Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4/2022 по иску ТСН «Спартак» к Харьковскому Андрею Георгиевичу о возложении обязанности предоставить доступ в подвальное помещение жилого дома,

по встречному иску Харьковского Андрея Георгиевича к ТСН «Спартак» об установлении сервитута и арендной платы за сервитут на технические помещения с расположенными в них общедомовыми коммуникациями,

по апелляционной жалобе ТСН «Спартак»

на решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 03 марта 2022 года, которым иск и встречный иск удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Горкушенко Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСН «Спартак» обратилось в суд с иском к Харьковскому А.Г. о возложении обязанности предоставить доступ в подвальное помещение жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

В данном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации по обеспечению коммунальными ресурсами собственников квартир жилого дома, общего имущества дома, а также помещений, принадлежащих ГАУЗ «Стоматологическая поликлиника».

ТСН «Спартак» является управляющей организацией указанного многоквартирного жилого дома, договор обслуживания жилого дома заключен с ООО ОУ МКД «УК «Альбион».

Ответчик не предоставляет доступ к инженерным коммуникациям и препятствует осуществлению технического обслуживания и устранению различного рода неполадок коммуникационных систем, расположенных в подвальном помещении.

Членом правления ТСН «Спартак» неоднократно доводилась информация до ответчика о необходимости допуска работников обслуживающей организации для выполнения осмотра и производства ремонтных работ коммуникационных систем, которые последним игнорировались, о чем составлены соответствующие акты.

Считает, что ответчиком нарушаются права истца, поскольку для осуществления контроля за приборами учета, а также техническим состоянием инженерных коммуникаций и их обслуживания, необходим доступ в спорное нежилое помещение, которого ответчиком им не предоставляется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд возложить на Харьковского А.Г. обязанность предоставить доступ в нежилое помещение подвального типа, расположенное по <адрес> путем передачи ключей на основании акта от входа в подвальное помещение, от помещений с тепловыми узлами, от помещений с общедомовыми приборами учета коммунального ресурса.

Харьковский А.Г. обратился в суд со встречным иском к ТСН «Спартак» об установлении сервитута и арендной платы за сервитут на технические помещения с расположенными в них общедомовыми коммуникациями.

В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником подвального нежилого помещения общей площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. В указанном подвальном помещении часть помещений занята коммуникациями, являющимися общедомовым имуществом, в связи с чем, он не может распоряжаться данным помещением по своему усмотрению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом измененных исковых требований, просил суд установить сервитут на технические помещения с расположенными в них общедомовыми коммуникациями, находящимися в нежилом помещении подвала, расположенного по адресу: <адрес> предоставив доступ представителям ТСН «Спартак» для периодического осмотра коммуникаций в сопровождении представителя собственника нежилого помещения с предварительным уведомлением собственника нежилого помещения, установив арендную плату в размере 150 рублей за 1 кв.м технического помещения, в котором расположены коммуникации, а всего 169080 рублей в месяц.

Судом постановлено указанное выше решение, которым иск и встречный иск удовлетворены частично, на Харьковского А.Г. возложена обязанность предоставить ежедневный доступ ТСН «Спартак» в подвальное помещение кадастровый номер № <...>, общей площадью <.......> кв.м, расположенное по <адрес>, в целях технического обслуживания внутридомовых инженерных сетей, путем передачи дубликатов ключей от входа в подвальное помещение и от всех технических помещений подвала; установлена арендная плата ТСН «СПАРТАК» за пользование принадлежащим Харьковскому А.Г. подвальным помещением, кадастровый номер № <...>, общей площадью <.......> кв.м, расположенным по <адрес> в целях ежедневного технического обслуживания внутридомовых инженерных сетей, в размере 150 рублей за 1 кв.м, а всего 169080 рублей в месяц; в удовлетворении остальной части иска и встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе ТСН «Спартак», ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда отменить.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ТСН «Спартак» Топчиева В.И., представителя ООО УО МКД «УК Альбион» Ефремова А.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Харьковского А.Г. – Старикову И.П., возражавшую по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСН «Спартак» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>

Договор обслуживания жилого дома заключен с ООО ОУ МКД «УК «Альбион».

Харьковскому А.Г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Из заключения эксперта ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» № <...> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в подвальном помещении общей площадью <.......> кв.м, расположенном по адресу: <адрес> коммуникации, трубы отопления, электрические провода, трубы канализации, вентиляционная система, инженерное оборудование (узлы учета, вентили и т.п.), обслуживающее жилой дом.

ТСН «Спартак» в адрес Харьковского А.Г. был направлен график текущих осмотров внутридомовых инженерных систем общего имущества, расположенных в указанном подвальном помещении многоквартирного жилого дома.

Однако Харьковским А.Г. доступ в принадлежащее ему помещение для проведения обслуживающих и ремонтных работ обеспечен не был.

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 32 данных Правил, исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В силу подпункта «е» пункта 34 Правил, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

По смыслу приведенных правовых норм в совокупности, управляющая организация, иной исполнитель, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме вправе требовать допуска как в жилое, так и в нежилое помещение, а пользователи обязаны предоставить такой допуск.

Указанные требования распространяются и на собственников, которые владеют нежилыми помещениями в многоквартирном доме, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку иного действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

Таким образом, у ответчика, как собственника нежилого помещения, имеется обязанность по предоставлению доступа в нежилое помещение для проведения профилактических и ремонтных работ инженерных систем, которые находятся в его помещении.

Между тем, доступ к общему имуществу, расположенному в подвале дома <адрес>, Харьковский А.Г. ограничил путем установки на дверях нежилых помещений замков, чем создал невозможность представителям управляющей и обслуживающей организаций осуществлять контроль за инженерными сетями. Более того, Харьковским А.Г. не был предоставлен доступ в подвальное помещение сотрудникам обслуживающей организации при возникновении аварийных ситуаций.

Разрешая по существу спор по первоначальному иску, в целях соблюдения прав собственников помещений указанного многоквартирного дома на своевременное получение надлежащего качества коммунальных услуг и недопущения в указанном доме аварийных ситуаций, которые могли бы повлечь причинение имущественного вреда, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований к возложению на Харьковского А.Г. обязанности по предоставлению ТСН «Спартак» возможности ежедневно производить обслуживание инженерных сетей, предоставив дубликаты ключей от входных дверей подвального помещения и от всех технических помещений подвала.

Оснований не согласиться с данными выводами суда судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением судебной экспертизы во внимание не принимаются, поскольку оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта не установлено. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным. В нем указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы и сделаны соответствующие выводы. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующее образование и квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела и согласуются с другими доказательствами по делу. Формирование выводов эксперта производилось на основании материалов дела, осмотра объекта исследования, с учетом нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз. Допустимых, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих данное заключение либо ставящих под сомнение сделанные экспертом выводы, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Право сервитута устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

Как следует из материалов дела, необходимость в сервитуте нежилого помещения, принадлежащего Харьковскому А.Г. на праве собственности, обусловлена предоставлением доступа представителям ТСН «Спартак» для осмотра коммуникаций.

Отказывая в установлении сервитута, суд исходил из того, что право общей долевой собственности на общее имущество объективно принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, то установление сервитута фактически не на чужую, а на свою вещь в данном случае невозможно.

Учитывая, что Харьковский А.Г. несет расходы по содержанию спорного нежилого подвального помещения, суд пришел к выводу, что с ТСН «Спартак» в пользу Харьковского А.Г. подлежит взысканию арендная плата за пользование ТСН «Спартак» нежилым помещением в целях технического обслуживания коммуникаций, труб отопления, электрических проводов, труб канализации, вентиляционной системы, инженерного оборудования (узлы учета, вентили и т.п.) в размере 169080 рублей ежемесячно.

Между тем, судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п.1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

Как следует из пункта 3 статьи 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст.56 ГПК РФ, ст.65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п.3 ст.157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п.5 ст.166 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, право собственности Харьковского А.Г. на нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Указанное нежилое помещение Харьковский А.Г. приобрел на основании договора № <...> купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ за 155100 рублей.

На момент приобретения Харьковским А.Г. указанного помещения в собственность, в данном нежилом помещении располагались коммуникации, трубы отопления, электрические провода, трубы канализации, вентиляционная система, инженерное оборудование (узлы учета, вентили и т.п.), обслуживающие многоквартирный жилой дом.

Является очевидным, что размещенные в нежилом подвальном помещении коммуникации и техническое оборудование требуют обслуживания специализированной организацией, в связи с чем, пользование и распоряжение данным нежилым помещением производится с учетом указанных обстоятельств.

До приобретения Харьковским А.Г. нежилого помещения споров по обслуживанию коммуникаций и технического оборудования у организации, управляющей многоквартирным жилым домом, с предыдущим собственником не возникало.

Харьковский А.Г. запретил доступ в нежилое помещение сотрудникам управляющей организации после принятия судебного акта о взыскании с него задолженности за отопление.

Учитывая, что при приобретении в собственность подвального нежилого помещения, в котором располагаются коммуникации, трубы отопления, электрические провода, трубы канализации, вентиляционная система, инженерное оборудование (узлы учета, вентили и т.п.), которые требуют постоянного обслуживания специализированной организацией, для Харьковского А.Г. должно было быть очевидным, что пользование и распоряжение данным нежилым помещением будет производиться с учетом указанных обстоятельств.

При этом нормами действующего законодательства не предусмотрено, что организация, обслуживающая общедомовое имущество, обязана вносить плату собственнику помещения за доступ к общедомовому имуществу.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска об установлении арендной платы за пользование нежилым помещением в целях технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, коммуникаций и технического оборудования у суда не имелось.

На основании изложенного, доводы жалобы о несогласии с решением суда в указанной части заслуживают внимания, в связи с чем, решение суда в части удовлетворения встречного иска подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска об установлении арендной платы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции в полном объеме, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 03 марта 2022 года отменить в части удовлетворения встречного иска Харьковского Андрея Георгиевича к ТСН «Спартак» об установлении арендной платы ТСН «СПАРТАК» за пользование принадлежащим Харьковскому Андрею Георгиевичу подвальным помещением, кадастровый номер № <...>, общей площадью <.......> кв.м, расположенным по <адрес> в целях ежедневного технического обслуживания внутридомовых инженерных сетей, в размере 150 рублей за 1 кв.м, а всего 169080 рублей в месяц, принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска Харьковского Андрея Георгиевича к ТСН «Спартак» об установлении арендной платы.

В остальной части решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 03 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСН «Спартак» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи