Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к Чобаняну Азату Ерджаниковичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов, по встречному иску Чобаняна Азата Ерджаниковича к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов и признании объекта годным к приемке в эксплуатацию, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца на решение Промышленного районного суда г. Курска от 20 мая 2022 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области к Чобаняну Азату Ерджаниковичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов отказать.

Исковые требования Чобаняна Азата Ерджаниковича к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов и признании объекта годным к приемке в эксплуатацию удовлетворить частично.

Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области заключить с Чобаняном Азатом Ерджаниковичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2883 кв.м., расположенного по адресу: , без проведения торгов сроком на один год.

В остальной части в иске Чобаняну Азату Ерджаниковичу отказать.»

Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., объяснения представителя истца по доверенности Кониной О.П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя 3-го лица по доверенности Алексеевой К.О., полагавшей апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с иском к Чобаняну А.Е. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, мотивируя свои требования тем, что cогласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Чобаняну А.Е. принадлежат на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: , с кадастровым номером №. Данный объект расположен в границах земельного участка площадью 2883 кв.м. с кадастровым номером № по , предоставленного в аренду на основании договора аренды № от 25.11.2016г. для строительства тепличного комплекса Григоряну Э.В., а в дальнейшем, в с связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства - Чобаняну А.Е. сроком на 3 года. В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В 2020г. между Комитетом и Чобаняном А.Е. был заключен договор аренды № земельного участка площадью 2883 кв.м. с кадастровым номером № по для строительства объекта тепличного комплекса. Срок аренды установлен с 06.07.2020г. по 04.07.2021г. Данный земельный участок был предоставлен Чобаняну А.Е. однократно для завершения строительства объекта, находящегося на данном земельном участке сроком по 04.07.2021г. Однако строительство объекта на земельном участке по настоящее время не завершено. На основании изложенного, просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: путем продажи с публичных торгов.

Ответчик (истец по встречному иску) Чобанян А.Е. обратился со встречным иском к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов и признании объекта годным к приемке в эксплуатацию, мотивируя свои требования тем, что на законных основаниях совершил возведение (реконструкцию) приобретенного спорного объекта недвижимости на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, предоставленном ему для этих целей на 1 год. Ввиду сложившейся эпидемиологической обстановки в 2020-2021гг., одного года для завершения ввода объекта в эксплуатацию оказалось недостаточно. Согласно ответа Комитета архитектуры единственным препятствием для подписания протокола и согласования процедуры признания объекта введенным в эксплуатацию является отсутствие договора аренды земельного участка под этим строением. Ссылаясь на положения п.2 ст.39.6 ЗК РФ, просит суд признать объект строительства, расположенный по адресу: , с кадастровым номером № полностью 100% годным к приемке и вводу в эксплуатацию и обязать Комитет по управлению имуществом Курской области заключить с ним краткосрочный (до 1 года) договор аренды земельного участка площадью 2883 кв.м. с кадастровым номером № по проспекту Ленинского комсомола, 40 для завершения мероприятий по вводу объекта незавершенного строительства в эксплуатацию и оформления права собственности на него.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении иска комитета по управлению имуществом Курской области и об отказе в удовлетворении встречного иска Чобаняна А.Е.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом № 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.03.2015).

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № по площадью 2883 кв.м. предоставлялся в аренду: с 08.02.2010г. по 07.02.2013г. по договору № от 19.04.2010г. с ООО «Компания «Агидэль»; с 09.04.2013г. по 07.04.2014г. по договору № от 24.04.2013г. с ООО «Бизнес»; с 29.05.2014г. по 27.05.2015г. по договору № от 11.06.2014г. с ООО «Бизнес» (л.д.50-58).

Из материалов дела следует, что 25.11.2016 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ИП Григоряном Э.В. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № по площадью 2883 кв.м. сроком аренды с 25.11.2016г. по 24.11.2019г. (л.д.35-39).

На основании договора купли-продажи от 23.08.2016г., заключенного с Григоряном Э.В., покупатель Чобанян А.Е. стал собственником объекта незавершенного строительства общей площадью 144,5 кв.м., степень готовности 72% с кадастровым номером № по адресу: , д.б/н (л.д.61-63).

По заявлению Чобанян А.Е. внесены изменения в договор аренды № от 27.03.2018г. и произведена замена арендатора ИП Григорян Э.В. на арендатора Чобанян А.Е. в связи с переходом к последнему права собственности на спорный объект недвижимости, о чем составлено соглашение о замене стороны от 27.03.2018г. (л.д.62, 63-64).

14.11.2019г. Чобаняну А.Е. Комитетом архитектуры и градостроительства г.Курска выдано разрешение № 46-Ru4602000-3971-2019 на строительство тепличного комплекса по производству овощей закрытого грунта, расположенный по адресу: (л.д.51).

Как следует из материалов дела 12.12.2019 года на заседании межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, был рассмотрен вопрос о целесообразности изъятия у Чобаняна А.Е. вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

По результатам заседания рабочей группы, рассмотрев гарантийное письмо Чобаняна А.Е., в котором он обязался окончить строительство и ввести объект в эксплуатацию в ноябре 2020 года, было принято решение о нецелесообразности изъятия, на тот момент, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и предоставить Чебоняну А.Е. возможность завершить строительство на вышеуказанном земельном участке.

11.08.2020г. договор аренды № заключен на срок с 06.07.2020г. по 04.07.2021г. между Комитетом по управлению имуществом Курской области и Чобаняном А.Е. (л.д.8-10).

30.06.2021г. Чобанян А.Е. как собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № обратился в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № по площадью 2883 кв.м.

14.07.2021 в адрес Чобаняна А.Е. направлено письмо исх. № 05.6-01-19/9545 об отказе в заключении договора аренды истребуемого земельного участка без проведения торгов со ссылкой на п.5 ст.39.6 ЗК РФ (л.д.45-46).

Проанализировав вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований комитета по управлению имуществом Курской области, указав, что Чобанян А.Е., будучи собственником объекта недвижимости, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года, однако свое право в полном объеме не реализовал, заключив договор аренды на срок 1 год, обратившись до истечения его срока за продлением, при этом, сам объект в настоящее время пригоден для ввода в эксплуатацию. По указанным основаниям, суд удовлетворил встречные требования Чобаняна А.Е. о заключении договора аренды.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Как указано ранее, земельный участок с кадастровым номером № по площадью 2883 кв.м. был предоставлен в аренду на основании договора аренды от 25.11.2016 г. на срок с 25.11.2016г. по 24.11.2019 г.

После приобретения объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, по заявлению Чобаняна А.Е. внесены изменения в договор аренды № от 27.03.2018г. и произведена замена арендатора ИП Григорян Э.В. на арендатора Чобанян А.Е. в связи с переходом к последнему права собственности на спорный объект недвижимости, о чем составлено соглашение о замене стороны от 27.03.2018г. (л.д.62, 63-64).

Таким образом, вступив в арендные правоотношения на основании договора от 25.11.2016 года, ответчик Чобанян А.Е. принял на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, реализовав тем самым свое право на однократное предоставление без проведения торгов земельного участка.

Между тем, строительство объекта на земельном участке до настоящего времени не завершено.

Доказательств нарушения сроков строительства спорного объекта по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц ответчиком (истцом) в материалы дела не представлено.

Федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Учитывая приведенные положения закона, а также то обстоятельство, что после 01.03.2015 г. арендатором реализовано предусмотренное Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не завершено, срок действия договора аренды истек, к правоотношениям сторон подлежит применению статья 239.1 ГК РФ об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, по адресу: путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом Курской области.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом Курской области оснований для удовлетворения встречных исковых требований Чобаняна А.Е. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов не имеется.

Встречные исковые требования Чобаняна А.Е. о признании объекта строительства, расположенный по адресу: , с кадастровым номером № полностью 100% годным к приемке и вводу в эксплуатацию судом первой инстанции оставлены без удовлетворения по тем основаниям, что данный вопрос не относится к компетенции суда и может быть разрешен в соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса.

Решение суда в данной части ответчиком (истцом по встречному иску) Чобаняном А.Е. не обжалуется.

С учетом удовлетворения заявленных истцом требований к ответчику, на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика Чобаняна А.Е. в доход бюджета МО г. Курск подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь п.2 ст. 328, п.3,п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г. Курска от 20 мая 2022 года в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом Курской области к Чобаняну Азату Ерджаниковичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов и в части удовлетворения исковых требований Чобаняна Азата Ерджаниковича к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов отменить, принять в данной части новое решение, которым:

Исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области к Чобаняну Азату Ерджаниковичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи публичных торгов удовлетворить.

Изъять у Чобаняна Азата Ерджаниковича объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречных исковых требований Чобаняна Азата Ерджаниковича к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Чебоняна Азата Ерджаниковича в бюджет МО г. Курск госпошлину в размере 300 руб.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: