Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «21 ВЕК» к администрации муниципального образования «Городской округ город Сунжа» Республики Ингушетия и Калиматовой Ольге Ен-Чиновке о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Калиматовой О.Е. на решение Сунженского районного суда от 29 декабря 2018 г.

Заслушав доклад судьи Аушевой Ф.К., судебная коллегия

установила:

ООО «21 ВЕК» обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что при проведении аукциона (извещение № от 25 июня 2018 г.) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>., организатором торгов допущены нарушения действующего законодательства, которые привели к ограничению конкуренции. Извещение о проведении аукциона содержит некорректную и недостоверную информацию, сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении земельного участка, правах на земельный участок, без указания номера домовладения, с приложением недостоверной схемы размещения участка на территории <адрес>. К извещению о проведении вышеуказанного аукциона не приложен проект договора аренды земельного участка в полном объеме. Договор аренды земельного участка, заключенный по итогам конкурса, не соответствует тому проекту договора, который был предложен для заключения потенциальным покупателям. В нем изменены существенные условия договора, которые могли повлиять на цену продажи права аренды. На аукцион выставлен объект, не подлежащий сдаче в аренду при отсутствии сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также занятый другими сооружениями, которые не входят в предмет торгов. Также на сайте не опубликованы технические условия подключения к сетям водоотведения и очистке сточных вод. По мнению истца, отсутствие в составе извещения документально подтвержденных сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, свидетельствует о ненадлежащем выполнении администрацией <адрес> требований п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Просит признать недействительными аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и договор аренды от 10 июля 2018 г. с применением последствий недействительности сделки.

Решением суда от 29 декабря 2018 г. исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик Калиматова О.Е., считая решение суда незаконным, просит его отменить.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РИ, Управление Федеральной антимонопольной службы по РИ, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав мнение ответчика Калиматовой О.Е. и ее представителя Дзугаева Б.Б., поддержавших доводы жалобы, представителя администрации муниципального образования «Городской округ город Сунжа» Чаниева Р.М. и представителя ООО «21 ВЕК» Мальсагова З.А., настаивавших на законности обжалуемого судебного постановления, коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации г. Сунжа от 17 мая 2018 г. № принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>

21 мая 2018 г. на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru администрацией сформировано извещение № о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеназванного земельного участка. Извещение о проведении аукциона также размещено на официальном сайте администрации г. Сунжа и опубликовано в газете «Знамя труда» от 19 мая 2018 г. № 19 (10182).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются достаточные доказательства квалифицировать совершенные администрацией г. Сунжа действия, выразившиеся в неуказании в извещении о проведении аукциона сведений обо всех необходимых технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указании недостоверных сведений о параметрах технологического подключения, размещении неполной и недостоверной информации о предмете торгов и его и местоположении, а также заключение договора с победителем аукциона с иными условиями, чем предусмотрены в аукционной документации, нарушающими п. 2 ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается ввиду следующего.

Согласно ч. 4 ст. 17 Федерального закона «О защите конкуренции» нарушение правил, установленных ст. 17 Закона № 135-ФЗ, является основанием для признания судом соответствующих торгов, запроса котировок, запроса предложений и заключенных по результатам таких торгов, запроса котировок, запроса предложений сделок недействительными.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.

В силу ч. 2 ст. 167 названного Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Подпунктами 3, 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ определено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона в случае, если: в отношении земельного участка в установленном законодательством РФ порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений; в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствие с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

Согласно п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного, строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Таким образом, орган местного самоуправления должен получить сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения и опубликовать сведения о них в составе такого извещения.

К сетям инженерно-технического обеспечения относятся электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ при проведении торгов, запроса котировок цен на товары (далее - запрос котировок), запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Пунктом 7 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, а также иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке (п. 17 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ).

Отсутствие в публикации о предполагаемом предоставлении земельного участка указанных сведений не позволяет заинтересованным лицам получить права на земельный участок, поскольку отсутствует возможность получить необходимую и достаточную информацию о земельном участке.

Из изложенного следует, что лица, заинтересованные в приобретении права аренды указанного земельного участка для целей предпринимательской деятельности, были лишены возможности претендовать на земельный участок и заключить соответствующий договор ввиду недостатка необходимой и достаточной информации о земельном участке.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, в том числе путем установления не предусмотренных законодательством Российской Федерации требований к товарам или к хозяйствующим субъектам.

Из данного положения следует, что органам местного самоуправления запрещено принимать не только акты и совершать действия, которые приводят к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, но и те из них, которые могут привести к таким последствиям, поскольку достаточным основанием для вывода о нарушении ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

Согласно положениям ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ товар - это объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот; взаимозаменяемые товары - это товары, которые могут быть сравнимы по их функциональному назначению, применению, качественным и техническим характеристикам, цене и другим параметрам таким образом, что приобретатель действительно заменяет или готов заменить один товар другим при потреблении (в том числе при потреблении в производственных целях); товарный рынок - это сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров (далее -определенный товар), в границах которой (в том числе географических) исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами; конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (пп. 1, 3, 4, 7).

Приведенные основополагающие для антимонопольного регулирования понятия не исключают случаи, когда необходимость правомерной конкурентной борьбы (соперничества) возникает именно при выходе на товарный рынок, именно тогда, когда формируются законные условия определенной сферы обращения товара, а само обращение товара отнесено на относительно близкую перспективу.

При этом самостоятельные действия каждого из конкурентов, их соперничество предполагаются ранее, нежели товар вводится в оборот.

Размещение организатором торгов полной и достоверной информации о предмете торгов могло привести к поступлению заявок иных лиц, в том числе ООО «21 ВЕК» на участие в аукционе, такие лица наравне с победителем аукциона могли претендовать на земельный участок на аукционе.

Из изложенного следует, что организатором торгов - администрацией г. Сунжа при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> допущено такое нарушение процедуры проведения торгов, которое могло привести к ограничению конкуренции и привело к таким последствиям применительно к ООО «21 ВЕК».

Кроме того, заслуживают внимание доводы о том, что земельный участок предоставляется под строительство, которым будут созданы препятствия для полноценного использования объектов ООО «21 ВЕК», поскольку на вышеуказанном земельном участке размещена трансформаторная подстанции, находящаяся под балансовой ответственностью ООО «21 ВЕК», чем затрагиваются права и законные интересы истца, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчиков о том, что права истца не затрагиваются в ходе проведенного аукциона.

Согласно ч. 22 ст. 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В нарушение этой нормы к извещению о проведении вышеуказанного аукциона проект договора аренды земельного участка приложен не в полном объеме. Составной и неотъемлемой частью данного договора в качестве «приложения 2» указан план земельного участка, который в аукционной документации на официальном сайте в сети интернет не размещен.

Размещение проекта договора аренды в неполном виде на официальном сайте свидетельствует о нарушении организатором торгов положений ч. 22 ст. 39.11. ЗК РФ.

Указанное нарушение привело к недостатку у потенциальных покупателей, в том числе у ООО «21 ВЕК», информации о предмете аукциона, в частности о его местоположении, а также об объектах, обременяющих данный земельный участок (автобусной остановке, трансформаторной подстанции).

По итогам аукциона заключен договор аренды, который не соответствует проекту договора, предложенного для заключения потенциальным покупателям. В нем изменены существенные условия договора, которые могли повлиять на цену продажи права аренды. Подписанный договор содержит в себе новые положения, не предусмотренные аукционной документацией, в том числе введено новое существенное условие, позволяющее арендатору распоряжаться земельным участком без согласия собственника. Пунктом 4.3.2. оспариваемого договора аренды от 10 июля 2018 г. № 70 арендатор наделен правом передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока договора без согласия арендодателя при условии его уведомления, в том числе отдавать арендные права Участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду, уступить право аренды другому лицу.

Такое условие не предусмотрено проектом договора, размещенным на официальном сайте при проведении аукциона. Право на сдачу права аренды в залог, внесение его в уставные капиталы хозяйствующих обществ и сдача имущества в субаренду без согласия собственника не было предусмотрено проектом договора, размещенным в аукционной документации.

В п. 3.3.2 проекта договора, размещенного с аукционной документацией, указано, что арендатор имеет право лишь с письменного согласия арендодателя передать участок в субаренду в пределах срока, установленного настоящим договором.

Условие о возможности уступки прав по договору аренды противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Кроме того, при заключении договора аренды из его содержания исключен ряд положений, предусмотренных проектом, размещенным на официальном сайте в составе аукционной документации.

Исключены, в частности, положения о наличии в качестве приложения к договору плана земельного участка, а также пп. 4.2 и 4.3, предусматривавшие ответственность арендатора за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы, а также в случае несвоевременного возврата земельного участка.

Между тем, данные пункты проекта договора содержат определенный сторонами размер материальной ответственности - 0,5 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период за каждый день просрочки, а также 0,5% от размера годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Соответственно, договор аренды с победителем аукциона заключен на иных основаниях, чем был предложен к заключению другим потенциальным покупателям на конкурентных началах.

Все вышеназванные нарушения, допущенные ответчиком при проведении аукциона, установлены судом первой инстанции и подтверждены исследованными в судебном заседании соответствующими доказательствами. При разрешении спора правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда о том, что в извещении отсутствует вся необходимая информация о предмете аукциона, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку проект договора аренды размещен на официальном сайте в неполном виде, на сайте отсутствует информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, земельный участок указан с картой, не соответствующей фактическому его местоположению.

Позицию автора жалобы о том, что технические условия водоотведения и водоочистки в аукционной документации присутствуют, судебная коллегия отклоняет ввиду отсутствия технических условий в аукционной документации, исследованной судом первой инстанции.

Другие доводы по своей правовой сути аналогичны позиции ответчика в судебном заседании, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого постановления.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сунженского районного суда от 29 декабря 2018 г. по делу по иску ООО «21 ВЕК» к администрации муниципального образования «Городской округ город Сунжа» Республики Ингушетия и Калиматовой Ольге Ен-Чиновке о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи