Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №33-2279/2021 по апелляционной жалобе Гребенникова В.В. на решение Промышленного районного суда г. Самара от 08.12.2020, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Гребенникова ВВ к ООО «Газпром трансгаз Самара» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, отказать»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шельпук О.С.,

УСТАНОВИЛА:

Гребенников В.В. обратился в суд с иском к ООО «Газпром трансгаз Самара», в котором просит обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере цены договора по остаточной стоимости 352066 руб.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласился истец, в апелляционной жалобе просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании истец Гребенников В.В. и его представитель адвокат Курляндчик Н.В. доводы жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям, просили решение отменить, жалобу удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Газпром трансгаз Самара» Девятов Р.В., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, считая решение законным и обоснованным.

Выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно разъяснениям, данным в п.п.2,3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда указанным выше требованиям не отвечает, поскольку судом не применен закон, подлежащий применению, и выводы суда основаны на неверном толковании закона.

Установлено, что 01.12.1995 между арендодателем предприятием «Самаратрансгаз» РАО «Газпром» (правопреемником является ООО «Гзапром трансгаз Самара») и арендатором Гребенниковым В.В., заключен договор аренды квартиры с правом выкупа в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование квартиру № 106, общей площадью 52,8 кв.м., в том числе полезной 33,1 кв.м., которая состоит из двух комнат, в том числе ванны, кухни, подсобных помещений в <адрес> в <адрес>. Квартира принадлежит арендодателю по праву собственности на основании договора продажи доли в строительстве № 8077/41 от 03.01.1995 года, и регистрационного удостоверения № 117, выданного БТИ г. Самара, 23.11.1995 г.

Из пункта 1.2 договора следует, что квартира сдается арендатору для проживания по долгосрочной аренде с перезаключением через каждые три года с оплатой ежемесячно в размере квартплаты, установленной в регионе. Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон. Об изменении арендной платы арендодатель письменно сообщает арендатору за две недели до окончания срока очередного платежа.

В силу пункта 1.3 договора, арендатор оплачивает ПЖРТ фактические затраты за предоставляемые им коммунальные услуги.

Согласно пункта 6.1 договора, арендатор имеет право выкупить квартиру по остаточной стоимости, у арендодателя, при условии наличия стажа работы на предприятия «Самаратрансгаз» не менее 10 лет. В случае смерти арендатора арендодатель по договору дарения передает квартиру в собственность наследникам гр-на Гребенникова В.В.

Квартира передана по акту приема-передачи от 01.12.1995 года. Отсутствие подписи на стороне арендодателя исходя из фактической передачи квартиры данное факт заключения договора аренды и передачу квартиры в пользование на условиях заключенного между сторонами договора не опровергает.

Сторонами также не оспаривается, что стаж работы Гребенникова В.В. у арендодателя составил более 10 лет.

25.02.2020 правопреемник арендодателя ООО «Газпром трансгаз Самара» обратился к Гребенникову В.В. с предложением выкупить квартиру по рыночной стоимости на условиях ее оплаты единовременным платежом. До момента реализации предложено заключить договор найма жилого помещения. При неполучении ответа либо получении отказа от заключения договора купли-продажи, квартира будет выставлена на торги.

Заявление Гребенникова В.В. о продаже ему квартиры по остаточной стоимости оставлено без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Гребенникову В.В. о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи спорной квартиры по остаточной стоимости квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

Вывод об истечении срока действия договора аренды сделан судом на основании статей 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Между тем, судом не учтено, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа, данные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не действовали, в связи с чем не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Так, в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» часть вторая Кодекса применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 1 марта 1996 года. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. При этом в силу статьи 8 указанного Федерального закона, обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса, независимо от даты их заключения. Обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об ответственности за нарушение договорных обязательств применяются, если соответствующие нарушения были допущены после введения в действие части второй Кодекса, за исключением в случаев, когда в договорах, заключенных до 1 марта 1996 года, предусматривалась иная ответственность за такие нарушение.

Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации действовала на момент заключения договора аренды и предусматривала общие основания для расторжения договора, которые соблюдены стороной ответчика не были, поскольку он за расторжением договора аренды не обращался. Действующими основаниям для расторжения договора найма жилого помещения, установленными статьей 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик также не воспользовался. Кроме того, исходя из понятия «расторжение договора», основания для которого применимы с учетом изложенных выше норм, срок договора к таким основаниям не относится, в связи с чем при определении срока действия договора следует руководствоваться законом, действовавшим на момент заключения договора.

При этом следует отметить, что истечение срока действия договора основанием для расторжения договора не является, в силу общих норм о договоре, действовавшим на момент заключения договора между сторонами, а именно статей 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно срока действия договора аренды судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Согласно статье 278 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992), действовавшей 01.12.1995, если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три месяца.

Если ни одна из сторон по договору имущественного найма, заключенному между государственными, кооперативными или другими общественными организациями без указания срока, не отказалась от договора до истечения сроков, указанных в части второй статьи 277 настоящего Кодекса, договор по истечении этих сроков считается прекращенным.

Поскольку договор заключен между физическим и юридическим лицом, указанная норма к правоотношениям сторон не применяется, так как стороны не являются государственными, кооперативными или другими общественными организациями.

При этом согласно статье 279 Гражданского кодекса РСФСР если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три месяца.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора гражданское законодательство допускало возможность пролонгации заключенного договора имущественного найма, в том числе на неопределенный срок.

Допускала возможность продления действия договора на тех же условиях и действовавшая на момент заключения договора статья 13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, согласно пункту 4 которой при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы об отсутствии доказательств со стороны ответчика о направлении уведомлений в адрес арендатора об изменении условий договора, либо о его расторжении как по основаниям, установленным в договоре, так и установленных законом, поскольку факт такого направления не подтвержден. В том числе следует учитывать, что в арендодатель, в случае неполучения ответа от арендатора об изменении условий договора, не обратился в суд за защитой своих прав, в связи с чем судебная коллегия не признает доказанным намерение арендодателя отказаться от исполнения договора и расторгнуть его.

В свою очередь, арендатор продолжал пользоваться квартирой, вносил арендную плату исходя из условий договора. Отдельно следует отметить то обстоятельство, что согласно условиям заключенного договора, арендная плата приравнена сторонами к платежам за пользование квартирой, то есть арендатор принял на себя обязательства нести бремя содержания имущества за его собственника. Какая-либо арендная плата сверх установленных региональных ставок по оплате коммунальных услуг, договором не предусмотрена. Доказательств того, что собственник квартиры нес такие расходы с 1995 года, не представлено. Доводы арендодателя о том, что арендатор уклонялся от внесения арендной платы, отклоняются как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и условиям заключенного между сторонами договора, который не был изменен. С требованием уплатить арендные платежи либо с требованием о расторжении договора в связи с неисполнением таких обязательств собственник квартиры не обращался. Условие для приобретения квартиры в порядке пункта 6.1 договора не поставлено сторонами договора в зависимость от исполнения арендатором обязанности по исполнению пункта 1.2 и 1.3 договора.

При указанных обстоятельствах договор аренды, заключенный 01.12.1995, нельзя признать прекратившим свое действие, поскольку ни одна из сторон не заявляла о его расторжении или изменении, в связи с чем пункт 6.1 договора сохранил для сторон обязательную силу, и Гребенников В.В., имеющий стаж работы более 10 лет у арендодателя, имеет право на выкуп арендованной квартиры по остаточной цене, согласно условиям заключенного между сторонами договора.

Из материалов дела следует, что право выкупить квартиру по остаточной стоимости, у арендодателя возникает при условии наличия стажа работы на предприятии «Самаратрансгаз» не менее 10 лет. Согласно сведениям о трудовой деятельности, Гребенников В.В. работает на предприятии ответчика с 1984 года (л.д.9), таким образом, после заключения договора в 1995 году у Гребенникова В.В. возникло право выкупа квартиры.

Правила выкупа арендованного имущества, согласно статье 10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, должны устанавливаться договором аренды. Такой порядок стороны установили, определив, что продажа квартиры осуществляется по остаточной стоимости имущества, а в случае смерти арендатора – передается безвозмездно его наследникам, при наличии единственного условия – необходимого стажа работы на предприятии независимо от факта прекращения трудовых отношений, поскольку переданная по гражданско-правовому договору аренды квартира не является служебной, что сторонами не оспаривалось.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Такое обязательство в виде признания за арендатором права на выкуп квартиры по остаточной стоимости принято на себя арендодателем.

При этом судебная коллегия полагает, что заявленное истцом требование о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи по цене, равной инвентаризационной стоимости квартиры, выходит за пределы обстоятельств, подлежащих установлению по заявленному спору, возникшему в связи с договором аренды. В настоящее время между сторонами возник спор относительно определения прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, в связи с чем заявленное требование о понуждении заключить договор купли-продажи следует расценивать как признание за истцом права на приобретение спорной квартиры по цене, равной остаточной стоимости квартиры, которая должна быть определена на момент направления истцом предложения заключить такой договор (оферты). На момент рассмотрения дела между сторонами отсутствовали какие-либо преддоговорные споры относительно договора купли-продажи, и имелся спор относительно условий договора от 01.12.1995.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит отмене, и за Гребенниковым В.В. необходимо признать право на заключение с ООО «Газпром Трансгаз Самара» договора о выкупе <адрес>, в <адрес> в <адрес> по остаточной цене квартиры на момент обращения Гребенникова В.В. с предложением заключить договор о выкупе квартиры. Признание за истцом права на заключение договора купли-продажи квартиры с установленным условием о цене квартиры судебная коллегия не расценивает как выход за пределы апелляционной жалобы или исковых требования исходя из предмета спора и установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик от заключения договора купли-продажи не уклонялся, и спор между сторонами возник лишь относительно возможности применения к правоотношениям сторон пункта 6.1 договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Самара от 08.12.2020 отменить.

Постановить по делу новое решение, которым признать за Гребенниковым ВВ право на заключение с ООО «Газпром трансгаз Самара» договора о выкупе квартиры по адресу: <адрес>, в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды с правом выкупа от 01.12.1995 по остаточной цене квартиры на момент обращения Гребенникова ВВ с предложением заключить договор о выкупе квартиры.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационной суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: