Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов, по встречному иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, поступившее по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Промышленного районного суда г. Курска от 18 апреля 2022 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов, отказать.

Исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, удовлетворить.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка кадастровый номер №, площадью 6409 кв. м, расположенного по адресу: без проведения торгов сроком на три года.

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., выслушав объяснения представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска – ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО3, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил изъять у ответчика объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. , путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленного иска ссылался на то, что cогласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) ФИО1 принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г, с кадастровыми № Данные объекты расположены в границах земельного участка площадью 6409 кв.м с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: зона Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт). В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 08 ноября 2021 г. ответчик обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курса с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 6 409 кв.м, с кадастровым номером № в связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства принадлежащих ей на праве собственности. В ходе рассмотрения данного заявления был проведен осмотр земельного участка и установлено, что земельный участок огорожен забором, на участке расположены строения, сооружения, деревья и кустарники. Также, было установлено, что право собственника объектов незавершенного строительства на однократное продление договора аренды для завершения строительства было реализовано путем заключения договора аренды №154526ф от 14.04.2017 г. сроком действия до 15.04.2020 г. В связи с установленными обстоятельствами на заседании межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования «Город Курск», земельных участках и лесных участках, распоряжение которыми осуществляет администрация г. Курска, было принято решение (оформленное протоколом №7-2021 от 16.12.2021) об отказе ФИО1 в заключении договора аренды без проведения торгов и об осуществлении мероприятий по изъятию объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 239.1 ГК РФ. 30.12.2021 в адрес ФИО1 направлено письмо исх. № 13574/07.01-14 о принятии решения об отказе в заключении договора аренды без проведения торгов спорного земельного участка площадью. При таких обстоятельствах, поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды истек, к правоотношениям сторон подлежит применению статья 239.1 ГК РФ об изъятии у собственника объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: г, в границах земельного участка с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 в свою очередь обратилась со встречным иском к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, в котором просила обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка кадастровый номером № площадью 6409 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, урочище «Цветов лес» без проведения торгов сроком на три года. В обоснование заявленного иска ссылалась на то, что ей на праве собственности принадлежат следующие объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: № площадью: 24,1 кв. м, степенью готовности объекта: 9%, № площадью 85 кв. м, степенью готовности объекта 9%, № площадью 71,2 кв. м, степенью готовности объекта: 9%, расположенные по адресу: . Собственником указанных объектов она (истец) стала 30.04.2020 г. и 08.07.2020 г. Вышеуказанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером № площадью 6409 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт). Ранее земельный участок был предоставлен в аренду ФИО4 на основании договора от 14.04.2017 № 154526ф, при этом срок аренды был установлен до 15.04.2020 г. Позднее, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.06.2017 г. права и обязанности арендатора в отношении земельного участка ФИО4 были переданы ФИО5 08.11.2021 г. истец, являясь полноправным собственником объектов незавершенного строительства, обратилась в адрес комитета с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов, однако ей в этом было отказано.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе начальник отдела правового обеспечения комитета по управлению муниципальным имуществом Курской области ФИО6 просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные комитетом исковые требования и отказать в удовлетворении встречного иска ФИО1

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик (истец) ФИО1, извещенная надлежащим образом о рассмотрении дела, не явилась, направила своего представителя. Информация о времени и месте судебного заседания, назначенного на 30 июня 2022 г. на 10 часов 30 минут размещена на официальном сайте Курского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменные возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом № 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.03.2015).

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 21.11.2012 г. между земельным комитетом г. Курска и ООО ТК «Базальт» заключен договор № 138582ю аренды земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: , сроком аренды с 11.09.2012 по 15.04.2017 для размещения дома отдыха (л.д.75-81).

07.08.2015 года ООО ТК «Базальт» получено разрешение на строительство объекта капитального строительства «Пансионат отдыха по адресу: г. » на земельном участке с кадастровым номером № со сроком действия до 07.05.2016 года (л.д.82-84).

В связи с изменением застройщика 16.03.2017 комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска ФИО4 выдано разрешение на строительство «Пансионат отдыха по адресу: г. на земельном участке с кадастровым номером № со сроком действия до 16.10.2017 года (л.д.85-87).

14.04.2017 между земельным комитетом города Курска и ФИО4 заключен договор № 154526ф аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: сроком аренды с 15.04.2017 года по 15.04.2020 г. на основании ст. 39.6 ЗК РФ, в связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих ФИО4, о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости от 16.11.2015.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.06.2017г. права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка от 14.04.2017 №154526ф, приняты ФИО5 Согласно условиям договора на земельном участке расположены три объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 46№ (л.д.15-18).

06.07.2017 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №

18.12.2017 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № приобретены в собственность ФИО7 - бывшим супругом ФИО1

На основании вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда г. Курска от 05.02.2020 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № выделены в собственность ФИО1, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № выделен в собственность ФИО7 Впоследствии объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи № 2 от 22.06.2020 перешел в собственность ФИО1 (л.д.107-111).

Согласно выписке из ЕГРН от 29.12.2021 ФИО1 30.04.2020 и 08.07.2020 является собственником объектов незавершенного строительства: № площадью: 24,1 кв. м, степенью готовности объекта: 9%;№, площадью: 85 кв. м, степенью готовности объекта: 9%, №, площадью 71,2 кв. м, степенью готовности объекта: 9%, расположенных по адресу: Вышеуказанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером № площадью 6409 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона Р-3 (зона рекреационных объектов (отдых, спорт).

08 ноября 2021 ФИО1, как собственник объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами № обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 6 409 кв.м, с кадастровым номером № связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства принадлежащих ей на праве собственности.

На заседании межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования «Город Курск», земельных участках и лесных участках, распоряжение которыми осуществляет администрация г. Курска, было принято решение об отказе ФИО1 в заключении договора аренды без проведения торгов и об осуществлении мероприятий по изъятию объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 239.1 ГК РФ (л.д.40-45).

30.12.2021 в адрес ФИО1 направлено письмо исх. № 13574/07.01-14 о принятии решения об отказе в заключении договора аренды без проведения торгов земельного участка площадью 6 409 кв.м, с кадастровым номером № для размещения домов отдыха (л.д.38-39).

Принимая решение об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что предыдущий собственник объекта незавершенного строительства являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 15.04.2020, в силу чего ФИО1, как новый собственник объектов незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Отказывая в удовлетворения исковых требования комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, районный суд исходил из того, что поскольку после 1 марта 2015 г. спорный земельный участок с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства его новому собственнику ФИО1 без торгов не предоставлялся, оснований для изъятия объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не имеется.

Согласиться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что степень готовности трех объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 составляет 9%, которая не позволяет их использование в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Доказательств тому, что строительство объектов завершено, либо сроки строительства спорных объектов нарушены по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц ответчиком (истцом) в материалы дела не представлено.

Спорный земельный участок предоставлялся в 2017 году в аренду ФИО4 без проведения торгов для окончания строительства. Таким образом, право на однократное продление договора аренды без проведения торгов для завершения строительства было реализовано предыдущим собственником объектов незавершенного строительства. Иных правовых оснований для заключения договора аренды без проведения торгов Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

Федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Учитывая приведенные положения закона, а также поскольку после 01.03.2015 арендатором реализовано предусмотренное Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не завершено, срок действия договора аренды истек, к правоотношениям сторон подлежит применению статья 239.1 ГК РФ об изъятии у собственника объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: г. , в границах земельного участка с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

Доводы ФИО1 о том, что предыдущий собственник объекта незавершённого строительства являлся арендатором земельного участка на основании договора заключенного 14.04.2017, в силу чего ФИО1, как новый собственник объекта незавершенного строительства имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства, отклоняются судебной коллегией, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства. Поскольку как было отмечено выше, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 без проведения торгов, но только однократно и только при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что право на однократное продление договора для завершения строительства было реализовано предыдущим собственником объектов – ФИО4, путем заключения договора №15426ф от 14.04.2017. В связи с чем оснований для заключения комитетом с ФИО1 договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется.

Доводы ФИО1 о том, что Комитетом по управлению муниципальным имущество г. Курска нарушен срок обращения в суд с иском об изъятии земельного участка – после истечения установленного подп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ шестимесячного срока, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права. Процедура предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов, предусмотренная данной нормой, также допускается лишь при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, что в настоящем споре было реализовано.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а по делу следует принять новое решение которым исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов удовлетворить, а в иске ФИО1 о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов отказать.

С учетом удовлетворения заявленных истцом требований к ответчику, на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в доход бюджета МО г. Курск подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г. Курска от 19 апреля 2022 г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Муниципального образования город Курск госпошлину в размере 300 руб.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: