Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лариной Татьяны Николаевны к Костакову Сергею Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок, взыскании средств,

по апелляционной жалобе Ялилова А.Д. (представителя Костакова С.В.) на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы и возражений на жалобу, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ларина Т.Н. обратилась в суд с иском к Костакову С.В. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок, взыскании средств.

В обоснование заявленных требований указала, что <Дата ...> между сторонами заключен договор от <Дата ...> купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <№...> категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: строительство и эксплуатация пятидесятиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>

Между тем, ответчик умолчал о наличии ограничений в использовании и обременений земельного участка (помимо указанных в договоре), а также не устранил в разумный срок недостатки товара.

Истец обратилась к ответчику с претензией с отказом от исполнения договора, однако ответа не получила.

Обжалуемым решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 августа 2020 года удовлетворен иск Лариной Т.Н.

Расторгнут договор от <Дата ...> купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <№...>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: строительство и эксплуатация пятидесятиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...> заключенный между Лариной Т.Н. и Костаковым С.В.

Прекращено право собственности Лариной Т.Н. на указанный земельный участок.

Взысканы с Костакова С.В. в пользу Лариной Т.Н. денежные средства в сумме <...> рублей, уплаченные ею по договору купли-продажи от <Дата ...>, денежные средства в сумме <...> рублей, уплаченные Лариной Т.Н. для возведения забора.

В апелляционной жалобе Ялилов А.Д. (представитель Костакова С.В.) просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, указывая, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, утверждая, что отсутствует существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, ссылаясь на злоупотребление правом истцом.

В возражениях на жалобу Ларина Т.Н. просит отказать в удовлетворении жалобы, оставить в силе решение суда, полагая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили. Ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции не представили.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на жалобу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что <Дата ...> между Лариной Т.Н. и Костаковым С.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <№...>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: строительство и эксплуатация пятидесятиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>

Согласно пункту 1.3 договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец знал или должен был знать.

На основании акта приема-передачи от <Дата ...> Ларина Т.Н. приняла земельный участок с указанными в договоре купли-продажи характеристиками, а продавец получил денежные средства в сумме <...> рублей до подписания договора наличными денежными средствами, сумму в размере <...> рублей, Ларина Т.Н. обязалась выплатить продавцу не позднее <Дата ...>.

Право собственности за Лариной Т.Н. на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН <Дата ...>.

<Дата ...> между сторонами заключено дополнительное соглашение, изменено содержание пункта 1.3 договора, в соответствии с которым продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением сервитута <ФИО>1 с пределами и границами которого покупатель ознакомлен, о которых в момент заключения договора продавец знал или должен был знать.

В соответствии с пунктом 1.4 договора продавец и покупатель согласовали следующие обстоятельства: по территории земельного участка (объекта) проходит силовой кабель (перенос которого возлагается на продавца за его счет и в разумные сроки), площадь земельного участка в размере 1,5 сотки незаконно занята и огорожена третьим лицом (устранение данных нарушений возлагается на продавца за его счет в разумные сроки), что все иные ограничения и обременения объекта, о которых покупатель не знал и не мог знать в момент заключения настоящего договора, должны быть устранены за счет продавца.

Также в <Дата ...> году между сторонами заключено соглашение об устранении препятствий в пользовании земельным участком по договору купли-продажи недвижимости, в соответствии с пунктом 3 которого стороны согласовывают, что объект получил статус «земли подтопления», а также что территория земельного участка занята мусором и зелеными насаждениями, в виду чего, указанные препятствия к нормальному использованию объекта должны быть устранены за счет продавца.

Пунктом 4 соглашения предусмотрено, что в случае неустранения указанных в соглашении препятствий срок оплаты оставшейся суммы будет сдвигаться на срок устранения препятствий.

В пункте 5 соглашения указано, что в случае устранения препятствий покупателем продавец обязуется возместить все понесенные покупателем расходы.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи, соглашение об устранении препятствий подписаны сторонами, условия которых сторонами не оспариваются.

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок имеет обременение – бессрочный сервитут в пользу <ФИО>1

Из выписки ИСОГД следует, что спорный земельный участок согласно ПЗЗ Джубгского городского поселения расположен в территориальной зоне жилой малоэтажной застройки (ЖМ), частично в территориальной зоне жилой застройки средней этажности (ЖС).

В соответствии с генеральным планом Джубгского городского поселения земельный участок находится частично в зоне возможного подтопления, на территории, подверженной риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, частично в санитарно-защитной зоне от канализационных очистных сооружений. Также земельный участок частично расположен в границах зоны затопления.

В дело представлено заключение от <Дата ...> в котором указано, что использование земельного участка невозможно по назначению в соответствии с видом его разрешенного использования, то есть для строительства и эксплуатации пятидесятиквартирного жилого дома, без проведения собственником водного объекта специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления, а также демонтажа сооружения забора, принадлежащего правообладателю земельного участка с кадастровым номером <№...> и переноса зоны с особыми условиями пользования территории – охранной зоны инженерных коммуникаций.

Согласно ответу филиала ПАО «Кубаньэнерго» от <Дата ...> на территории земельного участка расположена кабельная линия электропередач напряжением 10 кВ <...>, принадлежащая филиалу ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети и обслуживаемая персоналом филиала.

Указанная линия имеет охранную зону, оформленную в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Постановлением установлены обременения на использование земельных участков в границах таких зон, среди которых запрет на проведение земляных работ, строительство капитальных зданий и сооружений, складирование горючих и легковоспламеняющихся веществ, разведение костров и др.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска Лариной Т.Н., исходя из установления того факта, что оговоренные сторонами препятствия в использовании земельного участка по целевому назначению с момента заключения договора купли-продажи и дополнительных соглашений не устранены. То есть, обязательства, указанные как условия договора, взятые на себя продавцом, не исполнены, что является препятствием в использовании Лариной Т.Н. земельного участка по целевому назначению.

Кроме того, районный суд указал, что истец понесла убытки, связанные с созданием проекта жилой застройки и ограждением земельного участка, так как имела намерение возводить жилые постройки для последующей продажи, в связи с чем, суд указал, что с ответчика подлежат взысканию убытки, понесенные Лариной Т.Н. для ограждения земельного участка, в размере <...> рублей.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они сделаны без учета норм действующего законодательства, не подтверждены материалами дела, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с положениями статей 195, 196 ГПК РФ решение суда является законным и обоснованным, если оно основано на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, как того требует статья 195 ГПК РФ.

При вынесении решения суд руководствовался положениями статей 450, 453 ГК РФ, регулирующими правоотношения при существенном нарушении договора одной из сторон.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Настоящие исковые требования обоснованы тем, что истец не знала о наличии препятствий в использовании земельного участка и ответчик не выполнил свои обязательства по их устранению.

В дополнительном соглашении от <Дата ...> к договору купли-продажи стороны изложили пункт 1.3 договора в следующей редакции: продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от прав и притязаний третьих лиц, за исключением сервитута на имя <ФИО>1., с пределами и границами которого покупатель ознакомлен.

Кроме того, как видно из дела, на момент совершения сделки данный сервитут был зарегистрирован и указан в сведениях ЕГРН.

Таким образом, истец была осведомлена о данном обременении, и у ответчика, исходя из изложенного, отсутствует обязанность в какой-либо форме участвовать в отмене указанного сервитута.

Согласно пункту 3 соглашения об устранении препятствий в пользовании земельным участком по договору купли-продажи недвижимости от <Дата ...> стороны согласовали, что объект получил статус «земли подтопления», а также что территория земельного участка занята мусором и зелеными насаждениями (кустарники, деревья), в связи с чем указанные в пунктах 2 и 3 настоящего соглашения препятствия к нормальному использованию объекта должны быть устранены за счет продавца.

Следовательно, стороны согласовали данное условие о том, что ответчик принял на себя обязательство возместить расходы истца на устранение названных препятствий.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком не исполнены обязательства по договору купли-продажи.

В пункте 1.4 договора продавец и покупатель согласовывали следующие обстоятельства:

- по территории земельного участка (объекта) проходит силовой кабель (перенос которого возлагается на продавца за его счет и в разумные сроки);

- площадь земельного участка в размере 1,5 сотки незаконно занята и огорожена третьим лицом (устранение данных нарушений возлагается на продавца за его счет и в разумные сроки);

- все иные ограничения и обременения объекта, о которых покупатель не знал и не мог знать в момент заключения настоящего договора, должны быть устранены за счет продавца.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик обязан был лично устранять данные недостатки. Неустранение недостатков ответчиком, по мнению суда, является существенным нарушением договора.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку судом не учтены все юридически значимые обстоятельства по делу.

Так, из материалов дела следует, что между сторонами было заключено соглашение об устранении препятствий пользования земельным участком по договору купли-продажи недвижимости от <Дата ...>, в котором определен перечень недостатков земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 указанного соглашения в случае устранения покупателем указанных в настоящем соглашении препятствий к нормальному использованию объекта продавец обязуется возместить покупателю все понесенные на данные мероприятия расходы. Примерная оценочная стоимость устранения нарушений определяется сторонами в размере <...> рублей.

Как усматривается из дела, <Дата ...> истец направила ответчику претензию, в которой известило о том, что все указанные в договоре и соглашении недостатки ею устранены самостоятельно своими силами и за свой счет. В связи с этим истец потребовала у ответчика возместить стоимость устранения недостатков в размере <...> рублей в соответствии с пунктом 5 соглашения об устранении препятствий в пользовании земельным участком (т<...>).

Данные обстоятельства также были подтверждены Лариной Т.Н. в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от <Дата ...> в рамках апелляционного рассмотрения дела № <№...>.

Как следует из переговоров, переписок, последующего поведения сторон, с момента заключения договора исполнением данных пунктов занимался покупатель самостоятельно, полномочий на их исполнение продавцу не предоставлялось.

Таким образом, общая воля сторон была направлена на то, что данные действия совершает покупатель, а продавец обязан впоследствии возместить соответствующие расходы.

Предметом спора по настоящему делу не является вопрос о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков земельного участка.

Вместе с тем, эти обстоятельства исследованы судебной коллегией с целью выявления наличия или отсутствия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Как следует из выписки из ЕГРН от <Дата ...>, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <...> рублей.

Согласно информационно-консультационной справке ООО «Эксперт Оценка» от <Дата ...> стоимость земельного участка составляет от <...> рублей до <...> рублей.

Между тем, согласно условиям договора спорный земельный участок был продан истцу за <...> рублей, то есть значительно дешевле его стоимости (как рыночной, так и кадастровой), при этом с рассрочкой платежа.

Как указано в апелляционной жалобе, истец приобретала земельный участок с существующими недостатками, о которых была осведомлена, чем объясняется низкая стоимость земельного участка.

Кроме того, с момента государственной регистрации перехода права на указанный земельный участок, собственником, обладающим всей полнотой правомочий, является истец.

Из существа указанных в пункте 1.4 договора обязательств следует, что они связаны с реализацией полномочий собственника, в том числе административными процедурами получения согласований и разрешений, необходимостью вступления в публично-правовые и частноправовые отношения.

Таким образом, со стороны ответчика отсутствует существенное нарушение договора, поскольку истец знала обо всех недостатках земельного участка, которые согласованы в договоре, дополнительном соглашении к договору, соглашении об устранении препятствий, и приобретала земельный участок по заниженной стоимости, установленной с учетом данных недостатков.

Стороны согласовали, что в случае неустранения этих препятствий ответчиком самостоятельно, он возмещает истцу примерную стоимость их устранения в размере <...> рублей.

Исходя из принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны установили в качестве последствия неустранения этих препятствий ответчиком не расторжение договора, а возмещение расходов покупателю.

Также судебная коллегия считает необоснованным довод суда первой инстанции о том, что земельный участок невозможно использовать по назначению в целях строительства пятидесятиквартирного дома (для чего приобретался земельный участок).

В обоснование данного довода суд сослался на заключение специалиста от <Дата ...>

Между тем, в данном заключении содержатся выводы о том, что на спорном земельном участке возможно строительство пятидесятиквартирного дома при выполнении ряда мероприятий.

Кроме того, в материалы дела представлена справка от <Дата ...> № <№...>, выданная ОАО Трастовая компания «Татмелиорация» (т. <...>), согласно которой данный земельный участок находится в зоне плотной поселковой застройки, а значит какие-либо инженерные решения по осушению участка данной территории неэффективны и нерациональны, если их применять индивидуально к участку. Территория подтопления, расположенная вдоль реки в пгт Джубга и противопаводковые инженерно-мелиоративные мероприятия экономически и технически верно проводить централизованно в рамках территории поселка.

При этом проведение каких-либо осушительно-подготовительных мероприятий на участке предполагаемой застройки не конструктивно на данном этапе, когда нет комплекта проектной документации и инженерных изысканий, так как любые инженерные решения должны быть тесно связаны с генпланом застройки и конструкторскими решениями в части фундаментов и ограждающих конструкций здания.

Решения по выносу сетей электроснабжения также должны учитывать генеральный план застройки участка, а также сводный план проектируемых инженерных сетей и сооружений.

Также в материалы дела представлено заключение ООО «Институт независимых экспертиз» от <Дата ...> № <№...> по объекту: Туапсинский <Адрес...> с кадастровым номером <№...> (т. <...>), согласно которому кабельная линия, указанная в выкопировке с планшетов и охранная зона кабельной линии не попадает на пятно застройки (свайное поле).

На участке охранной зоны возможна организация благоустройства территории, а с письменного разрешения с сетевыми компаниями и строительство, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).

Большинство мероприятий (вынос линий электропередач, проектные решения для строительства на территории с особыми условиями) возможны исключительно совместно с проектированием и строительством объекта, из чего следует, что без деятельности самого истца их выполнение невозможно.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Частью 4 статьи 198 ГПК РФ установлено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Результаты оценки доказательств суд должен указать в мотивировочной части судебного постановления, в том числе доводы по которым он отвергает те или иные доказательства или отдает предпочтение одним доказательствам перед другими.

Вместе с тем, в нарушение приведенных выше норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд первой инстанции не привел никакого обоснования тому, почему он отверг вышеуказанные документы (справку, заключение), представленные стороной ответчика, подтверждающие, что существенных и непреодолимых препятствий для использования земельного участка по назначению не имеется.

При этом судебной коллегией установлено, что продавец не отказывался от своей обязанности по возмещению расходов, неоднократно запрашивал документы, подтверждающие соответствующие расходы.

Этим обстоятельствам судебная коллегия не дает оценки, так как они не являются предметом настоящего спора, но исследовала для разрешения вопроса о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, не имеется оснований, предусмотренных законом, для расторжения договора купли-продажи.

Истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Ялилова А.Д. (представителя Костакова С.В.) удовлетворить.

Решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 августа 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Лариной Татьяны Николаевны к Костакову Сергею Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок, взыскании средств.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий В.Д. Ямпольская

Судьи Е.Ю. Захарова

Н.М. Мантул