Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Юрченко Александра Владимировича на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 мая 2021 года по гражданскому делу по иску Юрченко Александра Владимировича к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земельного участка расторгнутым.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Юрченко А.В. обратился в суд с иском к администрации Копейского городского округа Челябинской области, управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, ссылаясь в его обоснование на следующие обстоятельства.

Между администрацией Копейского городского округа и Воробей С.В. заключен 16.02. 2009г. договор аренды земельного участка № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ? доля в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на указанном участке по адресу: <адрес>. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда № с Юрченко А.В. взыскана арендная плата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ направлял Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа уведомления о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, однако, письмом №-пс от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в расторжении договора. Указывает, что указанным договором не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, но предусмотрены основания для внесудебного отказа арендодателя от договора и двойная ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы. Полагает, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлен арендодателем исключительно в своих интересах, ведения переговоров относительно условий договора не осуществлялось. Недобросовестные действия Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа поставили истца в затруднительное положение и привели к неблагоприятным последствиям в виде долгосрочного договора аренды земельного участка без возможности его досрочного расторжения по инициативе арендатора, т.е. арендодателем в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, нарушен принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений. Просит признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым в части правоотношений, касающихся его (л.д.7-8).

Истец, представители ответчиков, третьи лица Алиев Н.Р.о., Балдин К.Л., Воробей С.В. ( привлеченные судом ) в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Юрченко А.В. просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Юрченко А.В. была взыскана арендная плата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Воробей С.В. Судом установлено, что пользование истцом земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, осуществляется на условиях договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции фактически применил положения ст. 428 Гражданского кодекса РФ ( ГК РФ) и признал договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ договором присоединения со множественностью лиц на стороне арендатора, определив Юрченко А.В. стороной по договору.

Вместе с тем судом не учтены положения пунктов 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О свободе договора и ее пределах», которыми разъяснено: в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Судом не исследованы, не оценены условия по спорному договору аренды и не отражены в обжалуемом решении.

В исковом заявлении проведен анализ существенных условий спорного договора и установлено, что договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, но определены основания для внесудебного отказа арендодателя от данного договора и предусмотрена двойная ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в виде пени и в виде штрафа, что также лишило возможности сторону договора возражать против ее включения в договор. Из этого следует, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлен арендодателем (ответчиком) исключительно в своих интересах, ведение переговоров относительно условий договора не осуществлялось. Указанные доводы не нашли отражение в решении суда первой инстанции и действиям администрации при заключении договора не дана надлежащая оценка.

Кроме того, суд не учел положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающего, что при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом суд в решении делает ссылку на ст. 621 ГК РФ, указывая на то, что истец лишен возможности в любое время отказаться от договора.

Так же судом не учтено, что отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают право стороны в договоре и в том случае, если на земельном участке имеются принадлежащий ему объект недвижимости, поскольку не лишает его арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации объекта недвижимости. Указанная позиция согласуется с Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2019 г. № 305-ЭС19-23.

Таким образом, судом не исследованы условия договора аренды, несоразмерность имущественного положения сторон, нарушение принципа баланса законных интересов участников данных правоотношений.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены, об отложении дела слушанием не просили. Информация о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе заблаговременно размещена на сайте Челябинского областного суда в сети « Интернет».

На основании ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ ( ГПК РФ) судебная коллегия определила дело рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

Распоряжением главы Копейского городского округа Челябинской области №-р от ДД.ММ.ГГГГ Воробей С.В. предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, для строительства комплексного сервисного обслуживания автотранспорта.

ДД.ММ.ГГГГ между Воробей С.В. (арендатор) и управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (арендодатель) заключен договор №, аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 2000 кв.м., для строительства комплексного сервисного обслуживания автотранспорта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), участка прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой его частью.

Срок аренды земельного участка установлен с 16.01.2009 года по 16.01.2012 года.

Право собственности на нежилое здание - комплекс сервисного обслуживания автотранспорта площадью 466,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрировано за Воробей С.В. 29.01.2010 года.

01.02.2010 года между супругами Воробей С.В. и Балдиным К.Л. заключено соглашение о разделе вышеуказанного нежилого здания - по ? доле в праве общей собственности. Право общей долевой собственности Балдина К.Л. ( в ? доле) зарегистрировано.

По договору купли-продажи от 01.02.2010 года Юрченко А.В. приобрел у Воробей С.В. ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером №.

20.01.2012 года Юрченко А.В. подарил Алиеву Н.Р.о. ? долю в праве общей долевой собственности на указанное нежилое здание. Право Алиева Н.Р. на ? долю в праве общей долевой собственности зарегистрировано 31.01.2012 года.

В настоящее время нежилое здание с кадастровым номером №, находится в общей долевой собственности Юрченко А.В. ( ? доля с 31.01.2012 года), Алиеву Н. Р.о. ( ? доля с 31.01.2012 года), Балдину К.Л. ( ? доля с ДД.ММ.ГГГГ).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ на администрацию Копейского городского округа возложена обязанность заключить с Юрченко А.В. договор аренды земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на тех же условиях, в том же объеме, что и с прежним собственником недвижимости, с условием потенциальной возможности вступления в него на стороне арендатора иных правообладателей объекта недвижимости.

Доказательств исполнения указанного апелляционного определения не представлено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.06.2020 года (л.д.237-247 ) с Юрченко А.В. взыскана плата за пользование земельным участком с кадастровым номером №, поскольку на него распространяются положения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Юрченко А.В. обращался 01.09.2020 года и 08.09.2020 года в управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа с уведомлениями о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№-пс отказано в расторжении договора аренды, поскольку истцу на праве общей долевой собственности принадлежит здание, расположенное на земельном участке, а использование земли в РФ является платным (л.д.41).

Суд, учитывая, что Юрченко А.В. не представил доказательств в подтверждение того, что договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ он был поставлен в затруднительное положение, арендодателем созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон; установив отсутствие обстоятельств, предусмотренных ст.620 ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, и не установив существенного изменения обстоятельств заключения договора, являющихся основанием для его изменения или расторжения в смысле статьи 451 ГК РФ, отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом суд также руководствовался положениями п.1 ст.8, п.2 ст. 450, п. 2 ст. 453, ст.ст. 552, 621 ГК РФ, подп.7 п.1 ст.1, ст. ст. 22,35, п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ ( ЗК РФ), разъяснениями, данными в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Судебная коллегия соглашается с решением суда, поскольку оно является законным и обоснованным, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, нормы материального права применены верно.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 271, пунктов 1, 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ ( действовавшей до 01.03.2015г.) предусматривалось, что в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено этим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из изложенного, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Таким образом, в силу положений п.2 ст. 271, пунктов 1, 3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ у Юрченко А.В., как участника долевой собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость ( ДД.ММ.ГГГГ ) возникли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № вступило в законную силу и в силу положений ч. 2 ст. 13 ГПК РФ является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет как необоснованные доводы апелляционной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции по делу №, фактически применив положения ст. 428 ГК РФ ( ГК РФ) и признав договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ договором присоединения со множественностью лиц на стороне арендатора, определив Юрченко А.В. стороной по договору, не учел положения пунктов 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О свободе договора и ее пределах»; судом не исследованы, не оценены условия по спорному договору аренды; договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, но определены основания для внесудебного отказа арендодателя от данного договора и предусмотрена двойная ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в виде пени и в виде штрафа, что также лишило возможности сторону договора возражать против ее включения в договор; договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлен арендодателем исключительно в своих интересах.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. (п.1). В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.( п.2 ).

Согласно п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Налогоплательщиками признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества ( абзац 2 п.2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды от 16.02.2009г. № не предусматривает оснований для его расторжения по требованию арендатора.

Согласно п.1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая во взаимосвязи положения ст. ст. п. 2 ст. 271, п.2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1, пунктов 1, 3 ст. 552, ст.ст.610,620, 621,622 ГК РФ, ст. 22, п. 1 ст. 35, ст. 39.20, п.1 ст. 65 ЗК РФ, п. 3 ст. 36 ЗК РФ( действовавшей до 01.03.2015г.), судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды № от 16.02.2009г. расторгнутым в части взаимоотношений, касающихся Юрченко А.В., с 01.02.2010г. ( даты заключения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание), а также учитывает следующее:

на земельном участке с кадастровым номером №, являющимся предметом договора аренды № от 16.02.2009г., находится объект недвижимости, принадлежащий на праве общей долевой собственности истцу и его доля в праве (1/4) в натуре не выделена, что исключает возвращение истцом ответчику названного земельного участка;

вопреки доводам истца к нему в силу закона перешли права и обязанности арендатора данного земельного участка с даты возникновения права общей долевой собственности на здание (ДД.ММ.ГГГГ) ;

нормами ЗК РФ установлен принцип платного использования земельного участка – арендная плата или налог на недвижимость, а право собственности на вышеуказанный земельный участок у Юрченко А.В. не возникло.

При указанных обстоятельствах являются несостоятельными доводы жалобы о том, что суд не учел положения п. 2 ст. 610 ГК РФ и то, что отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают право стороны в договоре и в том случае, если на земельном участке имеются принадлежащий ему объект недвижимости, поскольку не лишает его арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации объекта недвижимости.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Юрченко Александра Владимировича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.09.2021г.