Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Воскресенской В.А.
судей	Миронова А.А., Нечунаевой М.В.

при секретаре	Герасимовой К.Ю.,

3 сентября 2015 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционным жалобам Матвеенко В.А., ООО «КазПан» на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 27 мая 2015 года, которым постановлено:

иск Куликовой Е.Н. к ООО «КазПан» удовлетворить.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от ДД.ММ.ГГГГ№ о государственной регистрации права собственности ООО «КазПан» на квартиру <данные изъяты>

Обязать ООО «КазПан» произвести государственную регистрацию Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Куликовой Е.Н. на строительство квартиры (жилое помещение), площадью <данные изъяты> кв. м., состоящей из <данные изъяты>, расположенной в многоквартирном доме на <данные изъяты> этаже со строительным номером №, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, согласно Описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1.1 к Договору; (после присвоения адреса - квартиры расположенной <адрес>

Обязать Куликову Е.Н. перечислить на счёт Застройщика – ООО «КазПан» обусловленную пунктом 4.2.2. Договора сумму <данные изъяты> рублей в течение 15 календарных дней после государственной регистрации ООО «КазПан» Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО «КазПан» передать Куликовой Е.Н. по акту квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, не позднее 10 дней со дня поступления на расчётный счёт ООО «КазПан» от Куликовой Е.Н. денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «КазПан» в пользу Куликовой Е.Н. расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> рублей, за составление доверенности <данные изъяты> рублей, расходы по оплате пошлины <данные изъяты> рублей, всего взыскать <данные изъяты> рублей.

Матвеенко В.А. в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>., отказать.

Заслушав доклад судьи Миронова А.А., объяснения представителя ООО «КазПан» Матвеевой Н.А., поддержавшей апелляционную жалобу своего доверителя, объяснения представителя Куликовой Е.Н. адвоката Титова С.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Куликова Е.Н. предъявила иск к ООО «КазПан» о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, передачи квартиры по акту.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>

По условиям данного договора ответчик взял на себя обязательства передать истцу в указанном доме квартиру со строительным номером №. Стоимость квадратного метра по договору составляла <данные изъяты> рублей, общая инвестируемая сумма по объекту долевого строительства <данные изъяты> рублей. По условиям договора, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами, считается обязательным для заключивших его сторон.

Истец исполнила условие, предусмотренное п.п. 4.2.1. Договора и внесла ДД.ММ.ГГГГ на расчётный счет ответчика денежную сумму <данные изъяты> рублей. Основную сумму по договору истец собиралась оплатить ответчику за счёт кредитных средств, предоставляемых ей ОАО «Сбербанк России».

17 июля 2014 года истец получила от ответчика предупреждение, из которого следовало, что Договор не зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключённым по вине истца, не исполнившей обязательства по оплате. При выяснении обстоятельств направления данного предупреждения генеральный директор ООО «КазПан» сообщил истцу, что готов продать ей квартиру за <данные изъяты> рублей при цене 1 квадратного метра <данные изъяты> рублей, что существенно отличалось от условий Договора.

Полагала, что, не исполнив условия договора, в частности, не выполнив свои обязательства по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №, ответчик ООО «КазПан» нарушил ее права, как потребителя. При неоднократных обращениях к ответчику с предложением зарегистрировать договор, ответчик от регистрации договора уклонялся.

По этим основаниям, с учетом последующих уточнений, истец просила суд: 1) обязать ООО «КазПан» произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Куликовой Е.Н. на строительство квартиры со строительным номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> 2) обязать ответчика передать ей указанную квартиру по акту; 3) прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от ДД.ММ.ГГГГ№ о государственной регистрации права собственности ООО «КазПан» на данную квартиру; 4) взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> рублей, за составление доверенности <данные изъяты> рублей.

Определением суда от 19 февраля 2015 года в порядке ст. 42 ГПК РФ третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора был признан Матвеенко В. А., который предъявил иск о признании за ним права собственности на спорную квартиру, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «КазПан» договор купли-продажи названной квартиры по цене <данные изъяты> рублей. Договор исполнен в день его заключения, поскольку квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ он перевел покупную цену за квартиру ООО «КазПан» и в этот же день квартира по акту приема-передачи была ему передана продавцом. Обеспечительные меры, принятые судом по иску Куликовой Е.Н., не позволяли ему произвести регистрацию права собственности.

В судебном заседании Куликова Е.Н. и её представитель Титов С.А. уточненные исковые требования поддержали. Исковые требования Матвеенко В.А. просили в иске Матвеенко В.А. отказать.

ООО «КазПан» своего представителя в суд не направил.

Матвеенко В.А. в судебном заседании не участвовал.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КазПан» Казарбин Н.В. полагает решение суда первой инстанции, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Куликовой Е.Н. отказать.

Полагает, что суд первой инстанции вышел за рамки заявленных исковых требований, а именно, в части возложения на Куликову Е.Н. обязанности перечислить на счет ООО «КазПан», после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Указывает, что возлагая на истца обязанность, оплатить по договору долевого участия в строительстве <данные изъяты> рублей, суд первой инстанции не учел, что стоимость квартиры по договору составляет <данные изъяты> рублей, а денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, уплаченные Куликовой Е.Н. в качестве первого взноса платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, были ей возвращены.

Также обращает внимание на то обстоятельство, что регистрация договора № от ДД.ММ.ГГГГ невозможна, поскольку многоквартирный дом <адрес> введен в эксплуатацию, и уже не является объектом незавершённого строительства, в отношении которого был оформлен указанный договор. Дом относится к жилым помещениям, регистрация права собственности на которые осуществляется в ином порядке.

Считает, что поскольку договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был заключён ввиду отсутствия его регистрации, а зарегистрирован он быть не может в силу введения дома в эксплуатацию, то у суда первой инстанции не имелось оснований для принятия решения в части передачи спорной квартиры истцу.

Кроме того поясняет, что спорная квартира продана и передана во владение иному лицу – Матвеенко В.А. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке недействительной сделкой не признавался.

В своей апелляционной жалобе Матвеенко В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Куликовой Е.Н. отказать, удовлетворить его исковые требования.

Указывает, что, уплатив денежные средства в полном объеме, он стал законным владельцем спорной квартиры, переданной ему по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах полагает, что ООО «КазПан» не может передать недвижимое имущество, которое не находится в его владении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Куликова Е.Н. (участник) и ООО «КазПан» (застройщик) оформили и подписали договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома на строительство однокомнатной квартиры по установленному в дальнейшем адресу: <адрес>, которую застройщик обязался передать участнику.

В соответствии с п. 2.1 и п. 2.2 договора застройщик обязуется в установлены срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств. Участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в порядке и сроки установленные п. 6 договора.

Согласно предусмотренному в Разделе 4 договора порядку расчетов участник производит оплату цены договора путем передачи безналичных средств застройщику, состоящих из собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России» на основании соответствующего кредитного договора.

Оплата производится в следующем порядке: при заключении договора участник выплачивает застройщику сумму собственных средств в размере <данные изъяты> рублей; сумму кредитных средств в размере <данные изъяты> рублей участник обязан уплатит застройщику в течение 15 дней после успешной государственной регистрации настоящего договора в Федеральной Регистрационной службе. Кредит предоставляется заемщику только после предоставления покупателем кредитору копий документов, подтверждающих оплату части стоимости квартиры за свет собственных средств в сумме <данные изъяты> рублей.

В п. 10.1 договора содержится установленное Федеральным законом положение о том, что настоящий договор подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 10.2 договора обязанность по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации договора лежит на застройщике. Подать документы на регистрацию настоящего договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на движимое имущество и сделок с ним, обязан участник.

Разрешая исковые требования Куликовой Е.Н., суд пришел к выводу об их удовлетворении, поскольку ответчиком были нарушены права истца Этот вывод обосновал тем, что ответчик не выполнил предусмотренной договором обязанности произвести государственную регистрацию договора, в результате чего выдача истцу кредита, обусловленная данным обстоятельством, не состоялась. Таким образом не выполнив условия договора в части его регистрации в Росреестре по Камчатскому краю ответчик создал непреодолимое для истца препятствие для получения кредитных средств.

Одновременно суд также указал в решении, что заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома сторонами не расторгался.

Между тем договор участия в долевом строительстве в силу п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Таким образом, оснований для вывода о том, что данный договор был заключен сторонами и ими не расторгался у суда не имелось. Такой вывод не основан на обстоятельствах дела и нормах права.

Более того, согласно вышеуказанному п. 10.2 договора, обязанность подать документы на его регистрацию в регистрирующий орган, возлагалась на истца, тогда как на ответчике лежала обязанность по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации.

Кроме того, обязав Куликову Е.Н. перечислить на счет ответчика денежные средства в размере <данные изъяты> рублей суд вышел за пределы исковых требований и разрешил требование которое в суде как исковое никем не заявлялось, что противоречит ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При этом суд также не учел, что стоимость квартиры по договору составляла <данные изъяты> рублей, а денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, уплаченные Куликовой Е.Н. в качестве первого взноса, платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ были ей возвращены (т. 1 л.д. 122).

При разрешении исковых требований Куликовой Е.Н. не учтено судом обстоятельство невозможности заключения, регистрации и исполнения такого договора, поскольку многоквартирный дом, в котором расположена спорная кавртиры, веден в эксплуатацию, и уже не является объектом незавершённого строительства, а спорная квартира передана третьему лицу.

Поскольку договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был заключён ввиду отсутствия его регистрации, а зарегистрирован он быть не может в силу введения дома в эксплуатацию, то у суда первой инстанции не имелось оснований для принятия решения в части передачи спорной квартиры истцу.

При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований Куликовой Е.Н. не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права при несоответствии изложенных в нем выводов, обстоятельствам дела.

В части разрешения исковых требований Матвеенко В.А., решение суда также постановлено с нарушением норм материального права.

Отказывая Матвеенко В.А. в удовлетворении исковых требований о признании за ним права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «КазПан» не прошел государственную регистрацию, ввиду чего считается незаключенным и в связи с этим не порождает правовых последствий.

Такой вывод суда является неверным, поскольку правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года, что предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, таким образом, сделка купли-продажи спорной квартиры государственной регистрации не подлежала.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения иска Матвеенко В.А. как третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку доказательств возникновения у него такого права суду не представлено. Приложенные к заявлению документы касаются заключения и исполнения сделки купли-продажи спорной квартиры не Матвеенко В.А., а иным лицом.

На основании изложенного, решение суда в части разрешения требований Матвеенко В.А. подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Елизовского районного суда Камчатского края от 27 мая 2015 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Куликовой Е.Н. к ООО «КазПан» об обязании произвести государственную регистрацию Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Куликовой Е.Н. на строительство квартиры (жилое помещение), площадью <данные изъяты> кв. м., состоящей из <данные изъяты>, расположенной в многоквартирном доме на <данные изъяты> этаже со строительным номером №, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, согласно Описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1.1 к Договору; (после присвоения адреса - квартиры расположенной <адрес>; передать Куликовой Е.Н. по акту квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; о взыскании с ООО «КазПан» в пользу Куликовой Е.Н. расходов по оплате услуг представителя <данные изъяты> рублей, за составление доверенности <данные изъяты> рублей – отказать.

Матвеенко В.А. в удовлетворении требования о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>., отказать

Председательствующий

Судьи