Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционному представлению прокурора Заволжского района г. Твери и апелляционным жалобам ООО «Корпус – Девелопмент», Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительства Тверской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на решение Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований прокурора Заволжского района города Твери в защиту интересов неопределенного круга лиц и Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой и признании права государственной собственности Тверской области на данный объект отказать.

Исковые требования ФИО8 удовлетворить.

Признать за ФИО8 право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13372 кв.м».

Судебная коллегия

установила:

прокурор Заволжского района г. Твери обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области, в котором с учетом уточнения просил признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой, признать право государственной собственности Тверской области на указанный объект недвижимости.

В основании иска прокурор указал, что в ходе проверки установлено, что ООО «Тверской ДСК» на вышеуказанном земельном участке в 2009 году возвело объект капитального строительства, представляющий собой железобетонное панельное девятиэтажное здание с фундаментом, в котором расположено 72 отдельных помещения - квартиры. В установленном законом порядке разрешение на строительство, на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ООО «Тверской ДСК» не выдавалось. После возведения объект капитального строительства использовался организацией как общежитие для работников организации.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является Тверская область.

Арбитражным судом Тверской области ООО «Тверской ДСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введено конкурсное производство, в ходе которого 28 апреля 2015 года по результатам торгов ФИО8 приобрел в собственность объект капитального строительства.

По завершении конкурсного производства 27 июня 2017 года ООО «Тверской ДСК» ликвидировано.

Со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прокурор полагал, что спорный объект капитального строительства является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения разрешения на строительство, на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, в установленном порядке в эксплуатацию не введен.

При этом спорный объект капитального строительства соответствует установленным законом требованиям, его сохранение при обращении в государственную собственность Тверской области не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответчик ФИО8 обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу<данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью 3638,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13382 кв. м.

В основании встречного иска ФИО8 указал, что ООО «Тверской ДСК» (застройщик) на указанном земельном участке в 2008-2009 годах построило девятиэтажное здание.

Земельный участок предоставлялся застройщику на праве постоянного бессрочного пользования на основании постановления администрации города Твери от 3 марта 2000 года № 587.

Согласно проектной документации и техническим условиям застройщик планировал к возведению гостиницу для работающих по вахтовому методу (площадь застройки 426,85 кв. м). Спорный объект в муниципальную собственность не передавался и находился в распоряжении застройщика.

10 июля 2009 года в Арбитражном суде Тверской области возбуждено дело о банкротстве данного общества, введена процедура конкурсного производства, в ходе которой конкурсный управляющий выставил на торги для продажи имущество должника - строительные материалы, получаемые от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>.

21 апреля 2015 года он стал победителем торгов и приобрел указанное имущество, включенное в конкурсную массу ООО «Тверской ДСК», по договору от 27 апреля 2015 года. Стоимость имущества установлена в размере 7296490 рублей. 17 июня 2015 года по акту приема-передачи имущество им принято. Торги по продаже спорного имущества в установленном законе порядке недействительными не признавались.

Здание полностью обеспечено всем необходимыми для его эксплуатации: водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением, электроэнергией. При осмотре имущества непосредственно до заключения договора купли-продажи оно имело все признаки недвижимого имущества и не имело пороков для признания его таковым. В ЕГРН установлены обременения на земельный участок со ссылкой на постановление администрации г. Твери от 3 марта 2000 года № 587.

Полагает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО «Тверской ДСК» не было прекращено и перешло к нему, подлежит переоформлению на право собственности или аренды без ограничения срока. У него отсутствует иная возможность защитить свое право, приобретенное в результате сделки, кроме как путем обращения в суд с настоящим иском.

Поскольку право собственности на указанный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, а ООО «Тверской ДСК» разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию строения не получал, вовлечение возведенного здания в гражданский оборот возможно лишь посредством обращения с иском в суд о признании права собственности на основании норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На карте градостроительного зонирования г. Твери земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в зоне многофункциональных общественных центров. Для указанной градостроительной зоны одним из основных видов разрешенного использования является размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Спорный объект соответствует существующей территориальной зоне. Здание соответствует требованиям действующих нормативных документов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 25 декабря 2020 года в порядке подготовки гражданского дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Правительство Тверской области, Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, ООО «Корпус Девелопмент», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО9, ФИО5, ФИО10, ФИО6, ФИО7, конкурсный управляющий ООО «Тверской ДСК» ФИО11.

В судебном заседании прокурор Ляпкин А.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, ООО «Тверской ДСК» на каком-либо праве не принадлежал. ФИО8 согласно договору купли-продажи приобрел строительные материалы, а не здание гостиницы. В связи с этим в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Учитывая, что земельный участок с 2018 года принадлежит на праве собственности Тверской области, право государственной собственности на спорный объект капитального строительства должно быть признано за Тверской областью.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку факт принадлежности ООО «Тверской ДСК» земельного участка, на котором возведен объект недвижимости, ФИО8 не доказан.

В судебном заседании представитель ответчика - администрации города Твери ФИО13 иск прокурора признала, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО8 просила отказать, поскольку спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в собственности Тверской области, при этом ФИО8 не представил доказательств того, что он приобретен в собственность именно спорный объект.

Представитель ответчиков – администрации города Твери, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери ФИО14 с требованиями прокурора согласился, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика ФИО8 - ФИО15 иск прокурора не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, отметив, что ООО «Тверской ДСК» правомерно построило объект недвижимости на земельном участке, находящемся в бессрочном пользовании у ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение», поскольку два юридических лица действовали согласовано при возведении объекта и использовании земельного участка. ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» не возражало против строительства ООО «Тверской ДСК» объекта недвижимости по адресу: <данные изъяты> а, и в дальнейшем разрешило подключение к своей котельной.

ФИО8 понимал, что приобретает с торгов объект незавершенного капитального строительства. В дальнейшем он предпринимал меры для получения от конкурсного управляющего ФИО11 технических документов, которые имелись у ООО «Тверской ДСК», для установления права собственности. В 2019 году проведено техническое обследование спорной постройки кадастровым инженером ФИО16 (ООО «Азимут»), получен технический паспорт.

Решение о продаже объекта недвижимости принимали кредиторы, цена определена с учетом того, что объект реализовывался в ходе банкротства организации, и необходимо было срочно получить деньги. Конкурсный управляющий ФИО11 планировал установить право собственности ООО «Тверской ДСК» на объект, но для этого требовалось дополнительное время, поэтому кредиторами было решено продать объект в том виде, в котором он находился. Торги по продаже спорного имущества в установленном законе порядке недействительными не признавались, завершение процедуры конкурсного производства заинтересованными лицами не оспорено.

Представитель третьего лица - Правительства Тверской области ФИО17 в судебном заседании требования прокурора поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

По мнению Правительства Тверской области, ФИО8 не представил доказательства правомерности строительства ООО «Тверской ДСК» объекта на земельном участке, принадлежащем другому юридическому лицу, а также доказательства приобретения ответчиком здания вместо строительных материалов.

Ссылка ответной стороны на то, что ООО «Тверской ДСК» и ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» совместно осуществляли деятельность по строительству, доказательствами не подтверждена.

Полагала, что отсутствие законных оснований для признания за застройщиком, а затем и за ФИО8, права собственности на спорную недвижимость подтверждается тем, что ООО «Тверской ДСК», конкурсный управляющий ФИО11, ФИО8, несмотря на предпринятые попытки оформить документы, не смогли зарегистрировать право собственности.

Третьи лица ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО2 в судебном заседании с иском прокурора согласились и пояснили, что работодатель предоставил им жилые помещения в доме по адресу: <...>. С момента постройки дома они там проживают, оплачивают коммунальные услуги разным лицам и организациям. Полагали, что получили квартиры от работодателя на законных основаниях, однако но не смогли оформить на них свои права и зарегистрироваться по месту жительства. В настоящее время их выселяет новый собственник дома.

Третье лицо ООО «Корпус Девелопмент», надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило.

В письменных объяснениях Общество поддерживает исковые требования прокурора, полагая, что во встречном иске ФИО8 следует отказать.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, ФИО8 не предоставлялся. Договор купли-продажи от 27 апреля 2015 года является незаключенным в связи с отсутствием указания в предмете договора на наименование и количество строительных материалов. Цена продажи строительных материалов не соответствует цене объекта недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, в том числе третье лицо - конкурсный управляющий ООО «Тверской ДСК» ФИО11, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, свое отношение к рассматриваемому спору не выразили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционном представлении прокурор просит решение Заволжского районного суда г. Твери от 22 ноября 2019 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования прокурора удовлетворить.

Прокурор полагает, что договор купли-продажи от 27 апреля 2015 года, на основании которого суд сделал вывод о возникновении у ФИО8 права собственности на спорный объект недвижимости, является незаключенным ввиду отсутствия в нем существенных условий, предусмотренных статьями 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, конкурсный управляющий ООО «Тверской ДСК» ФИО11 и ФИО8 под видом купли-продажи строительных материалов совершили сделку купли-продажи объекта недвижимости – здания, расположенного по адресу: <...>, которая, исходя из положений статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является мнимой.

У ООО «Тверской ДСК» отсутствовали какие-либо права на земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости. В свою очередь, администрация г. Твери, предоставляя земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в пользование ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение», правом распоряжения этим земельным участком, в том числе для предоставления третьим лицам, включая ООО «Тверской ДСК», землепользователя не наделяло.

Такое основание для возникновения у ООО «Тверской ДСК» прав на земельный участок как ведение совместной хозяйственной деятельности с ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение», действующим законодательством не предусмотрено. Доказательств такой деятельности материалы дела не содержат.

По мнению прокурора, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, право на которую может быть признано за собственником земельного участка, на котором она расположена – за Тверской областью.

Напротив, действия ответчика ФИО8 не отвечают положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что к ООО «Тверской ДСК», а затем к ФИО8, перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, а строительство спорного объекта произведено в соответствии с назначением (видом разрешенного использования) этого земельного участка.

Апеллянт полагает, что такие выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и не подтверждены имеющимися в деле доказательствами.

В апелляционной жалобе Правительство Тверской области, обращаясь к суду апелляционной инстанции с просьбой отменить оспариваемое решение, отмечает, что спорное здание является самовольной постройкой и расположено на земельном участке, относящемся к государственной собственности субъекта Российской Федерации - Тверской области.

Ни у ООО «Тверской ДСК», ни у ФИО8 прав на земельный участок никогда не было, что, вопреки выводам суда первой инстанции, исключает применение положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и признание права собственности на самовольную постройку за такими лицами.

Податель жалобы полагает также, что судом не учтены обстоятельства, установленные в определении Арбитражного суда Тверской области от 26 сентября 2014 года по делу № А66-6857/2014 и имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.

ООО «Корпус Девелопмент» в апелляционной жалобе указывает на то, что выводы суда о переходе права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> к ФИО8, о том, что имущество, являющееся предметом купли-продажи представляло собой оконченное строительством здание, а также о применении к спорному объекту недвижимости, являющемуся самовольной постройкой, норм о переходе права собственности, не подтверждены доказательствами, носят характер предположения, противоречат обстоятельствам дела и правовому регулированию, действующему в рассматриваемых правоотношениях.

Третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО18, ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7 в своей апелляционной жалобе критикуют выводы суда первой инстанции о ведении ОАО «Тверское крупнопанельное домоуправление» и ООО «Тверской ДСК» совместной деятельности, о переходе к ООО «Тверской ДСК» права пользования земельным участком с кадастровым номером 69:40:0100183:3, о приобретении ФИО8 на торгах в рамках дела о банкротстве объекта недвижимости.

Податели жалобы полагают также, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что стоимость приобретенного ответчиком объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости аналогичного объекта.

Кроме того, ссылаясь на вселение в спорное здание в связи с трудоустройством в ООО «Тверской ДСК», апеллянты считают, что у них возникло право пользования помещениями, расположенным в спорном объекте недвижимости.

В заседании суда апелляционной инстанции прокурор Валайтус А.А., представитель Правительства Тверской области ФИО19, представитель администрации города Твери и департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери ФИО14, представитель ООО «Корпус Девелопмент» ФИО20, третье лицо ФИО4 доводы апелляционных жалоб, представления поддержали.

ООО «Корпус Девелопмент» представило письменные объяснения к своей апелляционной жалобы, в которых подчеркнуло бездоказательность выводов суда первой инстанции и их несоответствие обстоятельствам дела.

Представитель ответчика ФИО8 – ФИО15 в заседании суда апелляционной инстанции полагал, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, представления не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не просили.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Твери от 3 марта 2000 года № 587 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13372 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, предоставлен в бессрочное пользование под тепличное хозяйство ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение».

В 2008-2009 годах ООО «Тверской ДСК» на указанном земельном участке построило объект недвижимости, представляющий собой железобетонное панельное девятиэтажное здание с фундаментом. Указанный объект использовался организацией как общежитие для работников организации.

Согласно проектной документации и техническим условиям ООО «Тверской ДСК» планировалось к возведению нежилое здание - гостиница для работающих по вахтовому методу, площадь застройки - 426,85 кв.м.

Спорный объект в муниципальную собственность не передавался и с даты завершения его строительства находился в распоряжении ООО «Тверской ДСК».

Арбитражным судом Тверской области 10 июля 2009 года возбуждено дело о банкротстве ООО «Тверской ДСК» (дело №А66-6857/2009).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2010 года ООО «Тверской ДСК» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, в ходе которого конкурсным управляющим на торгах выставлено для продажи имущество должника - строительные материалы, получаемые от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу: <...>.

На основании протокола о результатах продажи имущества должника от 21 апреля 2015 года и договора от 27 апреля 2015 года ФИО8 приобрел в собственность имущество ООО «Тверской ДСК» - строительные материалы, получаемые от разборки недвижимого имущества - общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу. Стоимость имущества - 7296490 рублей.

По акту приема-передачи от 27 апреля 2015 года ФИО8 принял указанное имущество.

Результаты торгов и заключенная между ООО «Тверской ДСК» в лице конкурсного управляющего ФИО11 и ФИО8 сделка не оспорены.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 8 мая 2017 года по делу № А66-6857/2009 конкурсное производство в отношении ООО «Тверской ДСК» завершено.

27 июня 2017 года ООО «Тверской ДСК» ликвидировано, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ.

Обе стороны возникшего спора признают, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

Сторона истца полагает, что право на эту постройку в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть признано за собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, - за Тверской областью, а ответчик ФИО8 считает, что вправе претендовать на спорный объект как правообладатель имущества, приобретенного в ходе процедуры банкротства ООО «Тверской ДСК».

Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО8, суд первой инстанции со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22, данные в пункте 28 постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что спорное имущество представляет собой оконченное строительством крупнопанельное девятиэтажное здание, до заключения договора купли-продажи имевшее все признаки недвижимого имущества и не содержащего в себе пороков для признания его таковым.

При этом суд принял во внимание, что спорный объект капитального строительства возведен на земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования, соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и признал право собственности на спорный объект недвижимости за приобретшим его лицом – ответчиком ФИО8

Оснований для удовлетворения требований прокурора суд первой инстанции не установил.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, ибо они соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Так, проанализировав имеющиеся в деле доказательства и оценив их в совокупности, суд первой инстанции признал, что в 2008 году ООО «Тверской ДСК» приступило к строительству спорного здания на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> при согласии законного владельца этого земельного участка - ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение».

В частности, ООО «Тверской ДСК» были подготовлены, составлены либо получены от уполномоченных государственных и муниципальных органов:

- заключение об инженерно-геологических условиях на объекте «Здание для проживания работающих по вахтовому методу по Санкт- Петербургскому шоссе в городе Твери», выданное ООО «ТИСИЗ» в 2006 году;

- рабочий проект на строительство гостиницы по Петербургскому шоссе в г. Твери, 932-ОПЗ, составленный ООО «Тверской ДСК» в 2007 году;

- проект «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций», разработанный и утвержденный ООО «Проектно-экспертный центр» в 2007 году;

- паспорт цветового решения фасадов от 2007 года, согласованный главным архитектором города Твери 25 июня 2007 года;

- технические условия при проектировании и строительстве девятиэтажного здания с помещениями для работающих по вахтовому методу по <данные изъяты>, выданные МУП «Дороги Твери» 22 августа 2007 года № 73;

- экспертное заключение на раздел «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций» проекта «9 этажное здание с помещениями для работающих по вахтовому методу по <данные изъяты>», согласованное ГУ МЧС РФ по Тверской области и утвержденное начальником ГУ МЧС России по Тверской области 3 октября 2007 года;

- санитарно-эпидемиологическая экспертиза Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 27 февраля 2008 года о соответствии материалов по отводу земельного участка по адресу: <данные изъяты> санитарно-гигиеническим требованиям;

- санитарно-эпидемиологическое заключение Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 29 февраля 2008 года по материалам по отводу земельного участка под строительство гостиницы;

- письмо Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 8 февраля 2008 года № 06/757 о строительстве гостиницы;

- письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации города Твери по вопросу строительства девятиэтажного здания по Петербургскому шоссе от 19 февраля 2008 года № 2901/479;

- письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Твери по вопросу строительства девятиэтажного здания по Петербургскому шоссе от 13 марта 2008 года № 2901/756;

- условия подключения на объект капитального строительства, выданные ООО «Тверь Водоканал» 10 декабря 2008 года № 4639;

- заявление ООО «Тверской ДСК» в ГУ «Госэкспертиза Тверской области» от 27 февраля 2009 года № 26/23 о применении типовой проектной документации к объекту «Гостиница по Петербургскому шоссе в г. Твери» для временного проживания работников ООО «ТДСК»;

- обращение ООО «Тверской ДСК» к ООО «ТИСИЗ» от 3 марта 2009 года № 26/24 о переоформлении названия заключения об инженерно-геологических условиях от 2006 года.

Доказательств того, что ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» каким-то образом возражало против использования принадлежащего ему земельного участка, судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства не добыто, стороной истца не представлено.

Равным образом, отсутствуют в материалах дела и доказательства того, что орган местного самоуправления, предоставивший в 2000 году ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в постоянное (бессрочное) пользование и обладавший полномочиями по распоряжению этим земельным участком, высказывал какие-либо возражения против его использования путем подготовки к строительству и возведения в последующем ООО «Тверской ДСК» спорного объекта недвижимости (2007-2009 гг.).

Напротив, анализ содержания указанных выше документов указывает на то, что администрация г. Твери в лице профильного структурного подразделения - Управления архитектуры и градостроительства администрации города Твери была объективно осведомлена о намерении ООО «Тверской ДСК» построить на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> девятиэтажное здание гостиницы и после проведения обществом санитарно-эпидемиологической экспертизы и получения санитарно-эпидемиологического заключения Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 29 февраля 2008 года допустила размещение на указанном земельном участке здания гостиницы для работающих по вахтовому методу.

Принимая во внимание, что в период строительства в 2008-2009 годах спорного объекта администрация г. Твери, реализуя полномочия собственника земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, не возражала против такого использования земельного участка, заявление в настоящем споре стороной истца, ныне представляющей интересы нового собственника земельного участка - субъекта Российской Федерации, доводов о возведении ООО «Тверской ДСК» гостиницы без согласия землевладельца (орган местного самоуправления) и (или) землепользователя (ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение») не отвечает принципам добросовестности и разумности, закрепленным в статьях 6, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Доводы апелляционной жалобы ООО «Корпус Девелопмент» о том, что выводы суда первой инстанции об осуществлении ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» и ООО «Тверской ДСК» совместной хозяйственной деятельности, противоречат положениям статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Действительно, абзацем 3 пункта 1 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом).

ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» признано несостоятельным (банкротом) на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 31 марта 2003 года, конкурсное производство завершено в соответствии с определением того же суда от 23 марта 2010 года.

По мнению апеллянта, указанные обстоятельства исключали ведение ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» и ООО «Тверской ДСК» совместной хозяйственной деятельности.

Между тем, учитывая, что участие ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» в такой деятельности, как видно из материалов дела, ограничивалось предоставлением части земельного участка под строительство гостиницы, полагать, что сама по себе такая хозяйственная деятельность после открытия конкурсного производства невозможна, оснований не имеется.

Юридически значимым в рассматриваемых правоотношениях является наличие у ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» в спорный период права пользования земельным участком, на котором велось строительство.

Вопреки доводам апелляционных жалоб и представления, возведение спорного объекта недвижимости осуществлено на земельном участке в период наличия у ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» права постоянного (бессрочного) пользования.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - под тепличное хозяйство, как правильно указал суд первой инстанции, запрета на возведение объектов капитального строительства не содержит.

Судебная коллегия отмечает также, что, предъявляя и поддерживая исковые требования о признании права государственной собственности на спорный объект, прокурор и государственные органы Тверской области, по сути, полагали возможным сохранение объекта самовольного строительства, как отвечающего целям разрешенного использования земельного участка.

Между тем аналогичные выводы суда первой инстанции в отношении встречного иска ФИО8 безосновательно подвергаются апеллянтами критике, что, как отмечалось ранее в настоящем определении, противоречит принципу добросовестности поведения стороны в споре.

Аргументы подателей жалоб об отсутствии у ООО «Тверской ДСК», а равно у ФИО8, каких-либо прав на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, получили надлежащую правовую оценку в оспариваемом судебном акте и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Так, суд первой инстанции с учетом положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период) принял во внимание, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.

В действующей с 1 марта 2015 года редакции указанного пункта статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Проанализировав приведенные нормы специального закона во взаимосвязи с разъяснениями по их применению суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к ООО «Тверской ДСК», осуществившему строительство здания при отсутствии к тому возражений со стороны ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение», перешло право постоянного (бессрочного) пользования той частью земельного участка, на которой расположен спорный объект.

В свою очередь, к ФИО8 такое право перешло как к приобретателю здания.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционных представления и жалоб о том, что приобретение ФИО8 на торгах в рамках дела о банкротстве строительных материалов, получаемых от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу <...>, исключает возможность признания за ним права собственности на приобретенное как на объект недвижимости.

Суд первой инстанции, исследовав техническую документацию на спорный объект, установил, что он представляет собой здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, назначение объекта – жилое, наименование объекта – гостиница с нежилыми помещениями, количество этажей – 10, в том числе подземных – 1, площадь объекта – 3638, 6 кв.м. Здание обеспечено водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением, электроэнергией.

До заключения ФИО8 договора купли-продажи спорное здание также имело все признаки недвижимого имущества.

В рамках рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве ОАО «ТКПД» вплоть до завершения в отношении акционерного общества конкурсного производства имущественные правопритязания на возведенное здание кредиторами акционерного общества не заявлены, в конкурсную массу данное имущество не включено.

Возбуждение в июле 2009 года арбитражным судом дела о банкротстве ООО «Тверской ДСК» и дальнейшее признание данного общества банкротом не являлись препятствием, в том числе в рамках конкурсного производства, ни для надлежащего оформления обществом своих имущественных прав на объект недвижимости во внесудебном порядке, ни для судебной защиты таких прав.

Принятие собранием кредиторов ООО «Тверской ДСК» в рамках конкурсного производства решения о продаже здания как строительных материалов (для разборки), получаемых от разборки недвижимого имущества – общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, последующее проведение торгов с таким объектом гражданских прав никоим образом не свидетельствует о фактическом отсутствии здания на момент продажи, равно как и об отсутствии у ФИО8 права распоряжаться приобретенной в собственность вещью (существующим зданием в целях его разборки на строительные материалы) по своему усмотрению в пределах правомочий, предоставленных законом, в том числе путем признания права собственности на здание в судебном порядке на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционного представления об отсутствии у ответчика прав на спорное здание ввиду недействительности сделки купли-продажи, на основании которого этот объект недвижимости был приобретен, основаны на неверном толковании норм материального права и установленных по делу обстоятельств.

Действительно, как установил суд первой инстанции, конкурсный управляющий ООО «Тверской ДСК», реализуя свои полномочия, выставил на продажу, а ФИО8 приобрел не имущество в виде строительных материалов, а здание, которое и на момент продажи, и в настоящее время отвечает всем установленным требованиям.

Вместе с тем само по себе это обстоятельство о мнимости или притворности сделки, на чем настаивает прокурор, не свидетельствует.

Так, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленные по делу обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства указывают на то, что оспариваемая прокурором сделка сторонами исполнена; ФИО8 приобретенное имущество оплатил, спорный объект передан ему по акту приема-передачи.

Следовательно, признаки мнимости сделки отсутствуют.

Ссылаясь на притворность сделки, прокурор, а равно и другие апеллянты, отмечают, что стоимость проданных строительных материалов составила 7296490 рублей, что очевидно ниже стоимости здания, готового к эксплуатации.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 87 постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что последствием недействительности притворной сделки является применение судом к заключенной сделке правил о прикрываемой сделке, то есть к сделке на крупную сумму.

При таких обстоятельствах сама по себе притворность сделки, вопреки доводам прокурора, не исключает при применении последствий недействительности сделки возникновение у покупателя права собственности на приобретенное имущество.

До настоящего времени вопрос о недействительности сделки, совершенной между конкурсным управляющим ООО «Тверской ДСК» и ФИО8, судебными инстанциями не разрешался, требования о применении к заключенной сделке правил о прикрываемой сделке не заявлялись.

Договор купли-продажи от 27 апреля 2015 года не оспаривался заинтересованными лицами и в рамках дела о банкротстве, включая третье лицо по настоящему делу – конкурсного кредитора ООО «Корпус Девелопмент».

Кроме того, необходимо отметить, что пунктом 5.2 статьи 64 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае обнаружения имущества ликвидированного юридического лица, исключенного из единого государственного реестра юридических лиц, в том числе в результате признания такого юридического лица несостоятельным (банкротом), заинтересованное лицо или уполномоченный государственный орган вправе обратиться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества среди лиц, имеющих на это право.

Потенциальная реализации такого права заинтересованными лицами не препятствует разрешению вопроса о правах на спорный объект в рамках настоящего спора.

При этом позиция прокурора, полагавшего, что у ФИО8 не может возникнуть право на спорный объект в силу того, что по сделке он получил готовое здание, а не строительные материалы, в силу чего стоимость проданного имущества была значительно занижена, не учитывает положения пункта 4 статьи 20.4, пунктов 2, 3 статьи 129 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, исходя из объема полномочий и обязанностей арбитражного управляющего, что последний обязан возместить должнику, кредиторам и иным лицам убытки, которые причинены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения арбитражным управляющим возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве и факт причинения которых установлен вступившим в законную силу решением суда.

Таким образом, приведенные выше доводы основанием к отказу во встречном иске не являются.

Ошибочными, по мнению судебной коллегии, являются и аргументы апеллянтов о необходимости применения в рассматриваемом споре положений пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих запрет на распоряжение самовольной постройкой осуществившим ее лицом, поскольку установленные судом первой инстанции обстоятельства дела указывают на то, что ООО «Тверской ДСК» распорядительных действий в отношении спорного здания не осуществляло.

Реализация объекта недвижимости осуществлена путем обращения взыскания на имущество по обязательствам общества в рамках дела о банкротстве, что соответствует положениям гражданского законодательства о принудительном изъятии у собственника имущества (статья 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт самовольного строительства спорного здания, то есть без разрешения на строительство и без ввода объекта в эксплуатацию, судом первой инстанции установлен достоверно и сторонами спора признается.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что вовлечение такого объекта в гражданский оборот возможно лишь через процедуру судебной зашиты права по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляется верным.

Вопреки доводам апеллянтов, суд правильно применил положения указанные нормы права и установил юридически значимые обстоятельства: в отношении земельного участка ООО «Тверской ДСК» в период строительства в 2008-2009 годах имело права, допускающие строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствовала установленным требованиям, а ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда о наличии у ООО «Тверской ДСК» прав на земельный участок, с которыми согласилась судебная коллегия, приведены в настоящем определении ранее.

Соответствие спорного здания установленным требованиям и возможность его сохранения без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц установлены судом первой инстанции на основании анализа и оценки совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе заключения комплексной судебной экспертизы.

Возможность сохранения постройки признается и стороной истца, заявившей соответствующее требование в интересах Тверской области.

Удовлетворяя встречный иск и признавая за ФИО8 право собственности на спорный объект, суд первой инстанции принял во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22, данные в абзацах втором и третьем пункта 26 постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как следует из письма Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 8 февраля 2008 года № 06/757 «О строительстве гостиницы» в адрес ООО «Тверской ДСК», Управление со ссылкой на СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» не возражало против размещения гостиницы по указанному адресу при условии проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и оформления санитарно-эпидемиологического заключения по отводу земельного участка.

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Твери письмом от 19 февраля 2008 года № 2901/479 на обращение ООО «Тверской ДСК» о предоставлении заключения для оформления земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, указав, что земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне ОАО «Тверской ДСК, полагало, что для определения возможности размещения объектов на данной территории в соответствии с санитарными нормами необходимо выполнить условия управления Роспотребнадзора по Тверской области, приведенные в письме от 8 февраля 2008 года № 06/757.

В соответствии с выводами санитарно-эпидемиологической экспертизы от 27 февраля 2008 года, проведенной ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тверской области», материалы по отводу земельного участка под строительство гостиницы по адрес: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> принципиально соответствуют санитарно-гигиеническим требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 29 февраля 2008 года материалы по отводу земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> под строительство гостиницы по адресу: <данные изъяты> соответствуют санитарно-гигиеническим требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

13 марта 2008 года Управление архитектуры и градостроительства администрации города Твери по вопросу строительства девятиэтажного здания по Петербургскому шоссе д. 95 в г. Твери письмом № 2901/756 сообщило ООО «Тверской ДСК» о допущении СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 размещения на расположенном в санитарно-защитной зоне ОАО «Тверской ДСК» земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> здания гостиницы для работающих по вахтовому методу.

Совокупность исследованных доказательств, в том числе приведенных выше, позволила суду первой инстанции признать, что ООО «Тверской ДСК» предпринимало разумные меры к легализации здания как самовольной постройки, в частности, в 2008 году была составлена проектная и техническая документация, получены согласования о допущении строительства здания гостиницы в Управлении архитектуры и градостроительства администрации города Твери; в ходе процедуры банкротства общества конкурсный управляющий обращался за получением разрешения на строительство.

При этом единственным основанием к отказу в выдаче такого разрешения послужила ссылка на нарушение санитарной зоны для строительства объекта как жилого здания, однако выданные государственными и муниципальными органами документы, перечисленные выше, указывают на отсутствие нарушений санитарно-эпидемиологического законодательства при строительстве здания гостиницы.

Какие-либо иные обстоятельства, указывающие на наличие препятствий к выдаче разрешения на строительство спорного здания и ввода его в эксплуатацию, судом первой инстанции не установлены.

Более того, как отмечалось в настоящем определении ранее, сторона истца в исковом заявлении доводов о невозможности сохранения здания как объекта недвижимости не приводила, напротив, просила легализовать объект в целях его эксплуатации, с той лишь разницей, что право собственности, по ее мнению, следовало признать за Тверской областью, а не за ФИО8

Ссылка в апелляционной жалобе Правительства Тверской области на преюдициальность выводов Арбитражного суда Тверской области, изложенных в определении от 26 сентября 2014 года по делу № А66-6857/2014 относительно отказа ООО «Тверской ДСК» в выдаче разрешения на строительство, правильности принятого судом первой инстанции решения не опровергают.

Так, упомянутым выше определением Арбитражного суда Тверской области отказано в удовлетворении требования конкурсного кредитора о признании недействительным решения общего собрания кредиторов ООО «Тверской ДСК» от 8 ноября 2013 года о продаже имущества, являющегося предметом настоящего спора, как строительных материалов.

Каких-либо обстоятельств, установленных арбитражным судом и имеющих правовое значение для разрешения настоящего дела, в определении от 26 сентября 2014 года не содержится.

Приведенная апеллянтом выдержка из определения представляет собой объяснения представителя конкурсного управляющего и их оценку судом в сопоставлении с позицией заявителя.

Аргументы подателей жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО18, ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7 основанием для отмены оспариваемого судебного акта также не являются.

Позиция третьих лиц основана на том, что им, как бывшим работникам ООО «Тверской ДСК», в спорном здании были предоставлены помещения для временного проживания.

Между тем возможное использование объекта недвижимости для временного проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для правильного рассмотрения и разрешения настоящего иска, предметом которого выступает вопрос о праве собственности на спорный объект, в силу чего соответствующие доводы отклоняются судебной коллегией.

В остальном апелляционная жалоба третьих лиц повторяет доводы иных апеллянтов по делу, оценка которым дана в настоящем определении ранее.

Таким образом, применительно к положениям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции при разрешении дела установил, что спорный объект недвижимости возведен на земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования; на день обращения ФИО8 в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода здания в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, вывод суда о наличии правовых оснований для удовлетворения искового требования ФИО8 соответствует фактическим обстоятельствам при правильном применении норм материального права.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены оспариваемого судебного акта по доводам апелляционных представления, жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора Заволжского района г. Твери, апелляционные жалобы ООО «Корпус – Девелопмент», Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительства Тверской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 – без удовлетворения.

Председательствующий О.Ю.Голубева

Судьи А.С.Беляк

И.В.Абрамова