Гражданский кодекс часть 1

и по встречному иску Харитоновой О.Л. к ИП Тер-Акопову Г.Н. о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору, о признании незаконными начислений, взыскании суммы неосновательного обогащения,

заслушав доклад судьи Савина А.Н.,

установила:

ИП Тер-Акопов Е.Н. обратился в суд с настоящим иском к Харитоновой О.Л., в котором после уточнения требований просил взыскать с Харитоновой О.Л. в свою пользу денежные средства в размере 1 002194 рублей 7 копеек, из которых: 383747 рублей 8 копеек - основной долг по Договорам аренды недвижимого имущества № 0410/25/533-17 от 1 мая 2017 года, № 19 от 8октября 2018 года, № 1 от 9 сентября 2019 года; 386243 рубля 14 копеек - неустойка по указанным Договорам аренды недвижимого имущества за период с 11 апреля 2019 года по 5 апреля 2021 года; 232203 рубля 13 копеек - задолженность по оплате коммунальных платежей, а также неустойку в размере 0,1 % от суммы основного долга за каждый день просрочки исполнения обязательств по вышеназванным Договорам аренды недвижимого имущества, начиная с 6 апреля 2021 года до фактического исполнения Харитоновой О.Л. обязательств по Договорам; расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 271 рубль.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он приобрел право собственности на объект недвижимости, помещения в котором ранее были переданы в аренду на основании соответствующих договоров Харитоновой О.Л. Ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, а также коммунальных платежей за пользование объектом, в связи с чем образовалась задолженность, подлежащая взысканию.

В свою очередь, Харитонова О.Л. заявленные исковые требования не признала и обратилась со встречным иском к Тер-Акопову Г.Н., в котором после уточнения требований просила признать дополнительное соглашение от 21 марта 2019 года к договору аренды недвижимого имущества № 19 от 8октября 2018 года незаключенным; признать незаконными начисления, произведенные ИП Тер-Акоповым Е.Н. по арендной плате и коммунальным услугам за период с 21 марта 2019 года по 10 августа 2020 года; взыскать с Тер-Акопова Г.Н. в пользу Харитоновой О.Л. сумму неосновательного обогащения за произведенную оплату за коммунальные услуги Тер-Акопову Г.Н., предоставляемые по договорам аренды нежилого помещения № 1 от 9 сентября 2019 года и недвижимого имущества № 0410/25/533-17 от 1 мая 2017 года в размере 18 407 рублей 52 копеек, и неустойку в размере 54733 рублей 41копейки за период с 3 сентября 2019 года по 13 апреля 2021 года и далее до даты фактического исполнения; зачесть из суммы переплаты за коммунальные услуги указанной в пункте 4 исковых требований, задолженность по арендной плате в размере 37770 рублей 43 копеек.

В обоснование встречных исковых требований Харитонова О.Л. сослалась на неверные расчеты ИП Тер-Акопова Г.Н. по арендным и коммунальным платежам, поскольку они противоречат условиям заключенных договоров, что привело к неосновательному обогащению и необоснованному получению денежных средств Харитоновой O.Л., не предусмотренными условиями договоров аренды.

Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 11 мая 2021 года предъявленные исковые требования ИП Тер-Акопова Г.Н. удовлетворены частично:

с Харитоновой О.Л. в пользу ИП Тер-Акопова Г.Н. взыскана задолженность:

по договору аренды № 0410/25/533-17 от 1 мая 2017 года: основной долг – 62602 рубля 70 копеек, неустойка на 5 апреля 2021 года – 20 000 рублей,

по договору аренды № 19 от 8 октября 2018 года: основной долг – 87216рублей, неустойка на 5 апреля 2021 года - 22 000 рублей,

по договору аренды № 1 от 9 сентября 2019 года: основной долг – 233929рублей 10 копеек, неустойка на 5 апреля 2021 года - 45 000 рублей, а так же задолженность по возмещению расходов по оплате коммунальных платежей - 179605 рублей 38 копеек и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 271 рубль;

в удовлетворении исковых требований о взыскании с Харитоновой О.Л. в пользу ИП Тер-Акопова Г.Н. неустойки в размере 1% от суммы основного долга за каждый день просрочки исполнения обязательств по договорам аренды недвижимого имущества №0410/25/533-17 от 1 мая 2017 года, № 19 от 8октября 2018 года, № 1 от 9 сентября 2019 года начиная с 6 апреля 2021 года и до фактического исполнения ответчиком обязательства по договорам, а также о взыскании неустойки по вышеназванным договорам аренды и расходов по оплате коммунальных платежей по договору аренды № 1 от 9 сентября 2019года сверх взысканных сумм - отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления Харитоновой О.Л. к ИП Тер-Акопову Г.Н. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик/истец Харитонова О.Л. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на доводы аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Полагает, что расчет истца по первоначальному иску является неверным, поскольку не соответствует условиям договоров аренды, а также произведены без учета льготного периода действия ограничительных мер, принятых в связи с распространением новой короновирусной инфекции.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца/ответчика ИП Тер-Акопова Г.Н. - Дорожняк А.А. просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствии.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика/истца Харитоновой О.Л. - Беглецову Ю.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы в полном объеме, а также представителя истца/ответчика ИП Тер-Акопова Г.Н. - Дорожняк А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 1 мая 2017 года между ПАО «Ростелеком» и ИП Харитоновой О.Л. был заключен Договор аренды недвижимого имущества № 0410/25/533-17, на основании которого Харитоновой О.Л. во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения, общей площадью 214,2 кв. м.

На основании дополнительного соглашения к указанному договору от 8октября 2018 года стороны уменьшили арендуемую площадь до 139.5 кв.м.

1 марта 2019 года между ПАО «Ростелеком» и ИП Тер-Акоповым Г.Н. был заключен Договор купли-продажи № 0410/25/193-19, предметом которого являлись производственные помещения, назначение: нежилые помещения, площадь 717,4 кв.м., этаж 1,2,3, с кадастровым номером «…», которые включали в себя помещения, арендуемые Харитоновой О.Л.

Право собственности на вышеуказанные помещения перешло к ИП Тер-Акопову Г.Н., в связи с чем, 21 марта 2019 года между ИП Тер-Акоповым Г.Н. и ИП Харитоновой О.Л. было заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества № 410/25/533- 17.

Из пункта 1 указанного выше дополнительного соглашения следует, что сторонами установлено, что вместо арендодателя ПАО «Ростелеком», арендодателем является ИП Тер-Акопов Г.Н.

Ежемесячная плата за пользование Объектом по настоящему Договору составляет 49423 рубля 18 копеек и включает в себя возмещение расходов, понесенных Арендодателем по обеспечению Арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами (кроме уборки Объекта), как следует из пункта 4.1.1.Договора, изложенного в пункте 2 Дополнительного соглашения.

Пунктом 4.2. Договора установлена плата за пользование объектом по настоящему Договору, которая уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, до 10 числа отчетного месяца, на основании счетов, направленных Арендодателем до 5 числа отчетного месяца по адресу, указанному в пункте 1.1. Договора.

1 июня 2019 года между ИП Тер-Акоповым Т.Н. и ИП Харитоновой О.Л. было заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества № 0410/25/533-17, где согласно пункта 1 за владение и пользование объектом аренды Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин, где постоянная в размере 49423 рубля 18 копеек, а переменная величина арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета, а в случае невозможности установки приборов учета — пропорционально площади помещений, являющихся объектом аренды, согласно тарифам на коммунальные услуги, по которым Арендодатель эти услуги получает от снабжающих организаций, исходя из стоимости совокупных расходов Арендодателя по содержанию помещения за оплачиваемый период, а именно:

-водоснабжение (водоотведение) и электроснабжение на основании показаний приборов учета, установленных в помещении.

-теплоснабжение и вывоз твердых коммунальных отходов на основании расчета стоимости потребляемых Арендатором коммунальных услуг за оплачиваемый месяц с расшифровкой по виду услуг.

Плата ежемесячной переменной величины уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, до 20 числа отчетного месяца, на основании счетов, переданных Арендодателем до 15 числа отчетного месяца.

При этом суд установил и сторонами не оспаривалось, что ИП Тер-Акоповым Г.Н. надлежащим образом исполнены обязательства по Договору аренды недвижимого имущества № 0410/25/533-17, Харитонова О.Л., в свою очередь, ненадлежащим образом исполнила обязательства по выплате арендной платы за пользование объектом, в связи с чем образовалась задолженность в размере 62602 рублей 70 копеек по постоянной части арендной платы.

На основании Соглашения о расторжении договора от 8 сентября 2019года Договор аренды недвижимого имущества № 0410/25/533-17 расторгнут.

Из материалов дела также следует, что между ПАО «Ростелеком» и ИП Харитоновой О.Л. был заключен Договор аренды недвижимого имущества №19 от 8 октября 2018 года.

Согласно пункта 1.1. Договора Харитоновой О.Л. во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Кисловодская, д. 18, на 1 этаже, в том числе помещение № 46 - 6,2 кв.м., помещение № 65 - 68.5 кв.м.

При этом 1 марта 2019 года между ПАО «Ростелеком» и ИП Тер-Акоповым Г.Н. был заключен Договор купли-продажи № 0410/25/193-19, предметом которого клялись производственные помещения, назначение: нежилые помещения, площадь 717,4 кв.м., этаж 1,2,3, с кадастровым номером «…», адрес«…».

Поскольку право собственности на вышеуказанные помещения перешло к ИП Тер-Акопову Г.Н. 11 марта 2019 года между ИП Тер-Акоповым Г.Н. и ИП Харитоновой О.Л. было заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества № 19.

Согласно пункта 1 Дополнительного соглашения установлено, что арендодателем является ИП Тер-Акопов Г.Н.

Согласно пункта 2 Дополнительного соглашения ежемесячная плата за пользование Объектом по настоящему Договору составляет 34167 рублей 60копеек и включает в себя возмещение расходов, понесенных Арендодателем по обеспечению Арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами (кроме уборки Объекта), плата ежемесячной постоянной величины за пользование объектом уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, до 10 числа отчетного месяца, на основании счетов, переданных Арендодателем до 5 числа отчетного месяца.

Из представленного ИП Тер-Акоповым Г.Н. расчета следует, что Харитоновой О.И. ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за пользование объектом, что привело к образованию задолженности в размере 87 216 рублей.

Договор аренды недвижимого имущества № 19 расторгнут с 17 июля 2020 года на основании уведомления (претензии) об одностороннем расторжении договора со стороны Арендодателя, переданного Арендатору 2июля 2020 года, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Договором аренды за нарушение сроков оплаты за пользование объектом, предусмотрено взыскание неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Материалами дела подтверждается, что 9 сентября 2019 года между ИП Тер-Акоповым Т.Н. и ИП Харитоновой О.Л. был заключен Договор аренды недвижимого имущества № 1, согласно условий которого последней во временное владение и пользование предоставлена часть нежилого помещения площадью 174,5 кв.м., по адресу: «…».

Ежемесячная постоянная величина арендной платы за пользование объектом по настоящему договору составляет 49423 рубля 18 копеек.

Согласно пункта 5.1.2 Договора Переменная величина арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета, а в случае невозможности установки приборов учета - пропорционально площади помещений, являющихся объектом аренды, согласно тарифам на коммунальные услуги, по которым Арендодатель эти услуги получает от снабжающих организаций, исходя из стоимости совокупных расходов Арендодателя по содержанию помещения за оплачиваемый период, а именно:

Плата ежемесячной постоянной величины за пользование объектом уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, до 10 числа отчетного месяца, на основании счетов, переданных Арендодателем до 5 числа отчетного месяца.

Ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за пользование объектом.

Договор аренды недвижимого имущества № 1 расторгнут с 17 июля 2020года на основании уведомления (претензии) об одностороннем расторжении договора со стороны Арендодателя, переданного Арендатору 2июля 2020 года, что подтверждается материалами дела и не спаривается сторонами.

Указанным договором предусмотрено обязательство Арендатора оплатить неустойку в размере 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Так, размер задолженности по оплате постоянной части арендной платы ИП Харитоновой О.Л. по договору № 1 от 9 сентября 2019 года с учетом исчисленной истцом неустойки составляет 525150 рублей 8 копеек.

При этом согласно представленным истцом расчетов за Харитоновой О.Л. имеется задолженность по плате переменной части арендной платы за коммунальные услуги как по договору № 410/25/233-17 от 1 мая 2017 года, так и по договору аренды № 1 от 9 сентября 2019 года: за электроснабжение в размере 108473 рублей 55 копеек, за услуги водоснабжения в размере 21733рублей 16 копеек.

Признавая верным указанные расчеты, суд первой инстанции обоснованно указал, что они подтверждаются актами сверки сторон по показаниям приборов учета потребляемых коммунальных ресурсов, которые собственноручно подписаны Харитоновой О.Л. Показания приборов учета соответствуют показаниям, указанным в актах приема коммунальных услуг, которые также подписанных сторонами. Кроме того, включение в сумму переменной части арендных платежей 6 % налога уплачиваемого истцом как индивидуальным предпринимателем, соответствует условиям договоров аренды, которыми предусмотрена компенсация расходов Арендодателя понесенных в связи с предоставлением коммунальных услуг, в связи с чем со стороны Арендодателя не возникает неосновательного обогащения.

Таким образом, Харитоновой О.Л. были известны объемы потребляемых коммунальных услуг порядок формирования платежей, поскольку стороны регулярно производили сверку приборов учета, в помещениях, арендуемых Харитоновой О.Л., что подтверждается актом сверки приборов учета, подписанным обеими сторонами.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Поскольку сторонами в надлежащей форме совершен договор аренды нежилого помещения, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако, требуемая государственная регистрация этого договора не осуществлена, то такой договор влечет правовые последствия в отношениях между ними. Подобный договор может быть оспорен третьими лицами по правилам о недействительности сделок, однако, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведённой судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора надлежащим образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.

Оснований для иной оценки установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств судебная коллегия не усматривает.

Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, поэтому предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 11 мая 2021года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 ноября 2021года.

Председательствующий:

Судьи: