплата за первый календарный месяц аренды производится арендатором путем внесения суммы предоплаты не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора либо оплаты наличными денежными средствами. В последующие периоды арендатор вносит платежи на основании договора без выставления арендодателем счета, ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца аренды путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо оплаты наличными денежными средствами (пункт 4.4). Арендатор вправе внести арендную плату досрочно в любой срок в пределах срока действия настоящего договора (пункт 4.5).

Использование арендатором земельного участка неполный календарный месяц, удержание земельного участка после прекращения, расторжения договора не освобождает арендатора от внесения арендной платы за месяц в полном объеме (пункт 4.9 договора).

18.06.2019 ФИО1 направил в адрес ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» претензию, в которой указал на нарушение Обществом сроков оплаты арендных платежей и возникновение в связи с этим задолженности в размере 668 500 рублей, указав при этом на ограничение доступа в соответствии с п. 3.2.1 договора.

Учитывая приведенное условие договора, истец был вправе удерживать имущество до погашения задолженности по арендной платы с начислением арендной платы за период удержания.

В соответствии с подп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25)).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком не предъявлялись встречные требования о признании пункта 3.2.1 договора аренды недействительным по основанию его оспоримости. Также не заявлялись возражения о ничтожности данного пункта с указанием оснований его ничтожности.

Поскольку установлено, что в период с 14.12.2019 по 26.05.2020 у ответчика имелась задолженность по арендной плате в соответствии с договором, истец был вправе на основании п. 3.2.1 договора прекратить свободный доступ арендатору на арендуемый земельный участок и произвести удержание имущества арендатора, находящегося на территории земельного участка до момента полного погашения задолженности.

Ссылка на факт перескладирования железобетонных плит и отсутствие их в спорный период на участке истца, неопределенности границ отклоняется судебной коллегией, поскольку ответчик получил плиты при подписании акта приема-передачи земельного участка. При рассмотрении дела сам ответчик указывал на размещение плит на участке истца и отсутствие доступа к нему. Факт размещения плит именно на участке истца подтверждается ранее состоявшимся решением по делу № 2-515/2020.

Довод о необоснованном отказе в выезде на земельный участок отклоняется, поскольку на момент подачи иска плиты уже были вывезены.

Довод о несоответствии даты договора дате его подписания отклоняется судебной коллегией. В рассматриваемом случае стороны очевидно согласовали условие о распространении действия договора аренды с 18.04.2019.

Ссылка на применение судом условий прекращенного договора отклоняется судебной коллегией.

В силу положений статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Аналогичная позиция изложена в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ), и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

С учетом изложенного, у Общества имеется обязанность по внесению арендной платы до момента возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Положения договора аренды не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, в том числе обязательство оплатить не выплаченные арендодателю арендные платежи.

Статья 329 ГК РФ предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пеней) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Таким образом, в связи с несвоевременным исполнением ответчиком договорных обязательств по оплате арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора (пункт 6.2), и за пределами срока его действия.

Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента прекращения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.

Довод апелляционной жалобы о подсудности спора Ухтинскому городскому суду Республики Коми отклоняется судебной коллегией, поскольку согласно п. 8.3 договора аренды стороны договорились о рассмотрении споров в Сыктывкарском городском суде Республики Коми. Заявленный спор вытекает из ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору.

При рассмотрении дела ответчик также указывал на подсудность спора арбитражному суду, поскольку истец ФИО1 является индивидуальным предпринимателем.

Установленные по делу фактические обстоятельства не позволяют прийти к выводу, что сдача земельного участка в аренды осуществлялась с целью извлечения прибыли. Земельный участок используется истцом ФИО1 для личных нужд, а договор аренды заключен сторонами по причине незаконного складирования ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» на земельном участке многотонных железобетонных конструкций.

Данная позиция нашла свое отражение в апелляционном определении судебной коллеги по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 04.06.2020 при рассмотрении апелляционной жалобы ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» на решение от 21.01.2020 по делу № 2-515/2020, правильность которой подтверждена определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2020.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы нельзя признать обоснованным, оснований для ее удовлетворения не имеется.

Судом первой инстанции полно и правильно установлены юридически значимые обстоятельства по спору, правильно применены нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Сыктывкарского городского Республики Коми от 16 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «КОМИСТРОЙМОСТ» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи