Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4/2021 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании согласия недействительным, о признании сделки в части, заключенной на иных условиях, о признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий недействительной сделки, взыскании убытков

по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2

на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021 года,

установила:

в обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 и ФИО3 состоят в зарегистрированном браке.

17 сентября 2012г. по договору купли-продажи ФИО3 приобрел у ОАО «РЖД» здание гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, общая площадь 214.1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>. Стоимость имущества составила 935 000 руб.

12 апреля 2013г. ФИО3 приобрел у ОАО «РЖД» здание гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>. Стоимость имущества составила 1080 000 руб.

16 ноября 2016 г. между ФИО3 и администрацией Байкальского городского поселения был заключен договор Номер изъят аренды земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>.

12 ноября 2016 г. между Ба Е.Г. и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, по условиям которого Сторона 1 обязалась передать Стороне 2 право собственности на: земельный участок Номер изъят, земельный участок Номер изъят, земельный участок Номер изъят, земельный участок Номер изъят, жилой дом Номер изъят, жилой дом Номер изъят, жилой дом Номер изъят, здание гаража Номер изъят, здание гаража Номер изъят.

Согласно п.2.2 предварительного договора, по условиям основного договора объекты продаются продавцом покупателю за цену 22 444 000 руб., в которую входит стоимость всех расходов по совершению сделки купли-продажи и оформление права собственности. Согласно п.2.3 договора общая цена на объекты выплачивается покупателем на следующих условиях: сумма задатка в размере 2 444 000 руб.; часть цены в размере 19 000 000 руб. оплачивается в течении трех рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; оставшаяся часть цены объектов в размере 1 000 000 руб. оплачивается в течении трех рабочих дней с момента объединения земельных участков, указанных в п.2.1. настоящего договора, в единый земельный участок и регистрации права собственности на него покупателя.

12 ноября 2016г. истцом было дано нотариальное согласие на заключение данных сделок, так как имущество являлось совместно нажитым имуществом супругов, приобретенное во время брака. О стоимости имущества была достигнута договоренность между ней, ФИО3 и Ба Е.Г.

22 ноября 2016г. между ФИО3 и Ба Е.Г. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, договор перенайма земельного участка, согласно которым ФИО3 передал Ба Е.Г. в собственность, в перенайм, объекты недвижимости: земельный участок Номер изъят стоимостью 900 000 руб., земельный участок Номер изъят стоимостью 1 500 000 руб., земельный участок Номер изъят стоимостью 500 000 руб., земельный участок Номер изъят стоимостью 500 000 руб., жилой дом Номер изъят стоимостью 950 000 руб., жилой дом Номер изъят стоимостью 950 000 руб., жилой дом Номер изъят стоимостью 1 300 000 руб., здание гаража Номер изъят стоимостью 650 000 руб., здание гаража Номер изъят стоимостью 550 000 руб. Итого стоимость передачи прав на объекты недвижимости составила в размере 7 800 000 руб.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят был передан не в собственность, а по договору перенайма, сумма была изменена с 1 500 000 руб. на 500 000 руб., так как по предварительному договору данный земельный участок должен быть передан в собственность и конечная сумма в размере 1 000 000 руб. оплачена не была.

25 ноября 2016г. договоры были переданы для регистрации перехода права собственности, аренды на объекты недвижимости. При передаче договоров в регистрационную службу и подписании договоров она не присутствовала. Со слов ФИО3, когда он знакомился с условиями договоров в них была указана следующая стоимость объектов недвижимости: здание гаража Номер изъят -6 500 000 руб., здание гаража Номер изъят - 5 500 000 руб. Перед подписанием договоров его попросил выйти из здания муж Ба Е.Г. После беседы с ним, ФИО3 уже не читал договоры, просто подписал, так как у него не было оснований не доверять Ба Е.Г. После подписания и передачи договоров у ФИО3 также не было оснований не доверять Ба Е.Г., так как она своими действиями по оплате выполнила условия предварительного договора, на основании которого и заключался основной договор, а именно: произвела следующие оплаты по договору: 12 ноября 2016г. - 2 444 000 руб. (задаток); 25 ноября 2016г. платежным поручением Номер изъят перечислена денежная сумма 9 923 585,82 руб.; 13 декабря 2016г. по расписке передана денежная сумма 9 000 000 руб., итого - 21 367 585,82 руб., то есть была передана сумма, исходя из продажной стоимости гаражей 12 000 000 рублей (6 500 000 + 5 500 000).

Ба Е.Г. произвела оплаты по договору, а ФИО3 принял оплату за объекты и передал объекты Ба Е.Г. У Ба Е.Г. не имелось претензий по оплате вплоть до 2019 года. В данный период Ба Е.Г. направляла в адрес ФИО3 претензии по вопросу не оформления земельных участков в собственность и ни разу не высказывала претензии по поводу оплаты по договору.

Более того, как ей стало известно в 2019 году, Ба Е.Г. и ФИО3 предпринимали действия по заключению нового договора по стоимости объектов недвижимости. Так, они обратились к ФИО8 для того, чтобы она подготовила проект договора. Согласно проекту договора, стороны указали, что между ФИО3 и Ба Е.Г. были заключены предварительный договор от 12.11.2016 и договор от 22.11.2016. Стороны не оспаривают и подтверждают, что волеизъявление сторон при заключении предварительных договоров и основных договоров были следующего содержания по стоимости гаражей: 6 500 000руб. и 5 500 000 руб. Данный договор был направлен в адрес Ба Е.Г., однако подписан не был. В апреле 2019 года от ФИО3 ей стало известно, что Ба Е.Г. взыскивает с ФИО3 денежные средства, оплаченные Ба Е.Г. по заключенным договорам, как неосновательное обогащение. В связи с тем, что в договоре почему-то была указана сумма сделки по объектам недвижимости, в которой не хватало одного ноля, были указаны не договорные суммы. А именно: стоимость гаража по договоренности составляла 5 500 000 руб., а в договоре указана сумма 550 000 руб., стоимость второго гаража по договоренности составляла 6 500 000 руб., а в договоре указана сумма 650 000 руб.

Если бы она знала, что суммы будут указаны не по договоренности, согласия на заключения сделки, по данным договорам, она бы не дала. Как стало известно из решения суда от 22.08.2019, Ба Е.Г. в одностороннем порядке была изменена сумма по договору купли-продажи, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, был передан в аренду, а не в собственность. Стоимость объектов уменьшилась на 14 644 000 (22 444 000 – 7 800 000) руб.

Фактически ей, как сособственнику недвижимого имущества, причинен материальный ущерб, действиями сторон по договору. Она давала свое согласие на заключение договора в отношении гаражей стоимостью 12 000 000 руб.

Действия Ба Е.Г., до заключения основного договора и после заключения основного договора, свидетельствуют о том, что стоимость зданий гаражей была определена сторонами в размере 12 000 000 руб. При даче согласия она была введена в заблуждение, так как по данному согласию стороны передали договор в регистрационную службу по стоимости объектов, отличных от условий предварительного договора. Договор от 22 ноября 2016г. в части стоимости гаражей, был подписан ФИО3 вследствие заблуждения.

Истец просила признать недействительным согласие от 12 ноября 2016г., признать сделку купли-продажи от 22 ноября 2016г. в части гаражей, заключенной на иных условиях по стоимости объектов, признать договор купли-продажи в части недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать убытки.

Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021г. исковые требования ФИО1 к Ба Е.Г., ФИО3 удовлетворены частично.

Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22 ноября 2016г. признан в части объектов недвижимости:

- здания гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят и здания гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, расположенных по адресу: <адрес изъят>,

заключенным на иных существенных условиях с определением стоимости указанных объектов 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб. соответственно.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Ба Е.Г., ФИО3 о признании недействительным согласия от 12 ноября 2016г., признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 22 ноября 2016г. в части, применении последствий недействительности сделки, отказано; в удовлетворении требований к Ба Е.Г. о взыскании убытков, также отказано.

Определением суда от 8 февраля 2021г. исковые требования к ФИО3 о взыскании убытков оставлены без рассмотрения.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1- ФИО4 просит решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным в части, о применении последствий недействительности сделки, отменить и принять новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на положения ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ. Полагает, что при вынесении решения суд не учёл указанные положения закона.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Ба Е.Г. - ФИО5 просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что при вынесении обжалуемого решения, суд не принял во внимание, обстоятельства, установленные иными судебными актами. Так, решением суда от 22 августа 2019г. по делу Номер изъят, исковые требования Ба Е.Г. к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены в размере 7 561 585,82 руб. В указанном судебном акте суд оценивал и рассматривал вопрос действительности договора купли-продажи, стоимость гаражей установлена в размере 650 000 и 550 000 руб. Решением суда от 17 октября 2019 г. по делу Номер изъят в удовлетворении требований ФИО3 к Ба Е.Г. о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости, отказано. Судом также была дана оценка заключенному договору купли-продажи от 22 ноября 2016г., суд указал, что при заключении договора продавцу была известна стоимость имущества и он её не оспаривал, подписал договоры, получил за имущество денежные средства в полном объеме; факт согласованной цены ниже среднерыночных показателей не является основанием для расторжения договора купли-продажи. Таким образом, указанным решением суда также дана оценка доводам ФИО3 и ФИО1, которая была допрошена в качестве свидетеля.

12 ноября 2016г. был заключен предварительный договор, которым согласована общая цена продаваемых объектов недвижимости. Основным договором от 22 ноября 2016 г. цена объектов недвижимого имущества определена отдельно по каждому объекту. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи. Договор подписан, право зарегистрировано. Вопрос действительности договоров был не единожды рассмотрен Слюдянским районным судом Иркутской области при рассмотрении иных дел.

Выражает несогласие с выводами суда относительно того, что между сторонами было достигнуто соглашение по цене гаражей 5500000 и 6500000 руб. По мнению заявителя жалобы, судом произведена переоценка доказательств, которым ранее судебными актами, вступившими в законную силу, уже дана оценка и которые являются преюдициальными.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Ба Е.Г.- ФИО6 просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд не установил и не обосновал в чем конкретно заключается недобросовестность Ба Е.Г., необоснованно и незаконно применил к ней положения ст. 10 ГК РФ; заблуждение продавца не обосновано и не доказано. Несоответствие цены имущества его рыночной стоимости, само по себе не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи.

Каких-либо заверений относительно сделки, которые Ба Е.Г. предоставила ФИО3 и не выполнила, суд не установил. Цена основного договора может отличаться от цены предварительного договора, отличие цены обусловлено объективными факторами, в частности неисполнением ФИО3 обязательств по передаче части отчуждаемых объектов в собственность, а также изменению вида разрешенного использования земельных участков.

Правила о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре, действуют лишь в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора. При этом стороны по соглашению между собой с учетом положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ не лишены возможности установить условия основного договора, отличающиеся от указанных в предварительном договоре.

Суд обосновал новую цену спорных объектов направлением представителем истца по электронной почте в адрес ответчика проекта договора от 01.04.2018 с указанием новой цены. Данный договор сторонами подписан не был. Договор купли-продажи от 22.11.2016 на тот момент уже был заключен и зарегистрирован Росреестром. Установление иной цены договора купли-продажи после заключения договора, означает противоречие принципу свободы договора, навязывание стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

В основу решения суда было положено недопустимое доказательство-заключение эксперта Номер изъят, составленное с нарушением федеральных стандартов оценки.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы в материалы дела не поступало.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО4, представителей Ба Е.Г. - ФИО6 и ФИО5, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении" указано, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Обжалуемое решение суда этим требованиям не отвечает.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ. Такими основаниями в данном деле являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Аналогичные положения закреплены в ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга; сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2).

В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 и ФИО1 с 21 января 2000г. состоят в зарегистрированном браке.

Во время брака, на основании договоров купли-продажи от 17 сентября 2012г., от 12 апреля 2013г., заключенных с ОАО «РЖД», ФИО3 приобрел два гаража, площадью 214.1 кв.м. и 413,4кв.м., расположенных по адресу: <адрес изъят>, стоимостью 935 000 руб. и 1 080 000 руб. соответственно.

12 ноября 2016г. ФИО1 оформила нотариально удостоверенное согласие, согласно которому, в соответствии со ст.35 Семейного кодекса РФ дала согласие своему супругу ФИО3 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению объектов недвижимого имущества, в том числе указанных гаражей, жилых домов, земельных участков (всего 11 объектов), а также дала согласие на уступку права аренды за цену и на условиях по своему усмотрению земельных участков с кадастровыми номерами: Номер изъят, расположенных поселке <адрес изъят>.

Согласие подписано собственноручно ФИО1, личность её установлена, дееспособность и факт регистрации брака проверены нотариусом, зарегистрировано в реестре нотариуса за Номер изъят.

12 ноября 2016г. между Ба Е.Г. и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, по условиям которого стороны обязались в срок до 18 ноября 2016г. заключить основной договор купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства, указанных в п. 2.1 договора, на условиях предусмотренных предварительным договором.

Так, согласно п. 2.1, по основному договору ФИО3 обязался передать в собственность Ба Е.Г., а последняя принять и оплатить следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>,

- земельный участок с кадастровый Номер изъят, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>;

- земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 2587 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>;

-земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 840 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>;

- жилой дом, площадью 30 кв.м., кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>;

-жилой дом, площадью 30 кв.м., кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>;

-жилой дом, площадью 46.6 кв.м., кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>;

-здание гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4кв.м., инв. Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>

-здание гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 214.1 кв.м., инв. Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят> Итого - 9 объектов недвижимости.

По условиям основного договора объекты продаются Продавцом Покупателю за цену в 22 444 000 рублей, в которую входит стоимость всех расходов по совершению сделки купли-продажи и оформления права собственности. Продажная цена указанных земельных участков является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говориться об иной продажной стоимости данных земельных участков, признаются недействительными ( п. 2.2.).

Общая цена за Объекты выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка в размере 2 444 000 руб. уплачивается в соответствии с п.3.1. настоящего договора (в момент заключения настоящего договора); часть цены Объектов в размере 19 000 000 руб. уплачивается в течении 3-х рабочих дней с момента регистрации права собственности Покупателя на Объекты Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; оставшаяся часть цены Объектов в размере 1 000 000 руб. уплачивается в течении трех рабочих дней с момента объединения земельных участков, указанных в п.2.1. настоящего Договора, в единый земельный участок и регистрации права собственности на него Покупателя (п.2.3. Договора). Стороны договорились, что основной договор будет заключен только при условии одновременной продажи всех объектов, поименованных в п. 2.1 договора и при одновременном заключении покупателем договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> по цене не выше 1 500 000 руб. ( п. 2.4).

Одновременно с заключением основного договора, продавец обязуется заключить договор уступки прав и обязанностей по договору Номер изъят аренды земельного участка от 15.11.2013 и передать права на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>.

22 ноября 2016 г. между ФИО3 (продавец) и Ба Е.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимости - земельные участки, жилые дома и здания гаражей ( всего 7 объектов), покупная цена которых составляет 5 800 000 руб. и состоит из:

-покупной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>, в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей.

- покупной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 2587 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>, в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

- покупной стоимости жилого дома, площадью 30 кв.м., кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, в размере 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

- покупной стоимости жилого дома, площадью 46.6 кв.м., кадастровый Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей.

-покупной стоимости здания гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4кв.м., инв.Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>, в размере 650 000 (Шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

-покупной стоимости здания гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 214.1 кв.м., инв.Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>, в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей (п.3 договора).

Согласно п.3.2 договора, по предварительному договору купли-продажи земельных участков и объектов капитального строительства от 12 ноября 2016г., покупателем внесен задаток в сумме 2 444 000 руб. в обеспечение заключения настоящего договора; оплата оставшейся части покупной цены объектов недвижимости производится покупателем за вычетом суммы задатка в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор подписан сторонами, право собственности покупателя на указанные в договоре объекты зарегистрировано 1 декабря 2016г.

Кроме того, 22 ноября 2016г. между ФИО3 и Ба Е.Г. заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенаём) по договору аренды земельного участка Номер изъят от 07 марта 2014 г., согласно которому ФИО3 передал Ба Е.Г. права и обязанности по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 840 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>. Стоимость уступки права аренды по договору составила 500 000 руб.

22 ноября 2016г. ФИО3, действуя по доверенности от имени ФИО9, заключил с Ба Е.Г. договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО9 передала Ба Е.Г. в собственность земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>. Покупная цена земельного участка составила 1 500 000 рублей.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ, ст.ст. 154, 155, 168, 196, 179 ГК РФ, ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным нотариального согласия, выданного ФИО1 12 ноября 2016г., в том числе по причине пропуска срока исковой давности, учитывая дату обращения в суд с указанными требованиями в январе 2021 года.

Отказывая в удовлетворении этих требований, суд правильно указал, что истцом не предоставлено относимых, допустимых, достоверных доказательств того, что нотариусом при совершении нотариального действия были допущены нарушения, что вопреки утверждениям истца о том, что она дала согласие на продажу объектов недвижимости, в том числе гаражей по определенной цене, фактически данное истцом согласие предусматривало право супруга на продажу общего имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, что истец не представил доказательств тому, что согласие, как односторонняя сделка, выдано под давлением и под влиянием обмана. Решение суда в указанной части не обжалуется.

Отказав в удовлетворении исковых требований о признании недействительным нотариального согласия от 12 ноября 2016г., суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных ст. 35 Семейного кодекса РФ оснований для признания недействительным договора от 22 ноября 2016г. в части объектов недвижимости – двух гаражей, равно как и производных требований о применении последствий недействительности сделки, поскольку сделка по распоряжению общим имуществом супругов совершена при наличии соответствующего согласия второго супруга.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании убытков, причиненных, по мнению истца, односторонним изменением условий договора со стороны Ба Е.Г. в части стоимости гаражных боксов, суд, руководствуясь ст. ст. 15, 393 ГК РФ пришел выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения. В этой части решение не обжалуется.

Судебная коллегия с выводами суда относительно отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора от 22 ноября 2016г. в части объектов недвижимости – двух гаражей и производных требований о применении последствий недействительности сделки, соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию доказательств, основаны на правильном применении норм материального права и доводами апелляционной жалобы ФИО1 опровергнуты быть не могут.

В соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, правом на оспаривание сделок по основаниям, предусмотренным указанными правовыми нормами, наделена сторона сделки, тогда как истец стороной оспариваемой сделки не является, в связи с чем, оснований для признания недействительной части сделки на основании ст.ст. 178, 179 ГК РФ по иску ФИО1, не имелось; ФИО3, являясь стороной сделки, таких требований не заявлял.

Оценивая доводы жалобы ФИО1 судебная коллегия полагает необходимым также отметить, что оспаривая решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании сделки недействительной в части, при этом соглашаясь с решением суда в части удовлетворенных требований, ФИО1 фактически предлагает применить одновременно два конкурирующих способа защиты, поскольку удовлетворение требований о признании договора недействительным в части исключает возможность удовлетворения требований о признании договора в части заключенным на иных условиях.

Между тем, с решением суда в части признания договора купли-продажи от 22 ноября 2016г. заключенным в части стоимости двух гаражей на иных условиях, а именно по цене 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб., судебная коллегия согласиться не может.

Удовлетворяя указанные требования, руководствуясь ст. ст. 10, 429, 431.2 Гражданского кодекса РФ, суд исходил из того, что в предварительном договоре от 18 ноября 2016г. общая стоимость отчуждаемых объектов была определена в размере 22 444 000 руб., что во исполнение условий договоров по оплате за объекты недвижимости, были произведены следующие выплаты: сумма задатка 2 444 000 руб. внесена 12 ноября 2016г.; 9 923 585,82 руб. платежным поручением Номер изъят от 25 ноября 2016г. в день передачи договоров в регистрационную службу; 9 000 000 руб. по расписке от 13 декабря 2016г., в день получения Ба Е.Г. договоров в МФЦ <адрес изъят>; что представитель ФИО3 направлял для подписания Ба Е.Г. договор от 1 апреля 2018г. в котором предлагалось изменить стоимость гаражей, указанных в договоре купли-продажи от 22 ноября 2016 г., указав их реальную стоимость 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб., что заключением проведенной по делу судебной экспертизы установлена рыночная стоимость гаражей 7 500 000 руб. и 4 920 000 руб. При этом судом были учтены и показания свидетелей ФИО10 и ФИО11, сопровождавших сделку.

Доводы стороны ответчика, сославшейся на решения Слюдянского районного суда от 22 августа 2019 г. по делу Номер изъят, от 17 октября 2019 г. по делу Номер изъят, суд отклонил, указав, что указанные судебные акты не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора.

Судебная коллегия полагает, что в указанной части решение суда подлежит отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права, в том числе при неправильном истолковании закона.

Придя к выводу о том, что фактически оплаченная Ба Е.Г. сумма, составляющая в совокупности более 21 миллиона рублей, в совокупности с условиями предварительного договора, определившего общую цену объектов 22 444 000 руб., подтверждают доводы истца о том, что договор должен был быть заключен на иных условиях относительно стоимости гаражей, суд применил закон, не подлежащий применению.

В частности, ссылка суда на положения ст. 431.2 ГК РФ основана на неверном толковании указанной правовой нормы.

Согласно положениям ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

В данном случае, заверения об обстоятельствах, имеющих значение при заключении договора, были сформулированы в разделе 2 договора, при этом указанные заверения и гарантии были даны продавцом покупателю и касались отсутствия объективных препятствий для совершения сделки либо возможности признания ее недействительной.

Ба Е.Г. являлась покупателем по договору; в ее обязанности входила лишь обязанность принять и оплатить объекты недвижимости по цене, указанной в договоре. Каких либо заверений и гарантий относительно оплаты стоимости гаражей по цене, отличной от той, которая указана в п.п. 3.1.6, 3.1.7 договора, Ба Е.Г. не предоставляла.

Необоснованной является и ссылка суда на положения ст.10 ГК РФ, поскольку доводы о наличии со стороны Ба Е.Г. злоупотребления правом, объективно ничем не подтверждены.

Получив согласие супруги на совершении сделки в отношении общего имущества по цене и на условиях по своему усмотрению, ФИО3, предоставленное ему право реализовал, заключив договор на согласованных с Ба Е.Г. условиях, в том числе, согласовав стоимость гаражей.

Доводы о том, что основной договор должен соответствовать предварительному договору, в том числе в части цены, в данном случае несостоятельны.

Как следует из предварительного договора, ФИО3 обязался передать в собственность Ба Е.Г. 9 объектов недвижимости, тогда как по основному договору в собственность Ба Е.Г. передано 7 объектов.

Определяя в предварительном договоре стоимость девяти объектов недвижимости в размере 22 444 000 руб., ФИО3 обязался передать их в собственность Ба Е.Г., в том числе земельные участки ему не принадлежащие (земельные участки с кадастровыми номерами: Номер изъят; Номер изъят), что предполагало предварительное оформление участков в свою собственность. Кроме того, как следует из п. 2.2 предварительного договора, объекты продаются за цену 22 444 000 руб. в которую входит, в том числе стоимость оформления права собственности. При этом стоимость каждого из перечисленных в предварительном договоре объектов не была конкретизирована.

Таким образом, заключение основного договора при точном соответствии условиям предварительного договора очевидно являлось невозможным.

Отклоняя доводы стороны ответчика о фактах, установленных решениями Слюдянского городского суда от 22 августа 2019г., от 17 октября 2019г., суд в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не дал оценки указанным судебным актам на предмет их доказательственного значения, ограничившись лишь указанием на то, что преюдициального значения по делу они не имеют.

Вместе с тем, суд не учел, что в решении суда от 22 августа 2019г. по делу Номер изъят по иску Ба Е.Г. к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, анализируя денежную сумму 9 923 585 руб., перечисленную Ба Е.Г. ФИО3 на основании платежного поручения Номер изъят от 25 ноября 2016г., суд дал оценку правоотношениям сторон, исходил из того, что между ними были заключены ряд предварительных и основных договоров (как в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом спорного договора, так и в отношении иных объектов), в рамках которых подлежала оплата со стороны Ба Е.Г. Установив, что с учетом полученной от Ба Е.Г. денежной суммы по расписке от 13 декабря 2016г. ( на сумму 9 000 000 руб.), с учетом сумм, полученных по нескольким договорам в качестве задатка, Ба Е.Г. излишне уплатила сумму 7 561 585,82 руб., превышающую стоимость объектов недвижимости, суд взыскал ее в качестве неосновательного обогащения.

Между тем, игнорируя указанный судебный акт, установивший, что по платежному поручению Номер изъят от 25 ноября 2016г. и расписке от 13 декабря 2016г. Ба Е.Г. произвела оплату не только за объекты, указанные в оспариваемом договоре, но и за объекты, являющиеся предметом иных сделок, суд при разрешении настоящего исходил из того, что указанные документы (платежное поручение от 25 ноября 2016г. и расписка от 13 декабря 2016г.), подтверждают оплату за объекты недвижимости, являвшиеся предметом предварительного договора от 12 ноября 2016г.

Кроме того, решением Слюдянского районного суда от 17 октября 2019г. по делу Номер изъят отказано в удовлетворении иска ФИО3 к Ба Е.Г. о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости. Указанным судебным актом разрешен спор между лицами, участвующими в настоящем споре – Ба Е.Г. и ФИО3, установлены факты, которые не могли быть не учтены судом при рассмотрении настоящего спора.

В частности, решением суда от 17 октября 2019г. установлено, что между ФИО7 и Ба Е.Г. была достигнута договоренность о передаче в собственность Ба Е.Г. имущества на общую сумму 44 888 000 руб., в том числе земельных участков, не принадлежащих ФИО3 на праве собственности, но которые он намеревался получить в свою собственность в целях продажи Ба Е.Г.; что в число указанных объектов, кроме перечисленных в спорном договоре купли-продажи, входили и иные объекты; что между сторонами были заключены ряд договоров: купли-продажи, уступки прав и обязанностей арендатора, в том числе спорный договор купли-продажи.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи от 22 ноября 2016г., ФИО3 ссылался на то, что стоимость гаражных боксов вместо 6 500 000 руб. и 5 500 000 руб. указана как 650 000 руб. и 550 000 руб. соответственно, что значительно ниже рыночной. Отказывая в удовлетворении этих требований, суд указал, что продавцу при заключении договора была известна стоимость имущества, он ее не оспаривал, подписал договоры, получил за переданное имущество денежные средства в полном объеме, что факт согласованной сторонами цены ниже среднерыночных показателей не является основанием для расторжения заключенного договора купли-продажи.

Указанное решение вступило в законную силу и вопреки суждениям суда, для ФИО3 и Ба Е.Г. имеет преюдициальное значение.

Требования ФИО1 о признании договора заключенным на иных условиях относительно стоимости гаражей, направлены фактически на переоценку обстоятельств, установленных указанными судебными актами, что не было учтено судом.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В статье 429 ГК РФ дано определение понятия предварительного договора, урегулирован порядок его заключения.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из системного анализа ст. 429 ГК РФ следует, что стороны, исполняя обязательства по заключению основного договора, не лишены возможности откорректировать его условия, исходя из правомочий, указанных в ст. 421 ГК РФ; условия основного договора могут быть определены решением суда лишь при наличии оснований к понуждению второй стороны заключить основной договор и при наличии в такой ситуации разногласий относительно условий основного договора.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Таким образом, законом предусмотрена возможность изменения согласованных сторонами условий договора либо определения их судом в строго определенных случаях; при этом требования об изменении условий могут быть заявлены лишь стороной договора.

Признав договор купли-продажи заключенным в части на иных условиях, суд не учел, что истец не является ни стороной предварительного договора, ни основного договора купли-продажи; что, выдавая нотариальное согласие на совершение сделки в отношении общего имущества, истец согласился с тем, что сделка будет совершена на условиях и по усмотрению ФИО3

Таким образом, решение суда в указанной части не основано на законе, противоречит фактическим обстоятельствам дела, подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении указанных требований.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 8 февраля 2021 года по данному гражданскому делу в части признания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22.11.2016, заключенного между ФИО3 и ФИО2 на иных существенных условиях по стоимости объектов недвижимости, отменить. В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22.11.2016 между ФИО3 и ФИО2 заключенным на иных существенных условиях по стоимости объектов недвижимости, с определением стоимости:

- здания гаража автотранспорта прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4кв.м., инв.Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>, стоимостью 6 500 000 ( шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей;

-здания гаража с мастерскими прорабского участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 214,1 кв.м., инв.Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес изъят>, стоимостью 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ФИО1 оставить без удовлетворения.

Судья-председательствующий Л.В. Горбачук

Судьи Н.Н. Шишпор

С.А. Кулакова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.07.2021.