Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2022.

Заслушав доклад судьи Гайдук А.А., объяснения представителя ответчика ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения истца ФИО1 и ее представителя ФИО3 возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Брусника». Специализированный застройщик» (далее ООО «Брусника») о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что между ООО «Брусника» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № <№> от 25.05.2020, в соответствие с которым ответчик принял обязательство построить и после ввода жилого комплекса в эксплуатацию передать истцу <адрес> жилом доме по <адрес>, общей проектной площадью 82,1 кв.м, стоимостью 4559 000 руб., которые истец ответчику уплатила в полном объеме. Согласно п. 1.3 договора проектная площадь квартиры может отличаться от окончательной (фактической) площади. В случае отличия фактической площади квартиры от проектной в меньшую сторону, не более чем на 5%, стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Фактическая площадь квартиры указывается в акте приема-передачи. В случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%, то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью квартиры с учетом 5% в большую или меньшую сторону.

В соответствии с актом приема-передачи от 29.03.2021 ФИО1 принята квартира фактической площадью 77.9 кв.м. Таким образом, разница между проектной и фактической площадью составила 4,2 кв.м, что превышает 5%.

30.03.2021 ФИО1 обратилась в ООО «Брусника» с претензией о возврате денежных средств в связи с изменением площади, в ответ на которую ответчик произвел возврат за 0,1 кв.м в сумме 5552 руб. 98 коп.

Истец считает, что положения п.1.3 договора являются недействительными, поскольку нарушают права потребителя на возврат денежных средств в случае передачи объекта меньшей площади.

Уточнив исковые требования, ФИО1 просила суд признать недействительным п.1.3 договора участия в долевом строительстве от 25.05.2020 № <№>, взыскать с ООО «Брусника» неосновательное обогащение размере 276721 руб. 35 коп., проценты за пользование денежными средствами за период с 10.04.2021 по 24.01.2022 в размере 12344 руб.73 коп., штраф в размере 50% от взысканных сумм. (л.д.5-8, 45, 74-76).

В возражении на иск представитель ООО «Брусника» указал, что с учетом п. 1.3 договора участия в долевом строительстве допустимое отступление от проектной площади составляет 4,1 кв.м, истцу передана квартира на 4,2 кв.м меньше проектной, соответственно застройщиком 01.04.2021 произведен возврат стоимости недостающей площади с учетом допустимой 5% погрешности в размере 0,1 кв.м, что исходя из цены договора составило 5552 руб. 98 коп. (л.д. 46-49)

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2022 исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным п.1.3 договора участия в долевом строительстве № <№> от 25.05.2020 в части следующего условия: «В случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%, то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью квартиры с учетом 5% в большую или меньшую сторону». С ООО «Брусника».Специализированный застройщик» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 227672 руб. 35 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11698 руб. 63 коп., штраф в размере 30000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 91-95).

В апелляционной жалобе представитель ООО «Брусника» просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске. Указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы своих полномочий, изменив требования истца, признав недействительным п. 1.3 договора в части, тогда как истец просил признать условие п.1.3. договора недействительным полностью, а не в какой-либо части. Удовлетворяя исковые требования, суд посчитал, что данное условие противоречит законодательству в области защиты прав потребителей, однако условие п. 1.3 договора сформулированы в точном соответствии с положениями действующего законодательства, позволяющими участнику долевого строительства реализовать право на соразмерное уменьшение цены договора в случае, если изменение площади объекта долевого строительства произошло более чем на 5%, то есть такое изменение превышает, установленную договором погрешность. Таким образом, выводы суда о том, что п. 1.3 нарушает права истца на соразмерное уменьшение цены договора являются незаконными и необоснованными. Кроме того, судом неверно был истолкован п. 1.3 договора, поскольку суд не учел то, что возмещение денежных средств производится за вычетом погрешности в 5%, в случае если произошло изменение площади, превышающей установленную погрешность в 5%. Стороны, заключая договор, договорились о таком условии, о возможности перерасчета цены договора, определив критерии перерасчета. По мнению ответчика, требование о взыскании неосновательного обогащения также не подлежит удовлетворению, поскольку такой способ защиты у участника долевого строительства не предусмотрен (л.д. 102-107).

В возражении на апелляционную жалобу ФИО4 просит решение суда оставить в силе, указывая, что п. 1.3 договора нарушает требование п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Закон об участи в долевом строительстве). Истец, как потребитель, вправе применить положения Закона о защите прав потребителей, в части такого способа защиты нарушенного права, как взыскание неосновательного обогащения (л.д. 118-119).

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал, истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 25.05.2020 между ООО «Брусника».Специализированный застройщик» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № <№> в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома в границах улиц <адрес> в <адрес> и передать участнику объект долевого строительства – трехкомнатную <адрес> площадью 82,1 кв.м, стоимостью 4559 000 руб. (л.д.26-32). Оплата за объект истцом произведена в полном объеме (л.д.12).

Согласно акту приема-передачи от 29.03.2021 ФИО1 передана трехкомнатная <адрес> в <адрес> фактической площади 77,9 кв.м (л.д.17).

Согласно п.1.3 договора участия в долевом строительстве проектная площадь квартиры, указанная в п.1.1 договора, может отличаться от окончательной (фактической) площади. В случае отличия фактической площади квартиры от проектной в меньшую сторону не более чем на 5%, стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Фактическая площадь квартиры указывается в акте приема-передачи. В случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%,то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью квартиры с учетом 5% в большую или меньшую сторону (л.д. 26).

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 исходила из того, что фактическая площадь квартиры изменилась более чем на 5%; так допустимая разница проектной площадью составляет 5%, что соответствует 4,1 кв.м, тогда как истцу была передана квартира с разницей в 4,2 кв.м. (82,1-77,9). В связи с чем в пользу истца подлежит взысканию сумма 240246 руб. 72 коп. из расчета:

4559000 руб. / 77,9 кв.м. = 58523 руб. 74 коп. (стоимость 1 кв.м.);

58523 руб. 74 коп. х 4,2 кв.м. = 245799 руб. 70 коп.;

245799 руб. 70 коп. – 5552 руб. 98 коп. (возвращенная ответчиком истцу сумма за 0,1 кв.м) = 240246 руб. 72 коп.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что условие п. 1.3 договора участия в долевом строительстве нарушает требование п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве о праве участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены объекта в случае передачи ему квартиры меньшей площади, что влечет его недействительности и соразмерное уменьшение цены квартиры в размере 227675 руб. 35 коп.

Судебная коллегия не находит оснований согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 4 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условия п. 1.3 договора участия в долевом строительстве от 25.05.2020 № <№>, следует, что при заключении договора стороны согласовали условие о том, что если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%, то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью квартиры с учетом 5%.

Условие о порядке перерасчета согласно буквальному толкованию п. 1.3 договора осуществляется с учетом разницы 5%.

В настоящем деле ООО «Брусника», приняв во внимание, что допустимое отклонение от проектной площади составляет 4,1 кв.м, тогда как ФИО1 передана квартиры на 4,2 кв.м меньше проектной площади, произвело выплату с учетом 5% погрешности за 0,1 кв.м в размере 5 552 руб. 98 коп. (л.д. 52), ООО «Брусника» исполнена возложенная на него п.1.3 договора обязанность по перерасчету и возмещению стоимости разницы в площадях.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Признавая недействительным в части п. 1.3 договора участия в долевом строительстве от 25.05.2020 № <№>, суд первой инстанции исходил из того, что условие п. 1.3 договора нарушает требование п. 2. ч. 2. ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве о праве участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены объекта в случае передачи квартиры меньшей площадью.

Однако суд первой инстанции исходил из неверного толкования выводов Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021).

Так в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) указывается на то, что по смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения(погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Данная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 № 48-КГ20-21-К7, Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 № 22-КГ21-3-К5.

Из системного анализа договора участия в долевом строительстве от 25.05.2020 № <№>, в частности п.1.3 следует, что условиями договора был согласован размер определенных отступлений (погрешности) передаваемого объекта долевого участия от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Таким образом, условие п.1.3 договора долевого участия в строительстве от 25.05.2020 № <№> не противоречит положениям Закона об участии в долевом строительстве, Закона о защите прав потребителей, ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, а лишь устанавливает взаимные обязательства сторон относительно возврата или доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектной и фактической площади с учетом установленной договором погрешности в 5%. Вопреки доводам истца, случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной не более чем на 5%, дольщик также не обязан возмещать застройщику возникшую разницу.

Доказательств, подтверждающих несогласие истца с ценой договора в момент его заключения, не представлено.

Следовательно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

С учетом изложенного, у суда не имелось правовых оснований для признания недействительным в части п. 1.3 договора участия в долевом строительстве от 25.05.2020 № <№>.

В рассматриваемом деле сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть пересмотрена цена договора, определены критерии перерасчета, а именно в случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью помещения более чем на 5% (п. 1.3 договора); фактическая площадь квартиры, переданная дольщику, отличается от проектной на 4,2 кв.м, что превышает допустимое отступление от проектной площади - 4,1 кв.м (0,82 кв.м х 5%), в этой связи ООО «Брусника» обоснованно произведена выплата стоимости недостающей площади с учетом 5% погрешности за 0,1 кв.м (4,2 кв.м – 4,1 кв.м), что исходя из цены договора составляет 5 552 руб. 98 коп. (л.д. 52)

При таких обстоятельствах у суда не имелось правовых оснований для признания недействительным в части п. 1.3 договора участия в долевом строительстве от 25.05.2020 № <№> и взыскании с ООО «Брусника» неосновательного обогащения в размере 240246 руб. 72 коп., процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, штрафа, ввиду того, что права потребителя нарушены.

На основании п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329, п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2022 отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» отказать.

Председательствующий

А.А. Гайдук

Судьи

Т.А. Филатьева

Л.П. Юсупова