Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Коновалова А.Г. на решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Иванова В.В., выслушав истца, представителя истца, ответчика, представителя ответчика, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Воробьев Е.В., Воробьева Е.И., действующие также в интересах несовершеннолетних детей ФИО10, В.А.Е., обратились в суд с иском к Коновалову А.Г. об уменьшении покупной цены жилого помещения по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

В обоснование иска указали, что дата между истцами и Коноваловым А.Г. был заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: адрес (далее – объект недвижимости, дом).

Покупателями в ходе эксплуатации были выявлены недостатки объекта недвижимости, переданного продавцом, о чем ответчик был уведомлен претензионными письмами от дата и от дата.

Согласно отчету №... рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дата с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет округленно 3 316 000 рублей, в том числе: жилой дом - 2 835 000 рублей, земельный участок - 481 000 рублей. Ликвидационная стоимость объекта - 2 973 000 рублей.

В процессе эксплуатации дома проявились скрытые недостатки, выразившиеся в трещинах фундамента, трещин наружных стен, трещин внутренних стен, которые со временем прогрессируют, запотевание окон.

С учетом изложенного, истцы просили суд, с учетом последующего уточнения, соразмерно уменьшить покупную цену жилого помещения по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от дата: количество этажей 1, общая площадь 76,1 кв.м., кадастровый номер №... на 982969,65 рублей. Взыскать с Ответчика в пользу Истцов сумму соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения количество этажей 1, общая площадь 76,1 кв.м., кадастровый №... в размере 982969,65 рублей.

Коновалов А.Г. обратился с встречным исковым заявлением к Воробьеву Е.В., Воробьевой И.И. о взыскании задолженности за произведенные строительные работы.

В обоснование иска указал, что между Коноваловым А.Г. (Продавец) и Воробьевым Е.В. и Воробьевой Е.И. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от дата жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, адрес Сумма договора 3 300 000 (три миллиона триста тысяч) рублей.

До продажи дома между сторонами происходили постоянные переговоры об условиях строительства, с покупателями согласовывалась цена строительных материалов и прочие детали. В процессе строительства дома стороны пришли к соглашению о том, что после купли-продажи основного дома, Продавец обязуется дополнительно на возмездной основе произвести работы по улучшению жилого дома на сумму 259000 рублей. Работы были произведены на сумму 234500 рублей.

Коноваловым А.Г. был подготовлен и представлен покупателям Договор по улучшению жилого дома от дата, от подписания которого они уклонились. Несмотря на то, что покупатели уклонились от подписания договора по улучшению жилого дома, это их не освобождает от ответственности оплатить выполненные работы.

С учетом изложенного, просил суд взыскать с Воробьева Е.В. и Воробьевой Е.И. задолженность за проведенные строительные работы в размере 436317,86 рублей.

Решением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09 июня 2021 года постановлено:

«исковые требования Воробьева Е.В., Воробьевой Е.И., действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО17В.И.Е., удовлетворить.

Уменьшить покупную стоимость объекта - жилого дома, расположенного по адресу: адрес приобретённого по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от дата на 923809 рублей 40 копеек.

Взыскать с Коновалова А.Г. в пользу Воробьева Е.В., Воробьевой Е.И. в счет уменьшения покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: адрес, сумму в размере 923809 рублей 40 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований Коновалова А.Г. к Воробьеву Е.В, Воробьевой Е.И. о взыскании задолженности за произведенные строительные работы, отказать».

Не согласившись с вынесенным решением, Коновалов А.Г. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, назначить повторную судебную строительно-техническую экспертизу по установлению объема и стоимости выполненных Коноваловым А.Г. строительных работ на земельном участке и в доме истцов, по установлению стоимости устранения недостатков, допущенных при строительстве дома.

Ответчик Коновалов А.Г. и его представитель в судебном заседании апелляционную жалобу поддержали, просили её удовлетворить.

Истец и его представитель в судебном заседании просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Не явившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили и об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда данным требованиям закона не соответствует.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

На основании пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что дата между истцами и Коноваловым А.Г. был заключен договор купли-продажи дома расположенного по адресу: адрес.

Согласно п. 1.3. предметом договора является жилой дом: количество этажей 1, общая площадь 76,1 кв.м., кадастровый номер №.... Земельный участок: общей площадью 501 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью, коттеджи, кадастровый номер: №....

Согласно п. 1.4. Договора, объект недвижимости продается по цене в размере 3 300 000 рублей, в том числе цена жилого дома 2 750 000 рублей и цена земельного участка 550 000 рублей.

На основании указанного договора купли-продажи Воробьев Е.В. и Воробьева Е.И. являются собственниками по 9/20 долей в праве собственности, а В.И.Е. и В.А.Е. по 1/20 доли в праве собственности.

Истцами в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены значительные дефекты производственного характера с нарушениями технологии и отсутствие контроля качества за производством работ, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества, в доказательство этому истцами представлены фотоматериалы из которых усматривается наличие трещин по стенам дома, влагообразование внутри помещений за счет конденсируемой влаги на оконных проемах, образование грибка (плесени) на стенах дома.

Истцы обратились к ответчику с претензионным письмом с требованием устранить имеющиеся недостатки в срок до дата, требование удовлетворено не было.

Судом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков РБ».

Как следует из экспертного заключения ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков РБ» качество выполненных строительно-монтажных работ строительным нормам и правилам, а также ГОСТам, СНиПам при возведении жилого дома, расположенного по адресу: адрес не соответствует.

Выявленные отступления являются следствием нарушения технологии выполнения указанных работ в процессе строительства, эксплуатационные дефекты не выявлены.

Качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций действующим строительным нормам и правилам при возведении объекта по вышеуказанному адресу, в части использованных стеклопакетов, не соответствуют. В соответствии с выявленными нарушения санитарно-эпидемиологических требований, объект пригодным для постоянного круглогодичного проживания не является.

Объект требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании, помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийного и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» в части соблюдения санитарно-эпидемиологических норм не соответствует.

Стоимость устранения недостатков объекта для приведения его в соответствие с действующими нормами и правилами для постоянного (круглогодичного) проживания, с учетом стоимости материалов, составляет 923809,40 рублей.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО12 выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал.

В ходе рассмотрения дела ответчиком как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 октября 2021 года назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, которая поручена экспертам ООО «Коллегия Эксперт», в связи с тем, что имеются противоречия в выводах эксперта и сомнения в правильности заключения эксперта, т.к. экспертом не рассмотрены какие дополнительные работы по улучшению дома были проведены в доме и на земельном участке, если таковые были выполнены, не определен объем и стоимость дополнительных работ, а также не обоснована стоимость и объем работ необходимых по устранению недостатков.

Согласно заключению эксперта ООО «Коллегия Эксперт» №..., эксперт пришел к выводу, что качество выполненных строительно-монтажных работ не соответствует действующим строительным нормам правилам, а так же ГОСТам, СНиПам при возведении жилого дома, расположенного по адресу: адресадрес.

Выявленные отступления, обнаруженные в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, являются следствием нарушения при проведении строительных работ требований проектной документации, обязательных к применению при выполнении строительных работ СНиП, ГОСТ, СП, недостатки имеют производственный характер. Качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций соответствует действующим строительным нормам и правилам при возведении объекта по вышеуказанному адресу, кроме оконных стеклопакетов. Качество использованных стеклопакетов при установке оконный конструкций не соответствует действующим строительным нормам и правилам при возведении объекта по вышеуказанному адресу.

Стоимость устранения недостатков жилого дома для приведения его в соответствие с действующими нормами и правилами составляет 242610 (в том числе НДС (20%) 40435 руб.).

Коноваловым А.Г. были проведены дополнительные работы по улучшению дома в доме и на земельном участке: замена батарей отопления; - замена бойлера отопления; - дополнительной утепление чердака; - устройство дополнительной вентиляции; - устройство шамбо с глиняной засыпкой; - планировка грунта и обратная засыпка фундамента; - устройство фундамента под забор.

Стоимость дополнительных работ по улучшению дома и земельного участка, расположенного по адресу: адрес составляет – 397460,40 руб. ( в том числе НДС (20%) 66243,40 руб.).

Были выполнены гарантийные работы, направленные на устранение недостатков дома, расположенного по адресу: адрес: работы по укреплению фундаментов жилого дома; - работы по отсыпке дороги к жилому дому; - работы по планировке и отсыпке участка жилого дома.

Работы, выполняемые по гарантийным обязательствам для поддержания текущего состояния и устранения недостатков жилого дома в стоимостном выражении экспертом не оценивалось.

Из письменных пояснений эксперта ФИО15 к заключению эксперта №... следует, что в связи с неопределенностью сроков окончания работ из материалов дела, были применены индексы дефляторы по состоянию на 4 квартал 2021 года. В связи с выяснением обстоятельств времени выполнения работ 3 квартал 2019 год, представлен сметный расчет №... с учетом привода базовых цен в цены по состоянию на 3 квартал 2019 года согласно Письму Минстроя России от 28 августа 2019 года № 31427-ДВ/09 (стоимость по сметному расчету №... составляет 155805,60 руб.).

Проанализировав содержание заключение эксперта, проведенного на основании материалов дела и осмотра спорного дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям закона, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и даны обоснованные ответы на вопросы о наличии дефектов жилого дома, причин их образования и стоимости устранения недостатков, в обоснование сделанных выводов эксперт указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Основания для сомнения в правильности в указанных выводах эксперта и в его беспристрастности и объективности отсутствуют, какие-либо противоречия не установлены.

При этом, представленный экспертом дополнительно сметный расчет №... в ценах на 3 квартал 2019 года судебной коллегией во внимание не принимается, т.к. в запросе был ошибочно указан номер сметного расчета №... вместо №....

Само по себе несогласие стороны истца с результатами повторной экспертизы основанием для признания её недопустимым доказательством не является, доказательств порочности данной экспертизы стороной истца не представлено, при этом препятствий к этому у стороны истца не имелось, судебной коллегией предоставлялось дополнительное время для представления рецензии, которая истцами не представлена.

Доводы стороны истца о том, что экспертом не производились замеры температуры, т.к. не использовался градусник и не учтены все имеющиеся недостатки дома, судебной коллегией отклоняются, т.к. экспертом использовался расчетный метод, на что указано в исследовательской части повторной экспертизы, и на основании произведенных расчетов эксперт пришел к обоснованному выводу о замене стеклопакетов, как не соответствующих требованиям действующих норм и правил, а в объем устранения недостатков, в том числе по устранению трещин внутри жилого дома и по замене обоев включен весь объем их устранения исходя из технических характеристик жилого дома, что отражено в локальном сметном расчете.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что качество выполненных строительно-монтажных работ не соответствует действующим строительным нормам правилам, а так же ГОСТам, СНиПам при возведении жилого дома, расположенного по адресу: адрес, которые были выполнены до приобретения указанного дома истцами.

В спорном жилом доме имеются недостатки, которые обнаружены истцами в пределах двух лет с момента передачи им объекта недвижимости, выявленные недостатки являются скрытыми, а истцы не могли знать о данных недостатках жилого дома, поскольку не обладают специальными познаниями в сфере строительства и не имели возможности выявить данные дефекты при покупке дома.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части стоимости устранения недостатков, на которую суд уменьшил покупную стоимость жилого дома.

Исходя из таблицы локально-сметного расчета стоимости устранения недостатков (заключения эксперта №...) стоимость устранения недостатков выявленных в жилом доме, расположенном по адрес экспертом определена в размере 242610 руб.

При этом, разница в стоимости устранения недостатков указанных в экспертных заключениях возникла в связи с тем, что экспертом ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков РБ» включены работы по утеплению стен дома и стоимость материалов для этого, тогда как в соответствии с заключением ООО «Коллегия эксперт» для устранения недостатков необходимо выполнить утепление фундамента жилого дома, т.к. фундамент жилого дома не имеет утепления и является мостиком холода к внутренним помещениям дома, о чем свидетельствуют следы плесени в углах дома в районе пола, и для его изоляции необходимо выполнить утепление фундамента для замыкания теплового контура жилого дома, что приведет к получению положительного теплового баланса внутри дома.

При этом, выполнение работ по утеплению стен дома как на это указано в заключении ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков РБ» не решает проблемы теплового усвоения полов и охлаждения внутренних помещений через пол и фундамент, а следовательно расчет стоимости устранения недостатков, выполненный ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков РБ», не может быть положен в основу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь заключением эксперта ООО «Коллегия эксперт», судебная коллегия приходит к выводам об изменении решения суда в части размера уменьшения покупной стоимости жилого дома и суммы подлежащей взысканию до 242610 рублей, которая подлежит взысканию в пользу истцов соразмерно их долям в праве собственности на жилой дом.

В остальной части решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09 июня 2021 года подлежит оставлению без изменения.

Доводы апелляционной жалобы Коновалова А.Г. в части необоснованного отказа в удовлетворении его встречного искового заявления судебная коллегия отклоняет.

Судебной коллегией установлено, что Коноваловым А.Г. были проведены работы в доме и на земельном участке: замена батарей отопления, замена бойлера отопления, дополнительное утепление чердака, устройство дополнительной вентиляции, устройство шамбо с глиняной засыпкой, планировка грунта и обратная засыпка фундамента, устройство фундамента под забор.

Данный факт сторонами не оспаривался и подтвержден заключением эксперта ООО «Коллегия эксперт».

При этом, какой-либо договор на выполнение данных работ между сторонами не заключался, стоимость данных работ между сторонами не согласовывалась.

Исходя из переписки истцов с ответчиком, имеющейся в материалах дела, следует, что у истцов были претензии относительно качества проданного им дома и данные работы выполнялись ответчиком.

Из анализа переписки и показаний данных Коноваловым А.Г. в суде апелляционной инстанции, с учетом установленных фактических обстоятельств дела, а также результатов повторной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что замена батарей отопления, замена бойлера отопления, дополнительное утепление чердака, устройство дополнительной вентиляции, устройство шамбо с глиняной засыпкой, планировка грунта и обратная засыпка фундамента, устройство фундамента под забор выполнены Коноваловым А.Г. не как дополнительные работы, которые подлежат оплате, а как работы по устранению недостатков проданного им жилого дома и урегулированию взаимоотношений между сторонами по поводу недостатков проданного дома.

Образование на окнах конденсата и появление следов плесени в помещениях жилого дома, на которые указывали истцы и которые нашли подтверждение по результатам экспертизы, бесспорно свидетельствуют о том, что замена батарей отопления, замена бойлера отопления, дополнительное утепление чердака, устройство дополнительной вентиляции выполнялись Коноваловым А.Г. с целью устранения указанных недостатков, а остальные работы выполнены с целью урегулирования возникшей ситуации.

Доказательств обратного Коноваловым А.Г. не представлено, а на показания свидетелей, указанных Коноваловом А.Г., в связи с несоблюдением простой письменной формы сделки в силу ст.162 ГК РФ последний ссылаться не может. Такие показания не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств.

На основании изложенного, судом первой инстанции по существу было правильно отказано в удовлетворении встречных исковых требований Коновалова А.Г.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09 июня 2021 года изменить в части уменьшения покупной цены и суммы подлежащей взысканию.

Уменьшить покупную стоимость объекта, расположенного по адресу: адрес, приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от дата на 242610 руб.

Взыскать с Коновалова А.Г. в пользу Воробьева Е.В. и Воробьевой Е.И., действующей в интересах В.А.Е., В.И.Е. в счет уменьшения покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: адрес, сумму в размере 242610 руб.

В остальной части тоже решение суда оставить без изменений.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 05 апреля 2022 года.