Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кейро», ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи,

по апелляционным жалобам представителя ООО «Кейро» по доверенности ФИО3, представителя ФИО2 по доверенности ФИО4, директора ФИО12 Инвестментс ЛТД – М-ны Павлоу на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.08.2020,

заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционных жалоб, возражений на жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кейро», ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи.

В обоснование своих требований указал, что на основании определения от 14.06.2017 Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40- 89936/2014 об утверждении мирового соглашения, у него, ФИО1, возникло право выкупа указанного в мировом соглашении недвижимого имущества. В рамках исполнения условий мирового соглашения между ФИО1 и ООО «Кейро» был заключен договор аренды с правом выкупа в отношении спорного недвижимого имущества, в котором сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, сроки выкупа, его цена и порядок расчетов, порядок перехода права аренды на земельный участок, занимаемый имуществом, а также, условие о снятии обременений. В настоящее время ООО «Кейро» по надуманным причинам уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, и, тем самым, своими действиями препятствует ФИО1 в реализации его права на выкуп недвижимого имущества, которое установлено определением от 14.06.2017 Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-89936/2014 и подтверждено дальнейшими действиями сторон при заключении и государственной регистрации договора аренды с правом выкупа. Кроме того, ФИО2 не выполняются условия мирового соглашения о погашении кредита перед ООО КБ «Международный расчетный банк» и снятии обременений с недвижимого имущества, что также препятствует реализации ФИО1 права выкупа спорного недвижимого имущества.

В иске, с учетом его уточнения, истец просил обязать ФИО2 погасить полученный ООО «Кейро» на основании Кредитного договора <...> от 03.03.2016 кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме, рассчитанной следующим образом: 1/2 от суммы основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18% годовых (с даты выдачи кредита), без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи ООО КБ «Международный расчетный банк» кредита ООО «Кейро». Обязать ФИО2 снять все обременения со следующего недвижимого имущества:

- здание спального корпуса № 1, общая площадь 1935,5 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) В, кадастровый (условный) номер: <...>, правообладатель: Общество с ограниченной ответственностью «Кейро», ИНН <...>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, <...>, 18.12.2008, расположенное по адресу: <...>

- здание спального корпуса № 2, общая площадь 1905,7 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) А, кадастровый (условный) номер <...>, правообладатель: Общество с ограниченной ответственностью «Кейро», ИНН <...>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, <...>, 18.12.2008, расположенное по адресу: <...>

- здание водолечебницы, общая площадь 162,5 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) Е, кадастровый (условный) номер: <...>, правообладатель: Общество с ограниченной ответственностью «Кейро», ИНН <...>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, <...>, 18.12.2008, расположенное по адресу: <...>

- здание летнего кинотеатра, общая площадь 539,4 кв.м., инвентарный номер <...>, литер(а) Л, К, кадастровый (условный) номер: <...> правообладатель: Общество с ограниченной j ответственностью «Кейро», ИНН <...>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, <...>, 18.12.2008., расположенное по адресу: <...>;

- здание оздоровительного комплекса, общая площадь 446,2 кв.м., инвентарный номер <...>, литер(а) М, кадастровый (условный) номер: <...>, правообладатель: Общество с ограниченной ответственностью «Кейро», ИНН <...>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, <...>, 18.12.2008, расположенное по адресу: <...>;

- здание центрального спального корпуса, общая площадь 1863,5 кв. м, инвентарный номер <...>, литер(а) Б, кадастровый (условный) номер: <...>, правообладатель: Общество с ограниченной ответственностью «Кейро», ИНН <...>, вид, номер и дата 1 государственной регистрации права: собственность, <...> 18.12.2008г., расположенное по адресу: <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества на указанных в иске условиях.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 на уточненных исковых требованиях настаивала в полном объеме.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО6 и представитель ООО «Кейро» по доверенности ФИО3 в суде первой инстанции иск не признали.

Представитель третьих лиц ФИО7 и ФИО8 по доверенности ФИО9 полагала иск подлежащим удовлетворению.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12 Инвестмент ЛТД, ликвидатор ООО КБ «Международный расчетный банк» ФИО13, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд первой инстанции не явились.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 14.08.2020 исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд обязал ФИО2 погасить полученный ООО «Кейро» на основании Кредитного договора <...> от 03.03.2016 кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме, рассчитанной следующим образом - 1/2 от суммы основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18% годовых с даты выдачи кредита, без учета пени, неустоек, или штрафных санкций и затрат на несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи.

Обязал ФИО2 снять все обременения со следующего недвижимого имущества:

- здания центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером <...>,

здания спального корпуса №1, общей площадью 1935,5 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер В, этажность 4, с кадастровым номером <...>,

здания спального корпуса №2, общей площадью 1905,7 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер А, этажность 4, с кадастровым номером <...>,

здания оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер М, этажность 2, с кадастровым номером <...>,

здания водолечебницы, общей площадью 162,5 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер Е, этажность 1, с кадастровым номером <...>,

здания летнего кинотеатра, общей площадью 539,4 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер Л, К, этажность 1, с кадастровым номером <...>, расположенных по адресу: <...>,

Обязал ООО «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих существенных условиях:

Предмет договора (далее - Имущество):

здание центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером <...>,

здание спального корпуса №1, общей площадью 1935,5 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер В, этажность 4, с кадастровым номером <...>,

здание спального корпуса №2, общей площадью 1905,7 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер А, этажность 4, с кадастровым номером <...>,

здание оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер М, этажность 2, с кадастровым номером <...>,

здание водолечебницы, общей площадью 162,5 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер Е, этажность 1, с кадастровым номером <...>,

здание летнего кинотеатра, общей площадью 539,4 кв.м, инвентарный номер: <...>, литер Л, К, этажность 1, с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>

Цена договора и порядок расчетов:

Стоимость Имущества составляет <...> рублей, НДС не облагается.

Расчет между сторонами производится в день подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на аккредитивный счет (безотзывной, покрытый), условиями доступа к которому является предоставление настоящего договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, о чем на нем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Сочи будет сделана соответствующая отметка.

Право залога у Продавца на указанные объекты недвижимого имущества не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет Продавца

Передача имущества:

Продавец обязан в срок не позднее 3 дней с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Имущество по акту приема- передачи и совершить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на имя Покупателя.

Ограничения, обременения недвижимого имущества:

На момент заключения настоящего Договора отсутствуют ограничения и обременения Имущества.

Передача прав на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом:

Продавец обязуется своими силами и за свой счет обеспечить к Покупателю переход прав аренды на земельный участок под Имуществом, общей площадью 30842 кв.м с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов для санитарно-курортной деятельности, правообладатель: Муниципальное образование город-курорт Сочи, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность: 1 (целевая), <...>, 26.05.2009, ограничение (обременение) права, вид: аренда, дата государственной регистрации 26.06.2009, номер государственной регистрации <...>, право аренды с 26.06.2009 по 01.07.2047, закреплено за Обществом с ограниченной ответственностью «Кейро», ИНН <...> на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) <...> от 29.04.2009, земельный участок расположен по адресу: <...>, не позднее 1 (одной) недели с даты регистрации права собственности Покупателя на Имущество.

Иные положения:

Договор заключается в порядке реализации права Покупателя на выкуп Имущества, установленного Договором аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением № 1 к мировому соглашению по делу № А40-89936/2014, утвержденному Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Кейро» ФИО3 просит решение районного суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с грубым нарушением норм материального права, указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 также просит об отмене решения суда первой инстанции, как незаконного и необоснованного, полагает, что судом не учтены все обстоятельства дела, неверно применены нормы материального и процессуального права.

В апелляционной жалобы директора ФИО12 Инвестментс ЛТД ФИО14 Павлоу также ставится вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм процессуального закона, указывает, что третье лицо не было извещено надлежащим образом о времени и месте проведения судебных заседаний по делу.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 просит решение районного суда оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Кейро» по доверенности ФИО15 и ФИО3, он же представитель ответчика ФИО2, поддержали доводы апелляционных жалоб, настаивали на их удовлетворении. Представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом посредством направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией, информация о движении дела своевременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства не просили, что в силу ст.ст. 167, 327 ГПК РФ является основанием для рассмотрения дела в их отсутствие.

При рассмотрении дела судебная коллегия в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, содержащихся в апелляционных жалобах и возражений относительно них.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, письменных возражений на жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применении норм материального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.06.2017 Арбитражным судом г. Москвы утверждено мировое соглашение по делу № А40-89936/2014, заключенное между ФИО1, ФИО2 ФИО11, ООО «Кейро», ФИО10, по условиям которого ООО «Кейро» и ФИО1 заключают договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, предметом которого являются нежилые здания:

здание спального корпуса № 1, общая площадь 1935,5 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) В, кадастровый (условный) номер: <...>;

здание спального корпуса № 2, общая площадь 1905,7 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) А, кадастровый (условный) номер <...>;

здание водолечебницы, общая площадь 162,5 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) Е, кадастровый (условный) номер: <...>,

здание летнего кинотеатра, общая площадь 539,4 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) Л, К, кадастровый (условный) номер: <...>;

здание оздоровительного комплекса, общая площадь 446,2 кв.м, инвентарный номер <...>, литер(а) М, кадастровый (условный) номер: <...>;

здание центрального спального корпуса, общая площадь 1863,5 кв. м, инвентарный номер <...>, литер(а) Б, кадастровый (условный) номер: <...>, расположенные по адресу: <...> (пункт 1 мирового соглашения).

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017 вступило в законную силу и никем не оспаривается.

Судом установлено, что во исполнение определения Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017 и мирового соглашения по делу № А40-89936/2014 ООО «Кейро» и ФИО1 заключили договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством, где ФИО1 является арендатором, а ООО «Кейро» - арендодателем вышеуказанного недвижимого имущества.

Указанный Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа не расторгнут, не признан недействительным, доказательств обратного суду сторонами не представлено.

Согласно условиям договора, аренды право выкупа указанного в нем недвижимого имущества возникает у ФИО1 с момента вынесения определения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40- 89936/2014 об утверждении мирового соглашения, приложением №1 к которому является договор аренды (пункт 18 договора аренды).

В случае выкупа ФИО1 имущества в соответствии с условиями настоящего мирового соглашения и договора аренды с правом выкупа (приложение № 1), ООО «Кейро» самостоятельно и за свой счет обеспечивает переход прав аренды к ФИО1 на земельный участок под имуществом, общей площадью 30842 кв.м с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов для санитарно-курортной деятельности, право аренды с 26.06.2009 по 01.07.2047 закреплено за Обществом с ограниченной ответственностью «Кейро» на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № <...> от 29.04.2009, земельный участок расположен по адресу: <...> (пункт 8 мирового соглашения).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4).

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 данного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

По смыслу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 1 ст. 454 этого же кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 47 и 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что указанный договор является смешанным, содержащим в себе элементы предварительного договора купли-продажи и аренды.

Поскольку соглашение о преимущественном праве аренды по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы предварительного договора аренды и договора купли-продажи, правоотношения сторон регулируются нормами главы 30 и 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы в апелляционных жалобах представителя ФИО2 и представителя ООО «Кейро» о том, что предварительный договор купли-продажи является незаключенным.

Исходя из буквального толкования условий договоров, их положения не подразумевали перехода права собственности на арендованное имущество, а устанавливали обязанность сторон по совершению сделки купли-продажи имущества в будущем.

Однако в договоре отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме условия о сроке заключения основного договора купли-продажи имущества.

Из материалов дела усматривается, что в силу пункта 21 договора аренды, право выкупа недвижимого имущества реализуется путем направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о предстоящем выкупе недвижимого имущества, составленное в простой письменной форме, и направленное заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения, с приложением проекта договора купли-продажи.

Уведомление должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, который составляет 2 года с момента вынесения вышеуказанного определения Арбитражного суда (пункт 5 договора аренды).

К уведомлению о предстоящем выкупе Арендатор (ФИО1) должен приложить проект договора купли-продажи недвижимого имущества, существенными условиями которого являются:

цена в размере <...>, НДС не облагается;

отсутствие ограничений и обременений недвижимого имущества к моменту заключения договора купли-продажи;

состояние недвижимого имущества с учетом нормального износа;

переход прав аренды на земельный участок, на котором расположены вышеуказанные здания, к ФИО1 за счет ООО «Кейро»;

порядок расчетов по договору купли-продажи: расчеты по аккредитиву или по предварительной оплате или другие механизмы расчетов, гарантирующие исполнение обязательства по оплате недвижимого имущества. Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет ООО «Кейро» (пункт 21 договора аренды).

Не позднее, чем в течение 2 (двух) недель с даты направления уведомления, стороны обязуются заключить договор купли-продажи (пункт 22 договора аренды).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ (пп. 1 и 2) заключение договора требует достижения соглашения по всем существенным условиям, в требуемой в подлежащих случаях форме, между всеми его участниками, и происходит посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из анализа приведенных правовых норм, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Суд первой инстанции в своем решении указал, что поскольку в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением № 1 к мировому соглашению по делу № А40-89936/2014, зарегистрированному в установленном законом порядке 29.11.2017, предусмотрено, что уведомление о предстоящем выкупе недвижимого имущества должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, который составляет 2 года с момента вынесения определения Арбитражного суда (пункт 5 договора аренды), в связи с чем пришел к выводу, что срок направления предложения на заключение основного договора купли-продажи сторонами определен и составляет два года с момента вынесения определения Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017.

Между тем, судебная коллегия полагает, что данные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и постановлены при неправильном применении норм материального права.

В силу п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В п. 28 Постановления № 49 указано, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой и назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Так, в силу абзаца 2 статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Между тем, уведомление покупателем продавца о предстоящем выкупе недвижимого имущества не является событием, которое обладает признаками неизбежности, поскольку зависит исключительно от воли покупателя, в связи с чем не подпадает под требования п.2 ст. 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков, в связи с чем следует признать, что стороны при заключении предварительного договора не согласовали условие о сроке заключения основного договора,

Исходя из изложенного, с учетом требований п.4 ст. 429 ГК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Между тем, как следует из материалов дела, уведомление со стороны истца направлено 14.06.2019, в то время как срок предварительного договора истек не позднее 29.11.2018, с учетом даты регистрации договора аренды 29.11.2017.

Судебная коллегия также признает ошибочными выводы суда о соблюдении ФИО1 срока обращения в суд за разрешением разногласий, возникших при заключении договора, о пропуске которого было заявлено ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с пунктом 5 договора аренды, срок аренды составляет 2 года с даты вынесения определения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-89936/2014 об утверждении Мирового соглашения, приложением № 1 к которому является настоящий договор.

Пунктом 17 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе в любое время в течение срока, установленного пунктом 5 настоящего договора, выкупить имущество у арендодателя, который, в свою очередь, обязуется имущество передать на условиях настоящего договора.

Также, согласно пункту 22 договора не позднее, чем в течение 2 недель с даты направления уведомления стороны обязуются заключить договор купли-продажи имущества.

14.06.2019 ФИО1 направил в ООО «Кейро» уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Следовательно, срок для акцепта оферты ответчиком истекал 28.06.2019, то есть через две недели с момента направления уведомления.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что 25.06.2019 ООО «Кейро», не согласившись с предложенным ФИО1 проектом, направило в его адрес иной проект договора.

08.07.2019 ФИО1 в адрес ООО «Кейро» направил лист разногласий и сопроводительное письмо, в которых предложено провести переговоры.

Исходя из изложенного, срок для передачи разногласий, возникших при заключении договора, истекал через 30 дней с момента направления истцом разногласий и отсутствия ответа от ООО «Кейро», то есть не позднее 08.08.2019. Однако ФИО1 обратился в суд с настоящим иском 14.08.2019, то есть по истечении установленного 30-дневного срока, установленного для передачи разногласий при заключении договора на разрешение в суд.

Однако, в нарушение вышеуказанных норм права, данное обстоятельство не получило надлежащей оценки в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В своем решении суд первой инстанции сослался на разъяснения Верховного суда РФ, приведенные в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суд указал, что поскольку платежным поручением № 792194 от 01.07.2019 в порядке исполнения пункта 5 мирового соглашения произведен платеж за ФИО10 в размере 9 590 047 рублей (т.1 л.д.93) в погашение задолженности за ООО «Кейро» по кредиту, полученному обществом у ООО КБ «Международный расчетный банк», и данный платеж принят, на перечисленную сумму уменьшена задолженность общества перед банком, о чем указано в отзыве ответчика ООО «Кейро» (т. 1 л.д. 184), оснований для отказа в иске ввиду пропуска специального срока суд не усмотрел.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает приведенные выше выводы суда несостоятельными.

В данном случае судом не учтено, что получение платежа во исполнение условий мирового соглашения в данном случае произошло не от стороны договора, а от третьего лица, что не влечет за собой освобождение истца от последствий пропуска сроков на обращение в суд за разрешением разногласий в соответствии со статьей 445 ГК РФ.

Установлено, что в случае, если ФИО1 воспользовался своим правом выкупа имущества, ФИО2 и ФИО10 обязуются погасить в равных долях полученный ООО «Кейро» на основании Кредитного договора №0001-ЮОЛ/16 от 03.03.2016 кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18% годовых (с даты выдачи кредита), без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи ООО КБ «Международный расчетный банк» кредита ООО «Кейро» (пункт 5 мирового соглашения).

ФИО2 обязуется снять все обременения с имущества в случае выполнения ФИО10 обязательств, установленных в пункте 5 мирового соглашения (пункт 4 мирового соглашения).

Из платежного поручения усматривается, что ФИО16 погасил задолженность ФИО10 перед ООО «Кейро». Следовательно, ФИО10 выполнил свое обязательство перед ООО «Кейро». ФИО1 же не воспользовался своим правом выкупа имущества, а значит, у ФИО10 и ФИО2 не возникло обязательства погасить в равных долях полученный ООО «Кейро» кредит, а у ФИО1 не возникло оснований для освобождения его от пропуска срока на обращение в суд.

С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о пропуске ФИО1 срока на обращение в суд, установленного ст. 445 и ст. 446 ГК РФ.

Более того, выводы суда первой инстанции о возложении на ФИО2 обязанности погасить кредит, полученный ООО «Кейро», сделаны без учета положений ст. 308.3 ГК РФ и разъяснений, изложенных п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Так, согласно ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В п. 30 названного выше Постановления ВС РФ, закреплено, что правила пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.

Таким образом, понуждение ФИО2 погасить за ООО «Кейро» кредит, то есть исполнить денежное обязательство в натуре, не соответствует закону, в связи с чем данное требование не подлежало удовлетворению.

Судебная коллегия также отмечает, что ФИО2 не является ни залогодателем, ни залогодержателем спорного имущества, в связи с чем, не имеет возможности погасить регистрационную запись об ипотеке.

При таких обстоятельствах, признаются убедительными доводы жалобы о том, что решение суда в части возложения на ФИО2 обязанности снять все обременения с недвижимого имущества, является неисполнимым, что недопустимо в силу общих принципов права и процессуального законодательства.

Вышеизложенные обстоятельства судом первой инстанции не учтены, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно истолкован закон, что является в силу положений ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены судебного постановления.

При этом, оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, на что указано в апелляционной жалобе ФИО12 Инвестментс ЛТД, судебной коллегией не установлено. Приведенные в обоснование этого доводы основаны на ошибочном толковании норм процессуального права и противоречат материалам дела.

Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В связи с изложенным, решение Хостинского районного суда г. Сочи от 14.08.2020 подлежит отмене.

Вместе с тем, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, выносит новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя ООО «Кейро» по доверенности ФИО3, представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 - удовлетворить.

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.08.2020 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Кейро», ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи отказать.

Председательствующий: Рогова С.В.

Судьи: Ямпольская В.Д.

Башинский Д.А.