Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ГарантСтрой < Ф.И.О. >3» к < Ф.И.О. >13 о признании недействительным предварительного договора №БН купли-продажи по договору долевого участия в строительстве жилого дома №КЗ/609 от 30 апреля 2015 года и взыскании расходов, понесенных по оплате государственной пошлины, по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

по апелляционной жалобе представителя ответчика – Ефимовой Д.В. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 29 мая 2019 года.

Заслушав доклад судьи Кияшко Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ГарантСтрой Комплекс» обратилось в суд с иском к Миронову В.А. о признании недействительным предварительного договора №БН купли-продажи по договору долевого участия в строительстве жилого дома №КЗ/609 от 30 апреля 2015 года, заключенного между Мироновым В.А. и Сорокопудовой В.Е. и взыскании судебных расходов, понесенных по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 29 мая 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Определением от 16 января 2020 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку к участию в деле в качестве третьего лица не была привлечена Сорокопудова В.Е.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Другие участники процесса извещены заблаговременно в соответствии с положениями статей 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), что подтверждается материалами дела; с ходатайствами об отложении судебного разбирательства, либо рассмотрении в свое отсутствие не обращались, причины и уважительность своей неявки, не сообщили.

Согласно ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Суд апелляционной инстанции считает, что уклонение сторон от явки в судебное заседание не может быть признано добросовестным использованием процессуальных прав и уважительной причиной неявки для участия в состязательном судебном процессе, ввиду чего не может повлечь неблагоприятные последствия для суда, а также не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие истца и третьего лица, что не противоречит положениям главы 10 ГПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В подпунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого – либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с тем, что судом первой инстанции настоящее гражданское дело было рассмотрено в отсутствие третьего лица Сорокопудовой В.Е., не извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

По существу исковых требований судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что 30 апреля 2015 года между ООО «ГарантСтрой Комплекс» и Мироновым В.А. заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., односекционный, 16-этажный, цокольный этаж – технический, 1-16 этажи жилые и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном жилом доме объект долевого строительства.

В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, в соответствии с договором является двухкомнатная квартира <...>, общей площадью с холодными помещениями <...> кв.м., общей площадью <...> кв.м., жилая площадь <...> кв.м., балкон (общая/с понижающим коэффициентом 0.3) <...> кв.м., расположенная на 1 10-м этаже, в 4-м подъезде. Окончательная площадь квартиры определяется после ввода дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и указывается в акте приема-передачи объекта недвижимости.

Пунктом 3.1 установлена цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг: застройщика (вознаграждение застройщика). Цена договора рассчитывается как произведение проектной общей площади объекта долевого строительства - <...> кв.м. и стоимости одного квадратного метра - <...> за квадратный метр, что составляет общую сумму в размере 2328 200 руб., НДС не облагается.

Согласно п. 3.3 договора, при его заключении стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади объекта долевого строительства по проектной документации, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической общей площадью объекта долевого строительства, которая установлена БТИ после сдачи многоэтажного жилого дома в эксплуатацию по результатам технической инвентаризации многоквартирного дома. В связи с чем, стороны договорились, что при окончательном расчете цены договора для взаиморасчетов будет применяться фактическая общая площадь объекта долевого строительства, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также плошали лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами для лоджий - 0,5, для балконов и террас – 0,3. Определенная данным пунктом фактическая общая площадь объекта долевого строительства применяется сторонами исключительно в случае расчета цены договора и может не совпадать с общей площадью объекта долевого строительства указанного в кадастровом и техническом паспорте.

По условиям договора (п. 3.4), по согласованию сторон расчет за приобретаемую квартиру производится в следующем порядке: часть стоимости в размере 1 350 000 руб. дольщик обязуется оплатить после регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, течение пяти банковских дней путем перечислении денежных средств на расчетный счет застройщика; часть стоимости в размере 489 100 руб. дольщик обязуется оплатить в срок до 30 июля 2015 года путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика; часть стоимости в размере 489 100 руб. дольщик обязуется оплатить в срок до 30 октября 2015 года путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика.

29 мая 2018 года между Мироновым В.А. и Сорокопудовой В.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимости: двухкомнатной квартиры <...> общей площадью с холодными помещениями <...> кв.м., общей площадью без учета холодных помещений <...> кв.м.. расположенной на 10-м этаже в 4-м подъезде, расположенной в с строящемся многоквартирном доме, по адресу: <...>

По условиям предварительного договора купли-продажи предварительная стоимость квартиры составила 2600000 руб.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключенным 29 мая 2018 года между Мироновым В.А. и Сорокопудовой В.Е., хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать третьему лицу в собственность квартиру в строящемся и не сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме не позднее 15 ноября 2018 года и обязанность при подписании настоящего договора передать денежную сумму в размере (600000 тысяч) руб., которые засчитываются в счет оплаты стоимости квартиры.

Таким образом, договор от 29 мая 2018 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Из условий договора купли-продажи квартиры от 29 мая 2018 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношении, связанные с долевым участием в строительстве жилья, данный вывод, в частности следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1, 3.1., 4.1 договора, согласно которым заключение основного договора купли продажи связано обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи квартиры, при это предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу.

Кроме того, из оспариваемого договора следует, что оплата квартиры должна производиться частично в силу условий предварительного договора и до подписания основного договора купли-продажи.

Согласно пункта 3 статьи 154 ГК РФ договор является выражением согласованной воли сторон договора.

В силу пункта 7.14 договора долевого участия в строительстве от 30 апреля 2015 года, заключенного между ООО «ГарантСтройКомплекс» и Мироновым В.А. уступка дольщиком прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора и одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном ГК РФ и после письменного согласия застройщика.

По условиям вышеназванного договора, уступка прав по договору подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 7.13 договора долевого участия в строительстве дольщик в 10-дневный срок со дня регистрации договора уступки права обязал в письменной форме уведомить застройщика. Согласно п. 7.14 договора - уступка требования по договору допускается после письменного согласования застройщиком и возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства, либо составления акта приема-передачи в одностороннем порядке.

Материалами дела подтверждается, что письменного согласия застройщик на уступку права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома №К3/609 от 30 апреля 2015 года дольщику не представил, таким образом, Миронов В.А. в нарушение требований договора долевого участия в строительстве, фактически уступил права требования по этому договору Сорокопудовой В.Е.

Вместе с тем, Миронову В.А. было известно о существенных условиях договора долевого участия в строительстве жилого дома №КЗ/609 от 30 апреля 2015 года, соглашение по которому сторонами достигнуто, в том числе и об условиях обязывающих получить согласие застройщика на уступку прав требований по договору.

Доказательств уведомления истца об уступке, ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Право требования, принадлежащее на основании обязательства кредитору может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом, имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, ели иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом для уступки права требования по договору участия в долевом строительстве необходимо письменное согласие застройщика, в случае если необходимость получения данного согласия установлена условиями договора.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 года №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», указано, что содержание в договоре условий о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам является законным, согласно п. 2 ст. 382., п. 11 ст. 388 ГК РФ, а если цессионарий знал или должен был знать об указанном запрете, то передача требования по договору цессии в отсутствие необходимого в соответствии с договором согласия на уступку, может быть признана недействительной.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Таким образом, на основании вышеприведенных норм гражданского законодательства и исследованных в судебном заседании доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 29 мая 2019 года - отменить.

Исковые требования ООО «ГарантСтрой Комплекс» к Миронову < Ф.И.О. >14 о признании недействительным предварительного договора №БН купли-продажи по договору долевого участия в строительстве жилого дома №КЗ/609 от 30 апреля 2015 года и взыскании расходов, понесенных по оплате государственной пошлины - удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор №БН купли-продажи по договору долевого участия в строительстве жилого дома №КЗ/609 от 30 апреля 2015 года, заключенный между Мироновым < Ф.И.О. >15 и Сорокопудовой < Ф.И.О. >16.

Взыскать с Миронова < Ф.И.О. >17 в пользу ООО «ГарантСтройКомплекс» судебный расходы, понесенные по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шести тысяч) руб.

Председательствующий О.Н. Назаренко

Судьи Л.В. Кияшко

О.И. Жданова