Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н. судей Орловой А.И., Торжевской М.О. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 21 мая 2021 года гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Буякевича Сергея Владимировича к Бушуевой Галине Васильевне о взыскании задолженности по арендной плате по встречному иску Бушуевой Галины Васильевны к индивидуальному предпринимателю Буякевичу Сергею Владимировичу о расторжении договора аренды

по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Буякевича Сергея Владимировича на решение Каменского районного суда Свердловской области от 10 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения Буякевича С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения Бушуевой Г.В., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ИП Буякевич С.В. обратился в суд с иском к Бушуевой Г.В. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указал, что 25 июля 2016 года между ПАО «Ростелеком» и Бушуевой Г.В. заключен договор аренды недвижимого имущества № 1411-16, в соответствии с которым в пользование Бушуевой Г.В. передано нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стоимость арендных платежей составила 14334 рубля 17 копеек в месяц. С 01 января 2019 года стоимость арендных платежей увеличилась до 15160 рублей 20 копеек в месяц, в указанную сумму вошли расходы, понесенные арендодателем по обеспечению арендатора коммунальными и эксплуатационными услугам (кроме уборки объекта). 12 декабря 2019 года на основании договора купли-продажи № 0503/25/3213/19 ИП Буякевич С.В. приобрел у ПАО «Ростелеком» нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с чем права арендодателя по договору аренды от 25 июля 2016 года, заключенному между ПАО «Ростелеком» и Бушуевой Г.В. перешли к новому собственнику имущества ИП Буякевичу С.В., о чем Бушуева Г.В. была уведомлена надлежащим образом, однако обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполняла, в связи с чем допустила образование задолженности. Уточнив исковые требования, просил взыскать задолженность по арендным платежам за период с 19 января 2020 года по 31 января 2020 года в сумме 5868 рублей 46 копеек, за период с 01 февраля 2020 года по 29 февраля 2020 года в сумме 15160 рублей 20 копеек, всего - 21086 рублей 66 копеек, расходы на оплату юридических услуг 5000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 831 рубль.

Бушуева Г.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ИП Буякевичу С.В. о расторжении договора аренды.

В обоснование встречного искового заявления указала, что на основании договора аренды от 25 июля 2016 года, заключенного с ПАО «Ростелеком», являлась арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. 17 декабря 2019 года ПАО «Ростелеком» уведомило Бушуеву Г.В. о продаже указанного помещения ИП Буякевичу С.В., в связи с чем 13 января 2020 года последний вручил ей уведомление о необходимости заключения нового договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, однако в связи с тем, что со стороны нового арендодателя допущены существенные нарушения условий договора аренды, а именно: прекращена уборка мест общего пользования, что привело к ухудшению санитарного состояния арендуемого помещения и снижению получаемых доходов от аренды помещения, в зимний период прекращена уборка входной группы в арендуемое помещение, что привело к ограничению посещаемости арендуемого помещения и получению травм при входе в помещение, 17 января 2020 года Бушуева Г.В. направила в адрес ИП Буякевича С.В. уведомление о расторжении договора аренды, однако последний отказался принять помещение, являющееся предметом договора аренды, а также отказался принять ключи от указанного помещения. 20 января 2020 года Бушуева Г.В. освободила помещение, расположенное по адресу: <адрес>, о чем уведомила ИП Буякевича С.В. 30 января 2020 года по средствам электронной почты Бушуева Г.В. направила в адрес ИП Буякевича С.В. уведомление о расторжении договора аренды, однако ИП Буякевич С.В. от расторжения договора аренды отказался. С 20 января 2020 года нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находится во владении и пользовании субарендатора Спириной Н.А., которая с 20 января 2020 года заключила с ИП Буякевичем С.В. самостоятельный договор аренды указанного нежилого помещения. Просила расторгнуть с 20 января 2020 года договор аренды недвижимого имущества № 1411-16 от 25 июля 2016 года, заключенный между ПАО «Ростелеком» и Бушуевой Г.В.

В судебном заседании ИП Буякевич С.В. требования и доводы искового заявления подержал, встречные исковые требования не признал, указал на то, что со стороны Бушуевой Г.В. нарушен порядок уведомления о расторжении договора аренды.

В судебном заседании Бушуева Г.В. и ее представитель Беляева Н.Ю. исковые требования не признали, требования и доводы встречного искового заявления поддержали.

Решением Каменского районного суда Свердловской области от 10 декабря 2020 года, с учетом исправлений, внесенных определением Каменского районного суда Свердловской области от 26 февраля 2021 года, исковые требования ИП Буякевича С.В. удовлетворены частично. Взысканы с Бушуевой Г.В. в пользу ИП Буякевича С.В. задолженность по договору аренды № 1411-16 от 25 июля 2016 года за период с 19 января 2020 года по 31 января 2020 года в сумме 5868 рублей 46 копеек, за период с 01 февраля 2020 года по 29 февраля 2020 года в сумме 15160 рублей 20 копеек, всего - 21028 рублей 66 копеек. Взысканы с Бушуевой Г.В. в пользу ИП Буякевича С.В. расходы на оплату юридических услуг 3000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 831 рубль, всего - 3831 рубль. Встречные исковые требования Бушуевой Г.В. удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды № 1411-16 от 25 июля 2016 года с 17 марта 2020 года. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ИП Буякевич С.В. просит решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований отменить, ссылаясь на то, что до 31 января 2020 года не получал от Бушуевой Г.В. уведомление о расторжении договора аренды № 1411-16 от 25 июля 2016 года, в связи с чем договор аренды необходимо считать расторгнутым с 01 мая 2020 года, а не с 17 марта 2020 года как определил суд.

Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы ИП Буякевича С.В. назначено на 21 мая 2021 года, стороны уведомлены о месте и времени проведения заседания суда апелляционной инстанции 28 апреля 2021 года телефонограммами (л.д. 168). Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установив, что Бушуева Г.В. ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору аренды недвижимого имущества № 1411-16 от 25 июля 2016 года в части внесения арендной платы, что с 23 декабря 2019 года собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, являющегося предметом договор аренды, является ИП Буякевич С.В., о чем Бушуева Г.В. была уведомлена, суд правомерно взыскал с Бушуевой Г.В. в пользу ИП Буякевича С.В. задолженность по арендной плате за период с 19 января 2020 года по 29 февраля 2020 года.

Суд также частично удовлетворил встречные исковые требования Бушуевой Г.В. о расторжении договора аренды, при этом правомерно со ссылкой на пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации отверг доводы истца по встречному иску о прекращении действия договора аренды нежилого помещения в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество к ИП Буякевичу С.В., а также неподтвержденные доказательствами доводы о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств арендодателем.

Суд установил, что Бушуева Г.В. уведомила ИП Буякевича С.В. о расторжении договора аренды недвижимого имущества 30 января 2020 года, и расторг договор аренды № 1411-16 от 25 июля 2016 года с 17 марта 2020 года, свои выводы в указанной части при этом ничем не мотивировав.

Судебная коллегия с датой расторжения договора аренды, определенной судом, согласиться не может исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как видно из материалов дела, 25 июля 2016 года между арендодателем ПАО «Ростелеком» и арендатором Бушуевой Г.В. заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев. По истечении срока договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Права арендодателя по договору перешли к Буякевичу С.В., приобретшему сданное в аренду нежилое помещение у ПАО «Ростелеком» по договору купли-продажи недвижимого имущества № 0503/25/3213/19 от 13 декабря 2019 года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что Бушуева Г.В. уведомила Арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества 30 января 2020 года (л.д. 62), в связи с чем с учетом трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора, договор подлежит расторжению с 01 мая 2020 года.

С учетом вышеизложенного, решение суда в части удовлетворения встречного иска и определения даты расторжения договора аренды подлежит изменению, договор аренды недвижимого имущества № 1411-16 от 25 июля 2016 года следует признать расторгнутым с 01 мая 2020 года.

Доводы возражений на апелляционную жалобу о том, что срок расторжения договора определен с учетом Указа Губернатора Свердловской области от 18 марта 2020 года № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции», не могут быть признаны состоятельными. Само по себе введение Указом Губернатора Свердловской области от 18 марта 2020 года на территории Свердловской области режима повышенной готовности действующие договоры аренды не прекращает, основанием для автоматического расторжения договора аренды не является, Бушуева Г.В. к арендодателю за расторжением договора аренды по такому основанию не обращалась, данный вопрос сторонами не урегулировался.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 18 января 2021 года в части удовлетворения встречного иска изменить. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 25 июля 2016 года с 01 мая 2020 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: А.Н. Суханкин

Судьи: А.И. Орлова

М.О. Торжевская