Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков с апелляционной жалобой ФИО2 на решение Московского районного суда г. Рязани от 16 марта 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 31.05.2021 года между ФИО2 и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок скадастровым номером №, площадью 550 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, исключив в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данный земельный участок.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 31.05.2021 года, в размере 240000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 627 рублей 40 копеек, расходы за межевание земельного участка в сумме 3 000 рублей, оплату членского взноса в сумме 1 000 рублей, оплату госпошлины при регистрации договора в сумме 350 рублей, оплату публикации в СМИ в сумме 1 280 рублей, а также возврат госпошлины в сумме 5672 рубля 57 копеек.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., выслушав объяснения представителя апеллятора ФИО2 по доверенности ФИО3, объяснения истицы ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что в мае 2021 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 была достигнута договоренность (путем внесения задатка в сумме пяти тысяч рублей) о совершении сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Тополь», уч.31; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Обременения, ограничения использования и другая информация, ограничивающая права пользования земельным участком, в документах о праве собственности ответчика отсутствовали, также, как и в договоре купли-продажи (ДКП). 08 июня 2021 года ответчик передал истцу земельный участок по акту приема-передачи, а истец оплатил в полном объеме стоимость недвижимого имущества, то есть с учетом внесенного задатка ранее. В соответствии с п. 3.5 Договора полная стоимость участка составила 240 0000 рублей. Управлением Росреестра Рязанской области произведена государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок за истцом от 18.06.2021 года. Далее истец начал оформление документов для получения членства в СНТ «Тополь», получил членскую книжку садовода и оплатил вступительный взнос в размере 1 000 рублей. Также истцом была подана заявка на техническое присоединение электричества к участку. На момент покупки данный участок был не размежеван. Истец обратилась в ООО «Агентство инвентаризации и проектирования» для проведения процедуры межевания, предварительно оплатив часть работы (в соответствии с договором) в сумме 3 000 рублей. В процессе прохождения процедуры межевания выяснилось, что данный земельный участок с кадастровым номером 62:29:0020012:404 частично расположен в охранной зоне 62:29:-6.187, общая площадь вхождения в данную зону составляет 182,86 кв.м. (общая площадь участка 550 кв. м.). Таким образом, охранная зона составляет 33,25% от площади всего участка. На момент передачи задатка ответчик упомянул о прохождении неких подземных инженерных коммуникаций (ПИК) (возможно канализационный коллектор) рядом с приобретаемым истцом участком, но уверил, что никаким образом эти ПИК не проходят по данному участку, и располагает информацией, что этот коллектор давно не функционирует. Согласно письму МП «Водоканал города Рязани» № от 01.06.2021 года, инженерные коммуникации, находящиеся на балансе или в хозяйственном ведении МП «МП Водоканал города Рязани», проходящие через участок 31 СНТ «Тополь», отсутствуют. Из ответа Администрации города Рязани (письмо № Исх.15.09.2021 г.) следует, что по информации, предоставленной управлением благоустройства города, часть территории вышеуказанного земельного участка расположена в границах охранной зоны сетей инженерных коммуникаций. Исходя из предоставленной подтвержденной карты, визуально охранная зона составляет значительную часть участка - более 1/3 его части. Точные границы и площадь охранной зоны (ее границы и площадь) могут быть определены только после завершения процедуры межевания и регистрации в соответствующих органах, соответственно, после полной оплаты стоимости услуг по межеванию в соответствии с договором между ФИО1 и ООО «Агентство инвентаризации и проектирования». Пройдя полную процедуру межевания, данные об участке изменятся, собственник получит новую выписку из Управления Росреестра, где будет наложено ограничение/обременение прав собственника, что, соответственно, существенно повлияет на дальнейшее использование земельного участка и его рыночную стоимость. Существование данных скрытых ограничений (ст.460 ГК РФ) и обременений для использования спорного земельного является существенным нарушением условий договора купли-продажи. Истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, истец при заключении договора не был поставлен ответчиком в известность о наличии таких ограничений, которые не позволят использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, нарушен п.4 договора купли-продажи, а именно: «Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора, принадлежащий ему земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре под арестом (запрещением) не стоит». Таким образом, наличие охраняемой зоны по СНиП (СП) от сетей существенно ограничивает права истца запретом без письменного разрешения эксплуатирующей организации осуществлять строительство зданий и сооружений, посадку и вырубку деревьев и кустарников и др. 27 августа 2021 года истец уведомила ФИО2, что при прохождении процедуры межевания возникли обстоятельства (ограничения и обременения), которые существенно повлияли бы на сам процесс заключения сделки между ними. Письмо № от 10.09.2021 года Управления градостроительства и архитектуры г. Рязани также подтверждает обозначенную зону Д2. Из постановления Администрации города Рязани от 31.05.2017 года № следует, что были проведены публичные слушания (протокол публичных слушаний от 23.03.2016 года) по документации «Проект планировки территории улично-дорожной сети в районе улиц Промышленная - Перспективная - Советская (Семчино) - Перспективная - Школьная - Перспективная - Интернациональная», заключения о результатах публичных слушаний, заключения управления градостроительства и архитектуры администрации города Рязани от 19.05.2017 года №-исх., среди правообладателей земельных участков, в том числе СНТ «Тополь», а также данное постановление было опубликовано в газете «Рязанские
ведомости». Таким образом, ответчик был осведомлен и о том, что в отношении его
участка введены существенные ограничения в части его использования. Подтверждением
того, что ответчик знал о том, что возникли обстоятельства, существенно ограничивающие продажную/рыночную стоимость данного участка и его дальнейшее использование, служит снижение год за годом кадастровой стоимости предмета спора. По состоянию на 19.06.2021 года кадастровая стоимость данного участка составляла 138149 рублей, а в 2020 году рыночная стоимость составляла 373400 рублей 50 копеек.

Просила суд расторгнуть заключенный между истцом и ответчиком 31.05.2021 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020012:404, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Тополь», уч.31. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 240 000 рублей в счет стоимости оплаты предмета спора - земельного участка по спорному договору купли-продажи; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 104 рубля 11 копеек; расходы, понесенные истцом при прохождении процедуры межевания, в сумме 3 000 рублей; оплату членского взноса в сумме 1 000 рублей; оплату госпошлины при регистрации договора в сумме 350 рублей; оплату публикации в СМИ в сумме 1 280 рублей; расходы за подачу искового заявления в сумме 5 737 рублей. Прекратить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок.

Решением Московского районного суда г. Рязани от 16 марта 2022 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение Московского районного суда г. Рязани от 16 марта 2022 года отменить и принять по делу новое решение, которым отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указывает, что истец до заключения договора купли-продажи владела необходимой информацией о приобретаемом земельном участке, в том числе и о прохождении по нему коллекторной трубы. Полагает, что в любом случае истцу, как покупателю, при приобретении земельного участка без проведения межевания необходимо было до заключения договора купли-продажи проверить информацию о характеристиках объекта недвижимости, но она это сделала после совершения сделки. Также указывает, что намерение использовать земельный участок под строительство жилого дома в договоре купли-продажи не отражено, а ограничений в его использовании по прямому назначению: для садоводства – не имеется.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение Московского районного суда г. Рязани от 16 марта 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Представитель апеллятора ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.

Истица ФИО1 возражала против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Апеллятор ФИО2 в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен, в связи с чем судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, пришла к выводу о возможности рассмотреть настоящее дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю права требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенность нарушения договора одной из сторон определена в общей норме абзаца 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ как такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Особенности договора купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно положениям которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 31 мая 2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 550 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №.

Согласно п. 3 Договора, стороны условились, что цена отчуждаемого земельного участка составляет 240000 рублей и что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине. Вышеуказанный земельный участок продан продавцом покупателю за 240000 рублей, которые ФИО1 передала ФИО2 до подписания настоящего договора.

Исходя из п. 4 Договора, продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора принадлежащий ему земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Истец ФИО1 оплатила ответчику ФИО2 за земельный участок в соответствии с п. 3 Договора 240 000 рублей, что подтверждается Актом приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от 31.05.2021 года.

Согласно Выписке из ЕГРН от 18 июня 2021 года, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020012:404, расположенного по адресу: <...> садоводческое товарищество «Тополь», участок 31.

За регистрацию договора купли-продажи земельного участка ФИО1 была оплачена госпошлина в размере 350 рублей, что подтверждается копией квитанции от 08.06.2021 года.

Истцу ФИО1 была выдана членская книжка садовода на участок №31 и оплачен вступительный взнос в размере 1000 рублей.

Имея намерение построить на спорном земельном участке жилой дом, ФИО1 09 июля 2021 года заключила с ИП ФИО4 договор № оказания услуг по подготовке межевого плана (уточнение) земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Тополь», уч. 31, и оплатила 3000 рублей, что подтверждается копией счета на оплату № от 12.07.2021 года и копией чека по операции от 14.07.2021 года.

За опубликование в газете текста «Извещение об ознакомлении и согласовании проекта межевания» истцом ФИО1 оплачена сумма в размере 1 280 рублей, что подтверждается копией чека.

Как следует из представленного сообщения МП «Водоканал города Рязани» № от 01 июня 2021 года, инженерные коммуникации, находящиеся на балансе и в хозяйственном ведении МП «Водоканал <адрес>» и проходящие по территории СНТ «Тополь», участки №, № - отсутствуют.

Из сообщения Управления капитального строительства Администрации города Рязани № от 15 сентября 2021 года следует, что земельный участок с кадастровым номером № (СНТ «Тополь», уч. №) согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани находится в территориальной зоне «Зона многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения (<адрес>)». Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой постановлением администрации города Рязани от 31.05.2017 года № 2157 утверждена документация «Проект планировки территории улично-дорожной сети в районе улиц Промышленная-Перспективная-Советская (Семчино)-Перспективная-Школьная-Перспективная-Интернациональная».

По информации, предоставленной управлением благоустройства города администрации города Рязани, часть территории вышеуказанного земельного участка расположена в границах охранной зоны сетей инженерных коммуникаций.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Агентство инвентаризации и проектирования» ФИО5, в результате сопоставления данных, полученных в результате измерений, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0020012:404 частично расположен в охранной зоне 62:29:-6.187. Общая площадь вхождения в данную охранную зону составляет 182,86 кв.м. (общая площадь участка – 550 кв.м.), то есть более 30% от площади земельного участка, что делает невозможным с учетом строительных норм и правил размещение жилого дома на спорном земельном участке.

Истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 11 ноября 2021 года было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020012:404, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, возмещении суммы, оплаченной при покупке данного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов за регистрацию земельного участка.

До настоящего времени от ответчика ФИО2 ответа на данное уведомление не последовало.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что после совершения сделки 31.05.2021 года и ее государственной регистрации 18.06.2021 года истице ФИО1 стало доподлинно известно, что ее право собственности на спорный земельный участок будет обременено правами третьих лиц, а площадь земельного участка, не обремененная правами, составит менее 70% от площади земельного участка, что лишает истца возможности рассчитывать на то, на что она рассчитывала при заключении сделки (строительство жилого дома).

При этом суд первой инстанции исходил из того, что данное обстоятельство является существенным, при информированности о котором договор купли-продажи не был бы заключен. Истец не мог разумно предвидеть наступления данного события, поскольку из представленных ему документов не усматривалось прохождение инженерных сетей (коллектора) по земельному участку.

Поскольку истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на нем дальнейшего строительства жилого дома и изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений и ограничений участка, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не доказал наличие факта предоставления ответчиком заведомо ложной информации о земельном участке или умышленно скрыл наличие обременений судебная коллегия отклоняет, поскольку в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации именно на ответчике (продавце-собственнике земельного участка) лежит обязанность предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, что ответчиком сделано не было.

Довод апелляционной жалобы, что истец до заключения договора купли-продажи владела информацией о прохождении по земельному участку коллекторной трубы, судебной коллегией отклоняется, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе показаниями свидетелей, которым в оспариваемом решении дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с выводами суда в данной части у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда, в силу положений ч. 6 ст. 330 ГПК РФ.

Имеющие значение для дела обстоятельства определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Рязани от 16 марта 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 22 июня 2022 года.