Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело с апелляционной жалобой Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области на решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 11 августа 2021 года по гражданскому делу по иску Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области к Ковригиной В.И. о возложении обязанности подписать соглашение о внесении изменений в договор купли- продажи, встречному иску Ковригиной В.И. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области о регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Велякиной Е.И. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области – Каюмова Р.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа обратилось в суд с иском к Ковригиной В.И. об обязании ответчика подписать соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 871 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; обязании ответчика произвести доплату по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в размере 29 927 руб. 56 коп. (л.д.2-6).

В обоснование иска указано, что между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Бурцевым Д.И. заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для ведения садоводства. Участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ между Бурцевым Д.И. и Ковригиной В.И. заключен договора уступки прав (цессии). ДД.ММ.ГГГГ Ковригина В.И. обратилась в администрацию Чебаркульского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости - нежилой дом, принадлежащий ей на праве собственности. Согласно постановлению администрации Чебаркульского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№, между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № Оплата за выкуп указанного участка произведена согласно пункту 4.1 договора в размере 14 963 руб. 78 коп. При подготовке обращения в <данные изъяты> за регистрацией договора купли-продажи, обнаружена техническая ошибка в договоре, а именно, в п.4.1 данного договора, в расчет цены выкупа земельного участка была применена ставка 10% от кадастровой стоимости земельного участка, вместо 30%, соответственно, цена выкупа земельного участка составляет 44 891 руб. 34 коп., вместо 14 963 руб. 78 коп. 08 декабря 2020 года в адрес Ковригиной В.И. направлено письмо с проектом соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи для подписания и квитанцией на оплату, но до настоящего времени соглашение о внесении изменений не подписано, полная выкупная цена ответчиком не внесена.

Ковригина В.И. обратилась в суд со встречным иском к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа об обязании в течение пяти рабочих дней предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области необходимые документы и заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на Ковригину В.И. (л.д. 113-115).

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа заключен договор купли-продажи земельного участка № 16, при заключении договора согласованы все существенные условия договора, в том числе порядок расчетов и цена, размер которой составила 14 963 руб. 78 коп. Цена по договору полностью оплачена 03 декабря 2020 года. В соответствии с условиями договора, обязанность по государственной регистрации перехода права собственности возлагается на Продавца, однако Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа не предпринял действий для подачи соответствующего заявления в <данные изъяты>, что нарушает ее права.

Представитель истца-ответчика по встречному иску Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Бирюкова Е.М., действующая на основании доверенности (л.д.7) первоначальный иск поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик-истец по встречному иску Ковригина В.И. и ее представитель Ковригин Е.А., в судебном заседании просили отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск.

Третье лицо Бурцев Д.И. в судебное заседание не явился, извещен.

Суд постановил исковые требования Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа к Ковригиной В.И. о возложении обязанности подписать соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи, встречные исковые требования Ковригиной В.И. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа о регистрации перехода права собственности на земельный участок удовлетворить частично.

Изменил п. 4.1 Договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Ковригиной В.И., земельного участка с кадастровым номером №, площадью 871+/-10 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, в части цены указанного земельного участка, определив ее в размере 30% от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей на ДД.ММ.ГГГГ 123 612 руб. 32 коп., а именно 37 083 руб. 70 коп.

Взыскал с Ковригиной В.И. в пользу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в счет выкупной цены земельного участка с кадастровым номером № по Договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ - 22 119 руб. 92 коп.

Возложил обязанность на Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в течение пяти рабочих дней после оплаты Ковригиной В.И. 22 119 руб. 92 коп. предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области необходимые документы и заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 871+/-10 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по Договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на Ковригину В.И.

В остальном в удовлетворении требований Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа к Ковригиной В.И. о возложении обязанности подписать соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи, встречных исковых требований Ковригиной В.И. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа о регистрации перехода права собственности на земельный участок - отказал.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, поскольку считает, его незаконным, в связи с неправильным истолкованием закона, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Не согласны с выводом суда о злоупотреблении правом со стороны истца. Пояснили, что цена подлежала применению в спорном договоре ввиду императивно установленного порядка ее определения. Факт не обращения истца в суд с данным иском, привел бы к недополучению поступлений в муниципальный бюджет. Также считает, что суд неверно применил кадастровую стоимость земельного участка, составляющую на момент рассмотрения спора 123 612, 32 рублей. Также, на момент подписания договора, был опубликован Приказ №180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков». У заявителя было право прекратить делопроизводство по ранее подготовленному договору отозвав свое заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка и обратиться с новым заявлением, с учетом новой кадастровой стоимости, данным правом ответчик не воспользовалась.

Ответчик Ковригина В.И., третьи лица Бурцев Д.И., администрация Чебаркульского городского округа в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены. Кроме того, информация о месте и времени рассмотрения дела с апелляционной жалобой заблаговременно размещена на сайте Челябинского областного суда. В связи, с чем судебная коллегия на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение частично данным требованиям не соответствует.

Разрешая первоначальные требования истца и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа с момента подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и оплаты выкупной цены, определенной в данном договоре - ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не обратилось за регистрацией договора купли-продажи земельного участка №, а в суд обратилось только 24 марта 2021 года, в связи, с чем признал действия истца злоупотреблением правом и принял во внимание изменившуюся за данное время кадастровую стоимость земельного участка, составляющую на момент рассмотрения настоящего спора 123 612 руб. 32 коп., определив выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 30% от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей на ДД.ММ.ГГГГ 123 612 руб. 32 коп., а именно 37 083 руб. 70 коп.

Учитывая, что судом определена иная стоимость земельного участка, чем определено в проекте дополнительного соглашения к договору купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в части возложения обязанности на Ковригину В.И. подписать соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, и возложения обязанности на Ковригину В.И. произвести доплату по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в размере 29927 руб. 56 коп.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу об изменении п. 4.1 Договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Ковригиной В.И., земельного участка с кадастровым номером №, площадью 871+/-10 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, в части цены указанного земельного участка, определив ее в размере 30 % от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей на ДД.ММ.ГГГГ 123 612 руб. 32 коп., а именно 37 083 руб. 70 коп. и взыскал с Ковригиной В.И. в пользу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в счет выкупной цены земельного участка с кадастровым номером № по Договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ - 22119 руб. 92 коп.

Разрешая встречные исковые требования Ковригиной В.И. о возложении обязанности на Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в течение пяти рабочих дней предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области необходимые документы и заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на Ковригину В.И., приняв во внимание, что судом изменена выкупная стоимость земельного участка, на день рассмотрения данная цена в полном объеме Ковригиной В.И. не оплачена, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных исковых требований. В удовлетворении встречных исковых требований Ковригиной В.И. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, отказал.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области и Бурцевым Д.И. заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования — для ведения садоводства (л.д. 29-33). Земельный участок передан Бурцеву Д.И. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Бурцевым Д.И. и Ковригиной В.И. заключен договор уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ Ковригина В.И. обратилась в администрацию Чебаркульского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 27), на котором расположен объект недвижимости - нежилой дом, площадью 76 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, собственником которого является Ковригина В.И. (л.д. 116).

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247-П, между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Ковригиной В.И. ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи № на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для ведения садоводства (л.д. 20-23).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок площадью 871 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования — для ведения садоводства.

В соответствии с п. 4.1 договора цена участка составляет 14 963 руб. 78 коп. и была определена как 10 % от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей на ДД.ММ.ГГГГ 149 637 руб. 80 коп. указанная сумма вносится покупателем на счет продавца Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (л.д. 23, 25).

В соответствии с пунктом 4.2 приложения № 1 к договору купли-продажи, цена выкупа участка определена на основании Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и составляет 14 963 рубля 78 копеек.

Пунктом 4.3 договора установлено, что все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.

Оплата по указанному договору произведена Ковригиной В.И. ДД.ММ.ГГГГ в объеме, предусмотренном пунктом 4.1 договора (л.д. 19).

При подготовке обращения в <данные изъяты> за регистрацией договора купли-продажи № обнаружена техническая ошибка в договоре, в связи с чем, а именно в п. 4.1. данного договора, в расчете цены выкупа земельного участка была применена ставка 10 % от кадастровой стоимости земельного участка, вместо 30%. Соответственно цена выкупа земельного участка составляет 44 891,34 рубль, вместо 14 963,78 рубля. В результате, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером № продана ниже ее кадастровой стоимости, что привело к потерям консолидированного бюджета муниципального образования Чебаркульского городского округа.

В связи с изложенным, в целях устранения указанного нарушения, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ковригиной В.И. Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа направлено письмо с проектом соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи для подписания и квитанцией на доплату, с указанием на необходимость подписания данного соглашения в течение 30 дней со дня его получения, данное почтовое отправление Ковригиной В.И. получено 18 декабря 2020 года (л.д. 12-18).

Поскольку требования администрации Ковригиной В.И. оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Челябинской области «О земельных отношениях», на основании Положения о Министерстве имущества и природных ресурсов Челябинской области, утвержденного постановлением Губернатора Челябинской области от 10.12.2014 № 233 утвержден Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере: 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка: на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «е», «ж», «з», «и» пункта 2(1) и подпунктом «б» пункта 2(3) настоящего Порядка.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку отчуждение земельного участка по цене заведомо и значительно ниже кадастровой стоимости, которая подлежала применению в силу императивной нормы права, с очевидностью нарушает публичные интересы, соответствующее условие договора является ничтожным. При этом, констатация недействительности оспаривания возможна и без оспаривания договора отдельным иском.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием сделки, однако в ситуации, когда цена сделки (либо порядок ее определения) установлены императивно, включение в договор иного (ничтожного) условия о цене, не свидетельствует о незаключенности договора. В данном случае условие о цене является определенным нормативно и подлежит применению вне зависимости от воли сторон.

В обоснование доводов иска управлением в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой, кадастровая стоимость переданного Ковригиной В.И. земельного участка на момент продажи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 149 637,80 рублей (л.д. 25).

Указанное обстоятельство подтверждается ответом <данные изъяты> на запрос судебной коллегии, принятый судебной коллегией в качестве нового доказательства, поскольку подтверждает юридически значимые обстоятельства по делу.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о наличии в действиях истца злоупотреблением правом и необходимости расчета цены договора по кадастровой стоимости, установленной на момент рассмотрения дела в суде по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 123 612 рублей 32 копейки (л.д. 63), ошибочен, так как не основан на нормах права, нарушает публичные интересы.

Доказательств злоупотребления правом со стороны Управления муниципальной собственностью администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области не представлено. Предъявление настоящего иска в защиту публичных интересов не может быть признано осуществлением истцом гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо действием в обход закона с противоправной целью, а также иным заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав.

Определяя момент, на который необходимо установить цену спорного земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

Положениями пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. При отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю.

По смыслу приведенных правовых норм правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка возникают в связи с подачей заинтересованным лицом соответствующего заявления.

В месячный срок с даты подачи заявления о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исходя из указанных положений, правоотношения по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявки на выкуп. В связи с чем, выкупная цена определяется уполномоченным органом на дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с пунктом 3 Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» цена выкупа земельного участка определяется в соответствии с правовым актом, действующим на момент подачи заявления.

Как было установлено ранее, кадастровая стоимость земельного участка на момент подачи Ковригиной В.И. заявления о предоставлении земельного участка в собственность – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27) составляет 149 637,80 рублей.

Поскольку цена в размере 30% от кадастровой стоимости подлежала применению в спорном договоре купли-продажи, ввиду императивно установленного порядка ее определения, то договор считается заключенным на условиях данной цены. Соответственно, продавец сохраняет право заявить о взыскании с ответчика суммы долга как разницы между установленной ценой участка 44 891 рублей 34 копеек (149 637,80*30%) и произведенной ответчиком оплаты 14 963 рубля 78 копеек. Сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 29 927,56 (44 891,34 – 14963,78) рублей

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком доказательства погашения долга по договору купли-продажи в полном объеме, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах, решение суда в части установленного размера доплаты по договору подлежит изменению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию доплата по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 927 рублей 56 копеек.

В силу изложенного, решение суда первой инстанции в части внесения изменений в п. 4.1 договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ относительно размера стоимости земельного участка подлежит отмене, поскольку не основано на нормах права, устанавливающих порядок определения стоимости земельного участка.

При этом, судебная коллегия отмечает, что нарушение сторонами при определении цены выкупа земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, действующих в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ требований закона, признаками существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), не отвечает. Наличие существенно изменившихся обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не установлено.

Кроме того, требований о внесении изменений в договор истцом не заявлялось.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа об обязании Ковригиной подписать соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворения требований о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения не имеется, поскольку ничтожное условие договора не имеет юридической силы изначально, а соответственно процедура изменения сделки к нему не применима. В рассматриваемом споре истец получил судебную защиту посредством взыскания суммы долга. Изменение договора с момента вступления в законную силу решения суда какого-либо дополнительного эффекта для сторон не создаст. В удовлетворении иска в названной части оказано правомерно.

Поскольку Ковригиной В.И. доказательств оплаты по договору купли-продажи земельного участка в полном объеме не представлено, то оснований, предусмотренных законом для удовлетворения встречных исковых требований о возложении на Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа обязанности представить на государственную регистрацию необходимый пакет документ, не имелось.

Так, согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации: перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Из материалов дела следует, что, между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Ковригиной В.И. ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи № на земельный участок с кадастровым номером №.

Пунктом 4.1 договора установлено, что указанная сумма вносится покупателем на счет продавца Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа.

Продавец обязуется обратиться в <данные изъяты> за регистрацией договора купли-продажи в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора, а покупатель обязуется оплатить цену участка в течение двух рабочих дней с момента подписания сторонами договора. Оплата цены участка и пени (при наличии) должны быть произведены до оформления акта приема-передачи и регистрации права собственности на участок.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик не оплатил полную стоимость за земельный участок по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца по встречному иску Ковригиной В.И. об исполнении условий заключенного договора № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, об отсутствии согласия покупателя на изменение выкупной цены земельного участка, подлежат отклонению, поскольку выкупная стоимость, находящегося в публичной собственности земельного участка, установлена с нарушением императивных требований действующего законодательства.

Разрешая встречные исковые требования Ковригиной В.И., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии доказательств полной оплаты по договору истцом по встречному иску и уклонения ответчика по встречному иску от государственной регистрации перехода права, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований, поскольку заявлены преждевременно.

При таких обстоятельствах, решение суда в части частичного удовлетворения встречных исковых требований Ковригиной В.И. подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия

определила:

Решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 11 августа 2021 года в части изменения п. 4.1 договора № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Ковригиной В.И.; в части удовлетворения встречных исковых требований Ковригиной В.И., отменить.

В отмененной части принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ковригиной В.И. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа о предоставлении в <данные изъяты> документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Это же решение в части размера доплаты выкупной цены земельного участка с кадастровым номером № по договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, изменить.

Взыскать с Ковригиной В.И. в пользу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области доплату по договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 927 (двадцать девять тысяч девятьсот двадцать семь) рублей 56 копеек.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.11.2021