Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-517/2020 по иску Домникова Алексея Викторовича к Администрации Новоуральского городского округа о признании недействительным договора аренды земельного участка, взыскании исполненного по недействительной сделке, встречному иску Администрации Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к Домникову Алексею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки по договору

по апелляционной жалобе истца на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 14.07.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по ордеру от 03.11.2020 №036077 Кирпищикова Э.Ю., представителя ответчика по доверенности от 24.12.2019 Манухиной В.Г., судебная коллегия

установила:

спорным является земельный участок с кадастровый номером <№>:34, площадью 1 307 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

Данный земельный участок по результатам аукциона на основании постановления Администрации НГО от 26.11.2010 № 2406-а, договора аренды земельного участка №411 от 13.08.2010 предоставлен в аренду истцу Домникову А.В. сроком с 13.08.2010 до 13.08.2020 с уплатой арендного платежа в размере 28360, 30 рублей в год равными суммами ежемесячно.

Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 16.09.2010.

Домников А.В. обратился в суд с иском о признании договора аренды недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки в виде взыскания оплаченной с 10.08.2010 по 18.12.2013 арендной платы в размере 102397 рублей, указав, что земельный участок относится к землям леса и не может быть использован в целях индивидуального жилищного строительства, ответчик не был вправе распоряжаться данным участком.

Ответчик требования не признал, обратившись со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате с 01.05.2014 по 31.03.2020 в размере 278606, 54 рублей, пени за период с 13.05.2014 по 31.03.2020 в размере 66191, 93 рубль, указав, что земельный участок был образован в 2008 году, поставлен на учет, относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, в связи с чем, у Администрации НГО не имелось оснований отказа в предоставлении истцу указанного земельного участка, вместе с тем, Домниковым А.В. не вносится арендная плата, в связи с чем, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате и договорная неустойка.

Третье лицо Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области представило отзыв, в котором указало, что земельный участок накладывается на земли лесного фонда, относится к землям населенных пунктов. Третье лицо ГКУ СО «Невьянское лесничество» в своем отзыве указало, что по материалам лесоустройства 1999 года земельный участок относится к землям лесного фонда Невьянского лесничества, Новоуральского участкового лесничества, Новоуральского участка, квартал 86, часть выдела 16 и из земель лесного фонда не исключен. Представители третьих лиц Территориальное Управление Росимущества в Свердловской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Департамент лесного хозяйства Свердловской области в судебное заседание не явились.

Решением Новоуральского городского суда Свердловской области от 14.07.2020 требования Домникова А.В. удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказано.

С решением суда не согласился ответчик Администрация Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить его требования и отказать в удовлетворении требований Домникова А.В. В обоснование жалобы указано, что судом не учтены нормативно-правовые акты, принятые в рамках «лесной амнистии», не приняты во внимание приоритет сведений ЕГРН, декларативность границ земель леса, включение спорного земельного участка в границы населенного пункта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (истец – СМС-извещением и почтой 30.09.2020, иные лица – почтой 30.09.2020), информация о движении дела также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности от 24.12.2019 Манухина В.Г. доводы апелляционной жалобы поддержала. Представитель истца по ордеру от 03.11.2020 №036077 Кирпищиков Э.Ю. просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении разбирательства не заявили, третьи лица Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области и ГКУ СО «Невьянское лесничество» просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, дополнительно запрошенные документы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя требования истца о признании договора аренды земельного участка с кадастровый номером <№>:34 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу, что из представленных сведений о государственном учете лесного участка, карты-схемы расположения и границы лесного участка, схемы расположения спорного земельного участка относительно земель лесного фонда Российской Федерации, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок <№>:22 следует, что спорный земельный участок относится к землям лесного фонда, находящимся в собственности Российской Федерации, Администрация НГО полномочиями по предоставлению в аренду участков в пределах земель лесного фонда не наделена.

Вместе с тем, в соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <№>:22, относящийся к землям лесного фонда и к собственности Российской Федерации, имеет декларированные границы.

Тогда как в соответствии с кадастровым делом <№>:34 спорный земельный участок образован администрацией Новоуральского городского округа на основании землеустроительного дела №5705 от 10.11.2008, поставлен на кадастровый и регистрационный учет 01.12.2008 с указанием на категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство. Его границы установлены.

Каких-либо изменений в сведения ЕГРН не вносилось. Кадастровый учет образованного участка, сведения о его основных характеристиках, право аренды кем-либо (в том числе, органами, уполномоченными на распоряжение землями лесного фонда) не оспаривались.

В соответствии с ответом на судебный запрос судебной коллегии как на момент заключения договора аренды, так и на момент разрешения спора в суде земельный участок с кадастровым номером <№>:34 включен в границы населенного пункта <адрес> в соответствии с Генеральным планом <адрес> от 16.12.2009 №168, а затем в соответствии с решением Думы Новоуральского городского округа от 24.04.2019 №49, предусматривающим внесение изменений в Генеральный план Новоуральского городского округа, утвержденный решением Думы от 24.04.2013. Границы <адрес> внесены в государственный кадастр недвижимости (реестровый <№>).

Ответчиком представлены документы, подтверждающие направление на согласование последнего проекта генерального плана с уполномоченным органом исполнительной власти в связи с включением в проект границ населенных пунктов земельных участков из земель лесного фонда в соответствии со статьей 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также направление необходимых документов для принятия решения об устранении пересечения земель лесного фонда и земель населенного пункта <адрес> в адрес Управления Росреестра по Свердловской области и Департамента лесного хозяйства по Уральскому федеральному округу.

Судом при разрешении спора не были учтены нормативно-правовые акты, принятые в рамках «лесной амнистии».

Так, 29.07.2017 был принят Федеральный закон N 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель".

Данным законом была изложена в новой редакции статья 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

В соответствии с пунктом 3 данной статьи в случае, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Правила настоящей части применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года.

Спорный земельный участок с категорией «земли населенных пунктов» и назначением «индивидуальное жилищное строительство» поставлен на кадастровый учет и передан в аренду до 01.01.2016, в связи с чем положения пункта 3 статьи 14 Закона N 172-ФЗ о безусловном приоритете сведений ЕГРН над сведениям государственного лесного реестра применимы в данном случае. К исключениям, указанным в пункте 6 статьи 14, земельный участок не относится.

Поскольку в силу вышеизложенных норм оснований для отнесения спорного участка к землям лесного фонда, к участку с кадастровым номером <№>:22 нет, то нет и оснований полагать, что распоряжение участком было произведено ненадлежащим лицом. В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, расположенных на территории городского округа, производится органом местного самоуправления городского округа. Именно это лицо заключило договор аренды с истцом.

Таким образом, основания, приведенные истцом в качестве оснований недействительности договора аренды, несостоятельны, а решение суда об удовлетворении таких требований является незаконным и необоснованным, подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Домникову А.В. в иске.

Поскольку спорный участок отнесен к категории земель «земли населенных пунктов», виду разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» и расположен в территориальной зоне Ж-1 Зона застройки жилыми домами усадебного типа, что следует из ответа на судебный запрос (л.д. 153-158 том 1), права истца на получение градостроительного плана земельного участка, согласование уведомления о планируемом строительстве жилого дома могут быть защищены иным способом, в том числе, обжалованием действий и актов органов местного самоуправления.

Ввиду того, что между сторонами заключен договор аренды, обязательства по внесению платы по которому исполнялись арендатором ненадлежащим образом, оснований для его недействительности не имеется, решение суда об отказе в удовлетворении встречных требований администрации о взыскании задолженности подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении требований.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договором аренды от 13.08.2010 предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в равных долях не позднее 10 числа месяца, в течение которого осуществляется использование земельного участка (пункт 2.2). Размер аренды установлен в сумме 28360, 30 рублей в год, которая подлежит ежегодному пересмотру (пункты 2.1, 2.5). Пунктом 5.2 установлена неустойка в случае неуплаты арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлена к взысканию аренда за период с 01.05.2014 по 31.03.2020 в размере 278606, 54 рублей, пени за период с 13.05.2014 по 31.03.2020 в размере 66191, 93 рубль.

Истцом не оспаривалось, что платежей по договору в заявленный период им не вносилось, это подтверждается и претензией ответчика истцу от 21.03.2018.

Домниковым А.В. заявлено о пропуске срока исковой давности по ряду платежей.

В соответствии со статьями 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок давности по искам о взыскании просроченных повременных платежей исчисляется отдельно по каждому такому платежу (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43).

Встречный иск подан в суд 31.03.2020, в связи с чем администрацией пропущен срок исковой давности по всем платежам, срок внесения которых был предусмотрен до 31.03.2017. Таким образом, с ответчика по встречному иску подлежат взысканию арендные платежи с 01.04.2017.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает, что с арендатора нельзя взыскать арендную плату, если в результате противоправных действий арендодателя он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из материалов дела следует, что после заключения 13.08.2010 между местной администрацией (арендодателем) и истцом (арендатором) договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства местная администрация письмом от 26.11.2019 отказала Домникову А.В. в согласовании уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в связи с расположением арендуемого участка на землях лесного фонда.

Данные основания признаны несостоятельными в рамках данного гражданского дела.

Таким образом, результате действий местной администрации Домников А.В. с ноября 2019 года был лишен возможности использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок, а значит, он подлежит освобождению от внесения администрации арендной платы с этого периода, поскольку до настоящего времени его нарушенные права на застройку участка не восстановлены, согласование ранее направленного уведомления администрацией не произведено.

Оснований полагать, что препятствия в реальной застройке участка создавались ранее этой даты нет, поскольку для начала осуществления строительства индивидуального жилого дома в настоящее время в силу градостроительного законодательства требуется только согласование уведомления о планируемом строительстве объекта, за которым истец до ноября 2019 года не обращался, как и за ранее требовавшимся разрешением на строительство (статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, с арендатора в пользу арендодателя подлежит взысканию арендная плата за период с 01.04.2017 по 31.10.2019. В соответствии с помесячным расчетом администрации, неоспоренным ответчиком (л.д. 192-193 том 1), сумма арендной платы за этот период составила 130931, 73 рубль, а сумма неустойки, начисленная на арендные платежи, не внесенные в этот период, по состоянию на 31.03.2020 составляет 18958, 12 рублей. Учитывая, что сумма неустойки является разумной, не носит чрезмерного характера, соответствует длительности просрочки истца и общей сумме задолженности, судебная коллегия не находит оснований для ее снижения по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Домникова А.В. в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 4197, 80 рублей пропорционально удовлетворенным требованиям, от уплаты которой истец по встречному иску освобожден.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 14.07.2020 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Домникова Алексея Викторовича к Администрации Новоуральского городского округа о признании недействительным договора аренды земельного участка, взыскании исполненного по недействительной сделке отказать.

Встречные исковые требования Администрации Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к Домникову Алексею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки по договору удовлетворить частично.

Взыскать с Домникова Алексея Викторовича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.08.2010 №411 за период с 01.04.2017 по 31.10.2019 в размере 130931 рубль 73 коп., неустойку в размере 18958 рублей 12 коп.

В остальной части встречного иска Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа отказать.

Взыскать с Домникова Алексея Викторовича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4197 рублей 80 коп.

Председательствующий Киселева С.Н.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.