Гражданский кодекс часть 1

в обоснование требований ФИО1 указал, что по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.07.2018 приобрел в совместную собственность с ФИО3 у ФИО2 жилой дом площадью 251,1 кв.м с кадастровым номером Номер изъят и земельный участок с кадастровым номером Номер изъят по адресу: , стоимостью 7000000 руб. (цена жилого дома - 6240000 руб., земельного участка – 760000 руб.). Стоимость имущества оплачена наличными денежными средствами - 3000000 руб. и за счет предоставленного Банком ВТБ (ПАО) кредита - 4000000 руб. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Впоследствии обнаружены допущенные при строительстве существенные нарушения строительных норм и правил, необходимость дополнительного утепления стен, вскрытие внутренних стен (перегородок) с заменой электрических кабелей, протечка кровли, ненадлежащее состояние фундамента, установка несоответствующего котла отопления, наличие грибков в перекрытиях, скрытые дефекты.

Просил суд, с учетом уточнений, соразмерно уменьшить покупную цену жилого дома на сумму 2316045 руб., взыскать с ответчика в пользу истца указанную сумму, а также уже понесенные расходы на устранение недостатков - 34101 руб., судебные расходы по уплате госпошлины -19951 руб.

По тем же основаниям, указав, что жилой дом является совместно нажитым имуществом супругов, подлежащим разделу, третье лицо ФИО3 заявила самостоятельные требования относительно предмета спора к ФИО2

Просила суд соразмерно уменьшить покупную цену жилого дома, приобретенного у ответчика по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных денежных средств от 10.07.2018 на сумму 2316045 руб., взыскать с ФИО2 - 1158022 руб. 50 коп.; 17050 руб. 50 коп. - в счет возмещения расходов на устранение недостатков.

Ответчик ФИО2 иск не признал, обратился со встречным иском к ФИО1 и ФИО3, в обоснование указав, что при заключении договора сторонами не согласованы существенные условия о предмете договора и стоимости имущества, поскольку при продаже не согласована судьба пристроенного к жилому дому гаража и каминного зала, а также летней кухни. В стоимость жилого дома и земельного участка данные постройки не включены.

Просил суд признать договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.07.2018 незаключенным, истребовать из чужого незаконного владения жилой дом с кадастровым номером Номер изъят и земельный участок с кадастровым номером Номер изъят по адресу:

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от 15.10.2021 в удовлетворении исковых требований, встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО4 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, мотивируя тем, что судом сделан неправильный вывод относительно наличия у спорного жилого дома «значительных дефектов, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени». Судом не указано, каким образом он пришел к выводу о несоразмерности стоимости устранения выявленных недостатков. Считает, что стоимость выявленных производственных устранимых недостатков 2316045 руб. 60 коп. (или 37,12 % от стоимости жилого дома) не позволяет сделать вывод о несоразмерности расходов на устранение выявленных недостатков по отношению к цене товара. При расчете соразмерности суд взял стоимость устранения недостатков по состоянию на 16.07.2021, а цену жилого дома – на 10.07.2018, не учел, что реальная стоимость дома по состоянию на 2021 год существенно изменилась. Таким образом, судом допущено необоснованное сравнение двух ценовых показателей с разницей в три календарных года. Вывод о том, что соотношение стоимости устранения недостатков жилого дома и его стоимости составляет 37,12 %, не обоснован.

Обращает внимание, что ФИО2 на регулярной основе осуществлял строительство домов с целью их продажи, что является признаком предпринимательской деятельности, к данным правоотношениям необходимо применять законодательство о защите прав потребителей.

Обращает внимание, что вопрос об определении времени, необходимого для устранения недостатков жилого дома, на обсуждение сторон, а также при назначении первичной и повторной экспертизы, не ставился.

В заключении эксперта ООО «Инженерные системы» ФИО11 от 18.03.2021 № 112/3 имеются признаки неполноты, поскольку эксперт не дал ответа на вопросы №№ 4, 5. Учитывая, что при ответе на вопрос № 3 экспертом сделан категоричный вывод о том, что все выявленные дефекты в несущих, ограждающих конструкциях и внутренних инженерных системах дома – производственные (строительные), при ответе на вопрос № 4 эксперт был обязан определить стоимость эксплуатационных дефектов, возникших после 10.07.2018.

Эксперт необоснованно указал, что устранение всех дефектов по совокупности экономически нецелесообразно, поскольку расчет стоимости устранения выявленных недостатков (дефектов) не производился, экономическая целесообразность устранения дефектов, в том числе, соотношение стоимости (цены) спорного дома и устранения недостатков, не оценивались. При этом в соответствии с заключением эксперта АНО «Регион-эксперт» ФИО12 от 16.07.2021 № 30/2021 недостатки являются устранимыми.

Сложившиеся правоотношения регулируются п. 1 ст. 475 ГК РФ, как сохраняющей договор между сторонами, отвечающей принципу стабильности гражданского оборота.

Указав на неправильный способ защиты нарушенного права, суд не учел, что договор купли-продажи от 10.07.2018 имел два объекта – жилой дом и земельный участок, что истцом осуществлены существенные материальные вложения не только в ремонт дома. Так, на земельном участке возведен ряд хозяйственных построек, он возделан, засажен плодово-ягодными растениями.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, его представитель ФИО5 просят решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных требований, исключить из мотивировочной части решения выводы суда о применении к спорным правоотношениям ст. 475 ГК РФ, о том, что дом имеет ряд значительных производственных устранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, мотивируя тем, что при заключении договора купли-продажи предмет сделки не согласован.

Отказывая в соразмерном уменьшении цены жилого дома, суд, по существу, принял правильное решение, но неправильно применил закон. Договор купли-продажи жилого дома не содержит условий о качестве дома, поэтому к настоящему спору ст. 475 ГК РФ применению не подлежит.

Суд пришел к выводу о том, что спорный дом имеет ряд значительных производственных устранимых дефектов, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, то есть имеются существенные нарушения требований к качеству товара без достаточных оснований. Данный вывод создает преюдицию для сторон в последующих спорах относительно дома, но при этом является необоснованным, так как опирается исключительно на объяснения ФИО1, ФИО3 и заключения экспертиз.

В нарушение ст. 198 ГПК РФ суд не принял во внимание возражения ответчика и не привел их в решении суда.

Судом не оценены доводы о злоупотреблении правом истца, который решил уклониться от исполнения решения суда о взыскании с него в пользу ответчика долга по договору займа, показания свидетелей, рецензия на судебную экспертизу, представленная ответчиком.

Отказывая в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, суд не учел, что указанный в договоре объект недвижимости на момент продажи фактически не существовал, так как в 2014 году был реконструирован, не соответствовал техническому паспорту 2007 года.

Суд неправильно определил статус каминного зала, как объекта вспомогательного использования, следующего судьбе основной вещи, необоснованно сославшись на технический паспорт 2017 года.

Судом необоснованно применены правила п. 3 ст. 432 ГК РФ, поскольку по договору купли-продажи фактически передан несуществующий объект недвижимости, а реально существующий не передавался, оплата производилась за несуществующий объект.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель третьего лица ФИО6 – ФИО7 просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных требований, исключить из мотивированной части решения выводы суда о применении к спорным правоотношениям ст. 475 ГК РФ, о том, что дом имеет ряд значительных производственных устранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, повторяя доводы апелляционной жалобы ФИО2

В письменных возражениях ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, третье лицо ФИО6 просят апелляционную жалобу истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад, объяснения ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 и его представителя ФИО5, поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, просивших об оставлении апелляционной жалобы оппонента без удовлетворения, объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы в интересах доверителя, просившего об оставлении без удовлетворения других апелляционных жалоб, объяснения представителя третьего лица ФИО6 – ФИО7, поддержавшей доводы апелляционной жалобы ФИО2 и третьего лица ФИО6, просившей об оставлении без удовлетворения апелляционной жалобы стороны истца по первоначальному иску, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене по основаниям п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ (несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права), исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п. 3 ст. 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в п.п. 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.07.2018 ФИО2 (продавец) продал в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО3 (покупатели) жилой дом площадью 251,1 кв.м с кадастровым номером Номер изъят и земельный участок площадью 1507,1 кв.м с кадастровым номером Номер изъят, расположенные по адресу: .

Стоимость объектов недвижимости по договору - 7000000 руб. (цена жилого дома – 6240000 руб., цена земельного участка – 760000 руб.).

Расчет по договору установлен следующим образом: часть цены договора 3000000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств до государственной регистрации перехода права собственности, что оформляется распиской продавца, остальная часть цены договора 4000000 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, полученных покупателями от Банка ВТБ (публичное акционерное общество) по кредитному договору от 10.07.2018 № 623/3711-0001338.

Переход права собственности на объекты недвижимости к покупателям зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно заключению эксперта ООО «Инженерные Системы» ФИО11, заключению эксперта АНО Экспертный центр «Регион-эксперт» ФИО12 указанный жилой дом по состоянию на 10.07.2018 и на настоящее время не является пригодным для постоянного проживания; не соответствует действующим строительным нормам и правилам в части фундамента, кровли, утепления наружных стен, перекрытий пола и потолков; экспертом ФИО11 также указано на несоответствие действующим строительным нормам и правилам в части отмостки, полового покрытия, оконных блоков, систем вентиляции, канализации, энергоснабжения.

Эксперт ФИО11 указал, что причинами возникновения выявленных дефектов жилого дома являются критические ошибки при проектировании и некачественные строительно-монтажные работы; все выявленные дефекты в несущих, ограждающих конструкциях и внутренних инженерных системах дома – производственные, критические, устранимые, однако, устранение всех дефектов по совокупности является экономически нецелесообразным. Часть дефектов (перекрытие, наружные стены, облицовка наружных стен кирпичом, оконные блоки, системы энергоснабжения и вентиляции) являются скрытыми; дефекты отмостки, фундамента, пола, системы канализации не являются скрытыми.

Экспертом ФИО12 установлены производственные (строительные) значительные устранимые дефекты: фундамента (участки неуплотненного бетона, обнажение арматурных стержней, трещины, отсутствие вертикальной гидроизоляции, образование биоповреждений микроскопическим грибком), кровли (кровельное покрытие из мягкой черепицы смонтировано по сплошной обрешетке из досок, основание из фанеры или ОСП, прокладочный водозащитный ковер отсутствует, канализационная труба не выведена за пределы чердачного пространства, водоотвод с крыши не организован, вынос карниза менее 600 мм, что способствует замачиванию и увлажнению конструкций стен и фундамента), наружных стен (деформационные трещины на поверхности облицовочной кирпичной кладки, в нижней части стен зафиксировано шелушение и выкрашивание кирпичной кладки), перекрытий пола и потолка (отсутствие второстепенных балок перекрытий, отсутствие на отдельных участках чердачного перекрытия воздухоизолирующего слоя, гнилостные повреждения поверхности досок лаг в связи с отсутствием гидроизоляции фундамента); а также выявлен производственный малозначительный неустранимый дефект – деформация элементов крепления облицовочной кирпичной кладки к деревянному каркасу стен.

Экспертом ФИО12 определена стоимость устранения выявленных производственных недостатков - 2316045 руб. 60 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3, суд первой инстанции, установив, что спорный жилой дом имеет ряд значительных производственных устранимых дефектов, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, то есть имеются существенные нарушения требований к качеству товара – объекта недвижимости, и в данном случае, учитывая, что при наличии существенных нарушений требований к качеству товара законом предусмотрены специальные последствия, а право покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены товара п. 2 ст. 475 ГК РФ не предусмотрено, так как в случае существенного нарушения требований к качеству такого товара, как недвижимость, законом предусмотрено только право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, пришел к выводу, что покупатель в данном случае вправе только отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Принимая во внимание, что требования о расторжении договора купли-продажи истцом не заявлены, истец правом на изменение предмета иска не воспользовался, настаивал на соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, стороны не договорились об условиях мирового соглашения, суд оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены и возмещения своих расходов на устранение недостатков товара не установил.

С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего.

По смыслу положений п.п. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные п. 2 данной статьи кодекса, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в п. 1 указанной статьи.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в п.п. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ.

Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных п. 1 ст. 475 ГК РФ, определяется возможностью осуществления данного выбора. Законодатель не связывает возможность взыскания расходов на устранение недостатков с фактическим устранением выявленных недостатков. Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания расходов на устранение недостатков товара, как и тех, которые уже были понесены, так и тех, которые покупатель понесет в будущем для восстановления нарушенного права, после получения соответствующей компенсации от продавца.

Как следует из материалов дела, покупателем избрано в качестве способа восстановления нарушенного права соразмерное уменьшение покупной цены на стоимость устранения выявленных недостатков.

В связи с чем то обстоятельство, что выявленные производственные недостатки жилого дома являются существенными, поскольку не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени (стоимость устранения производственных недостатков - 2316045 руб. 60 коп.), об отсутствии предусмотренных ст. 475 ГК РФ оснований у покупателя предъявить такие требования не свидетельствует.

Оценивая доводы искового заявления ФИО1, ФИО3 об уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков, судебная коллегия учитывает, что согласно заключению эксперта ФИО12 спорный дом имеет производственные (строительные) недостатки:

в месте сопряжения фундаментов жилого дома и пристроя (терраса – литера «а» на ситуационном плане) зафиксированы участки неуплотненного бетона, обнажение арматурных стержней, имеются трещины, вид дефекта – производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый; причина – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ; метод устранения – выполнить торкетирование фундаментов в местах обнажения арматурных стержней;

вертикальная гидроизоляция (устраиваемая при соприкосновении бетонной конструкции с грунтом) не выполнена. На поверхности фундамента с наружной стороны зафиксировано образование биоповреждений (микроскопических грибов); производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый; причина – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ, метод устранения – выполнить гидроизоляцию фундаментов;

кровельное покрытие из мягкой черепицы смонтировано по сплошной обрешетке из досок. Основание из фанеры или ОСП, а также подкладочный (водозащитный) ковер отсутствует; производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый; причина – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ; метод устранения – демонтаж кровельного покрытия, устройство основания из фанеры, подкладочного (водозащитного) ковра, нового кровельного покрытия;

на поверхности досок обрешетки зафиксированы окрасы темного цвета, свидетельствующие о наличии грибных ядровых пятен; производственный (строительный), малозначительный, устранимый, скрытый; причина – канализационная труба не выведена за переделы чердачного пространства, на отдельных участках чердачного перекрытия воздухоизолирующий слой отсутствует. В результате чего, в чердачном пространстве образуется конденсат, а в зимнее время возможно образование изморози, наледи на деревянных конструкциях стропильной системы, что впоследствии приводит к биоповреждениям деревянных конструкций; метод устранения – антисептирование древесины обрешетки;

канализационная труба не выведена за пределы чердачного пространства; производственный (строительный) значительный, устранимый, явный; причина – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ, метод устранения – произвести вывод канализационной трубы за пределы чердачного пространства;

водоотвод с крыши здания не организованный, вынос карниза кровли менее 600 мм, что не обеспечивает отвод атмосферных осадков от здания, способствует замачиванию и увлажнению конструкций стен и фундаментов; производственный (строительный), значительный, устранимый, явный; причина – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ; метод устранения – монтаж организованного водостока;

на поверхности облицовочной кирпичной кладки имеются деформационные трещины шириной раскрытия до 8 мм, глубиной до 75 мм, местами трещины образовались на всю высоту кладки; производственный (строительный), значительный устранимый, скрытый; причина возникновения – отсутствие организованного водоотвода с крыши здания, значительные повреждения отмостки, отсутствие гидроизоляции, фундаментов приводят к периодическому замачиванию грунтов основания атмосферными и талыми водами. В результате чего происходит неравномерная осадка грунтов основания, фундаментов, повлекшая за собой образование деформационных трещин на поверхности облицовочной кирпичной кладки стен. Метод устранения – заделка трещин в кирпичной кладке;

в нижней части стен зафиксировано шелушение и выкрашивание кирпичной кладки; производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый; причина – отсутствие организованного водоотвода с крыши здания, значительные повреждения отмостки приводят к периодическому замачиванию кирпичной кладки в нижнем уровне стен. В результате чего происходит водонасыщение кирпичей, морозная деструкция и как следствие, разрушение материалов. Отсутствие гидроизоляции фундаментов, что приводит к намоканию кладки стен путем капиллярного подсоса. Метод устранения – ремонт поверхности кирпичной кладки путем замены отдельных кирпичей;

второстепенные балки перекрытий отсутствуют, производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый, причина возникновения дефекта (недостатка) – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ; метод – демонтаж утеплителя с сохранением материала, устройство второстепенных балок перекрытий, утепления, перекрытий;

на отдельных участках чердачного перекрытия воздухоизолирующий слой отсутствует; производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый; причина возникновения – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ; демонтаж утеплителя, устройство воздухоизолирующего слоя, устройство нового утепления перекрытий;

на поверхности досок лаг зафиксированы окрасы темного цвета, имеются гнилостные повреждения; производственный (строительный), значительный, устранимый, скрытый; причина – отсутствие гидроизоляции фундамента, применение в качестве воздухоизолирующего слоя упаковочного материала от утеплителя, повреждения воздухоизолирующего слоя в виде порезов, отверстий приводят к образованию повышенного влажностного режима подпольного пространства и к биоповреждениям древесины конструкции полов; метод устранения – демонтаж элементов полов, замена лаг, устройство воздухоизолирующего слоя, монтаж элементов пола;

на отдельных участках вместо изолирующего слоя уложен упаковочный материалы от утеплителя. Подшивка из досок выполнена не по всей площади помещения, воздухоизолирующий слой имеет повреждения в виде порезов, отверстий; производственный (строительный), малозначительный, устранимый, скрытый; причина – отступления от технических регламентов при выполнении строительных работ; метод устранения - демонтаж элементов полов, замена лаг, устройство воздухоизолирующего слоя, монтаж элементов пола.

Экспертом составлена ведомость объемов работ для устранения скрытых производственных (строительных) недостатков (л.д. 104-105, т. III), определена стоимость устранения выявленных производственных (строительных) недостатков.

Доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 о том, что истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 своими действиями привел дом в негодное состояние, так как реконструировал его, намеренно залил водой, судебной коллегией не принимаются, поскольку согласно заключению эксперта ФИО12 спорный жилой дом в части фундамента, кровли, утепления наружных стен, перекрытий пола и потолков по состоянию на 10.07.2018 не соответствовал действующим строительным нормам и правилам, требованиям ФЗ от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» (ответ на вопрос 2 заключения эксперта АНО ЭЦ «Регион-Эксперт» ФИО12).

Доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 и третьего лица ФИО6 о злоупотреблении правом на стороне истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 судебной коллегией не принимаются, исходя из установленного факта наличия в спорном доме производственных (строительных) недостатков, имевших место на момент заключения договора купли-продажи, о которых продавец в известность покупателя не поставил.

Доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 о том, что не установлено время возникновения явных дефектов (недостатки отмостки, отсутствие герметизирующего состава между металлочерепицей и защитной пленкой, зазоры, деформация облицовочного слоя из винилового сайдинга, отсутствие примыкания сайдинга к поверхности стен), эти явные дефекты покупатель не мог не увидеть при заключении договора, не влияют на выводы судебной коллегии. Эксплуатационные дефекты в расчете стоимости устранения недостатков не учитывались, экспертом произведен расчет стоимости устранения выявленных производственных (строительных) недостатков дома.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в спорном доме выявлены производственные (строительные) недостатки, недостатки товара не были оговорены продавцом, ненадлежащее качество переданного по договору купли-продажи от 10.07.2018 дома подтверждено заключением эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что покупатель вправе предъявить одно из предусмотренных п. 1 ст. 475 ГК РФ требований, то есть потребовать соразмерного уменьшения покупной цены на стоимость устранения производственных (строительных) дефектов.

Определяя стоимость устранения производственных (строительных) недостатков дома, судебная коллегия принимает во внимание заключение эксперта ФИО12 Поскольку в заключении эксперта ФИО11 установлено, что жилой дом в части отмостки, фундамента, утепления наружных стен, перекрытий пола и потолков, полового покрытия, оконных блоков, системы электроснабжения, систем вентиляции, системы канализации, действующим строительным нормам и правилам, требования ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» по состоянию на 10.07.2018 и на настоящее время – не соответствует, при этом стоимость устранения выявленных дефектов не определялась, судом первой инстанции назначена повторная экспертиза.

Доводы о том, что эксперт ФИО12 вышел за переделы специальных познаний, неправильно применил закон и нормативно-технические документы, по существу, сводятся к несогласию с выводами экспертизы. Представленная в материалы дела рецензия ООО АСП «Основа» № 2/08-2021 факт наличия в спорном доме производственных дефектов, учитывая, что рецензент исследование спорного дома не осуществлял, анализировал предоставленную ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО2 документацию, не опровергает. Выводы рецензента о том, что зафиксированные экспертом производственные дефекты являются эксплуатационными, результатами исследования спорного объекта не подтверждены.

Заключение эксперта ФИО12, имеющей высшее техническое образование, квалификацию «Инженер», по специальности «Городское строительство и хозяйство», являющейся дипломированным специалистом по направлению «Судебная строительно-техническая экспертиза и стоимостная экспертиза, подробно мотивировано. Эксперт, подтвердившая свои выводы в ходе допроса в суде первой инстанции, произвела осмотр спорного дома, в ходе проведенного исследования определила наличие в нем как производственных (строительных), в том числе скрытых и явных недостатков, так и эксплуатационных дефектов, составила ведомость объемов работ для устранения производственных (строительных) недостатков. В связи с чем основания ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности, отсутствуют.

Характер выявленных недостатков, неочевидных при обычном способе приемки, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств, свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, то есть спорный дом передан покупателям с недостатками, которые продавцом при заключении договора не оговорены.

То обстоятельство, что заключенный сторонами договор не содержит условий о качестве передаваемого объекта недвижимости, обязанность продавца передать по договору купли-продажи имущество, пригодное для его использования по назначению, не опровергает, о том, что продавец не несет ответственность за выявленные производственные дефекты, имевшие место на момент заключения договора купли-продажи, но о которых продавец покупателя в известность не поставил, не свидетельствует.

Принимая во внимание, что по договору купли-продажи от 10.07.2018 передавался жилой дом, а согласно выводам эксперта спорный дом не является пригодным для проживания в связи с наличием в нем производственных (строительных) дефектов, доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 о том, что в силу ст. 557 ГК РФ ввиду отсутствия в договоре купли-продажи условия о качестве продавец за качество переданного объекта не отвечает, истец (ответчик по встречному иску) покупал дом «как есть», не могут быть приняты во внимание, как основанные на ошибочном толковании закона, с которым судебная коллегия согласиться не может.

Принимая во внимание характер выявленных производственных явных дефектов, в том числе отступление от технических регламентов при выполнении строительных работ в части невыведения канализационной трубы за пределы чердачного пространства, неорганизованный водоотвод с крыши здания, учитывая, что указанные недостатки не были оговорены продавцом, в ходе рассмотрения дела продавец настаивал, что проданный объект надлежащего качества, судебная коллегия приходит к выводу, что указанные производственные дефекты, которые, по мнению эксперта, являются явными, покупатели не могли обнаружить при осмотре дома до его покупки. Продавцом не представлены доказательства того, что покупатели поставлены в известность о недостатках продаваемого жилого помещения, что цена объекта определена с учетом данных недостатков.

При таких обстоятельствах истец ФИО1, третье лицо ФИО3 вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения производственных (строительных) недостатков, в размере, определенном в заключении эксперта ФИО12, - 2316045 руб. 60 коп.

Принимая во внимание наличие в приобретенном доме не оговоренных продавцом недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность здания в целом, в том числе, вследствие несоответствия жилого дома требованиям действующих СНиП, отсутствия доказательств возможности устранения недостатков с наименьшими затратами, чем избранный покупателями способ, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований о соразмерном уменьшении покупной цены на стоимость устранения недостатков.

Предусмотренных ст. 15 ГК РФ оснований для взыскания с ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 стоимости устранения недостатков дома в связи с приобретением нового электрического котла судебная коллегия не усматривает. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств несоответствия установленного при строительстве котла предъявляемым требованиям в материалы дела не представлено.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 следует отменить, в отмененной части принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в части соразмерного уменьшения покупной цены указанного дома по договору от 10.07.2018 на сумму 2316045 руб. 60 коп., взыскав с ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в пользу истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, по 1158022 руб. 80 коп. каждому. В удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости устранения недостатков 34101 руб. отказать.

По основаниям ст. 98 ГПК РФ с ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в пользу ФИО1 следует взыскать расходы по уплате госпошлины – 19780 руб. 23 коп., как подтвержденные документально (чек-ордер от 14.08.2020 на сумму 7041 руб., чек-ордер от 10.08.2021 на сумму 12910 руб.).

Разрешая спор в части встречного иска ФИО2 о признании договора незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд первой инстанции, руководствуясь п.п. 1, 3 ст. 432, ст. 431 ГК РФ, ст.ст. 2, 19 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, оценивая представленные доказательства по правилам главы 6 ГПК РФ, исходил из того, что при заключении договора право собственности ФИО2 на пристройки к жилому дому и вспомогательные строения не могло быть сохранено при продаже основного строения и земельного участка ФИО1 и ФИО3, намерение сохранить данные постройки во владении и пользовании продавца из материалов дела и действий сторон не усматривается.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.07.2018 исполнен сторонами в полном объеме, что подтверждается материалами дела, сведениями Единого государственного реестра недвижимости, показаниями свидетеля ФИО13, оплата по договору покупателями произведена в полном объеме, переход права собственности к покупателям на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, объекты недвижимости (земельный участок с находящимися на нем жилым домом, гаражом, террасой (каминным залом), летней кухней и уборной) переданы в пользование ФИО1 и ФИО3 в 2018 году, учитывая условия договора, содержание технического паспорта от 21.09.2007, действия сторон по передаче во владение и пользование покупателей земельного участка с жилым домом, пристройками и вспомогательными строениями, суд пришел к выводу о том, что сторонами согласован предмет и цена договора, оснований для признания договора незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения покупателей не имеется.

Оснований не согласиться с выводами суда в части отказа в удовлетворении встречного иска судебная коллегия не усматривает. Выводы суда в этой части мотивированы, подтверждены совокупностью имеющихся в деле доказательств.

Доводы апелляционной жалобы истца по встречному иску ФИО2, третьего лица ФИО6 направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 15 октября 2021 года по гражданскому делу № 2-55/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, возмещении расходов на устранение недостатков,

по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, возмещении расходов на устранение недостатков отменить в части отказа в удовлетворении иска ФИО1, отказа в удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3.

В отмененной части принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1, ФИО3 удовлетворить частично.

Соразмерно уменьшить покупную цену двухэтажного жилого дома площадью 251,1 кв.м, кадастровый Номер изъят, по адресу: , по договору купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 10 июля 2018 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1, ФИО3, на сумму 2316045 руб. 60 коп. (два миллиона триста шестнадцать тысяч сорок пять рублей шестьдесят копеек).

Взыскать с ФИО2 к пользу ФИО1 в счет уменьшения покупной цены жилого дома 1158022 руб. 80 коп. (один миллион сто пятьдесят восемь тысяч двадцать два рубля восемьдесят копеек).

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 в счет уменьшения покупной цены жилого дома 1158022 руб. 80 коп. (один миллион сто пятьдесят восемь тысяч двадцать два рубля восемьдесят копеек).

В удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости устранения недостатков 34101 руб. (тридцать четыре тысячи сто один рубль) отказать.

Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины – 19780 руб. 23 коп. (девятнадцать тысяч семьсот восемьдесят рублей двадцать три копейки).

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судья-председательствующий В.О. Шабалина

Судьи Н.Н. Шишпор

С.А. Кулакова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 31.05.2022

Судья Говорова А.Н. УИД 38RS0031-01-2020-003493-89

Судья-докладчик Кулакова С.А. по делу № 33-4124/2022