Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5373/2018 по апелляционной жалобе акционерного общества «Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2018 года по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу «Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., объяснения представителя Акционерного общества Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» - ФИО2, действующую на основании доверенности от 09.01.19 года сроком на 1 год, поддержавшую жалобу, возражения представителя истца ФИО1 - ФИО3, действующего на основании доверенности № 78 АБ 4636463 от 05.06.18 года сроком на 1 год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (далее АО «СК «ИПС»), уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать денежные средства за не переданные метры по договору в размере 63 640 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной суммы судом. Также истец просил обязать ответчика внести изменения в акт сдачи-приемки квартиры от 10.04.2018, оформив его в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе с указанием общей площади согласно ведомости помещений и их площадей, подготовленной филиалом ГУП «ГУИОН» - ПИБ Юго-Западное (общая площадь 80,9 кв.м, кроме того, площадь лоджии 3,4 кв.м).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 29.10.2014 между ним и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого, истец приобретал квартиру общей проектной площадью 83,80 кв.м., тогда как площадь по результатам обмеров уменьшилась на 0,86 кв.м., что влечет обязанность застройщика возвратить излишне уплаченные денежные средства в соответствии с условиями договора. Согласно условий договора, стоимость квартиры определялась с учетом балкона. Согласно обмерам ПИБ приведенная площадь лоджии 3,4 кв.м. При том, что ответчик не вносил изменений в проектную документацию, не подписывал с дольщиком каких-либо дополнительных соглашений об изменении характеристик объекта, конструктивные характеристики балкона (6,7 кв.м х 0,3 = 2,00 кв.м) не изменились и соответствуют Приложению №2 к договору, в связи с чем, ответчик должен вернуть потребителю деньги за не переданные метры, поскольку подлежит применению понижающий коэффициент 0,3, так как согласно условий договора, передаче подлежат объект с балконом, а не лоджией. Истец приводил ссылки на постановленное по аналогичному делу решение Невского районного суда Санкт-Петербурга и апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.06.2017 № 33-10828/2017.

Ответчик против иска возражал, указывая на увеличение площади квартиры по данным технической инвентаризации, по сравнению с проектной, на 0,5 кв.м. Так, по договору общая проектная площадь квартиры составляла 83,80 кв.м, общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона – 81,80 кв.м, жилая площадь – 45,90 кв.м., вспомогательная – 35,90 кв.м (в том числе площадь кухни – 15,20 кв.м), приведенная площадь балкона – 2,00 кв.м. По данным технической инвентаризации, проведенной ГУП «ГУИОН СПб»: общая площадь квартиры – 84,3 кв.м, общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона – 80,9 кв.м, жилая площадь – 45,6 кв.м, вспомогательная – 35,3 кв.м (в том числе площадь кухни – 15,0 кв.м), приведенная площадь балкона – 3,4 кв.м. Полагает, что в соответствии с п. 3.2 договора, цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5 договора, по результатам обмеров ПИБ. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае если площадь квартиры согласно обмерам ПИБ будет меньше или больше чем на 0,5 кв.м, то цена договора подлежит изменению соответственно в меньшую или большую сторону. При этом, заявитель ссылается на положения п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (ред. от 04.09.2000), указывая, что согласно приложению №1 к договору, следует, что кроме площади квартиры предусмотрена приведенная площадь балкона – 2,00 кв.м, при этом размер понижающего коэффициента отдельно в приложении не указан. Указаний на то, что понижающий коэффициент, установленный для балкона, применяется и в случае изменения балкона на лоджию/террасу в договоре и приложении №1 не имеется. Кроме того, в приложении №1 содержится пункт, согласно которому характеристики квартиры, указанные в настоящем приложении, являются проектными и подлежат уточнению на основании обмеров ПИБ. Также ответчик просил применить положения ст.333 ГК РФ к неустойке, в случае удовлетворения требований, размер судебных расходов находил завышенным.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 03.09.2018 с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства за не переданные квадратные метры в размере 63 640 рублей, компенсация морального вреда - 5 000 рублей, штраф - 10 000 рублей, расходы по уплате услуг представителя - 12 000 рублей.

Так же решением суда АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» обязано составить акт приема-передачи квартиры от 10.04.2018 в соответствии с действующим законодательством, путем внесения в акт сведений о площади передаваемого объекта, подготовленным в соответствии с филиалом ПИБ «ГУИОН».

Решением суда с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 2 120 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным. Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводом суда о взыскании денежных средств за не переданные метры в размере 63 640 рублей, и соответственно, компенсации морального вреда и штрафа, расходов по оплате юридических услуг. Иные доводы отсутствуют. Заявитель указывает, что из буквального толкования положений п.3.5 договора следует, что окончательная цена договора определяется по результатам обмеров ПИБ исходя из стоимости 1 кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя в порядке ст. 48 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав мнение участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.10.2014 между ФИО1 АО СК «ИПС» заключен договор участия в долевом строительстве № 15И-5448-14 жилого дома, согласно которому застройщик обязался не позднее 31.12.2017 передать истцу по акту приема-передачи трёхкомнатную квартиру со строительным № №... по адресу: <адрес> кадастровый номер участка 7812:7148Б:25, с характеристиками, определенными в Приложении №1 к договору для оформления в собственность.

В соответствии с п. 1.2.1 договора, после окончания строительства объекта (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и надлежащего исполнения дольщиком предусмотренных договором обязательств, дольщик получает по акту приема- передачи трехкомнатную квартиру со строительным номером № 174, с характеристиками, определенными в Приложении №1 к договору для оформления в собственность.

Согласно указанному пункту договора (1.2.1) общая площадь квартиры определяется в момент подписи договора на основании проектной документации и в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ. После завершения строительства объекта, в соответствии с данными обмеров ПИБ, стороны уточняют размер общей площади квартиры и ее фактический номер.

В соответствии с Приложением №1 к указанному договору, установлены характеристики квартиры. Так, общая проектная площадь квартиры – 83,80 кв.м, в том числе: общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона – 81,80 кв.м, жилая площадь – 45,90 кв.м., вспомогательная – 35,90 кв.м (в том числе площадь кухни – 15,20 кв.м), приведенная площадь балкона – 2,00 кв.м. Указано также, что характеристики квартиры, указанные в п.3 настоящего приложения, являются проектными и подлежат уточнению на основании обмеров ПИб.

Приложением N 2 к договору, подписанным обеими сторонами, является план расположения квартиры и ее границы, на котором отражены площади всех ее помещений, в том числе площадь балкона – 6,7 кв. м (л.д. 95), что во взаимосвязи с пунктом 1.2.1 договора и Приложением №1 к договору давало участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о фактических характеристиках квартиры и о том, из чего складывается ее площадь, указанная в договоре, а также подлежащий применению понижающий коэффициен (к балкону 0,3).

Также в подписанном сторонами Приложении №1 к договору (характеристики квартиры) указана общая проектная площадь квартиры в 83,80 кв.м, определенная с учетом с учетом площади балкона, но с применением понижающего коэффициента 0,3 (в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37). Общая площадь квартиры без учета площади балкона указана в 81,80 кв.м.

В Приложении №1 также указана отделка квартиры, в том числе установка двухкамерных оконных блоков с остеклением.

Следует обратить внимание, что наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон или лоджию выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.

Как следует из материалов дела, стороны договорились, что дольщику после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, будет передан квартира с балконом.

В соответствии с п. 3.1. договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) Квартиры, а также общего имущества в объекте (Цена Договора) составляет сумму 6 201 200 рублей, исходя из расчета 74 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартиры, определяемую как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как установлено п. 3.2. договора, цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5. договора, по результатам обмеров ПИБ.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что окончательно цена договора определяется после окончания строительства объекта по официальным обмерам ПИБ, с обязательным подписанием сторонами дополнительного соглашения к договору об окончательной цене договора, при этом, в случае изменения увеличения или уменьшения) по результатам обмеров ПИБ общей площади квартиры на 0,5 кв.м. и более по сравнению с общей проектной площадью квартиры, размер денежных средств, подлежащей уплате за квартиру изменяется (увеличивается или уменьшается), исходя из указанной в договоре стоимости кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Как следует из п. 4.5. договора, дольщик обязан произвести с застройщиком взаиморасчеты по обмерам ПИБ (пункты 3.5., 4.8.2. договора) и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи, в течение тридцати рабочих дней со дня получения сообщения, указанного в п. 4.6. Договора.

Согласно п.п. 4.8, 4.8.2. договора, дольщик с момента получения сообщения о готовности к передаче квартиры (п. 4.4.) и до момента приемки квартиры обязан произвести расчеты, связанные с изменением (уточнением) площади Квартиры (п. 3.5. Договора).

Истец обязательства по договору исполнил надлежащим образом, денежные средства в размере 6 202 200 рублей перечислены ответчику в полном объеме, что подтверждается материалами дела, и не оспорено ответчиком.

Техническая инвентаризация дома, в том числе Квартиры № 174, определенной Договором № 15И-5448-14, была произведена ГУП «ГУИОН».

По данным технической инвентаризации проектные характеристики квартиры, определенной договором, изменились, в частности, как указывает ответчик, произошло увеличение общей площади квартиры.

Истец же полагает, на что ссылается в уточненном в порядке ст. 39 ГПК РФ иске, что в соответствии с условиями договора, поскольку ему по результатам обмера ПИБ фактически передана квартира меньшей площади, то подлежит взысканию в его пользу денежная сумма в размере 63 640 рублей, что соответствует стоимости 0,86 кв.м. Свой расчет истец производит следующим образом: (81,80+2,00, по договору) – (80,90+2,04 по обмерам ПИб) = 83,80-82,94.

Как следует из материалов дела, на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д. 82, корп. 3, строение 1, проведенной ГУП «ГУИОН» Отделом инвентаризации и кадастровых работ объектов капитального строительства ДКР, фактические данные переданной истцу квартиры в соответствии с ведомостью помещений составили: № квартиры — 174; этаж - 4; общая площадь (в том числе жилая и вспомогательная) - 80,9 кв.м; жилая площадь - 45,6 кв.м,; вспомогательная площадь - 35,3 кв.м; площадь лоджии/балкона с коэффициентами - 3,4 кв.м.

Из Ведомости помещений и их площадей (приложение к поэтажному плану) следует, что общая площадь квартиры № 174 составляет 80,9 кв.м: коридор – 14,3 кв.м, комната – 15,3 кв.м, совмещенный санузел – 4,5 кв.м, комната – 15,2 кв.м, комната – 15,1 кв.м, кухня – 15,0 кв.м, туалет – 1,5 кв.м.; кроме того, площадь лоджии/балкона с коэффициентами - 3,4 кв.м.

При этом после обмера квартиры ПИБ, балкон был указан как лоджия, что следует из ведомости помещений и «ИПС». Изменений в проектную документацию дома не вносилось. Дополнительных соглашений между сторонами об изменении условий договора, не заключалось.

Из совокупности условий договора и приложений к нему, являющихся неотъемлемой его частью, следует применяемый для вычисления приведенной площади неотапливаемого помещения (балкона) коэффициент 0,3. Согласно Приложению №1 к договору (характеристика квартиры), передаче подлежала квартира с приведенной площадью балкона 2,00 кв.м.

В отзыве на иск ответчик ссылается на обмеры ПИБ и производит подсчет приведенной площади неотапливаемого помещения (лоджии), применяя коэффициент 0,5, в связи с чем полагает, что площадь переданной истцу квартиры не уменьшилась, а даже увеличилась.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Разрешая заявленные ФИО1 требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку при заключении договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений (балкона) коэффициента 0,3 и исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом, приведенная площадь которого составляет 2,00 кв.м (применяемый понижающий коэффициент 0,3), то объект подлежит оплате на данных условиях с применением данного коэффициента, в связи с чем исковые требования истца подлежат удовлетворению.

При этом суд установил, что каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что балкон по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.

Судом установлено, что с учетом данных обмеров ПИБ, фактическая площадь квартиры оказалась меньше согласованной сторонами проектной площади более чем на 0,5 кв.м. - 0,86 кв.м - площадь, на которую уменьшилась квартира, в соответствии с п.3.1. договора, один кв.м определен в 74 000 рублей, следовательно истец фактически переплатил 63 640 рублей.

Также суд указал, что Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998 №37, регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации и не обязательны для участников гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Из вышеприведенных положений Инструкции следует, что показатели площади квартиры и общей площади квартиры используются для целей государственного статистического учета и наблюдения, а не для целей технического учета. Для целей технического учета используется понятие площадь квартиры жилого здания, которая определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета пристроек.

Установив в ходе судебного разбирательства нарушение прав истца, как потребителя, гарантированных Законом РФ «О защите прав потребителей», суд правомерно в соответствии с правилами ст. 15 названного Закона удовлетворил и требования ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд первой инстанции с учетом принципа разумности и справедливости, пришел к выводу, что возмещению подлежит сумма в размере 5 000 рублей.

В силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчик АО СК «ИПС» в добровольном порядке не удовлетворил требование истца, суд первой инстанции правильно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», взыскав в пользу истца штраф в размере 10 000 рублей, применив при этом ст. 333 ГК РФ.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с данными выводами суда, исходя из условий заключенного сторонами договора.

В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на день заключения договора) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на день заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из данных правовых норм следует, что стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта, в том числе порядок ее определения.

Из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что передаче подлежала квартира с балконом, а размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства квартиры, а также общего имущества в объекте (цена договора) определялся сторонами исходя из расчета 74 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартиры (п. 3.1).

Условия установления окончательной цены договора предусмотрены п. 3.5 договора. При этом, в данном пункте договора указывается на необходимость сравнения общей площади квартиры с общей проектной площадью квартиры, что не одно и тоже, в том числе и по условиям настоящего договора. А кроме того, в п.3.1 указано на определение стоимости 1 кв.м из расчета общей площади квартиры, тогда как в п. 3.5, указывается со ссылкой на данный пункт (3.1), об измении (увеличении или уменьшении) размера денежных средств, исходя из стоимости 1 кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Как следует из материалов дела, общая площадь квартиры по результатам обмера ПИБ составила 80,9 кв.м, общая проектная площадь квартиры составляет 83,80 кв.м. Проектная площадь балкона по условиям заключенного договора составляла 6,7 кв.м, с применением понижающего коэффициента 0,3 – 2,00 кв.м (приведенная площадь). По обмерам ПИБ площадь данного помещения установлена как 6,8 кв.м (л.д.100), ПИБ применен понижающий коэффициент 0,5, что соответствует коэффициенту, применяемому к лоджии, в итоге площадь помещения указана как 3,4 кв.м. При этом из представленных в дело материалов следует, что фактически ответчиком построена и передана истцу квартира с тем неотапливаемым помещением, которое было предусмотрено условиями договора.

Учитывая условия заключенного договора, согласно которому квартира подлежала передаче потребителю после окончания строительства объекта, с балконом с применением понижающего коэффициента 0,3, последний, получив в итоге квартиру общей площадью меньше, чем было предусмотрено условиями договора, имеет право на получение в свою пользу денежной разницы. Передача квартиры с лоджией условиями договора не предусматривалась, характеристики неотапливаемого помещения, указанные в договоре, соответствуют характеристикам переданного объекта, за исключением площади, вместо проектной – 6,7 кв.м, передано 6,8 кв.м.

Баланс интересов, по мнению судебной коллегии, в данном случае, с учетом положений заключенного договора, подлежащих толкованию в их совокупности, не нарушен. Застройщику, учитывая его доминирующее положение на рынке, следует более четко оговаривать условия договора, для избежания их возможного толкования в интересах одной или другой стороны в зависимости от обстоятельств. Все же сомнения подлежат толкованию в пользу потребителя, как наиболее незащищенного участника гражданско-правовых отношений, тем более, при заключении договора участия в долевом строительстве.

При имеющихся по настоящему делу обстоятельствах, разрешая спор, суд правильно исходил из того, что фактическая площадь квартиры оказалась меньше согласованной сторонами проектной площади. Доказателсьтв того, что балкон по техническим требованиям не может считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика АО СК «ИПС» признаются несостоятельными судебной коллегией, поскольку являются идентичными доводам, изложенными в ходе рассмотрения дела, которым дана оценка судом первой инстанции и, с которой коллегия соглашается.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы ответчика АО СК «ИПС» не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: