Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указал, что <данные изъяты> между ним и ответчиком ООО «Угреша-Электросервис» был заключен договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Стоимость квартиры по договору составила 3 960 000 рублей. Продавец предоставил истцу рассрочку на 10 лет для оплаты цены договора с момента государственной регистрации квартиры. Вышеуказанная квартира была продана истцу без отделки и за все время проживания истец произвел в квартире ремонт, т.е. неотделимые от нее улучшения, стоимость которых в соответствии с экспертным заключением ООО «СУДЭКСПЕРТИЗА» <данные изъяты> от <данные изъяты> составила с учетом износа – 1 127 910,00 рублей.

ООО «Угреша-Электросервис» обратилось в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения, мотивируя свои требования тем, что договор купли-продажи по решению суда был расторгнут, в связи с нарушением покупателем его существенных условий, неуплатой платежей по предоставленной рассрочке. Поскольку ФИО1 вместе со своей семьей проживал в квартире, однако за нее не платил, ответчик просил суд взыскать с него 440 000 рублей неосновательного обогащения, а также 7 600 рублей судебных расходов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился.

Его представитель уточненные требования поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных требований возражал, указал, что истцом была получена квартира без ремонта, для проживания в ней был произведен ремонт, т.е. как указано в экспертном заключении неотделимые улучшения, вследствие которых стоимость квартиры выросла.

Представитель ответчика ООО «Угреша-Электросервис» в суде первой инстанции против удовлетворения требований ФИО1 возражал, встречные требования поддержал, указал, что не было никаких обязательств и договорённостей по поводу ремонтных работ, истец осуществил их по своей инициативе, более того, договор был расторгнут по вине истца, который нарушил его существенные условия, поэтому не может быть взыскана компенсация в его пользу.

Решением суда исковые требования ФИО1 к ООО «Угреша-Электросервис» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов – оставлено без удовлетворения. Встречные требования ООО «Угреша-Электросервис» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов удовлетворено. С ФИО1 в пользу ООО «Угреша-Электросервис» взыскано неосновательное обогащение в сумме 440 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7600 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ФИО1 и ответчиком ООО «Угреша-Электросервис» был заключен договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Стоимость квартиры по договору составила 3 960 000 рублей (п. 3 договора).

Продавец предоставил истцу рассрочку на 10 лет для оплаты цены договора с момента государственной регистрации квартиры (п.7 договора).

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 14.04.2019 года договор купли-продажи от 25.09.2009 года был расторгнут по инициативе ООО «Угреша-Электросервис», в связи с существенным нарушением условий договора истцом ФИО1, квартира передана в собственность общества.

Решение вступило в законную силу <данные изъяты>

Переход права собственности зарегистрирован ЕГРН <данные изъяты> запись <данные изъяты>.

Решением Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> прекращено право пользования ФИО1 и членов его семьи спорной квартирой с последующим выселением.

Вышеуказанная квартира была передана истцу без отделки и за все время проживания истец произвел в квартире ремонт, т.е. неотделимые от нее улучшения, стоимость которых в соответствии с экспертным заключением ООО «СУДЭКСПЕРТИЗА» <данные изъяты> от <данные изъяты> составила с учетом износа – 1 127 910,00 рублей.

Факт произведения ремонта стороной истца ответчиком не отрицался, стоимость ремонта не оспаривалась.

Согласно п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор был расторгнут судом вследствие нарушения истцом его существенных условий, а именно нарушения условия об оплате квартиры, тем самым нанеся ущерб продавцу.

Кроме того, сам договор купли продажи содержит положения п. 14 о расторжении договора по инициативе продавца, согласно условиям которого, в случае расторжения договора по инициативе продавца, он обязуется произвести возврат полученных в счет погашения стоимости указанной квартиры денежных средств с обязательной компенсацией затрат на произведенный ремонт.

Вместе с тем, договор не содержит положений и условий в отношении возмещения неотделимых улучшений в случае расторжение договора по вине покупателя.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, обоснованно исходил из того, <данные изъяты> договор между сторонами расторгнут по причине нарушения покупателем условий об оплате. Продавцом оплата за переданную квартиру в установленные сроки и в установленном размере не получена, поэтому у него возникло право требования неосновательного обогащения эквивалентное арендной плате за период проживания истца в квартире.

Требования ответчика о взыскании неосновательного обогащения в размере 440 000 рублей, соответствующей стоимости аренды жилья аналогичной категории в данном районе за 11 месяцев (с 12.11.2019 года – даты перехода права собственности), подлежат удовлетворению. Представлен расчет, основанный на анализе информации о рынке аренды квартир в районе расположения спорной квартиры. Истцом данный расчет оспаривался, вместе с тем, контррасчет не представлен, ходатайств о назначении судебной экспертизы оценки рыночной стоимости съемного жилья не заявлено.

Довод жалобы о том, что у ответчика возникла выгода в виде увеличения стоимости квартиры, несостоятельны, поскольку отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд исходил из того, что договор купли-продажи квартиры был расторгнут по вине истца, который не производил оплату квартиры, а потому оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений не имеется.

Зная о том, что продавец предоставил истцу рассрочку на 10 лет для оплаты цены договора купли-продажи квартиры, понимая последствия данного договора и возможность его расторжения в случае неоплаты квартиры, ФИО1, делая там ремонт, не мог не понимать возможность наступления определенных рисков.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании заявителем приведенных в апелляционной жалобе положений действующего законодательства; не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 18 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи